PLANFØRESEGNER (etter pbl.-08) 1 - Generelt 1.1 - Gyldigheitsområde: Disse reguleringsføresegnene gjeld for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrenser. Innafor disse grensene skal areala brukast slik som planen (plankartet og føresegnene) fastset. 1.2 - Andre lover og vedtekter: Reguleringsføresegnene kjem i tillegg til plan- og bygningslova (pbl.) og eventuelle gjeldande bygningsvedtekter for kommunen. 1.3 - Unntak: Etter at denne reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med disse. Unntak frå plan og reguleringsføresegner kan, der særlige grunner talar for det, tillatast av kommunen. 2 - Reguleringsføremål Areala innafor planens grenser er regulert til følgande formål: 1. Bygningar og anlegg (pbl. 12-5, nr. 1) - Bustadar blokk (BB) - Renovasjonsoppsamling (f_r) - Leikeplass, felles (f_l) - Bustadar/forretning/kontor (BFK) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5, nr. 2) - Kjøreveg, offentlig (o_v) - Kjøreveg, felles (f_v) - Fortau, offentlig 6. Omsynssoner (pbl. 12-6) - Gul støysone iht. T-1442 H220 - Frisikt H140
2 3 - Fellesføresegner 3.1- Plassering og definisjonar: Bygningar skal plasserast innafor dei regulerte byggegrenser. Tillate bygd areal (BYA) definerast etter teknisk forskrift (TEK). %-BYA angir tillate bygd areal i prosent av tomtas nettoareal. Parkering utandørs reknast med i utnyttinga. Utandørs parkeringsplassar kan plasserast utanfor byggegrenser. Støttemurar kan plasserast utanfor byggegrenser utan søknad om dispensasjon. Gesims- og mønehøgde bereknast i samsvar med TEK 5.9 og 6.2, og reknast i forhold til gjennomsnittleg planert terreng. Regulerte avkjørsler f_v1 og f_v2 med tilhøyrande siktsoner, kan få justert plassering med inntil 6 meter i forbindelse med byggesøknad. 3.2 Bygningane si form, plassering, materialbruk og farge: Kommunen skal ved behandling av byggesøknader sjå til at bygningar får ei god form og materialbehandling, og at det leggast vekt på å finne ei så god løysing som mulig i forhold til terrengtilpassing, utsikt for naboar samt opparbeiding av gode uteopphaldsareal. Ved byggemelding skal ein sjå til at bygningar innafor same området får ein einheitleg og harmonisk utforming med omsyn til materiale, takvinkel/takform og farge. Skjemmande farger er ikkje tillate, og kommunen kan i spesielle tilfelle stille krav til fargeval. Garasjar og carportar skal byggemeldast saman med bustadane, sjølv om disse oppførast seinare. Garasjar og carportar skal tilpassast hovudhuset med omsyn til materialval, form og farge. 3.3 Terrengbehandling, utomhusplan: Ikkje bygd del av tomta skal utformast tiltalande og tilretteleggast med universell utforming i så stor grad som mulig. Skjæringar og fyllingar som følge av utgraving/planering av tomt og leikeareal skal tilplantast med stedeigen vegetasjon. 3.4 - Høgde på terreng, gjerde m.v. mot offentlig veg og grøntarealer: Terreng, gjerde, hekker o.l. i formålsgrensa langs offentlige vegar skal ikkje være høgare enn 1,2 m over vegnivået, og 0,5 m ved kryss eller avkjørsler, jf. kommunens normer. Sjå elles føresegnene vedr. frisiktsone. 3.5 - Kommunaltekniske anlegg: Innafor byggeområda kan det oppførast trafokioskar, pumpestasjoner eller andre tekniske innretningar der dette er nødvendig. Frittståande bygg skal tilpassast stadens bygningar med omsyn til form og farge. Slike innretningar skal godkjennast av kommunen.
3 3.6 - Drenering, tilgang til kommunaltekniske anlegg: Utbygger må sørge for nødvendig drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt/privat leidningsnett etter godkjenning av kommunen. 3.7 - Leikeplasser: For planen gjelder statlige retningslinjer for sikkerhet av leikeplassutstyr. I tillegg gjelder Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10), kap. 8 Uteareal og plassering av byggverk. 3.8 - Støy: For bygningane og uteopphaldsareal gjeld miljøverndepartementets føresegner om utandørs støynivå på maks. LDEN 55 db. 3.9 - Universell utforming: Planlegging og utbygging skal basere seg på prinsippet om universell utforming/ tilgjenge for alle der dette er mulig. 3.10 - Automatisk freda kulturminner: Dersom man under arbeid i området kjem over noe som kan være automatisk freda kulturminne, plikter man å stoppe arbeidet og ta kontakt med kulturavdelinga i fylket for avklaring, jf. kulturminnelovas 8 andre ledd. 3.11 Grunnforhold: Grunnforholda skal vurderast i forbindelse med graving på tomta. Ansvaret for vurderinga skal påleggast grunnentreprenør, som skal foreta vurdering av behov for grunnundersøking. 3.12 Felles uteareal: Kommunen skal i forbindelse med byggesøknad krevje at felles uteopphaldsareal blir etablert med tilstrekkelig kvalitet og størrelse, avhengig av tal brukseiningar som blir bygd. Ved berekning av krav til størrelse på areal, skal kommunen ta med i reknestykket regulert leikeareal og privat uteareal. Tilkomst til areala skal være mulig via heis eller gangveg med maksimal stigningsgrad 1:20, og areala skal i så stor grad som mulig etablerast med stigningsgrad inntil 1:20. 4 - Bygningar og anlegg 4.1 Bustadar blokk - BB: Innafor området kan det byggast blokk inntil 4 etasjar pluss garasje i underetasjen. Toppetasjen skal vere tilbaketrekt. Maks. kotehøgde for møne/gesims er kote c+46.0. Mindre bygningsmessige konstruksjonar, som f. eks. heissjakt, kan avvike frå maks kotehøyde. Det skal avsettast minst 2 parkeringsplassar per bueining. Utandørs parkering kan plasserast på område BFK. Bueiningar skal være utforma som tilgjengelige i tråd med TEK10 12-2. Grad av utnytting skal ikkje overstige %-BYA=45.
4 4.2 - Renovasjonsoppsamling, felles f_r: Oppsamlingsplass for husholdningsavfall f_r1 skal vere felles for alle bebuarar på område BFK. Område f_r2 skal vere felles for alle bebuarar på område BB. 4.3 - Leikeplass, felles (f_l): Felles leikeplass skal være tilgjengelig for alle. Ein skal etablere maksimal stigningsgrad internt i leikearealet på 1:20 så langt dette er mogelig. Same stigningsgrad skal etablerast for gangareal mellom bygningane sin hovudatkomst og leikearealet. Leikeplassen kan ikkje plasserast høgare i terrenget enn på kote +34,5. Området skal nyttast til nær-leikeplass og sosialt samlings- og aktivitetsområde. Terrenget skal ha ei utforming og ei opparbeiding som gir mogeligheit for opphald, rekreasjon, leik og spill på tvers av aldersgrupper, med utstyr som bord og benker som alle kan bruke. Arealet skal minimum innehalde sandkasse på 10 m², benk, eit leikeapparat og fast dekke på minimum 1,6 x 1,6 m. Leikearealet skal sikrast med gjerde, og støynivå skal ikkje overskride 55dB. Sikring av leikemiljøet i samband med trafikk, murer, skjæringar og skråningar som opparbeidast, kviler på utbyggar/tomteeigar etter plan- og bygningslova. Det skal være anledning til å etablere gangadkomst eller trapper til lekeplassen frå fortau som er plassert sør for leikeplassen. 4.4 - Bustadar/forretning/kontor BFK: Innafor området kan det byggast blokk inntil 3 etasjar pluss garasje i underetasjen. Maks. kotehøgde for møne/gesims er kote c+47.0. Alle bueiningar i gul sone skal vere gjennomgåande og ha ei stille side. Minimum 1 soverom skal ligge mot stille side. Støykrav for uteopphaldsareal skal vere tilfredsstilt. Alle bueiningar der eitt eller fleire rom til støyfølsam bruksformål kun har vindauge mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon. Mindre bygningsmessige konstruksjonar, som f. eks. heissjakt, kan avvike frå maks kotehøyde. Det skal avsettast minst 2 parkeringsplassar per bueining. Heile eller delar av etasjen på gateplan ved fylkesvegen skal nyttast som forretnings eller kontorareal. Krav til parkeringsdekning for forretnings-/kontorareal er 2 p-plassar pr 100 m2 areal. Bueiningar skal være utforma som tilgjengelige i tråd med TEK10 12-2. Grad av utnytting skal ikkje overstige %-BYA=45. Dersom eks. bygning på eigedomen oppgraderast/ ombyggast vil det vere eks. høgder og utnyttelse som gjeld dersom desse overstiger føresegner. Ein kan bygge på/til inntil maks tillat utnyttingsgrad gitt i føresegner.
5 Det kan etablerast kjøreadkomst til BFK frå o_v1 over offentleg fortau. Senter for avkjørsle skal plasserast der avkjørselspil er plassert i plankartet. Køyreadkomsten skal nyttast i samband med forretningsverksemd som skal etablerast på gatenivå for område BFK. Utforming på avkjørselen skal være i samsvar med utformingskrav nedfelt i vegnormalen N100. Parkeringsarealet som er tilknytta denne avkjørselen skal etablerast med tilstrekkeleg snu- og manøvreringsareal slik at ein unngår rygging inn på fortau og fylkesveg. Statens vegvesen har mynde til å krevje fjerna sikthindrande vegetasjon m.m. i frisiktsonene. 5 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 - kjøreveg, felles (f_v): f_v1 og f_v2 skal vere felles avkjørsel for alle bebuarar på områda BFK og BB samt brukarar av forretningsareal innafor formålet BFK. 6 - Hensynssoner 6.1 - Støysone For bygningar gjelder miljøverndepartementets føresegner om utandørs støynivå på maks. LDEN 55 db. Bygningar og uteopphaldsareal som er berørt av støysone skal sikrast i tråd med støyvegleiar T-1442. Avbøtande tiltak skal dokumenterast i støyfagleg utredning seinast ved byggesøknad. 6.2 - Frisiktsoner: Innafor frisiktsonene skal det være fri sikt på minimum 0,5 m over tilgrensande vegers nivå. Busker, trær, gjerde eller andre konstruksjonar som kan hindre sikten er ikkje tillate. Høgstamma trær, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i frisiktsona, dersom dei ikkje hindrer fri sikt. Parkeringsplassar kan ikkje etablerast i frisiktsonene. Kommunen kan krevje at sikthindrande vegetasjon og gjenstandar blir fjerna. 7 - Rekkefølgekrav 7.1 - Infrastruktur: Det kan ikkje gis ferdigattest for nye bustader innafor planområdet før tilkomstvegar, fortau og avkjørsler er bygd etter detaljplaner godkjent av kommunen. Bygging kan likevel skje ved bruk av regulerte traséar med anleggsvegstandard. 7.4 - Felles leikeplass og felles uteareal: Før det gis ferdigattest til første bueining innafor planområdet, skal det dokumenterast at felles leikeplass innafor planområdet er ferdig opparbeida. I tillegg skal felles uteareal vere ferdig opparbeida jfr. 3.12.
6 Ved trinnvis utbygging kan areal opparbeida til leik vere del av felles uteareal. Byggesak skal avklara dette tilhøvet. 7.5 - Støyreduserende tiltak: Det kan ikkje gis bruksløyve for nye bustader før avbøtande tiltak for bygning og uteområde er dokumentert i støyfagleg utredning. 7.6 Vurdering av grunnforhold: Det kan ikkje gis løyve til igangsetting før grunnentreprenør har foretatt vurdering av grunnforhold, og om nødvendig innhenta vurdering frå konsulent med kompetanse frå fagområdet. Ålesund, 22.12.15 Rev. 22.02.16 Rev. 27.09.16 Rev. 18.11.16 Rev. 28.11.16 Sindre Øen Maria H. Skylstad