Årsrapport 2013 Næringsbygg Holding III AS

Årsrapport 2013 Næringsbygg Holding III AS

Innhold Årsberetning...4 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter...11 Revisjonsberetning...21 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 3

Årsberetning 2013 Næringsbygg Holding III AS Selskapets virksomhet Næringsbygg Holding III AS ble stiftet i 2003 og har hovedkontor i Oslo, men selskapets operative virksomhet startet først i 2006. Selskapet har som formål å investere i næringsbygg i EU/EØS og USA. Selskapet har sammen med det svenske søsterselskapet Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ), via datterselskapet Næringsbygg i Norge III AS (NBN), ni eiendomsporteføljer, hvorav tre i USA, to i Sverige, og ett i hver av landene Norge, Finland, Tyskland og Latvia. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Næringsbygg Holding III AS har over 4 000 aksjonærer per 31. desember 2013, som i hovedsak er private investorer. Næringsbygg Holding III AS er stengt for nye emisjoner og hovedfokus fremover er drift av porteføljene. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Gjennom 2013 har konsernets administrasjon i samarbeid med forvaltere og samarbeidspartnere fortsatt sitt fokus på å øke utleiegraden og optimere driften gjennom mer kostnadseffektiv drift av eiendomsporteføljene. I tillegg jobber NBN kontinuerlig med å vedlikeholde og utvikle eksisterende bygningsmasse i porteføljene. På 44 Wall Street i New York har investeringsprogrammet på eiendommen fortsatte gjennom 2013 og flere kontorlokaler i bygget er oppgradert og leid ut i løpet av året. Situasjonen er nå betydelig bedret sammenlignet med tidligere. I TRES-porteføljen der NBN eier 75 prosent har det gjennom året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet går som planlagt og Posten flytter etter planen inn i de nye delene i midten av april. Posten har signert en 15 års leieavtale for hele eiendommen. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å sikre nye leietakere til lokalene der Posten vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av 2015. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde TNOK 633 927 i 2013, en økning på 8,9 % sammenlignet med TNOK 582 218 i 2012. Økningen skyldes økte leieinntekter i de fleste datterselskaper. s resultat ble TNOK 85 770, mens det for 2012 var TNOK 17 817. har reversert tidligere nedskrivninger på eiendommer og har netto inntektsført TNOK 125 135 i 2013. Netto nedskrivninger i 2012 utgjorde TNOK 12 761. s likviditetsbeholdning var TNOK 497 057 pr. 31. desember 2013. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 6 856 522 mot TNOK 6 317 502 i 2012. Egenkapitalandelen har økt fra 20 % i 2012 til 21 % pr. 31. desember 2013. Likviditeten i konsernet har vært relativt stabil i gjennom regnskapsåret. Netto kontantstrøm for året var på TNOK -132 767. Den operasjonelle kontantstrøm var positiv med TNOK 119 749. Tilsvarende tall for 2012 var TNOK 254 089. Kontantstrøm fra investerings- og finansieringsaktiviteter er negativ som følge av utbetalinger knyttet til kjøp av driftsmidler og netto nedbetaling av konsernets gjeldsforpliktelser. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret 2013. Fremtidig utvikling s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i konsernets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. har investeringer i Finland, Latvia, Norge, USA, Sverige og Tyskland og er således diversifisert over flere geografiske områder. Underliggende eiendomsverdier for næringseiendom synes å ha bunnet ut i de fleste markeder i løpet av 2010-2011, og det var positiv vekst i de fleste markeder hvor konsernet er eksponert i perioden 2011-2013. I 2014 prognoseres det igjen med høyere vekst i økonomien både i USA og Europa. Styret presiserer likevel at det fortsatt er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdiene på konsernets investeringer. Med unntak av investeringene i USA har konsernets investeringer betingelser i låneavtalene knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene. Reduserte inntekter som følge av økt ledighet i eiendommene og/ eller at leietakernes betalingsevne svekkes vil påvirke både verdi og rentedekningsgrad negativt. Dette vil kunne medføre brudd på krav til rentedekningsgrad i låneavtalene. I tillegg vil et fall i eiendomsverdiene kunne medføre at verdiene faller under betingelser som er gitt i låneavtalene. Begge disse forhold vil kunne resultere i krav fra lånegivere om ekstraordinær nedbetaling av gjeld. Det er redegjort nærmere for betingelser knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene i note 4 i konsernets årsregnskap. har en solid likviditetsbeholdning noe som gjør det mulig å tilføre ytterligere kapital til enkeltinvesteringer for å sikre konsernets verdier. I budsjettet for 2014 er det blant annet planlagt med investeringer i eksisterende eiendommer for cirka 100 millioner kroner. Av dette er en større del knyttet til investeringer som er planlagt i TRES, Riga og 44 Wall Street knyttet til utbygging og leietakertilpasninger. Disse investeringene forventes å øke kontantstrømmen i konsernet fremover. 4 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Selskapet vil også vurdere salg eller delsalg av enkelte eiendomsporteføljer i den grad attraktive priser vil kunne oppnås i markedet. Dette vil eventuelt kunne bidra til å bedre likviditeten og styrke selskapets muligheter til å tilbakebetale kapital til aksjonærene. Kostnadene i konsernet forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet forøvrig. Finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Risikoen knyttet til fremtidig kontantstrøm og underliggende verdiutvikling på investeringene er fortsatt stor ved avleggelse av regnskapet, dog er risikoen redusert i forhold til samme tidspunkt for ett år siden. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Selskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentesikringsavtaler for å redusere denne risikoen. er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere for dette i punktet «fremtidig utvikling» ovenfor. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold så vel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK 218 193 mot TNOK 122 766 i 2012. Økningen skyldes hovedsakelig reversering av tidligere nedskrevet verdi av investeringsselskapet. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Næringsbygg Holding III AS: Beløp i NOK 1 000 Utbytte 33 622 Overført til annen egenkapital 184 572 Totalt disponert 218 193 Arbeidsmiljø og personale har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året fire ansatte i konsernet, samtlige menn. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i 2013. Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet forøvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Selskapets styre består tre menn. Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 5

Resultatregnskap 01.01 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 14 633 927 582 218 - - Sum driftsinntekter 633 927 582 218 DRIFTSKOSTNADER 122 107 Lønnskostnader 8 2 306 5 091 - Ordinære avskrivninger 2 168 260 150 345 - - Nedskrivninger 2,13-125 135 12 761 1 069 1 047 Andre driftskostnader 8, 9 228 922 214 307 1 191 1 154 Sum driftskostnader 274 353 382 504-1 191-1 154 DRIFTSRESULTAT 359 575 199 714 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 260 987 130 004 Finansinntekter 9 19 089 43 375-16 600-6 084 Finanskostnader 3, 9-243 365-262 152 244 387 123 920 Netto finansposter -224 276-218 777 243 195 122 766 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 135 298-19 063 25 002 - Skattekostnad 7 49 529-36 880 218 193 122 766 ÅRSRESULTAT 85 770 17 817 Herav minoriteter 1 62 034 35 943 Opplysninger om avsetninger til: 33 622 56 036 Utbytte 184 572 66 730 Overført til/fra annen EK 218 193 122 766 Sum disponert 6 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Eiendeler 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler - - Utsatt skattefordel 7 67 807 68 700 - - Sum immaterille eiendeler 67 807 68 700 Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2,13 6 053 753 5 402 550 - - Maskiner og inventar 2 6 057 3 012 - - Sum varige driftsmidler 6 059 809 5 405 562 Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer 3 98 853 120 039 1 220 752 1 015 016 Investeringer i datterselskap 3 - - 1 220 752 1 015 016 Sum finansielle anleggsmidler 98 853 120 039 1 220 752 1 015 016 Sum anleggsmidler 6 226 469 5 594 301 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 7 262 5 326-3 488 Fordringer konsernselskaper 5 - - - 27 Andre fordringer 125 732 134 416-3 515 Sum fordringer 132 994 139 742 41 531 53 130 Bankinnskudd 12 497 057 583 458 41 531 56 645 Sum omløpsmidler 630 051 723 200 1 262 284 1 071 661 SUM EIENDELER 6 856 522 6 317 502 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 7

Egenkapital og gjeld 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 2 241 2 241 Aksjekapital 1, 6 2 241 2 241 385 500 385 500 Overkurs 1 385 500 385 500 812 451 627 880 Annen innskutt egenkapital 1 407 383 336 273 1 200 192 1 015 621 Sum innskutt egenkapital 795 124 724 014 Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital 1 - - - - Sum opptjent egenkapital - - - - Minoritetsinteresser 1 618 541 547 426 1 200 192 1 015 621 Sum egenkapital 1 413 665 1 271 440 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 7 284 701 261 068 - - Sum avsetning for forpliktelser 284 701 261 068 - - Langsiktig gjeld 4, 11 4 906 580 4 497 413 Kortsiktig gjeld 33 622 56 036 Utbytte 1 33 622 56 036-3 Leverandørgjeld 29 293 28 189 - - Betalbar skatt 7 2 574 3 101 - - Skyldig offentlige avgifter 5 155 5 100 28 469 - Gjeld til konsernselskaper 5 - - - - Annen kortsiktig gjeld 9 180 932 195 156 62 091 56 039 Sum kortsiktig gjeld 251 576 287 582 62 091 56 039 Sum gjeld 5 442 857 5 046 063 1 262 284 1 071 661 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6 856 522 6 317 502 Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 8 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 2013 2012 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 243 195 122 766 Resultat før skatt 135 298-19 062-25 002 - Betalt skatt -41 974-7 510 - - Tap / gevinst ved salg av driftsmidler - - -260 337-123 157 Ordinære avskrivninger og nedskrivninger 43 125 163 105 - - Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter 29 267-16 934-3 3 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -3 367-8 436 31 981-176 629 Endring i andre tidsavgrensningsposter -40 283 134 585 - - Effekt av valutakursendringer -2 317 8 341-10 165-177 017 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 119 749 254 089 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler -5 924-54 601 208 652 Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital - - - - Innbetaling ved endret kostpris på driftsmidler - 5 982 - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler - - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler -90 955-77 117 - - Innbetaling ved andre investeringer 16 331 28 614 54 601 - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -80 548-42 521 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -72 216-105 652 - - Innbetaling ved emisjoner (netto etter emisjonskostnader) - - - Betalinger til / fra minoritet -43 715-113 409-56 035-44 829 Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte -56 037-44 829-56 035-44 829 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -171 968-263 890 - - Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 46 368-16 350-11 599-13 194 Netto endring i likvider i året -132 767-52 321 53 130 66 324 Bankinnskudd per 01.01 583 456 652 128 41 531 53 130 Bankinnskudd per 31.12 497 057 583 458 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 9

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. 10 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egne aksjer Sum Egenkapital pr 1.1 2 241 385 500 628 135 - -255 1 015 621 Utbytte - - -33 622 - - -33 622 Årets resultat - - 218 193 - - 218 193 Egenkapital pr 31.12 2 241 385 500 812 706 - -255 1 200 192 Innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoriteter Egne aksjer Sum Egenkapital pr 1.1 724 269-547 426-255 1 271 440 Endring minoritet - - -42 355 - -42 355 Tilbakebetalt innskutt kapital 2 330 - - - 2 330 Utbytte -33 622 - - - -33 622 Omregningsdifferanser 78 666-51 436-130 101 Årets resultat 23 736-62 034-85 770 Egenkapital pr 31.12 795 379-618 541-255 1 413 665 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 7 495 197 26 947 7 522 146 Justering av anskaffelseskost 1.1 1 625-1 625 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12 834 281 3 418 837 699 Justert anskaffelseskost pr 1.1 8 331 104 30 365 8 361 471 Tilgang kjøpte driftsmidler 258 316 3 106 261 422 Avgang solgte driftsmidler -9 291-269 -9 560 Omregningsdifferanser på tilgang / avgang 24 600 202 24 802 Anskaffelseskost pr 31.12 8 604 729 33 404 8 638 133 Av og nedskrivninger pr 01.01 2 092 646 23 936 2 116 582 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12 237 806 2 991 240 797 Justert av- og nedskrivning pr 01.01 2 330 453 26 927 2 357 380 Tilgang akk avskrivninger 165 468 19 165 487 Avgang akk avskrivninger -3 657-266 -3 923 Omregningsdifferanser tilgang / avgang 5 557-18 5 539 Nedskrivning -125 135 - -125 135 Årets avskrivninger 167 622 638 168 260 Omregningsdifferanser på av- og nedskrivninger 10 669 47 10 716 Akk avskrivninger pr 31.12 2 550 976 27 347 2 578 323 Balanseført verdi pr 31.12 6 053 753 6 057 6 059 809 Årets nedskrivninger -125 135 - -125 135 Årets avskrivninger 167 622 638 168 260 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 11

benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter ingen avskrivning Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Næringsbygg i Norge III AS Norge 2007 63,14 % 1 211 877-727 Datterselskapet Næringsbygg i Norge III AS, Oslo, har pr 31.12 en aksjekapital på TNOK 1 544 bestående av 30 884 232 aksjer til pålydende NOK 0,05. Alle aksjer har lik stemmerett. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 1.220.752 Næringsbygg i Norge III AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Konsolidert Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Resultat Egenkapital SIA "Delta Properties" Riga Ja Latvia 2006 100 % 31 172 270 285 SIA "Tirdzniecibas centrs MOLS" Riga Ja Latvia 2006 100 % 46 470 25 214 SIA "Tirdzniecibas centrs DOLE" Riga Ja Latvia 2006 100 % -264 9 387 Terminal Real Estate Sweden AB Stella Ja Sverige 2006 75 % 56 631 555 482 Hotellfastigheter i Gävle AB Gävle Ja Sverige 2006 100 % -4 13 628 Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle Ja Sverige 2006 100 % 2 160 38 023 Hyresbostäder i Sverige 24 AB Curanum Ja Sverige 2006 100 % -7 643 184 159 Hyresbostäder i Sverige 25 AB Curanum Ja Sverige 2006 100 % 292 1 397 Steinlloch C AB Curanum Ja Sverige 2006 100 % 202 1 940 Steinlloch D AB Curanum Ja Sverige 2006 100 % -5 249 Scante OY Alpha Ja Finland 2006 100 % -137 6 715 Retail I OY Alpha Ja Finland 2006 100 % 431 6 791 Retail I Kemi Oy Alpha Ja Finland 2007 100 % - -1 411 Retail I Masku & Kurikka OY Alpha Ja Finland 2007 100 % 3 190 19 905 Retail I Hämeenlinna Oy Alpha Ja Finland 2007 100 % -237-10 124 Kommersiella Fastigheter in NY 3 Corp. Wall Street Ja USA 2006 100 % 523 11 778 44 Wall Street LLC Wall Street Ja USA 2006 100 % 7 496-68 933 Kommersiella Fastigheter Arlington Gateway Inc. Arlington Ja USA 2006 100 % -21 769 109 092 Arlington Gateway LLC Arlington Nei USA 2006 63 % Norge III Atlanta Inc One Alliance Ja USA 2007 100 % -1 820 9 362 One Alliance Center JV One Alliance Nei USA 2007 80 % Norge III Ohio Inc. Jacobs Ja USA 2006 100 % 3 249 76 998 OZRE Lodging Jacobs Nei USA 2006 50 % Norge III Denver 700 17th Street AS Matrix Ja Norge 2007 100 % 1 430 6 584 17 Gate Holding AS Matrix Ja Norge 2007 65 % 2 076 9 952 Skårersletta Holding AS Skårersletta Ja Norge 2007 100 % 13 588 62 999 Selskaper som ikke er konsolidert er definert som tilknyttet selskap og behandles etter egenkapitalmetoden. 12 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden One Alliance Center JV OZRE Lodging Arlington Gateway LLC Opprinnelig anskaffelseskost 312 581 239 510 179 594 Balanseført egenkapital på kjøpstidspunktet 300 767 46 262 173 091 Henførbar merverdi 11 814 193 247 6 503 Inngående balanse 1.1 16 624-103 320 Korreksjon inngående balanse - - - Omregningsdifferanser inngående balanse 1 545 9 602 - herav uavskrevet merverdi - - - Andel årets resultat -1 117 - -19 624 Omregnngsdifferanser årets resultat -39 - -691 Overføringer til / fra selskapet (utbytte, konsernbidrag) -16 901-6 132 Utgående balanse 31.12 114-98 739 Note 4 Langsiktig gjeld til kredittinsitiusjoner Beløp i NOK 1000 Langsiktig gjeld 2013 2012 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 906 580 4 497 413 Sum 4 906 580 4 497 413 Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år 73 878 82 096 1-5 år 3 742 285 3 591 350 Senere enn 5 år 1 090 417 823 967 Sum 4 906 580 4 497 413 Pantesikret gjeld 2013 2012 Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 4 906 580 4 497 413 Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3 462 125 3 108 390 Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 6 053 753 5 402 550 Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 13

Porteføljer konsolidert i selskapets regnskap: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav * LTV krav ** Faktisk ICR Faktisk LTV Skårersletta Handelsbanken 213 710 NOK 24.03.16 N/A 80 % N/A 75 % Riga 1 ) Swedbank 106 907 EUR 24.04.16 1,2 100 % 2,89 58 % Curanum HypoRealEstate 72 947 EUR 30.06.17 1,4 N/A 1,68 N/A Gävle Handelsbanken 111 500 SEK 28.02.21 N/A N/A N/A N/A Alpha Swedbank 13 334 EUR 03.01.17 1,4 80 % 12,68 79 % Stella Swedbank 2 552 667 SEK 28.02.17 1,75 75 % 2,51 66 % 44 Wall Street Lehman Brothers 72 801 USD 11.04.16 N/A N/A N/A N/A Denver Nomura Inc 17 600 USD 11.10.16 N/A N/A N/A N/A 1 Nye krav om LTV etter reforhandling med Swedbank. 100% frem til 31. mars 2014, og deretter redusert med 1,5% poeng i kvartalet slik at LTV krav pr 31. mars 2015 er 94%. Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav * LTV krav ** Arlington Countrywide 56 289 USD 24.08.16 N/A N/A *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1000 Fordringer på konsernselskap Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende 2013 2012 2013 2012 Næringsbygg i Norge III AS - 3 488 28 469 - Sum - 3 488 28 469 - Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av 224 168 514 aksjer pålydende NOK 0,01. Alle aksjer har lik stemmerett. Selskapet har en beholdning på 24 875 aksjer med kostpris på kr 10,25 pr aksje. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Augura Life Ireland Ltd. 16 059 751 aksjer 7,16 % Farland Invest AS 4 000 000 aksjer 1,78 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten 31 763 aksjer 0,01 % Geir Inge Solberg, gjennom Primstaven AS 3 783 aksjer 0,00 % 14 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Note 7 Skatt Beløp i NOK 1000 2013 2012 2013 2012 Betalbare skatter Norge 25 002-25 002 Betalbare skatter utlandet - - 20 254 3 101 Sum betalbare skatter 25 002-45 256 3 101 Korreksjon av tidligere års skatt - - 1 071 2 973 Sum andre endringer - - 1 071 2 973 Endring i utsatt skatt Norge - - 1 212 1 315 Endring i utsatt skatt utlandet - - 1 989-44 269 Sum endring utsatt skatt - - 3 201-42 954 Sum skattekostnad 25 002-49 529-36 880 Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 10 % 0 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt 243 195 122 766 135 298-19 062 Permanente forskjeller -263 254-123 157-18 417-56 109 Endring midlertidige forskjeller konsernet v salg - - 1 569-7 373 Endring midlertidige forskjeller - - -18 869 51 893 Fremførbart underskudd 20 058 391 8 356 69 682 Årets skattegrunnlag - - 107 938 39 032 Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller 2013 2012 2013 2012 Eiendommer - - 1 108 456 994 128 Kortsiktig gjeld - - 18 057 31 424 Øvrige midlertidige forskjeller - - -277 138-133 808 Underskudd til fremføring -329 647-309 589-1 078 155-986 932 Grunnlag beregning utsatt skatt -329 647-309 589-228 781-95 188 Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel 329 647 309 589 1 280 636 1 022 985 Balanseførte midlertidige forskjeller - - 1 051 853 927 794 Utsatt skatt (27% i 2014) - - 216 891 192 368 Herav utsatt skattefordel i Norge - - - Netto utsatt skatt 216 891 192 368 - herav utsatt skattefordel 67 807 68 700 - herav utsatt skatt 284 701 261 068 Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent 2013 2012 28 % skatt av resultat før skatt 65 663 34 374 28 % skatt av permanente forskjeller -73 711-34 484 Nedvurdering av utsatt skattefordel 8 048 110 Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats 1 0 % 0 % 1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 15

Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK 1000 Lønnskostnader 2013 2012 2013 2012 Lønninger 107 94 1 234 3 839 Arbeidsgiveravgift 15 13 91 306 Pensjonskostnader - - 176 171 Andre ytelser - - 805 775 Sum 122 107 2 306 5 091 har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 4 årsverk i konsernet. Det er ikke utbetalt lønn eller andre godtgjørelser til daglig leder i året. er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret 2013 2012 2013 2012 Styrehonorar 107 94 107 94 Honorar til revisor 2013 2012 2013 2012 Lovpålagt revisjon 234 126 1 428 1 064 Andre tjenester - 6-35 Sum 234 132 1 428 1 099 Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. 16 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Andre driftskostnader 2013 2012 2013 2012 Reparasjon- og vedlikeholdskostnader - - 53 235 43 894 Oppvarming - - 20 338 17 625 Vann - - 1 369 1 345 Elektrisitet - - 20 036 19 656 Renovasjon - - 664 603 Kjøpte tjenester 290 206 17 973 18 329 Forsikring 175 195 2 628 2 701 Forretningsførsel og eiendomsforvaltning - - 29 611 26 530 Forvaltningskostnader - - 31 297 31 066 Eiendomsskatt - - 19 456 18 227 Øvrige kostnader 604 646 32 314 34 331 Sum andre driftskostnader 1 069 1 047 228 921 214 307 Finansinntekter 2013 2012 2013 2012 Annen renteinntekt 650 2 987 2 915 37 049 Reversering nedskrivning av finansielle eiendeler 260 337 123 157 - - Annen finansinntekt - 3 860 16 174 6 326 Sum finansinntekter 260 987 130 004 19 089 43 375 Finanskostnader 2013 2012 2013 2013 Rentekostnader fra foretak i samme konsern 1 199 6 084 - - Annen rentekostnad 2 917-200 237 257 688 Andel av underskudd fra investeringer ført etter egenkapitalmetoden - - 20 741 57 Annen finanskostnad 12 484-22 387 4 407 Sum finanskostnader 16 600 6 084 243 365 262 152 Annen kortsiktig gjeld 2013 2012 2013 2012 Forskuddsbetalte leieinntekter - - 104 314 160 981 Påløpte kostnader - - 20 376 19 145 Annen kortsiktig gjeld - - 56 242 15 030 Sum kortsiktig gjeld - - 180 932 195 156 Note 10 Honorarer til løpende forvaltning For 2013 har Næringsbygg Holding III AS avtale om løpende forvaltning med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonoarar, honoraret utgjorde TNOK 31 297 for 2013. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 9. Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 17

Note 11 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr 31.12 var 81 % av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat Under følger en oversikt over selskapets rentesikringskontrakter pr 31.12 Porteføljer konsolidert i regnskapet: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember Skårersletta Handelsbanken 100 000 NOK 4,84 % 26.04.11 26.04.16-7 465 Skårersletta Handelsbanken 75 000 NOK 3,73 % 17.07.11 26.10.19-4 839 Riga Swedbank 23 700 EUR 1,91 % 30.08.11 24.04.16-873 Riga Swedbank 33 500 EUR 1,91 % 30.08.11 24.04.16-1 234 Riga Swedbank 2 800 EUR 1,91 % 30.08.11 24.04.16-103 Alpha Swedbank 16 000 EUR 4,15 % 30.03.07 30.03.17-1 784 Curanum HypoRealEstat 52 950 EUR 4,82 % 13.07.07 22.06.17-7 600 Curanum HypoRealEstat 20 128 EUR 4,70 % 08.06.07 30.06.14-448 Gävle Handelsbanken 89 100 SEK 4,88 % 11.05.06 11.05.14-1 689 Gävle (Forward SWAP fra 11/05/2014) Handelsbanken 89 100 SEK 2,95 % 11.05.14 11.05.17-3 150 Stella Swedbank 500 000 SEK 2,40 % 07.09.11 28.02.17-13 159 Stella Swedbank 650 000 SEK 4,42 % 01.03.07 30.12.14-22 495 Stella Swedbank 250 000 SEK 4,44 % 01.03.07 31.12.16-21 619 Stella Swedbank 700 000 SEK 4,18 % 30.12.10 30.12.14-22 511 Stella (Forward SWAP fra 1/1/2014) Swedbank 625 000 SEK 2,61 % 01.01.14 28.02.17-19 987 Stella (Forward SWAP fra 1/1/2015) Swedbank 700 000 SEK 2,73 % 01.01.15 28.02.17-12 718 44 Wall Street Syndikert 72 801 USD 5,87 % 10.04.06 11.04.16-10 136 Denver Syndikert 17 600 USD 5,78 % 11.10.06 11.10.16-2 704 Sum rentederviater NOK 175 000-12 304 Sum rentederivater SEK 3 603 200-117 328 Sum rentederivater EUR 133 078-12 042 Sum rentederivater USD 90 401-12 840 Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK -302 494 Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember Arlington Syndikert 56 289 USD 6,64 % 24.07.06 24.08.16-9 116 Sum rentederivater USD 56 289 Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK -55 461 18 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5% og 45% av egenkapitalen. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12: Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember ABG Sundal Collier ASA EUR 3 000 8,4160 19.03.14 101 ABG Sundal Collier ASA SEK 105 000 0,9352 19.03.14-1 260 ABG Sundal Collier ASA USD 1 000 6,1210 19.03.14 38 Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK -1 122 Note 12 Bankinnskudd Beløp i NOK 1000 s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: 2013 I valuta I NOK Bankinnskudd i SEK 110 466 104 633 Bankinnskudd i EUR 31 869 267 146 Bankinnskudd i USD 5 706 34 714 Bankinnskudd i NOK 90 564 90 564 Totalt 497 057 har ingen bundne bankmidler. Note 13 Nedskrivninger har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr 31.12 og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart i januar 2014. Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringer i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr 31.12 foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før nedskrivning Nedskrivning Reversering av tidligere års nedskrivning Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta Curanum 673 145 11 760 661 385 78 900 EUR Skårersletta 274 335-9 665 284 000 284 000 NOK Riga 1 101 346-43 781 1 145 128 183 675 EUR Denver 87 403-8 720 96 122 15 800 USD 44 Wall Street 394 932-43 095 438 026 72 050 USD Stella 3 151 742-31 634 3 183 376 3 706 280 SEK Nedskrevet balanseverdi 5 682 903 11 760-136 895 5 808 038 Netto nedskrivning over resultat -125 135 Valuta Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 19

Note 14 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra utleie av næringseiendom i Norge, Sverige, Finland, Latvia, Tyskland og USA. Leieinntekter etter geografisk fordeling 2013 2012 Norge 22 665 21 594 Sverige 335 047 304 599 Finland 14 601 14 534 Latvia 128 050 114 586 Tyskland 69 480 63 551 USA 64 084 63 355 Sum 633 927 582 218 Note 15 Andre forhold knyttet til skatt I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for 2006-2010 vedrørerende skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Endring av ligning påvirker betalbar skatt for inntektsårene 2006-2007 med MNOK 25 inkludert tilleggsskatt, og renter med MNOK 2,9. Kravene er betalt og regnskapsmessig kostnadsført i 2013. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har påklaget vedtaket. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og behandlet i Lagmannsretten våren 2014, hvor det foreløpig ikke er avsagt dom. Endelig utfall fra denne saken vil skape presedens for Næringsbygg Holding III AS. Note 16 Andre forhold Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ) Næringsbygg Holding III AS eier Næringsbygg i Norge III AS sammen med det svenske søsterselskapet Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ). Alle investeringene som foretas i Næringsbygg Holding III AS gjøres sammen med Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. 20 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 21

22 Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS

Årsrapport 2013, Næringsbygg Holding III AS 23

Næringsbygg Holding III AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo www.ssd.no SSD/ 140140