Taksering av grøntanlegg En rekke forhold viser behovet for taksering av grøntanlegg som arealkrevende utbyggingsprosjekter, fortetting i byer og tettsteder, utbygging av veier og gangveier samt en økt vektlegging av vegetasjon som en del av nærmiljøet. Revidert utgave av «Taksering av grøntanlegg», De grønne blad 206, November 1998 1. Bakgrunn Taksering på bygninger og grøntanlegg blir ofte ikke ivaretatt på lik linje. Erstatningsutmålinger ved domsavgjørelsene kan være sprikende, og erstatningen kan oppfattes å ikke stå i forhold til verdien av det som avstås. Taksering generelt tar utgangspunkt i markedsverdien til elementet, det folk flest er villige til å betale for det. Vegetasjon som vokser og utvikler seg på stedet omsettes ikke, og har derfor ingen markedsverdi. Hva folk flest er villige til å betale for vegetasjon er ofte uklart, også fordi verdien ofte først oppfattes når en står i fare for å miste den. En god metode for taksering av grøntanlegg: omfatter alt som skal takseres i et grøntanlegg. Det vil si areal, alle elementer inklusiv vegetasjon og eventuelle ulemper. er bygd opp på en måte som mest mulig anskueliggjør metode og resultat. Dette for å skape større innsikt og forståelse for slike takster. bygger på allment aksepterte prinsipper. Lovverket angir rammer og retningslinjer for all taksering. Likevel overlates mye av vurderingene til skjønnsmessige betraktninger. Loven og rettspraksis gir således rom for fortolkninger og en skjønnsmessig utøvelse som verken tjener eksproprianten eller ekspropriaten. Man kan dele inn grøntanlegg i arealer og elementer, som omfatter både gjenstander og vegetasjon. Ved taksering av grøntanlegg kreves det, på samme måte som for andre takseringsområder, kunnskap om elementene og deres verdiutvikling. Verdiøkning og tilstandsvurdering av busker og trær krever fagkunnskap for at taksten skal være mest mulig riktig. 2. Taksering av grøntanlegg Et grøntanlegg er et anlegg hvor planter dominerer. Det omfatter alt fra småhager og lekeplasser til parker, friluftsområder og større offentlige anlegg. Taksering av grøntanlegg gjelder alt som er knyttet til anlegget, både selve arealet og elementene som finnes på arealet. 1
2.1 Verdibegrepet Taksering utføres for å komme frem til en verdi som på det aktuelle tidspunktet er allment akseptert. Taksten er et uttrykk for verdien og måles i kroner og øre. Verdi er et begrep med mange ulike oppfatninger og vil variere med både situasjon og person. Hva som er allment akseptert vil derfor også variere, kanskje i større grad for vegetasjon enn for andre elementer. Verdibegrep vil også variere etter hvilken takstsituasjon det er: Markedsverdi er en forventet salgsverdi og er aktuell ved kjøp/salg, lån/pant og i noen ekspropriasjonssaker. Avkastningsverdi er verdivurderingen på objekter som bringer med seg nytte i form av avkastning/inntekt. Kostnadsverdi er egentlig ingen verdi, men et begrep som tilsvarer kostnader for et nytt objekt. Dette er aktuelt ved skadeserstatninger og ekspropriasjon. Figur 1. Vi vurderer situasjonen på forskjellig måte. Utgangspunktet for all taksering er markedsverdien til elementene. Dvs. det folk flest er villige til å betale. Denne kan være vanskelig å finne fordi elementer kan erstattes etter ulike prinsipper: 1. Gjenanskaffelse av nytt element 2. Gjenanskaffelse av funksjon 3. Flytting av elementer 4. Erstatning i kroner og øre Det siste punktet innebærer taksering. En erstatning i kroner og øre må ta utgangspunkt i en pengeverdi som finnes. Det mest nærliggende er kostnadene til et nytt element. Disse kostnadene må så korrigeres for den naturlige verdiutviklingen som skjer. I et grøntanlegg vil dette være alder, tilstand og elementenes plassering og funksjon. Verdiutviklingen til elementer i et grøntanlegg varierer og må deles inn i to hovedgrupper: 1. Døde gjenstander som bord, benker, heller osv. Verdien til gjenstander kommer aldri over verdien til en ny tilsvarende gjenstand. De vil i de fleste tilfeller miste verdi på grunn av elde og slitasje. 2. Vegetasjon er levende elementer som vokser og utvikler seg på stedet. De vil derfor øke i verdi i forhold til kostnaden til en ny plante etter hvert som de vokser til. Det vi oppfatter som verdien av et element, kan variere både med situasjon og person. I en situasjon kan verdien være lik en pris og i en annen situasjon har det med menneskers vurdering av ting fra bra til dårlig (figur 1). Et tre kan i en situasjon vurderes ut fra prisen på 2
tømmer eller ved. I en annen situasjon vil det samme treet vurderes ut fra hva det koster å gjenanskaffe samme tre. En person vil oppfatte treet som verdifullt fordi det gir le for nordavinden, mens en annen ser det som negativt fordi det skygger for sol og utsikt. Den generelle verdioppfatningen for vegetasjon er for de fleste uklar og oppdages ofte først når en står i fare for å miste den. 2.1.1 Markedsverdi (salgsverdi) Markedsverdi, også kalt salgsverdi eller omsetningsverdi, skal fastsettes ut fra tilbud og etterspørsel. Definisjon på markedsverdi er den salgsprisen som takseringsobjektet ville oppnådd dersom det var lagt ut for salg. Dvs. den prisen folk flest er villige til å betale for objektet. Markedsverdien vil også være påvirket av offentlige inngrep, som skatter, avgifter, subsidier, direkte prisregulering og offentlig produksjon. 2.1.2 Avkastningsverdi (bruksverdi) Avkastningsverdi kalles også bruksverdi. Begrepet brukes når erstatningen skal fastsettes etter den avkastningen som eiendommen gir. Det gjelder hovedsakelig eiendommer som bringer med seg nytte i form av penger eller elementer som enkelt kan omsettes i penger. Eksempler på dette er skog og landbruksarealer. Avkastningsverdi skal også ta hensyn til de økonomiske avkastningene som eiendommen eller elementene ville gitt i fremtiden. 2.1.3 Kostnadsverdi (gjenanskaffelsesverdi) Kostnadsverdi er et begrep og ingen egentlig verdi. Kostnadsverdi skal være et uttrykk for gjenkjøp av tilsvarende eiendom eller element, hvor etableringskostnader eller reetableringskostnader legges til grunn. Etableringskostnader tilsvarer kostnader til et nytt objekt, mens reetableringskostnader er kostnadene som er lagt ned i det objektet som takseres. Kostnadsverdi kalles også for gjenanskaffelsesverdi. 2.2 Takstsituasjoner De mest aktuelle takstsituasjonene for grøntanlegg er ekspropriasjon og skadeserstatning, og ved verdisetting av eiendommer ved kjøp/salg, lån/pant og forsikring, men her vil markedsverdien og betalingsvilligheten styre i enda større grad. I tillegg kan taksering av vegetasjon være et nyttig redskap ved planlegging, der det tilstrebes å bevare deler av eksisterende vegetasjon (figur 2-6). Figur 2. Ekspropriasjon rød Figur 3. Skadeerstatning Figur 4. Kjøp og salg Figur 5. Lån og pant 3 Figur 6. Forsikring
2.2.1 Lovenes innvirkning på de ulike takstsituasjonene De ulike takstsituasjonene reguleres av lover. Lovverket fastslår situasjoner hvor en har krav på erstatning, men det sies mindre om hvordan erstatningsutmålingen skal fastsettes. Ekspropriasjonsrett Grunnlovens 105 sier at det ved ekspropriasjon skal gis full erstatning for det økonomiske tapet som inngrepet medfører. Erstatningsformen sier loven mindre om, om erstatningen skal gis i naturalia eller i penger. Oreigningsloven eller ekspropriasjonsloven gir en hjemmel for det offentlige til å ekspropriere til en rekke formål, dersom de er til større nytte enn skade. Loven sier også at erstatningsutmålingen skal skje på grunnlag av avkastningsverdien eller markedsverdien. Er avkastningsverdien høyest, skal denne legges til grunn. Dersom utgiftene til gjenerverv (kostnadsverdi) er høyere enn både markedsverdien og avkastningsverdien, skal erstatningen fastsettes på grunnlag av disse utgiftene. Erstatningsrett En som har voldt skade eller tap for andre, må ut med en erstatning, forutsatt at de alminnelige erstatningsvilkår er oppfylt. Den skade som skal erstattes, må i alminnelighet være økonomisk, dvs., den må kunne verdsettes i penger. Norsk rett har tradisjonelt vært svært restriktive når det gjelder erstatning for goder som ikke kan vurderes økonomisk. I slike saker har en to regelsett som kan gi rett til slik erstatning, reglene for oppreisning og menerstatning. Kjøp/salg Kjøp og salg av eiendommer reguleres av avhendingsloven. Først når kjøpet/salget er kontraktsbundet kommer det inn under rettssystemet. Markedsverdien styrer. Panterett Panteretten er en sikkerhetsrett, som gir panthaveren en fortrinnsrett til å få dekket sin fordring gjennom salg av pantet. Dvs. pantsetting har sammenheng med markedsverdien til pantet. Forsikringsrett Her er det opp til eier å avgjøre om han er villig til å betale for å få forsikret sin eiendom etc. Forsikringsselskapet påtar seg da mot et verderlag å erstatte usikre, fremtidige tap. 2.2.2 Verdibegrep og takstsituasjoner Tabell 1 viser de ulike verdibegrepene som det er naturlig å knytte til ulike takstsituasjoner. 4
Tabell 1. Sammenheng mellom takstsituasjoner og verdibegrep med henvisning til aktuelle lover som har innvirkning på taksering. I tillegg kommer også Forsikringsavtaleloven, lov av 16. juni 1989. Dette fordi det ved inngåelse av forsikringsavtaler avtales verdien av det forsikrede. Under punktet ekspropriasjon, er den gml. Plan- og bygningsloven opphevet. Rett lov er; Plan- og bygningsloven, lov av 27. juni 2008. Avkastningsverdi gjelder for elementer som gir avkastning i form av inntekt, som f.eks. skog, frukthager og dyrka mark. Det finnes egne metoder for taksering av slike elementer. Markedsverdi styrer verdien ved kjøp/salg og pantsetting av eiendommer. 5
Ved ekspropriasjon av deler av en eiendom skal arealet erstattes på grunnlag av markedsverdi ved differanseprinsippet. Det vil si erstatningen skal fastsettes som differansen mellom verdien på eiendommen før og etter inngrepet. Denne differansen er ofte vanskelig å finne, da dette krever at en har tilsvarende eiendommer å sammenligne med. Det samme er ofte tilfelle ved skadeserstatning. Når markedsverdien er vanskelig å finne, må takseringen ha alternative metoder for å fastsette verdien. Alternative metoder bygger da gjerne på kostnadsverdi. Ved taksering av vegetasjon er alternative metoder enda mer aktuelt, fordi vegetasjon som regel er bundet til vokseplassen de har etablert seg på. Markedsverdien er uklar og ofte ikke-eksisterende. Figur 7. Skadet allé. 2.3 Prinsipper for erstatning Det å måtte yte erstatning for et tap eller en skade er en forpliktelse som den som er skyld i skaden eller tapet pådrar seg. Erstatning er ofte et oppgjør i kroner og øre. Men gjennom frivillig overenskomst kan partene bli enige om andre prinsipper for erstatningsutmåling ved tap eller skade på grøntanlegg. 2.3.1 Gjenanskaffelse av identisk element Den som er skyld i takstsituasjonen kan bekoste erstatningstiltak på eiendommen/anlegget der erstatningen er å kjøpe inn det samme elementet. Det kan synes rimelig først og fremst der tilsvarende elementer lett kan kjøpes, f.eks. ved nyanlagte grøntanlegg. Gjenanskaffelse av identisk element er nødvendig i noen tilfeller, der funksjonen vektlegges høyt. Hvor grensen går for hva som skal erstattes med et identisk element, må vurderes skjønnsmessig i hver enkelt sak. For vegetasjon er det uforholdsmessig dyrt å kjøpe inn store trær for å gjenanskaffe identisk element, og medfører ofte en risiko med tanke på provenienser og etablering på stedet. Gjenanskaffelse av identisk element er for vegetasjon mest vanlig ved nyanlegg og i spesialtilfeller, f.eks. erstatning i en skadet allé (figur 7). Figur 8. Hekk erstattet med støyskjerm 2.3.2 Gjenanskaffelse av funksjon Det kan i enkelte situasjoner være aktuelt å erstatte et element med et annet element som har samme funksjon. En støyskjerm eller et gjerde kan i noen grad fylle de samme funksjonene som en hekk (figur 8). Dersom trærne som gir nødvendig skygge fjernes, kan det være aktuelt at erstatningen inneholder innkjøp og oppsetting av markiser, sammen med beplanting av nye mindre trær. Verdien av alternativet som har samme funksjon, kan også være et godt sammenlikningsgrunnlag for taksering av selve elementet. 6
2.3.3 Flytting av element Flytting av elementer kan være aktuelt, i første rekke ved ekspropriasjon, f.eks. hellelagte plasser, flaggstang og vegetasjon som ikke er for stor kan i mange tilfeller flyttes til andre deler av tomta (figur 9). Erstatningen kan da være at den som eksproprierer dekker flyttekostnadene og etablering på den nye plassen. Disse tre prinsippene kan være en grei erstatning av elementer som kan flyttes eller gjenanskaffes. Når partene kommer til enighet er det ikke behov for å sette en takst. 2.3.4 Erstatning i kroner og øre Erstatning der en må sette verdi i kroner og øre på elementene er aktuelt når de ikke kan flyttes eller gjenanskaffes. Det kan være pga. plassmangel eller at elementet er borte eller skadet. Erstatningen innebærer da at elementet må takseres. Prinsipper for taksering av elementer er da: 1. Pris på grunnlag av kostnader ved gjenanskaffelse av elementet. 2. Verdi som erstatter den levetiden elementet hadde igjen. 2.4 Faktorer som påvirker takseringen Når markedsverdien ikke finnes, må en finne en verdisetting som er en erstatning for denne. Det tilstrebes da å finne en «egenverdi» for elementet. Det nærmeste vil være å ta utgangspunkt i kostnadene til et nytt element. Når elementene er forholdsvis nye er kostnadene i mange tilfeller tilnærmet lik markedsverdien, men jo eldre elementene er, jo større blir forskjellen mellom kostnader til nytt element og markedsverdi. For å oppveie denne forskjellen må kostnaden korrigeres for aktuelle faktorer, som påvirker verdiutviklingen til et nytt element og elementets funksjon og plassering i anlegget. Figur 9. Flytting Figur 10. Verdiutviklingen til gjenstander i et grøntanlegg med utgangspunkt i kostnadene til en ny gjenstand. Gjenstanden kommer aldri over den verdien den har som ny. 2.4.1 Verdiutvikling Verdien av en stol eller en busk utvikler seg ulikt fra de er nye. Stolen synker i verdi pga. alder og bruk (slitasje) mens busken øker i verdi etterhvert som den gror til (figur 10). Derfor må elementene i et grøntanlegg deles inn i to grupper: Gjenstander Gjenstandene i et grøntanlegg, dvs, flaggstang, gjerde, heller o.l. kommer aldri over den verdien den har som ny. Alder og tilstand vil vanligvis redusere verdien. Gjenstander som har antikvarisk verdi eller samleverdi vil ha en verdiøkning, men dette er ikke aktuelt for gjenstander i et grøntanlegg. 7
Vegetasjon Vegetasjon er levende elementer som vokser og utvikler seg på stedet. Når plantene vokser og blir større, oppnår de også en større pryd- og nytteverdi. Verdien vil derfor øke til et visst nivå for så igjen å synke i verdi fordi også vegetasjon har en viss levetid. Denne utviklingen vil variere mellom arter og plantegrupper. Planter deles derfor i grupper etter livssyklus og forskjellig verdiutvikling. Ettårige og toårige planter Ettårige planter lever og utvikler seg på en sesong. Denne gruppen omfatter sommerblomster og de fleste grønnsaker. Toårige planter har toårig livssyklus. Første året dannes en rosett og andre året kommer blomster og frøsettingen. Dette gjelder blant annet for revebjelle og en del andre stauder og ville urter. Livssyklusen er kort og verdiøkningen er derfor minimal. Kun i tilfeller hvor frøhøsting er et mål, kan man se en verdiutvikling utover kostnader til nyetablering. For grønnsaker kan det være aktuelt å vurdere avkastningen, dette kommer under andre metoder enn heftet belyser. Stauder Stauder er flerårige, urteaktige planter som spirer fra rot hver vekstsesong. Plantene blir større og kraftigere med alderen og større i omkrets. Mange arter må jevnlig plantes om, så en høy alder er ikke nødvendigvis verdiøkende. Etter en etablering (2-3 år) er verdien konstant. Gressplen og eng Plen og eng er plantegrupper som etter etablering har konstant verdi i et grøntanlegg, forutsatt at nødvendig skjøtsel følges opp. Verdiutviklingen har sammenheng med skjøtsel, og ikke med høy alder. Figur 11. Stiplet linje illustrerer verdiutviklingen til et tre. Trær øker i verdi og oppnår maksimal verdi før treet er helt utvokst. Dette har sammenheng med at treet fyller en pryd- og nytteeffekt, og det har lang tid igjen hvor det gjør «nytte». Deretter flater verdikurven ut. Lengden til denne perioden har sammenheng med treets maksimale alder. Et eiketre som kan bli 500 år har en lengre periode med maksimal verdi enn ei bjørk, som kan bli 90 år. Det er ikke alltid mulig å se når treets verdi synker, da verdinedgangen har sammenheng med treets gjenstående levetid. Det er ikke rimelig at ei bjørk som bare har 10 år igjen å leve får maksimal verdierstatning. Den svarte kurven illustrerer den verdiutviklingen folk vanligvis forventer og oppfatter for trær. Busker og trær Busker og trær er alle treaktige, flerårige vekster. Disse plantene øker i verdi når de vokser og utvikler seg og oppnår med økende alder og størrelse en økt pryd- og nytteverdi. Figur 11 illustrerer verdiutviklingen til et tre. Verdiutviklingen til trær varierer mellom arter, men formen på verdikurven er forholdsvis lik. Trær øker i verdi med alder og utvikling frem til det har en pryd- og nytteeffekt. Når treet fyller en funksjon flater verdikurven ut. Dette fordi den verdiøkningen som fortsatt skjer er lik den nytten man har av det. Noe før planten dør så synker verdien ned mot null. 8
Maksimalverdien, lengden på utflatingsperioden og når verdien synker, varierer mellom arter. Ulike faktorer som klima, jordbunnsforhold og skjøtsel virker også inn, og kan føre til endringer på verdiutviklingen innen arten. Faktorene bidrar til å legge forholdene til rette for en naturlig verdiutvikling for arten, eller de kan forkorte den. Verdiutviklingen til busker vil ha samme utvikling, men maksimalverdien er lavere siden den fyller sin funksjon på kortere tid enn et tre. Vanligvis har folk flest en oppfatning av at trær øker i verdi helt til de dør. Men verdien skal ha relasjon til den fremtidige nytten man har av treet og ikke den nytten man har hatt. 2.4.2 Plassering og funksjon Elementenes plassering og funksjon er viktig av flere grunner. Gjenstander og vegetasjon i et grøntanlegg utgjør til sammen en enhet og må derfor vurderes i forhold til hverandre. Et tre som står for nært andre trær og som ut fra hensiktsmessig skjøtsel burde vært fjernet, bør kanskje ikke erstattes. Et gjerde fungerer som revirmarkering og har derfor en viktig nyttefunksjon for enheten. I tillegg til å vurdere anlegget som en enhet bør vegetasjon også vurderes i forhold til omgivelsene. Vegetasjon i byområder og andre steder der det ellers er lite vegetasjon bør ha innvirkning på taksten som settes. Områder med lite vegetasjon er mer sårbare, og vegetasjonen som finnes der er dermed mer verdifulle enn om de befinner seg i et naturområde. Et tuntre og en gammel eik på jordet kan være viktige elementer i landskapet. Når funksjon og plassering skal vurderes, oppstår en problem stilling om hvem elementet skal vurderes i forhold til. Eika på jordet er verdifull for kulturlandskapet, mens for bonden som eier den kan det være mer verdi i å fjerne den for å dyrke opp jorda. Takseringens vurdering av plassering og funksjon skal være objektiv. Takseringen skal forsøke å komme frem til en objektiv, personuavhengig verdi som ikke er knyttet til en konkret eier. 3. Metode for taksering av grøntanlegg Takseringsmetoden bygger på en vurdering av de ulike gruppene i et grøntanlegg. Grøntanlegg har to hovedgrupper som må takseres hver for seg, det er taksering av arealer og taksering av elementer (figur 12 og 13). I tillegg kommer ulemper som en tredje vurdering. Arealer er her definert som et stykke mark med plass til ulike elementer. Ved taksering av arealer er det 3 hovedfaktorer som virker inn på vurderingen - beliggenhet - arealutnytting - markedet Utgangspunkt + Ny plante X Aldersfaktor = Basisverdi - Tilstand +/- Vesentlighetsfaktor Figur 12. Prinsipp for taksering av vegetasjon Utgangspunkt + Nytt element X Aldersfaktor = Basisverdi - Tilstand +/- Vesentlighetsfaktor Figur 13. Prinsipp for taksering av gjenstander. 9
Elementer defineres som gjenstander og vegetasjon som bidrar til å øke den praktiske anvendelsen av anlegget, eller forskjønne og markere interesseområdet. Takseringsmetoden for elementer bygger på følgende: - Kostnader til et nytt element - Verdiutvikling - Plassering og funksjon Utgangspunktet er kostnadene til et nytt element. Deretter multipliseres denne kostnaden med en aldersfaktor som veier opp for den eventuelle positive verdiutviklingen som finner sted. Resultatet skal tilsvare et optimalt tilsvarende element. Dette kalles for basisverdi. Deretter gjøres en vurdering av tilstand. Denne verdien veier opp for den eventuelle negative verdiutviklingen som skjer, og kan derfor bare trekke basisverdien ned. Til slutt gjøres en vurdering for plassering og funksjon, kalt vesentlighetsfaktor. Ulemper kan oppstå som følge av fjerning av areal og elementer eller ulemper som et nytt tiltak kan føre med seg. Eieren skal da ha en egen erstatning for ulempen på den gjenværende eiendommen, dersom dette ikke er tatt hensyn til i taksten for arealet eller elementene (figur 14). Figur 14. Ulemper utgjør også en del av takseringen. Selv om takseringen vurderes i grupper, er det svært viktig med en helhetlig vurdering til slutt, slik at dobbelterstatning unngås og at det blir et fornuftig totalskjønn. Denne metoden tar ikke sikte på å omfatte spesialtilfeller som f.eks. 150 år gamle trær, fjellformasjoner og elementer som ikke lar seg kopiere eller utforme. I slike tilfeller må det gjøres særskilte, skjønnsmessige vurderinger av spesielle fagfolk. 3.1 Taksering av arealer Når det settes takst på arealer er det tre hovedfaktorer som har en dominerendeinnvirkning på vurderingen: - Beliggenhet - Arealutnyttingen - Markedet Beliggenhet kan deles i to nivåer som begge påvirker verdien: - makronivå hvor beliggenheten på arealet sees i sammenheng med et større geografisk område. Dette kan være forskjellige bydeler, kvartaler, skolekretser etc. 10
- mikronivå, hvor beliggenhet av arealet sees i sammenheng med det totale arealet, f.eks. tomta, parken e.l. og det takserte arealets lokale plassering. Et areal som for eksempel er lokalisert til en skyggefull, inneklemt stripe mot nordøst, har antakeligvis en helt annen verdi enn et areal som er lokalisert til en solrik, åpen plass mot sørvest. Arealutnyttingen påvirker verdivurderin gen. Hvor på tomta inngrepet skjer og størrelsen på inngrepet har innvirkning på utnyttelsen til restarealet (figur 15). Reguleringsbestemmelser som definerer utnyttelsesgrad i det aktuelle området har også innvirkning på verdien. Fremtidige mulige endringer i arealutnyttingen skal det også tas hensyn til. Dette er den faktoren som kan bidra til å endre verdibildet totalt. F.eks. kan verdien av en større villaeiendom endres betraktelig ved å skille ut og selge en tomt fra eiendommen. Figur 15. Verdien til en villatomt som er så stor at den kan skille ut en tomt, endres betraktelig dersom en ny vei gjør dette umulig. Markedets etterspørsel etter arealer påvirker prisdannelsen. I populære strøk med stor etterspørsel vil tomteprisen være høyere enn tilsvarende areal i et utkantstrøk. Hvis det ikke er noen etterspørsel, er det heller ingen markedsverdi. Felles for alle disse faktorene er at de må vurderes skjønnsmessig. Gjeldende planer, prisnivået på tilsvarende arealer som er omsatt i den senere tid, utnyttelsesgrad og fremtidsmuligheter, er momenter som må vurderes i det aktuelle området. 3.1.1 Tomter Taksering av tomter bygger på de samme hovedprinsippene som for arealer forøvrig. Nivået vil være avhengig av tomtekategori, status og tilstand. For tomter skilles det mellom bolig- og næringstomter, ubebygde og bebygde tomter, råtomter og opparbeidede tomter. Ubebygde tomter Råtomter er her defiert som arealer som kan være regulert, men hvor det ikke er foretatt grunnlagsinvesteringer i form av veg, vann og kloakk (figur 16). Prisdannelsen vil være dominert av de tidligere tre nevnte faktorer, beliggenhet, arealutnyttingen og markedet. Nedre grense vil være styrt av om arealet har en mulig alternativ verdi, eventuelle investeringer i planprosessen, samt eiers fortjeneste. Opparbeidede tomter defineres som byggeklare tomter, hvor nødvendige grunnlagsinvesteringer (veg, vann og kloakk) er foretatt. Prisdannelsen vil i hovedtrekk bygge på samme prinsipper som for råtomter, men med et tillegg for de grunnlagsinvesteringene som er nedlagt i området. Figur 16. For ubebygde tomter kan det skilles mellom råtomter og opparbeidede tomter Disse vil få ulik takst, fordi det er lagt ned kostnader i en opparbeidet tomt. 11
Bebygde tomter Bebygde tomter defineres som tomter hvor det er ført opp bygning(er) av ett eller annet slag. Bebygde tomters arealverdi blir ofte vurdert ut fra verdien på sammenlignbare, ubebygde tomter. Mulighetene for utskilling av tilleggstomt(er) kan her være et vesentlig moment ved takseringen. 3.1.2 Stripearealer Stripearealer defineres som en mindre arealenhet som i utgangspunktet tilhører en større arealenhet. F.eks. deler av en tomt. Verdien til stripearealer kalles marginal verdi og defineres her som verdien pr. kvadratmeter på det arealet som skal takseres eksklusiv vegetasjon, bygninger og tomteanlegg. I denne verdien inngår eventuelle spesielle kvaliteter ved arealet, som for eksempel en strandlinje. Figur 17. I normaltilfellet er marginalverdien omtrent en tredjedel av gjennomsnittsverdien Marginalverdien må vurderes ut fra gjennomsnittsverdien for byggeklare tomter i området. Normaltilfellet Normaltilfellet blir definert slik: - Normal tomtestørrelse - ca 1000 m 2 - Det blir avstått mindre enn 100 m 2 (<10 % av tomta) - Huset har en normal standard - Arealet som skal takseres ligger i god avstand fra hovedbygningen Tillatt byggeareal endrer seg ikke vesentlig. I normaltilfellet er marginalverdien omtrent en tredjedel av gjennomsnittsverdien (figur 17). Avvik fra normaltilfellet - Marginalverdi kan variere med totalverdien på eiendommen. På dyre, eksklusive eiendommer kan marginalverdien være opp mot 50 %, mens den for rimeligere eiendommer kan være ned mot 20 % av gjennomsnittsverdien. -Størrelsen på inngrepet har innvirkning på marginalverdien, da minimale inngrep trolig ikke vil gi utslag på eiendommens totale verdi. Ved vurdering av små stripeareal vil derfor marginalverdien være ned mot 20 %, mens større stripeareal kan være opp mot 50 % av gjennomsnittsverdien (figur 18). -Mindre eiendommer vil ha høyere marginalverdi enn store eiendommer, fordi stripeareal da utgjør en større del av totalarealet. 12
- Avstanden mellom bolighuset og stripearealet er en viktig faktor ved fastsettelse av marginalverdien. Dersom avstanden er liten, vil marginalverdien nærme seg gjennomsnittsverdien. I ekstreme tilfeller vil marginalverdien kunne overstige gjennomsnittsverdien. -I enkelte tilfeller kan et areal ha spesielle kvaliteter eller funksjoner som gir det en ekstra høy verdi. For eksempel kan tomta bli for liten til at det kan skilles ut en ekstra tomt, eller at det kan foretas ytterligere bebyggelse på den, eller at tomta mister strandkontakt. -På tomter det ikke lenger er mulig å finne en hensiktsmessig plassering for elementer som naturlig hører hjemme der, f.eks. garasje, hekk eller tuntre, bør verdien fastsettes fritt i forhold til marginalverdi. I dette tilfellet kan verdien også overstige gjennomsnittsverdi. 3.2 Taksering av elementer Elementer omfatter alt som finnes på arealet i et grøntanlegg, både gjenstander og vegetasjon. Ved taksering må de ulike elementene takseres hver for seg. Taksten på elementene og taksten på arealet utgjør til sammen taksten på grøntanlegget. Det bør understrekes at verdien ikke er avhengig av om elementet er anlagt av mennesker eller kommet dit fra naturens side. Gjenstander defineres som menneskeskapte og/eller naturgitte elementer som bidrar til å øke den praktiske anvendelsen av enheten, eller forskjønne og markere denne. I motsetning til vegetasjon er gjenstander døde ting. Eksempler på gjenstander kan være uteplass med peis, gjerde, flaggstang, uthus osv. Vegetasjon omfatter alle planter på arealet, både urter og treaktige vekster, de som er plantet inn i anlegget og de som er naturgitte. Planter i et grøntanlegg kan være både til pryd og nytte. De kan brukes til revirmarkering som hekk eller hegn og til å skape rom og variasjon i et anlegg. Planter har innvirkning på klima. De skaper le, produserer oksygen, forbedrer luftfuktighet osv. Dette gjør at planter er viktige for trivselen. I mange private hager har man planter på grunn av en ren samlerinteresse. 3.2.1 Basisverdi Basisverdi skal være utgangspunktet for taksering av alle elementer. Den bygger på kostnadene til et nytt element og tar høyde for verdiutviklingen som skjer i forhold til alder og utvikling. Basisverdien er verdien på et tilsvarende, optimalt element. Figur 18. 1 og 2: Mindre eiendommer vil ha høyere marginalverdi enn store eiendommer når like store stripearealer takseres. 3: Marginalverdien har sammenheng med hvor på tomta stripearealet er og avstanden til huset. Er avstanden svært liten, kan marginalverdien være over gjennomsnittsverdien. 4: Et areal på tomta som har spesielle kvaliteter eller funksjon, får ekstra høy verdi. 13
Basisverdi = anleggskostnader x aldersfaktor Anleggskostnadene inneholder materialkostnader og arbeidskostnader (figur 19). Anleggskostnadene må så korrigeres for en eventuell verdiøkning som følge av alder og utvikling, beskrevet med en aldersfaktor. Gjenstander Anleggskostnadene til en ny tilsvarende gjenstand omfatter materialkostnader og arbeidskostnader. Gjenstander i et grøntanlegg har ingen verdiøkning med alderen. Til en viss grad har de en verdireduksjon, men siden denne er sterkt påvirket av bruk og vedlikeholdet, tas denne reduksjonen med i en tilstandsfaktor. Aldersfaktoren for gjenstander blir derfor alltid lik i og utgjør ingen endring av anleggskostnadene. Basisverdi for gjenstander = anleggskostnader Anleggskostnader for gjenstander må innhentes hos aktuelle forhandlere / anleggsgartnere. Vegetasjon Anleggskostnader for vegetasjon innebærer prisen ved kjøp av ny plante og etableringskostnader. Dette er felles for alle plantegrupper. Figur 19. Beregn arbeid og materiellkostnader. Tabell 2. Aldersfaktorer for ulike plantegrupper Plantegruppe Aldersfaktor Ettårig og toårige planter 1 Stauder 1 Gressplen og eng 1 Busker og trær -Hekker og buskfelt 1-1,5 -Solitærtrær og mindre prydbukser ink. frukttrær 1-2 -Trær med forventet levetid mellom 50 og 150 år 1-3 -Trær med forventet levetid over 150 år 1-4,5 For busker og trær skal kostnaden for ny plante ligge innenfor en størrelse som er vanlig salgsstørrelse for arten og lett å skaffe. Basisverdien skal ikke ta utgangspunkt i den minste eller største planten som det er mulig å skaffe. Det er i dag mulig å kjøpe store trær; men kostnadene på disse trærne vil gi urealistisk stor basisverdi som metoden ikke klarer å veie opp for. En veiledende størrelse for basisverdien er plantekostnaden til trær med en totalhøyde på 300-350 cm og stammeomkrets på 12-14 cm. Prisene innhentes fra planteskoler og hagesenter. Etableringskostnaden omfatter utsjakting av plantegrop, levering av vekstjord, plantearbeid, planering og skjøtselskostnader i en vekstsesong. For trær som trenger oppstøtting skal dette være med i etableringskostnaden. Kostnader til planter og etablering må innhentes av lokale forhandlere. Plantenes verdiutvikling har sammenheng med alder og størrelse. Dette uttrykker metoden i aldersfaktoren. Aldersfaktoren vil variere etter hvor lang levetid de ulike plantene har og hvor fort de når den aktuelle pryd- og nytteeffekten(tabell 2). 14
Plantegrupper som oppnår pryd og nytteeffekt i løpet av kort tid får aldersfaktor 1 som betyr at basisverdi er lik anleggskostnader (figur 20). Plantegrupper som har lang levetid og bruker flere år for å oppnå ønsket pryd- og nytteeffekt får aldersfaktor mellom 1 og 4,5. Planten vil få aldersfaktor 1 dersom anleggskostnadene tilsvarer et tre på samme størrelse som det som takseres. For trær skiller en i tillegg mellom de ulike artenes totale levetid. En art som bruker 80 år på å oppnå prydeffekt har en høyere verdi og dermed en høyere aldersfaktor enn en hekk som har pryd- og nytteeffekt etter 15 år. 3.2.2 Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen skal vurdere følgende: -teknisk/biologisk tilstand -skjøtsel og vedlikehold -antatt gjenstående levetid Ved vurdering av tilstand er det svært viktig med fagkunnskap om elementene. Faktorene for tilstandsvurdering er lik for gjenstander og vegetasjon (figur 21): God 1 Middels 0,5 0,9 Dårlig 0 0,4 En god tilstand tilsier at basisverdien ikke blir endret. Middels og dårlig tilstand reduserer basisverdien og kan medføre at taksten blir 0. For å få tilstandsfaktor 0 tilsier dette at elementet ikke har noen funksjon. Gjenstander Gjenstandenes verdi har sammenheng med den tekniske tilstanden. Denne er et uttrykk for verdireduksjon som skjer som følge av slitasje, elde og nedsatt modernitet. Graden av slit, elde og nedsatt modernitet varierer med materialet i gjenstanden. Figur 22 viser eksempel på normal verdiutvikling i forhold til alder for ulike materialer. Denne kan brukes som mal, men alder alene bør ikke brukes så direkte, da vedlikehold og den tekniske tilstanden er svært avgjørende. I de fleste tilfeller vil en ny tilsvarende gjenstand ha en høyere kvalitet og lengre levetid enn det gamle. Like fullt kan for eksempel et gammelt skjul tilfredsstille vesentlige funksjoner som en tørr plass for ved, hagemøbler etc. like godt som et nytt skjul. Vi forutsetter derfor at gjenstander har en viss minimumsverdi helt til de ikke har noen funksjon. a. Ny plante tilsvarer den som takseres. Aldersfaktor 1. b. Ny plante er mindre enn den som takseres. Den takserte var ikke utvokst. Aldersfaktor 2 (1,5) c. Ny plante er mindre enn den som takseres. Plante som takseres er utvokst. Aldersfaktor 4,5 (3) Figur 20. Aldersfaktorer for trær. Figur 21. Aldersfaktorer for gjenstander og vegetasjon. 15
Vegetasjon Tilstandsvurderingen er et uttrykk for plantens biologiske tilstand, egnethet på stedet og skjøtsel. Vurdering av plantenes biologiske tilstand omfatter eventuelle skader, sjukdomsangrep og om vann- og næringstilgang er tilstrekkelige. Denne vurdering har en nær sammenheng med skjøtsel. Plantearter har forskjellige krav til klima og jordbunnsforhold. Noen planter trives i innlandsklima, andre arter trenger høyere luftfuktighet og trives derfor best ved kysten. Noen planter trives i sandjord, andre må ha sur jord for å klare seg. Dette har innvirkning på plantenes egnethet selv om det til en viss grad kan reguleres. Egnethet har likevel innvirkning på plantenes utviklingsmuligheter og må tas hensyn til i tilstandsvurderingen. Figur 22. Illustrasjon av fradrag for slit, elde og nedsatt modernitet for gjenstander. Kurvene viser eksempler på faktor for 4 ulike kategorier av gjenstander. to Alle disse faktorene virker inn på plantenes levetid. Hvor sterkt disse faktorene virker inn på den oppnåelige levetid til planten i forhold til det som er naturlig levetid for arten skal ligge i tilstandsvurderingen. God tilstand Dersom planten har en form som er karakteristisk for arten og ellers ikke har tegn på sykdom eller skade, klassifiseres den som god og gis en faktor på 1. Middels tilstand Dersom planten bærer preg av normal skjøtsel, og viser tegn på sykdom eller skade, klassifiseres den som middels, og gis en faktor mellom 0,5 og 0,9. Ei bjørk som ser bra ut, men som vi vet bare har 10 år igjen å leve, kommer også i denne gruppen. Dårlig tilstand I de tilfeller planten bærer tydelig preg av manglende skjøtsel, samt preg av livstruende sykdom eller skade, gis en faktor på mellom 0-0,4. For at faktoren skal være ned mot null, må det fastslås at planten med stor sannsynlighet vil bukke under eller må fjernes i løpet av kort tid. I enkelte tilfeller vil det være svært vanskelig å angi plantenes tilstand. Tegn på sjukdom, råteskader og vurdering av plantens gjenstående levetid kan være vanskelig å vurdere. Dette krever god kjennskap til vegetasjon og understreker igjen at det må brukes egnede fagfolk. 3.2.3 Vesentlighetsfaktor Elementenes verdi har sammenheng med den enheten de befinner seg i og må derfor vurderes opp mot denne. Faktoren er en vurdering av elementenes plassering og funksjon. 16
Vesentlighetsfaktorene har tre kategorier med følgende definisjoner: Vesentlig element Forutsetningen for at et element skal betegnes som vesentlig er at en huseier normalt ville reetablere elementet (figur 23). Eksempler på elementer som ofte er vesentlige er: - Revirmarkeringer (gjerde, hekk, mur, port) - Opparbeidede uteplasser - Garasje og biloppstillingsplass - Elementer som fungerer som støy- og innsynsskjerm, eller har en annen fremtredende posisjon og funksjon i anlegget. - Elementer som har og ivaretar spesielle karakterer i forhold til anlegget. Mindre vesentlig element Mindre vesentlige elementer har normalt betydning for helhetsinntrykket, men er ikke helt nødvendig. For et mindre vesentlig element ville en ny eier normalt ikke reetablere elementet, men ville følt et visst tap ved at det ikke var der (figur 24). Figur 23. Vesentlige elementer vil en huseier normalt reetablere. De har vesentlig betydning for helhetsinntrykket. Verdien påvirkes av elementets plassering på tomta, tomtas arrondering, antall lignende elementer på tomta og de øvrige elementene som finnes. En må her forsøke å finne en størrelse som gjenspeiler gjennomsnittet av vesentlighet for de elementene man har gruppert som mindre vesentlige elementer. I de tilfeller man kan fjerne enkelte vekster fra en større beplantning uten at helhetsinntrykket svekkes vesentlig, kalles disse mindre vesentlige elementer. Uvesentlig element Uvesentlige elementer er uten betydning for verdien på resteiendommen. En ny eier ville normalt ikke følt det som noe tap dersom et uvesentlig element var borte. Det kan være et uthus/skjul som ikke har noen praktisk nytte, eller et tre som ikke har noen positiv funksjon. Verdien av uvesentlige elementer settes normalt til null (figur 25). Gjenstander Gjenstander får følgende vesentlighetsfaktorer: Vesentlig gjenstand 1 Mindre vesentlig gjenstand 0,5-0,9 Uvesentlig gjenstand 0-0,4 Gjenstander kan maksimalt få vesentlighetsfaktor 1, som betyr at den høyeste verdien totalt for gjenstander er basisverdi. Figur 24. Mindre vesentlige elementer har mindre betydning for helhetsinntrykket. Figur 25. Uvesentlige elementer er uten betydning for verdien på resteiendommen. 17
Vegetasjon Vegetasjon får følgende vesentlighetsfaktorer: Vesentlig element 1-3 Mindre vesentlig element 0,5-0,9 Uvesentlig element 0-0,4 Plantenes plassering i et anlegg og i området forøvrig har meget stor betydning for verdien. Vegetasjon kan derfor få vesentlighetsfaktor over 1, som betyr at taksten kan komme over basisverdi. Vesentlighetsfaktor 3 skal bare gis planter som har en spesiell plassering eller funksjon, det kan være tuntrær, del av en enhet der alle enhetene er like viktige, f.eks. i en allé og planter i miljø med lite vegetasjon slik at de som finnes er svært viktige. 3.3 Ulemper Ulemper er et tema som ikke er fullstendig juridisk avklart. Som utgangspunkt er det bare ulemper som medfører reduksjon av eiendommens omsetningsverdi eller reduserer mulighetene for økonomisk utnyttelse av den, som danner grunnlag for erstatning. De økonomiske konsekvensene ulempene medfører kan være vanskelig å måle. Vi forsøker her å peke på aktuelle problemstillinger og lover som ivaretar disse. Ulemper oppstår ved tap eller skade av eiendom, eller når tiltak på naboeiendommen medfører ulempe. Dersom ulempen rammer en avgrenset krets innen et gitt geografisk område kalles den for særulempe. Særulemper skal i følge Norsk rett erstattes fullt ut. Ulempe som er vanlig og kan oppfattes å være påregnelig å ville komme i et område kalles alminnelige ulemper. Alminnelige ulemper erstattes normalt først etter at tålegrensen (jfr. nabolovens 2) er oversteget, og da utmåles det som regel bare erstatning for den delen av ulempen som overstiger tålegrensen. Figur 26. Inngrepsulemper oppstår som følge av avståelse av arealer og/eller fjerning av elementer. Inngrepsulemper Inngrepsulemper er den type ulemper som oppstår som følge av et inngrep. Disse klassifiseres ofte som særulemper og skal erstattes fullt ut. Graden av ulemper vurderes etter hvilke problemer inngrepet medfører. Inngrepet kan føre til tap av areal, tap og skade av elementer og problemer med å utnytte restarealet på en hensiktsmessig måte (figur 26). Ved ulempeserstatning må det være årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og ulempene. Ekspropriasjon av areal kan føre til at 2 biloppstillingsplasser reduseres til 1,5. Dette medfører problemer med å utnytte restarealet på en hensiktsmessig måte. 18
Verditapet på resteiendommen knyttes da direkte til arealet som avstås, det får en høyere verdi enn om det ikke hadde innvirkning på utnyttelsen av restarealet. Ved avståelse av elementer som er definert som vesentlig, vil taksering av elementer gjennom vesentlighetsfaktoren også være en kompensasjon for ulempene som oppstår når elementet må fjernes. Eieren skal kun ha erstatning for skade og ulempe så lenge dette ikke blir dekket av vederlaget for det arealet og elementene som blir avstått. Inngrepsulemper bli derfor i de aller fleste tilfeller dekket gjennom takseringen av arealer og elementer. Tiltaksulemper Tiltaksulemper defineres som ulemper som følger av et tiltak. Tiltaket kan være f.eks. bygninger, bygging og drift av en vei. Disse ulempene klassifiseres ofte som alminnelige ulemper, dvs. generelle ulemper som en må regne med og som erstattes først når tålegrensen er overskredet (figur 27). Den første kategorien kan være av estetisk karakter, tap av utsikt, skyggevirkning, endring av mikroklima osv. Den andre kategorien kan være ulemper som mer innsyn, økning av støv og støy, økende fare, forurensing, barriere osv. Tiltaksulemper skal bare erstattes dersom ulempene overskrider det en eier eller rettshaver må finne seg i uten vederlag etter naboloven og forurensingsloven. Denne begrensinga kan særlig få betydning for ulempene ved flystøy og for støv- og støyulemper. Når det etter disse reglene skal gis erstatning for en ulempe er det bare den delen av ulempen som overstiger det en eier må finne seg i uten erstatning etter naboloven som kommer i betraktning. Figur 27. Tiltaksulempene kan deles i to hovedgrupper: a. Ulemper som følger av selve tiltaket b. Ulemper som følger av bruken av bygget/anlegget. Det er i første rekke nabolovens ( 9) og forurensingsloven (kap. 8) som regulerer erstatningsmessige forhold knyttet til støy. Personer vil ha ulik oppfatning av hvor tålegrensen for ulempene går, avhengig av tid, sted og egne relasjoner. I tillegg skjer det en utvikling i samfunnet, hvor det i økende grad blir satt fokus på kvaliteter som bomiljø og oppvekstvilkår (figur 28). Dette er med på å påvirke våre egne og ikke minst samfunnets oppfatning av hvor tålegrensen bør ligge. Figur 28. Vi har forskjellig tålegrense for støy to to Erstatning for tiltaksulemper må vurderes, men blir ofte dekket av taksten for elementene. Elementer som skjermer for støy får en høyere verdi fordi den er vesentlig. Om dette dekker den ulempen tiltaket medfører må vurderes skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle. Det må også vurderes om tiltaket medfører urimelige eller 19
unødvendige ulemper som kunne vært unngått ved forholdsvis enkle tiltak. 3.4 Spesialtilfeller I enkelte tilfeller passer ikke elementene til den definisjonen eller til de funksjonsfaktorene som er gitt. For vegetasjon finner en spesialtilfeller i gruppen for trær som kan bli over 150 år. Gamle trær som har en spesielt fremtredende plassering i landskapet eller tettstedsmiljøet må vurderes spesielt, og det er viktig at dette gjøres av fagfolk (figur 29). Likeledes kan det være stedegne elementer som fjellformasjoner mv. som ikke lar seg kopiere eller utforme. I slike spesielle tilfeller bør det gjøres særskilt skjønnsmessige vurdering, hvor det enten foretas en justering av metoden eller det settes en takst uavhengig av metoden ved hjelp av sakkyndig bistand. Figur 29. Gamle trær ses på som spesialtilfeller. 20