BYGGVEILEDER LYSEJORDET BORETTSLAG September 2012
BYGGVEILEDER FOR LYSEJORDET BORETTSLAG. Utarbeidet av: ACA. Godkjent av: Styret v/ Madsen 2012 Kjære andelseiere, Det nye detaljreguleringsplanen for en økt utnyttelsesgrad i Lysejordet Borettslag er nå formelt godkjent i kommunen. I forbindelse med eventuell utbygging i henhold til godkjente planer og tegninger, er det behov for ryddighet og god kontroll. Styret har derfor fått særdeles god hjelp av Anne C. Andvik til å utarbeide en skriftlig Byggveileder. Denne vil være retningsgivende for all utbygging i Lysejordet Borettslag. Vi ber alle som vurderer de ulike utbyggingsløsningene om å sette seg nøye inn i veilederen, slik at man vet hvilke retningslinjer og løsninger som gjelder. Lykke til! Oslo, 20. september 2012 For styret i Lysejordet Borettslag Tom W. Madsen styreleder
1. SØKNADER OG TILLATELSER 1.1 Det skal sendes søknad til Styret ved alle utbyggingssaker, bruksendring og fasadeendringer med mer. Utbyggingssøknader skal inkludere: Beskrivelse og tegninger/skisse av tiltaket Referanse til bindende tegninger i Vedlegg B og redegjørelse for evt avvik fra disse Kort redegjørelse for videre søkeprosess og oppfølging mot Plan- og Bygningsetaten (PBE), dersom dette er påkrevd gjennom forskrift Bruk av fagkyndige for utførelse av tiltaket (søknad skal inneholde navn på firma) Utfylt miljøredegjørelse (se eget skjema i vedlegg A) En eventuell godkjennelse fra Styret følger boligen (ikke eieren). Dersom ikke tiltaket iverksettes innen 1 år vil tillatelsen bortfalle og det må eventuelt søkes på nytt. Det er ikke nødvendig å søke Styret om lov til å utføre generell oppussing, rehabilitering av bad eller innvendig ombygging. Det tillates også bygging av terrasse innenfor egen haveparsell med høyde mindre enn 0,5m over planert terreng, gjerde mot nabo som er lavere enn 1,8m samt utskifting av terrassevinduer til skyvedører dersom dette representerer en mindre faseendring, men Styret ønsker å orienteres om denne type endringer. Merk at kravene i kapittel 2 og 3 i denne veilederen også er gjeldende for denne type arbeid. 1.2 Utbyggingsløsninger som ble vedtatt på generalforsamlingen i 2011 er listet i kapittel 4 i dette dokumentet. Dersom ønsket utbygging avviker fra kapittel 4, men likevel er i henhold til gjeldende reguleringsplan med bestemmelser, må samtykke fra alle berørte naboer foreligge. Dersom ønsket utbygging er i uoverensstemmelse med reguleringsplan med bestemmelser må utbyggingsløsningen godkjennes av generalforsamlingen og utbygger må søke om dispensasjon fra Plan- og Bygningsetaten (PBE). 1.3 Styret kan angi tidsperiode for utbygging, evt avvente tillatelse til utbygging, dersom det er mange som ønsker å bygge ut innenfor et konsentrert område samtidig, for å minske belastningen på de andre beboerne i området. 1.4 Ved mottak av en godkjennelse fra Styret må utbygger selv besørge videre prosess med byggesøknad til PBE/kommunen. I følge gjeldende forskrift vil disse tiltakene kreve byggesøknad og godkjennelse, der søknad kan utarbeides av tiltakshaver (såkalt søknad om tiltak uten ansvarsrett ): Tilbygg til rekkehus/terrasseleilighet < 50m2 Bruksendring (f.eks fra bod til rom for varig opphold) Det anbefales å studere lignende utbyggingssaker på saksinnsyn på PBE s web- side før man utformer søknaden. Se Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften) for mer detaljer: http://www.lovdata.no/ltavd1/filer/sf- 20100326-0488.html 1.5 Følgende tiltak krever ikke byggesøknad til PBE/kommunen: Terrasse med høyde 0,5m eller lavere over planert terreng Frittstående utebod/sykkelskur <15 m2. Tilbygg på eksisterende, frittstående utebod (f.eks sykkelskur)
Gjerde mellom haveparseller som er mindre enn 10m langt og lavere enn 1,8m Mindre forstøtningsmur på inntil 1m høyde og avstand fra nabogrense på min 2m alternativt 1,5m høyde og min 4m fra nabogrense) Rehabilitering av våtrom er ikke lenger er søknadspliktig mot kommunen. Våtromsrehabilitering skal utføres av fagkyndige i henhold til våtromsnormen. Styret kan også tillate også at mindre ski- bod/skap i tilknytning til bolig innenfor bebygd areal (under eksisterende takoverbygg, på balkonger etc) oppføres uten at byggesøknad må sendes til kommunen. Maksimum areal for bod/skap:ca 1m2 Merk at kravene i kapittel 2 og 3 i denne veilederen også er gjeldende for tiltak som ikke er søknadspliktig hos PBE/kommunen 1.6 Kopi av godkjent byggesøknad fra PBE/kommunen sendes Styret før bygge/endringsarbeid påbegynnes. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest hos PBE/kommunen. Kopi av mottatt ferdigattest sendes Styret. 1.7 Utbygger skal selv stå for alle kostnader og gebyrer forbundet med byggesøknad og utbygging. Dette gjelder også kostnader forbundet med fjerning av riveavfall. For utbygger vil det etter utbygging påløpe en økning i husleiekostnad som følge av økt bolig/leie- areal. 2. TEKNISKE DETALJKRAV Utbygger plikter å utføre utbygging og bygningsendring i henhold til krav i Byggteknisk Forskrift. Noen vesentlige krav gitt i reguleringsbestemmelser og byggteknisk forskrift er listet nedenfor. 2.1 Byggearbeider skal utføres av fagpersonell med god kunnskap om norske byggtekniske forskriftskrav. 2.2 Ny frittstående bod, eller tilbygg på eksisterende frittstående bod, skal bygges innenfor egen haveparsell og ikke komme i konflikt med trafikksikkerhet (sikt) eller til hinder for snøbrøyting. Det skal være tilstrekkelig horisontal avstand (min 1m) mellom frittstående bod og bolig. 2.3 Byggeforskrift stiller krav om minimum 4m avstand mellom bygning og nabogrense samt minimum 8m mellom bygninger (boliger) som en sikkerhetssone i tilfelle brann. Dersom avstand mellom boliger er mindre enn 8m skal det sørges for forskriftsmessige brannskillevegger. Dette gjelder også ved oppføring av ny utebod. Dersom man ønsker vinduer i to motstående brannvegger skal det være minimum 8m avstand mellom vinduene, alternativt skal vinduer ha samme brannklasse som veggen og alltid holdes lukket. 2.4 Ved ønske om utgraving av kjeller i forbindelse med utbygging skal det foreligge en 3.parts vurdering av fagkyndig som dokumenter at utgravingen ikke forringer dreneringsforholdene tilstøtende naboer i området. Borettslaget har generelt vært plaget av dårlige dreneringsforhold med mange lekkasjer gjennom yttervegger.
2.5 Utbygger må selv påse at planlagt tilbygg ikke kommer i konflikt med eventuelle nedgravde rør og kabler i området. Utbygging skal ikke sperre for tilkomst til utvendige elektriske koblingsskap. 2.6 Tilbygg og fasadeendringer skal ha samme karakter som eksisterende bebyggelse og skal utformes slik at borettslagets helhetlige preg beholdes. Materialbruk og fargevalg som øvrig bebyggelse skal videreføres. Følgende farger skal benyttes: Mur: Lys kalkhvid 90811-1 Utvendige trepanelte fasader for bolig og bod: Stuerød BY43 Gjerder: Brunsvart 8501- G90Y 0734 Ytterdør og vinduskarmer: hvit 2.7 Rekkehus og terrasseleiligheter på marknivå skal ha minimum 25m2 uteareal inkludert haveparsell og balkong/terrasse. For øvrige terrasseleiligheter skal terrasse og balkong samlet utgjøre minst 8m2. 2.8 Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved prosjektering av utbyggingstiltak 2.9 Det må tas spesielt hensyn til isolasjon i nytt tilbygg, og overgangen mellom eksisterende bygg og tilbygg, for å unngå kuldebroer og påfølgende kondens. Dette kan i verste fall medføre muggdannelse og råteskade. 2.10 Ved utvidelse av eksisterende bolig skal ventilasjonen vurderes spesielt. Mangelfull ventilasjon kan medføre kondens og muggdannelse. Økt boligareal vil øke ventilasjonsbehovet og det kan være behov for å installere flere ventiler i yttervegg, eventuelt mekanisk vifte i avtrekkskanal for å oppnå en tilfredsstillende ventilasjon. 3. KRAV TIL BYGGEFASEN gjelder også ved større oppussing/ombyggingsarbeider Generell håndtering av byggavfall Mellomlagring av generelt byggavfall skal kun skje innenfor egen haveparsell. Ved behov for ytterligere areal for mellomlagring må tillatelse fra Styret innhentes og anvist plass benyttes. På nedre rekke er det særdeles viktig at byggavfall ikke lagres utenfor haveparsell i sør/vest, da det her er registrert biologisk mangfold. Det skal tas spesielle hensyn ved utskifting og mellomlagring av vinduer og dører med glass slik at disse ikke knuser og utgjør en fare for omgivelsene. Bjelker/planker med spiker, eller annet materiale med skarpe kanter, skal lagres på en slik måte at de ikke utgjør en fare for barn og husdyr. Utbygger er selv ansvarlig for rydding og fjerning av byggavfall ved f.eks bortkjøring til egnet avfallsmottak eller innleie av egen avfallskonteiner. Dersom utbygger leier inn avfallskonteiner skal det meldes fra til Styret i forkant om plassering og varighet. Konteiner som borettslaget leier inn i forbindelse med dugnad skal ikke benyttes i forbindelse med utbygging eller større oppussing/ombyggingsarbeider.
Utbygger skal fjerne byggavfallet fortløpende og innen rimelig tid. Dersom dette ikke etterkommes kan Styret beordre fjerning av avfallet på utbyggers regning. Renovasjonsetaten har 2 gjenvinningsstasjoner (Brobekk og Grønmo) der du og din husholdning gratis kan levere inntil 2,5 m3 avfall pr. leveranse. Du må selv sortere avfallet i de respektive, merkede containerne på gjenvinningsstasjonen. Håndtering av farlig avfall/spesialavfall Alt farlig avfall skal snarest levers godkjent mottak. Hvis farlig avfall skal mellomlagres må det sikres på en slik måte at det ikke utgjør fare for miljø, barn eller dyr. Mindre mengder farlig avfall (malingsrester, fugemasse, lim, olje, spraybokser etc) kan leveres på miljøstasjon på bensinstasjoner (f.eks Shell/Bjørnsletta og Statoil/Lilleaker). Farlig avfall kan også leveres på gjenvinningsstasjoner, f.eks Brobekk eller Grønnmo. Asbest: Det er asbest i eternitt- platene på taket på de frittstående ute- bodene. Asbest er ikke farlig for natur og miljø, men helsefarlig dersom asbestfibre trekkes inn i lungene, noe som kan oppstå ved omfattende sanering/riving. Beboere skal melde fra til Styret ved inngrep/riving av de asbestholdige eternittplatene på taket. Asbestholdig materiale pakkes i to lag med plast og tapes godt igjen og leveres som farlig avfall på gjenvinningsstasjon. EE- avfall: Lysstoffrør, sparepærer, kvikksølvtermometere, røykvarslere og oppladbare batterier kan leveres på miljøstasjon. Utrangerte husholdningsmaskiner, elektronikk etc leveres på gjenvinningsstasjon eller til butikker som selger elektriske artikler. Pass på at lysstoffrør og sparepærer ikke knuser da disse kan inneholde giftig kvikksølvdamp og - pulver. PVC/Vinyl: Gulvbelegg og tapeter av vinyl leveres som farlig avfall på gjenvinningsstasjon Impregnert trevirke: Fra terrasser etc. Leveres som farlig avfall på gjenvinningsstasjon Håndtering av byggematerialer, verktøy, stiger og stillas Mellomlagring av byggematerialer skal kun skje innenfor egen haveparsell. Ved behov for ytterligere areal for mellomlagring av byggemateriell må tillatelse fra Styret innhentes og anvist plass benyttes. Sørg for at materialer, maling etc lagres på en slik måte at det ikke kan utgjøre en fare for barn og husdyr. Verktøy, stiger, stillas etc skal sikres når det ikke er i bruk og ikke etterlates utendørs eller på en lik måte at det kan utgjøre en fare for barn og husdyr. Trafikk Borettslagets trafikk- og parkeringsregler gjelder også i forbindelse med utbygging. Kjøring og lasting/lossing av materialer og større verktøy til boligen tillates, men parkering for f.eks håndverkeres biler skal skje på de dedikerte parkeringsplassene i tilknytning til borettslaget, ikke på gangveiene. Materialtransporten skal ikke være til hinder for syklende, gående, barnevogner, brøytebil, søppeltransport, utrykningskjøretøy etc. Støyende arbeider Borettslagets vedtekter og husordensregler er gjeldende ved ombygging/oppussing: det skal ikke bankes og bores i vegger etter kl 20. Det anmodes om at man tar hensyn til naboer i helgene og ikke starter støyende byggearbeid før etter kl 10. Det anbefales at man melder fra til naboer i forkant når spesielt støyende arbeider skal utføres.
4. TILLATTE UTBYGGINGSLØSNINGER Tillatte utbyggingsløsninger godkjent av Generalforsamlingen i mai 2011: Rekkehus Rekkehus type A (leilighetstype 4B) kan utvides med inntil 26m2, med følgende utbyggingsløsninger: Utbyggingsløsningene A1 (2,3m2), A3(6m2), A4( 8m2) og A5(6m2) kan bygges ut for alle rekkehus type A. Utbyggingsløsningene A3, A4 og A5 kan speilvendes og oppføres på motsatt side av balkongen. Utbyggingsløsning A6(3,5 m2 ) kan kun bygges ut for følgende adresser: 120D,120M, 124E, 128D- E, 128G, 128N, 132D og 132O. I tillegg kan inntil 10 m2bta frittstående bod oppføres dersom plassen tillater. Det skal være minst 1m avstand mellom bod og bolig. Utbygging av bod skal ikke komme i konflikt med evt. utvendig el- fordelingsskap. Rekkehus type B (leilighetstype 4E) kan utvides med inntil 39m2 BTA avhengig av beliggenhet. Utbyggingsløsning B1(6m2) og B2 (10,2m2) kan bygges ut for alle rekkehus type B bortsett fra rekkehus med adresse 126 D- F. Utbyggingsløsning B3(11,3m2) kan kun bygges ut for følgende adresser: 118E- H, 122A- D, 126L- O, 130A- E. Utbyggingsløsning B4(11,3m2) kan kun bygges ut for følgende adresser: 118E- H, 122A- C, 126L- O, 130A- D. Utbyggingsløsning B5(7,5m2) kan kun bygges ut for 116A og 124N Utbyggingsløsning B6(7,5m2)kan kun bygges ut for 116A, 120Hog 116F Rekkehus type C (leilighetstype 5C) kan utvides med inntil 4,5m2 BTA utbyggingsløsning C1. Terrasseblokker Leilighet type 5A og 4A i 1.etg i terrasseblokk kan utvides med inntil 17,5 m2 BTA Utbyggingsløsninger: T2 (3 m2), T3 (7m2) og T4 (7,4m2). Leilighet type 4F og 3B i 1.etg i terrasseblokk kan utvides med inntil 10 m2 BTA Utbyggingsløsninger: T2 (3m2) og T3 (7m2) Leilighet type 5B og 4C i 2.etg i terrasseblokk kan utvides med inntil 8,5 m2 BTA Utbyggingsløsninger: T1 (5,5m2) og T2 (3m2) Leilighet type 4G i 3.etg i terrasseblokk kan utvides med inntil 11 m2 BTA Utbyggingsløsninger: T1 (5,5m2) og T5 (5,4m2) Utbyggingsløsningene T1, T2 og T5 kan speilvendes og oppføres på motsatt side av balkong. Utbyggingsløsningene T2 og T5 skal ikke komme i konflikt med drenering fra balkongene og det tillates mindre avvik fra angitt størrelse på tilbygg for å tilpasse dette. Utbygging skal være i henhold til byggegrense gitt i reguleringsplankartet, samt tilfredsstille krav og bindende tegninger gitt i tilhørende reguleringsbestemmelser. Plantegninger av de tillatte utbyggingsløsningene listet ovenfor er vist i vedlegg B i dette dokumentet. Merk at innvendige løsninger vist på tegningene ikke er bindende.
Vedlegg A MILJØREDEGJØRELSE VED UTBYGGING, OMBYGGING OG STØRRE OPPUSSINGSARBEIDER Jeg har lest og forstått Lysejordet borettslags byggveileder og miljøregler. Nedenfor redegjør jeg for hvordan jeg planlegger å håndtere miljøaspekter vedrørende tiltaket: Fjerning og sikring av generelt byggavfall: Fjerning og sikring av farlig avfall/spesialavfall: Lagring og sikring av byggematerialer/verktøy/stillas/stige: Trafikk relatert til riving/bygging/materialtransport Håndtering av støyende arbeider (boring, saging, sliping, hamring etc): Boligadresse: Leilighetsnr.: Navn/sign: Dato: