leder // Årsrapport 2011 // 3 leder // Årsrapport 2010 // 3 / Innhold /

leder // Årsrapport 2011 // 3 leder // Årsrapport 2010 // 3 / Innhold / 4 Verdier 6 Leder 8 Klima- og samfunnsansvar 10 Steen & Strøm Magasin 12 Voss, Flåm og Aurland 14 Nordre Jarlsberg Brygge 16 Integrert kunst og arkitektur 18 Stedsutvikling 20 Handel 22 Bolig 23 Kontor 24 Øvrige 26 Styrets beretning 30 Soliditet, likviditet og investeringskapasitet 31 Resultatregnskap 32 Balanse 34 Kontantstrøm 35 Noter 52 Revisors beretning 54 Ansatte 56 Review in English 58 Kontaktinformasjon

4 // Årsrapport 2011 // verdier visjon // Årsrapport 2011 // 5 Schage Eiendom deltar i utviklingsprosjekter med mål om å skape varige verdier for våre samarbeidspartnere, kunder og eiere. Langsiktige perspektiver og stabil kontantstrøm gjennom mange år er med på å styrke vår posisjon som en seriøs aktør og partner. Solid Langsiktig Samarbeidsvillig Modig Varige verdier skapes med respekt for samfunnet og hverdagen som leves, men verdier er også retninger og løfter vi gir oss selv når fremtiden formes. Schage Eiendoms verdigrunnlag er basert på fire pilarer: solid, langsiktig, samarbeidsvillig og modig. En solid og helhetlig tenkning, hvor vi utvikler varige verdier i samarbeid og forståelse med samfunnet vi er en del av. Den modige delen av oss er det som skal gjøre oss ledende og nyskapende vi ser muligheter der andre ser begrensninger. Visjon: Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet

6 // Årsrapport 2011 // leder leder // Årsrapport 2011 // 7 Satser friskt 2011 er et tilbakelagt kapittel. Salg av 4 eiendommer har frigjort 80 millioner kroner i likviditet. Små prosjekter har gjennom året blitt til store prosjekter. Administrerende direktør Egil Svoren har all grunn til å smile. 50 prosent oppkjøp av Steen & Strøm Magasin Sommeren 2011 kjøpte vi, sammen med Søylen Eiendom varehuset Steen & Strøm Magasin for 1 mrdnok. Avtalen om oppkjøp av Steen & Strøm Magasin innebærer også kjøp av naboeiendommen Karl Johans gate 16 c, hvor H&M er leietaker. Det ærverdige magasinet skal nå revitaliseres og oppgraderes. Vi kaller det High Street Shopping. Planen er å utvikle kvartalet til et vellykket magasin. Vi er godt i gang med planene som vil resultere i et mer åpent magasin som gir bedre kundestrøm i alle retninger. Ombygging er planlagt å starte i løpet av 2012. Dette er en spenstig satsing som vi gikk inn i på kort tid. Vi ser frem til å forsterke handelen i sentrum i samarbeid med Søylen Eiendom. Målet er å skape en handlemagnet for publikum. Et av hovedgrepene er å få åpnet kvartalet mot Karl Johans gate. Ved å gjøre dette, vil magasinet få en hovedinngang som trekker folkene direkte fra Karl Johans gate. Videre skal vi videreutvikle kontorene i de øverste etasjene. Her blir det forbedringer på mange nivåer. Samarbeidspartnere gir kompetanse De fleste av våre prosjekter er i partnerskap med andre. Våre mange samarbeidspartnere tilfører forskjellig kompetanse som utfordrer oss og bidrar positivt på mange måter. I utviklingsprosjektene ser vi at samarbeid med gode partnere gir stor merverdi. Voss Fjellandsby 2011 var et bra år. Vi skal fortsette i samme stil, men hele tiden jobbe for å strekke oss litt lenger. Egil Svoren, Administrerende direktør Strategisk tenkning står sentralt Satser stort på bolig- og fritidssegmentet Store forventninger til IT Fornebu Properties Målsetninger for 2012 Strategi er viktig! Vi har jobbet strategisk med flere store prosjekter i året som har gått. Blant annet har dette stått sentralt i Schages prosjekt i Litauens hovedstad Vilnius. Etter å ha vokst sakte men sikkert satser nå Schage Real Estate på noen få prosjekter som krever større investeringer og som skal bidra til en stabil kontantstrøm, som igjen skal danne grunnlag for en langsiktig og solid tilstedeværelse i byen. I vårt samarbeidsprosjekt med Rom Eiendom i Kristiansand har strategisk tenkning også stått sentralt. I utgangspunktet var prosjektet planlagt som et stort handelshus med 240 boliger i sentrum, men vi så tidlig i prosessen at dette ble problematisk å få til. Prosjektet ble derfor omprosjektert til å bli et knutepunktprosjekt i form av CBD (central business district). Et prosjekt som ikke var mulig å få til ble på forholdsvis kort tid snudd til et markedsmessig spennende prosjekt. I Voss Fjellandsby har vi en strategisk plan for å ha tilstrekkelig fokus på både eiendomsutviklingen og alle servicebedriftene i fjellandsbyen. Vi bygger nytt hotell og ansetter flere mennesker. Det blir økt kompleksitet i selskapet når det vokser så fort. Med bakgrunn i dette er det laget en strategisk plan for vekst og videreutvikling av selskapet de neste 10 årene. I 2011 solgte vi 158 boliger og fritidsboliger til en verdi av 430 mnok fordelt på Nordre Jarlsberg Brygge, Lundekroken, Christinedal og Voss Fjellandsby. Vi er med dette blitt en betydelig aktør innenfor bolig- og fritidsutvikling. Dette gir grunnlag for videre utbygging de neste 2 3 årene. Vi har for tiden mer enn 200 boliger/fritidsboliger under utbygging som skal leveres til avtalt tid og kvalitet. Dyktige medarbeidere med lang erfaring har nå fokus rettet mot tett oppfølging av prosjektene. Skøyen Atrium vil gi 80 90 mnok i kontantstrøm På Skøyen er planene klare for et nytt byggetrinn på 25.000 kvm. Vi har inngått avtale med Møller Gruppen om å etablere en stor Audi-forhandler. Leieavtalen er på plass, og grunnlaget for å sette i gang prosjektet i perioden 2014 2016 er klargjort. Skøyen Atrium vil med sine 60.000 kvm. utgjøre et av Oslos største kontorprosjekter. 9000 kvm. nye kontorer skal ut i markedet og vi tror det vil være stor etterspørsel etter disse. Skøyen Atrium vil gi en kontantstrøm til Schage Eiendom på 80 90 mnok når siste byggetrinn står ferdig, og vil med det befeste sin posisjon som selskapets viktigste eiendom. Vi har store forventninger til 2012 når det gjelder IT Fornebu Properties hvor vi er deleiere med 12,5 prosent. Blant annet ferdigstilles Statoil-bygget og et nytt hotell. Vi har også et tomteområde hvor det er tilrettelagt for videre utvikling av ca. 120.000 kvm. Med aktører som Ergo Group, Statoil, Aker og Telenor, samt økt interesse for boliger er jeg overbevist om at Fornebuområdet blir en bydel som blir veldig attraktiv fremover. Jeg tror også det blir en spennende reise for oss som er involvert. Kontantstrøm på 140 150 mnok Skøyen Atrium, Bryn og Kuben er våre hovedeiendommer og gir en kontantstrøm til selskapet på 140 150 mnok i året. Dette gir selskapet sunn økonomi og danner grunnlaget for god dialog med bankene. Videre er kontantstrømmen viktig for å kunne jobbe med alle de spennende utviklingsprosjektene som vi driver med. Et hovedmål for 2012 er å få på plass leiekontrakter i Vilnius som gir grunnlag for oppstart av Konstitucijos-prosjektet på totalt 70.000 kvm. Målet er å skape et nytt tidsriktig Business Center med høy kvalitet og stor attraksjon i markedet. Vi satser på at 40.000 kvm. i Kristiansand blir ferdig regulert og godkjent av offentlige myndigheter. På Voss skal vi få hotellet ferdigstilt og etablert driften. I tillegg vil vi etablere ny, forsterket organisasjon og implementere strategien som er lagt for selskapet. En helt klar målsetning er også å opprettholde salget i alle prosjektene slik at vi kan videreføre nye prosjekter og ha kontinuitet i utbyggingen. Vi skal gjennomgå vår egen strategiske plan og handlingsplaner som vi har lagt. Vi skal ha fokus på å forbedre systemer og bli bedre på alt! 2011 var et bra år, vi skal derfor fortsette i samme stil, men hele tiden jobbe for å strekke oss litt lenger. Vi skal være bevisste på å bli bedre og ikke slappe av fordi vi er gode. //

8 // Årsrapport 2011 // klima- og samfunnsansvar leder // Årsrapport 2011 // 9 / Klima- og samfunnsansvar / Det er viktig at vi klarer å integrere klima- og samfunnsansvar i vår verdiskapning i Schage Eiendom. Vår visjon er å være nyskapende, ledende og på lag med samfunnet, sier Egil Svoren, Administrerende direktør i Schage Eiendom. Vi har nå innført ny kontraktstandard med leietakere og egenerklæringsskjema for leverandører som bidrar til en helhetlig tenkning rundt miljø og samfunnsansvar. Vi ønsker at klima- og samfunnsansvar skal være en del av utvelgelsesprosessen i innkjøpsprosesser av tjenester til forvaltning. PROSJEKTER Schage Eiendom ønsker å innføre miljømål i alle prosjekter. Det skal fokuseres på innføringen av BREEAM som metodikk, energimerking og reduksjon av klimagasser. Videre vil det være fokus på områdetiltak som blant annet etablering av fjernvarmesystemer og utbedring av kollektivtilbud. I Europa er BREEAM en innarbeidet kvalitetsmetodikk for utvikling av nye eller forbedring av eksisterende bygg. Vi mener BREEAM standarden er en god måte å kartlegge hvilke bygg som har minst risiko knyttet til miljø- og klimaproblematikk, sier Egil Svoren. Schage Eiendom har som ambisjon å få merket Very good når våre bygg står ferdig. Schage Eiendom har ved hjelp av klimagassregnskap.no kartlagt sitt CO2 fotavtrykk relatert til egne bygg og nye prosjekter. Hensikten er å forstå hvilket utgangspunkt vi kan arbeide ut i fra samt og forstå hvor i porteføljen det er mest hensiktsmessig å sette i gang tiltak, forklarer Egil Svoren. //

10 // Årsrapport 2011 // leder steen & strøm magasin steen og strøm magasin // Årsrapport 2011 // 11 / Steen & Strøm Magasin / Oslo DETTE ER STEEN & STRØM MAGASIN / 1797 Samuel Strøm etablerer krambod med vin og nødvendighetsartikler / 1847 Emil Steen kjøper nabogården og 4 etasjers varemagasin åpner Karl Johan Norges mest kjente handlegate Karl Johan er Norges mest kjente handlegate og hovedstadens paradegate. Oppkalt etter kong Karl III Johan strekker den seg gjennom hele sentrum fra Oslo Sentralstasjon i sydøst og Slottet i nordvest. Gågaten er vertskap for og ligger i tilknytning til mange kjente luksusbutikker som bl.a. Louis Vuitton, Hermes, Hugo Boss, Nespresso og Mulberry. Langs den pulserende åren ligger også kjente bygg og institusjoner som Oslo domkirke, Stortinget, Nationaltheatret og Universitetsbygningen. Steen & Strøm Magasin får sin hovedinngang fra Karl Johan etter ombyggingen. // / 1929 Steen & Strøm Magasin totalskades i brann, gjenoppbygges og fornyes / 1960 Steen og Strøm et stormagasin med økt kommersialisering og folkeliggjøring / 1991 Steen & Strøm går konkurs og reetableres som et kjøpesenter / 2005 Fortidens storhet tas tilbake med 7 etasjer med eksklusive merkevarer / 2011 Schage Eiendom og Søylen Eiendom overtar som eiere / 2012 De nye eierne skal revitalisere magasinet og tiltrekke seg en større kjøpegruppe. Varehuset skal utvides og moderniseres og det skal tas inn en rekke nye butikk- og spisekonsepter Schage Eiendom har sammen med Søylen Eiendom kjøpt varemagasinet Steen & Strøm Magasin for over 1 mrdnok. Som eiere har vi store planer om å skape et varemagasin av internasjonal klasse. Vi har stor respekt for eiendommen, historien tilknyttet til den og betydningen Steen & Strøm Magasin har for Oslo sentrum, sier Petter Falkgård Andersen, utviklingsdirektør i Schage Eiendom. Siden 1797 har Steen & Strøm Magasin gitt handleopplevelser for den verdensvante. Nå skrives neste kapittel i magasinets ambisiøse historie. Steen & Strøm Magasin har historikk tilbake til 1797 og har i flere hundre år vært en institusjon og møteplass for Oslo og Norges befolkning. Det ærverdige magasinet skal nå revitaliseres og oppgraderes. Avtalen om oppkjøp av Steen & Strøm Magasin innebærer også kjøp av naboeiendommen mot Karl Johans gate, hvor H&M er leietaker. Steen & Strøm Magasin er i dag et varemagasin på 7 etasjer som er fylt med attraktive norske og internasjonale merkevarer og designere. Nå er planen at det skal vokse ytterligere, forteller Petter Falkgård Andersen, utviklingsdirektør i Schage Eiendom. Vi skal skape et high end konsept i Oslo sentrum. Målet er at Steen & Strøm Magasin skal bli et like attraktivt varehus som Harvey Nichols i London og Colette i Paris. Profil og målgruppe I dag er det 2,3 millioner besøkende på Steen & Strøm Magasin i året og 1,9 millioner hos H&M. Etter utvidelsen og revitaliseringen, er målet å øke antallet til 5 millioner besøkende i løpet av de nærmeste 4 5 årene. For å nå målsettingen er strategien klar; vi skal åpne mot Karl Johan og H&M og forbedre den interne kommunikasjonen. Innholdet skal spisses og profilen skal bli tydeligere, forteller Falkgård Andersen. Vi er i en særstilling i Norge og spesielt i Oslo. Både befolkningsutviklingen og kjøpekraften er svært høy, så markedet er der. Vi må bare gi kundene lysten til å bli fristet. Interiøret skal bli mer fristende, lekende og moderne. Butikker, produkter og tjenester skal svare til de kommende trender innenfor området. Målgruppen som står i fokus er den største generasjonen av motebevisste 20 40 åringer noensinne. De er mange og de er svært kjøpesterke, forklarer Falkgård Andersen. Vi jobber strategisk for å tiltrekke oss brands som de ikke finner alle andre steder enn i sentrum av storbyene internasjonalt. Det skal de nå få i det nye Steen & Strøm Magasin. Da vil varemagasinet og sentrum som handelssted bli mer attraktivt. På jakt etter nye og kjente butikker For å tiltrekke seg profilerte konsepter til det nye varemagasinet, har de nye eierne vært i utlandet. Vår partner Søylen Eiendom har bidratt med sin kompetanse og erfaring fra etableringen av Eger. Dette er et nisjemarked som ikke har blitt prioritert i Norge tidligere, men det er over 100 utenlandske aktører som ønsker å etablere seg her til lands, forteller Falkgård Andersen. Han frykter ikke konkurransen med Bogstadveien. Bogstadveien har tapt seg som følge av mange litt for vanlige kjedebutikker. Vi har derfor stor tro på at Steen & Strøm Magasin med sin beliggenhet i Karl Johans gate og med direkte tilgang til turiststrømmen, er mer attraktivt for de aller fleste merkene. Steen & Strøm Magasin skal ikke bare bli luksus, men åpne for spennende og attraktive butikker som vi ikke har for mye av fra før, sier Falkgård Andersen. Vi gleder oss til å følge utviklingen. //

12 // Årsrapport 2011 // voss, flåm og aurland voss, flåm og aurland // Årsrapport 2011 // 13 / Voss, Flåm og Aurland / VOSS FJELLANDSBY / 13 mil øst for Bergen ligger Voss Fjellandsby i Myrkdalen / En skidestinasjon med over 100.000 besøkende i vintersesongen / 325 hytter, leiligheter og studioleiligheter er bygget inntil alpinanlegget / Kommuneplan tillater nye 2500 boenheter / Skianlegget har i dag blant annet 6-seters ekspressheis, 5 skitrekk og 1 barnebånd / Eiere: Schage Eiendom (54 prosent) Grendahl Holding (36 prosent) og Aurland Ressursutvikling (10 prosent) / Neste steg i utbyggingen er et nytt hotell til 200 mnok som skal stå klart i november 2012. Myrkdalen Hotell får 112 rom I et spektakulært fjellandskap på Vestlandet, mellom Sognefjorden og Hardangerfjorden, ligger Voss Fjellandsby. Frem til slutten av 90-tallet var dette en liten bygd med en gammel hoppbakke og en skiskytterarena. Nå er målet at skianlegget skal bli et av Nord-Europas største. Neste steg i utbyggingen er å bygge hotell i hjertet av landsbyen. Schage Eiendom satser på å utvikle en internasjonal helårsdestinasjon midt i attraktive Fjord Norge. I 2011 utvidet Voss Fjellandsby aksjekapitalen med 80 mnok. Aurland Ressursutvikling gikk inn med 30 millioner, og fikk med det en eierandel på 10 prosent i selskapet. Voss Fjellandsby ble gjennom emisjonen verdsatt til 300 mnok. Signeringen av denne avtalen er starten på et langsiktig samarbeid mellom Aurland Ressursutvikling, Grendahl Holdning og Schage Eiendom, sier Egil Svoren i Schage Eiendom. Målet med et tettere samarbeid, er å etablere en internasjonal reiselivsdestinasjon midt i attraktive Fjord Norge med aktiviteter og gode tilbud hele året, forteller han. Egil Svoren har stor tro på å forsterke Voss og Myrkdalen som merkevarer, og inkludere Fjord Norge gjennom felles markedsføring med de nye eierne. Solrun Hjelleflat, sjef i Aurland Ressursutvikling er like positiv. Kombinasjonen av en etablert sommerdestinasjon med en etablert vinterdestinasjon tror vi blir en suksessfaktor. Merkevarene Fjord Norge, Flåm og Voss er alt godt kjent internasjonalt, og vi håper å dra nytte av å utveksle styrke og kompetanse for å utvikle oss videre, sier Solrun Hjelleflat. Stor trafikk sommer og vinter Reiselivsdestinasjonen Flåm har i dag en sommertrafikk med rundt 600.000 betalende gjester knyttet til aktiviteter rundt Flåmsbanen. Voss Fjellandsby omsetter skikort for rundt 20 mnok og har over 100.000 betalende gjester i Myrkdalens alpinanlegg i vintersesongen. Voss Fjellandsby har satt seg som mål å nå en omsetning på heiskort til 30 mnok i løpet av 3 år. Dette er en unik bygdeutvikling. Vi kan trekke paralleller til Beitostølen og Trysil. Vi bygger sten på sten ; skianlegg, overnatting, mat, service og hotell for å nevne noe, sier Egil Svoren som også er styreleder i Voss Fjellandsby AS. Norsk alpefølelse er hva vi er ute etter. Vi skal løfte oss opp i eliteserien, sette Voss og Myrkdalen på kartet i alpin-norge, og forsterke dette som en helårs reiselivsdestinasjon. // Kombinasjonen av en etablert sommerdestinasjon med en etablert vinterdestinasjon tror vi blir en suksessfaktor. Solrun Hjelleflat, sjef i Aurland Ressursutvikling VisitFlåm/Morten Rakke Myrkdalen Hotell Siden starten i 2002 er det investert 132 mnok i skiheiser og serviceanlegg i Voss Fjellandsby. Det er bygget ut fritidsboliger i fjellandsbyen for ca 1,2 milliarder. Neste steg i utbyggingen er Myrkdalen Hotell som skal stå klart i november 2012. Hotellet ligger sentralt i Voss Fjellandsby mellom Myrkdalsstovo og området for fritidsboliger med flere restauranter og andre fasiliteter som bar, kafeteria og kaffebar i nærheten.

14 // Årsrapport 2011 // nordre jarlsberg brygge Her kommer Nordre Jarlsberg Brygge utbrett (egen fil)

16 // Årsrapport 2011 // integrert kunst og arkitektur integrert kunst og arkitektur // Årsrapport 2011 // 17 / Integrert kunst og arkitektur / Helsfyr Atrium var det Lund + Slaatto Arkitekter som tegnet, mens Kjell Nupen bidro med både utforming av gulvet i hovedplanet og utsmykningen utenfor. Vi mener utfordrende og spennende arkitektur og integrert kunst er en tilleggsverdi som blir verdsatt av mange. Det er godt å kunne være stolte av det vi leverer. Byggene og prosjektene vi arbeider med blir vektlagt mye i sine omgivelser. Det er derfor viktig både for våre eiere og oss som utbygger at vi etterlater eiendomsprosjekter som er av varig verdi for nærmiljøet, sier Petter Falkgård Andersen, utviklingsdirektør i Schage Eiendom. Falkgård Andersen er opptatt av at både brukerne, besøkende, naboer og myndigheter skal føle at Schage Eiendom har strukket seg langt for å tilfredstille alle krav og ønsker. For å kunne ivareta alle interesser og for å oppnå et best mulig resultat, engasjerer vi eliten blant arkitekter og konsulenter til alle våre utviklingsprosjekter. Skulpturbyen i Kristiansand I samarbeidsprosjektet med Rom Eiendom i Kristiansand, har integrert kunst stått sentralt. Kunstner Kjell Nupen hjalp oss med å sette sammen en gruppe mennesker med ulik bakgrunn som i felleskap kom opp med mange gode idéer. Sammen skapte vi 5 unike, skulpturelle bygg. Resultatet blir 4 bygninger som formes som skulpturer. Både byen og befolkningen synes dette er spennende, forteller Falkgård Andersen. Dersom markedet ikke etterspør nok kontorer i dette området, har vi også muligheten for å gjøre om noen av kontorene til boliger. Vi har derfor stor tro på at dette blir et vellykket prosjekt, sier han og viser til Helsfyr Atrium som også er et godt eksempel på vellykket samspill mellom målrettet eiendomsutvikling og god arkitektur. Ønsker konstruktiv kritikk velkommen For å få alle meninger på bordet i en tidlig fase, har Schage Eiendom ofte engasjert faggrupper som de vet ikke er så positive til prosjektet i utgangspunktet. Det kan være konstruktivt å få innspill fra de som ikke er så positive til endringer, forteller Petter Falkgård Andersen. Ulike meninger tar vi som en utfordring. Som regel klarer vi å komme frem til en arkitektonisk løsning og et uttrykk som gir en stolthet til de som bruker bygget. Denne tilfredsheten er vanskelig å måle i penger, men vi strekker oss langt for å finne en optimal balanse mellom arkitektur og bruk av integrert kunst. Et vellykket resultat setter spor langt inn i fremtiden og de fotsporene jobber vi hardt for å etterlate oss, avslutter Petter Falkgård Andersen. //

18 // Årsrapport 2011 // prosjekter prosjekter // Årsrapport 2011 // 19 / Stedsutvikling / / Stedsutvikling / / voss fjellandsby / / vilnius / / voss / / Utviklingspotensial 1600 mål tomt, 5000 mål alpinområde / Eierandel 54 % / Voss Fjellandsby ligger i Myrkdalen i den nordlige delen av Voss kommune. Schage Eiendom tar del i utviklingen av Voss Fjellandsby til en helårs turistdestinasjon. Hittil er ca 300 fritidsboliger og tomter solgt. Skianlegget har 7 heiser inklusiv en 6-seters stolheis. Området er i stadig utvikling; nye fritidsboliger, utvidelse av alpinanlegget og nytt hotell er under bygging. / litauen / / Utviklingspotensial 100 000 kvm. / Eierandel 100 % / Schage Eiendom har et stort engasjement i Litauen. Datterselskapet Schage Real Estate sikrer kunnskap og oppfølging lokalt. En av de største satsningene i Vilnius er utbygging av prosjektet Konstitucijos. Tomten er ferdig regulert og kan bebygges med ca 70 000 kvm. næring/kontor/parkering. Andre prosjekter og eiendommer i Vilnius: MZA Mikalojaus Ziedas, Vytenio, Subaciaus, Daugeliskio og Levorita / nordre jarlsberg brygge / / quadrum / / sande i vestfold / / Utviklingspotensial 2000 boliger, 24 000 kvm. næring/hotell og 1000 båtplasser / Eierandel 50,1 % / Nordre Jarlsberg Brygge i Sande i Vestfold er et unikt og attraktivt boområde i strandkanten. Første byggetrinn med 41 leiligheter sto klart november 2010. Salget av 44 leiligheter i nye byggetrinn er godt i gang. Nordre Jarlsberg Brygge båthavn kan bygges ut med 1 000 båtplasser hvorav 240 er etablert. / kristiansand / / Utviklingspotensial 40 000 kvm. / Eierandel 50 % / Sommeren 2005 etablerte Schage Eiendom sammen med Rom Eiendom selskapet Quadrum (tidl. Sjøfront Utvikling). Prosjektet omfatter hele området mellom Vestre Standgate i øst, E39 brua i nord og jernbanen i sør. Byutviklingsområdet blir liggende tett inntil et knutepunkt med jernbane, bussterminal, taxiholdeplass og fremtidig havneterminal. Quadrum planlegges for en variert urban funksjonsmiks av kontor, hotell, boliger og butikker på opptil 40.000 kvm. med tilhørende parkering over terreng. Det vil bli opparbeidet attraktive uterom mot eksisterende by og med helt nye møteplasser innad i prosjektet. I Voss Fjellandsby har vi en strategisk plan for å ha tilstrekkelig fokus på både eiendomsutviklingen og alle servicebedriftene i fjellandsbyen. Vi bygger nytt hotell og ansetter flere mennesker. Egil Svoren, Administrerende direktør

20 // Årsrapport 2011 // prosjekter prsjekter // Årsrapport 2011 // 21 / Handel / / Handel / / steen & strøm magasin / / salto eiendom / / oslo / / 33 000 kvm. / 75 butikker / Eierandel 50 % / Schage Eiendom eier 50 % av Steen & Strøm Magasin og H&M-bygget som samlet er på totalt 33.000 kvm. Varemagasinet er et historisk landemerke med en beliggenhet på Norges primærgate for handel Karl Johans gate. / hele landet / / 16 kjøpesentre / Eierandel 42,34 % / Salto Eiendom er et rendyrket kjøpesenterselskap. Deres målsetning er å bli ledende på drift, forvaltning og utvikling av små og mellomstore kjøpesentre i Norge. / bryn senter / / kuben SENTER / / oslo / / 40 700 kvm. / 40 butikker / Eierandel 100 % / Bryn Senter har vært en suksess siden åpningen i 1992. Butikkutvalget, helsetilbudet og parkeringsdekningen er optimal. Senteret ble oppgradert innvendig i 2002, og fremstår som et attraktivt bydelssenter. Eiendommen har et betydelig utviklingspotensial for kontor. Senteret eies av Schage Eiendom og forvaltes av Sektor Eiendomsutvikling. / hønefoss / / 24 000 kvm. / 70 butikker / Eierandel 100 % / Kuben Senter ligger sentralt plassert i Hønefoss sentrum med nær tilknytning til byens gågater og kollektivtilbud. Etter nyåpning høsten 2008 fremstår senteret som tidsriktig og moderne med butikker som representerer et bredt spekter av bransjer. Arkitekt og kunstner Per Åge Lyså har utsmykket fellesarealene i Kubens Senter. Senteret eies av Schage Eiendom og forvaltes av Sektor Eiendomsutvikling. Skøyen Atrium, Bryn og Kuben, er våre hovedeiendommer og gir en kontantstrøm til selskapet på 150 millioner kroner i året. Dette gir selskapet sunn økonomi og danner grunnlaget for god dialog med bankene. Egil Svoren, Administrerende direktør

22 // Årsrapport 2011 // prosjekter prosjekter // Årsrapport 2011 // 23 / Bolig / / Kontor / / christinedal BOLIG / / SKØYEN ATRIUM / / oslo / / 112 leiligheter / Eierandel 100 % / Christinedal Bolig er en liten grønn oase på Bryn i nær tilknytning til Bryn Senter. Det er totalt 112 moderne leiligheter fordelt på de 3 byggene Bekkhuset, Damhuset og Hagehuset. / OSLO / / 40 000 kvm. / Eierandel 100 % / Skøyen Atrium er et meget sentralt beliggende kontorbygg med moderne fasiliteter. På Skøyen i Oslo er det gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss, tog og trikk. Eiendommen har parkeringsplasser for leietakere samt gjesteparkering. Utleiearealene er lyse og moderne og har gode drifts- og sikkerhetsløsninger. / lundekroken BOLIG / / SKØYEN ATRIUM III / / ASKER / / 275 leiligheter / Eierandel 75 % / Lundekroken Bolig ligger på Billingstadsletta i Asker, noen hundre meter fra sjøen og tilbaketrukket fra motorveien. I første, andre og tredje byggetrinn er 142 leiligheter solgt. 17 nye leiligheter ferdigstilles sommeren 2012. Ytterligere 35 leiligheter er under oppføring. / OSLO / / 25 000 kvm. / Eierandel 100 % / Skøyen Atrium utvider og reguleringsplanen for tredje byggetrinn er godkjent. Prosjektert byggestart er i 2013. Bygget vil inneholde parkering, salgsarealer, verksted og kontorer. I 2011 solgte vi 157 boliger og fritidsboliger til en verdi av 430 millioner kroner fordelt på Nordre Jarlsberg Brygge, Lundekroken, Christinedal og Voss Fjellandsby. Vi er med dette blitt en betydelig aktør innenfor bolig- og fritidsutvikling. Egil Svoren, Administrerende direktør

24 // Årsrapport 2011 // prosjekter leder // Årsrapport 2011 // 25 / Øvrige / / it fornebu properties / / BÆRUM / / Eierandel 12,5 % / IT Fornebu Properties har tatt på seg delansvaret for å gjøre Fornebu til den mest attraktive møteplassen for et nyskapende næringsliv. I 2009 inngikk IT Fornebu en kontrakt med StatoilHydro for bygging av nytt hovedkontor på 60 000 kvm. og parkeringshus på 40 000 kvm. Prosjektet ferdigstilles i september 2012. ÅRSRAPPORT / hallingskarvet fjellgrend / / hol / / 400 hyttetomter / Eierandel 52 % / Hyttefeltet ligger midt mellom Bergen og Oslo, like opp mot Hallingskarvet Nasjonalpark. Hyttetomtene ligger inntil nedfartsløypene i Hallingskarvet Skisenter i Sudndalen i Hol Kommune. Tomtene ligger mellom et eksisterende hytteområde og alpinanlegget. Sudndalsfjorden ligger på 735 m.o.h. og toppstasjonen på Fjellheisen er på 1.244 m.o.h. Tomteområdet ligger på ca. 900 meter over havet, med sol og utsikt. / gamle kongevei kløfta / / ullensaker / / Lager, industri, kontor / Totalt 35 000 kvm. / Eierandel 50 % Tomteområdet er under omregulering.

26 // Årsrapport 2011 // styrets beretning styrets beretning // Årsrapport 2011 // 27 / Styrets beretning / Schage Eiendom konsern er i en sunn økonomisk og sterk finansiell stilling. Ledelsen er svært fornøyd med at organisasjon, ledere og medarbeidere utvikler seg og leverer resultater i henhold til målsetninger. Virksomhetens art Schage Eiendom har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom i egenregi og i partnerskap med andre aktører. Selskapets visjon er Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet. Schage Eiendom AS er morselskapet i konsernet, og konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer samt salgsinntekter fra skianlegg. ets hovedkontor er lokalisert på Helsfyr i Oslo kommune. I tillegg har konsernet avdelingskontorer i Sande i Vestfold, Myrkdalen i Voss og Vilnius i Litauen. Fortsatt drift Styret legger forutsetningen om fortsatt drift av konsernet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. et er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Organisasjon og miljø Ved utgangen av 2011 var det 120 medarbeidere i Schage Eiendom konsern. Det tilstrebes en balansert fordeling mellom kjønnene, uten at det er iverksatt særskilte tiltak for å fremme likestillingen mellom kjønnene. Kvinneandelen i konsernet utgjør 39,2 % ved utgangen av 2011. Kvinner og menn gis like muligheter i Schage Eiendom konsern. Det er ingen vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige og mannlige ansatte i sammenlignbare stillinger, men gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige ansatte er lavere på grunn av færre antall kvinner i ledende stillinger. Schage Eiendom konsern jobber målrettet og systematisk med kontinuerlig forbedring av arbeidsmiljøet i konsernet. Arbeidet har gitt seg utslag i engasjerte og motiverte medarbeidere. Sykefraværet i bedriften var 243 sykedager i 2011. Det tilsvarer 2,1 % av den totale arbeidstiden i 2011 mot 2,7 % i 2010. Det er ikke rapportert om arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året. Schage Eiendom konsern har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Schage Eiendom AS har i samarbeid med eierne utarbeidet en strategiprosess for konsernet. De gode resultatene og erfaringene av strategiprosessen i morselskapet er i ferd med å implementeres i de større datterselskapene. Ledelsen er av den oppfatning at resultatet av prosessen har bidratt til at organisasjon, ledere og medarbeidere utvikler seg og leverer resultater i henhold til strategien. Schage konsern ser det som viktig å tiltrekke og beholde dyktige og motiverte medarbeidere med et sterkt forretningsmessig engasjement i tråd med konsernets strategi og verdier. Schage Eiendom konsern legger vekt på å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. et arbeider aktivt med å redusere energiforbruket, og tar i bruk miljøvennlige energikilder. Gjennom investeringer i miljøvennlige løsninger, opplæring og holdningsskapende arbeid søker konsernet å bidra til et bedre miljø, også ved å stille krav til leietakere. et har således løpende og økende fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav. Hendelser etter balansedagen Det har ikke skjedd vesentlige forhold i konsernet i 2012 som har betydning for årsregnskapet for 2011 eller vurderingen av konsernets finansielle stilling. Virksomheten i konsernet Nordre Jarlsberg Brygge AS igangsatte byggetrinn II i 2011 som utgjør 28 leiligheter. Ved årsslutt var 23 leiligheter solgt. I tillegg vil byggetrinn III igangsettes i 2012. Byggetrinn III består av 16 enheter hvorav 10 enheter er solgt ved årsslutt. Prosjektene er planlagt ferdigstilt 4. kvartal 2012 og 2. kvartal 2013. Christinedal Bolig AS igangsatte bygging av 112 leiligheter i 2011. Ved årsslutt var 54 leiligheter solgt. Prosjektet er planlagt ferdigstilt 2. kvartal 2013. Lundekroken Bolig AS ferdigstilte hus 5 og 6 som består av 32 leiligheter i 2011, hvorav samtlige enheter er overlevert ved årsslutt. Hus 4, 7 og 8 er under utbygging og utgjør totalt 52 leiligheter hvorav 22 leiligheter er solgt ved årsslutt. Prosjektet er planlagt ferdigstilt 2. kvartal 2012 og 2. kvartal 2013. Voss Fjellandsby AS ferdigstilte Draugsvollen bestående av 12 leiligheter i 2011, hvorav samtlige enheter er solgt ved årsslutt. Selskapet vil igangsette prosjekt Vårstølskogen i 2012 bestående av 15 leiligheter, hvorav samtlige leiligheter er solgt i 2011. I tillegg ble det lagt ut 39 tomter for salg hvorav 15 leiligheter var solgt ved årsslutt. I februar 2011 besluttet Voss Fjellandsby AS å bygge et hotell i Myrkdalen bestående av 112 hotellrom med tilhørende kurs og konferansesenter. Hotellet er planlagt ferdig i november 2012. Schage Eiendom konsern har i tillegg flere byggeprosjekter under planlegging, men hvor oppstart avhenger av salgsgrad, inngåtte leiekontrakter, markedssituasjonen og/eller offentlige tillatelser. Av større prosjekter kan nevnes et næringsbygg på tomt i Kristiansand og et kontorbygg på tomten Konstitucijos i Vilnius. Kontoreiendommen Skøyen Atrium hadde en omsetning i 2010 på 52,5 mnok mot 56,9 mnok i 2011. Økningen skyldes at bygget var utleid i 2011 mot noe ledighet i 2010. Skøyen Atrium AS inngikk i 2011 en leiekontrakt med Møller Gruppen som gir grunnlag for igangsetting av neste byggetrinn. Nybygget og parkering utgjør totalt 25.000 kvm., med planlagt igangsetting 15.1.2014. Møller Gruppen har en opsjon på å utsette igangsetting med opptil 2 år. Kjøpesentervirksomheten i Bryn Senter AS og Kuben Eiendom AS hadde en leieinntekt på 73,7 mnok i 2011 som er på samme nivå som fjoråret. Det er planlagt en revitalisering av Bryn Senter i 2012. UAB Schage Holding AS kjøpte 20 % av aksjene i UAB Schage Real Estate den 6. januar 2011. Etter oppkjøpet eier Schage Eiendom AS 100 % av selskapet med underliggende datterselskaper i Vilnius. Schage Eiendom konsern har avgitt leiegaranti for kontoreiendommen Helsfyr Atrium. Ledigheten gjennom 2011 var 1.000 kvm. og det jobbes aktivt med å få dette utleid i 2012. I 2011 gjennomførte Voss Fjellandsby AS en emisjon der Aurland Ressursutvikling AS kjøpte seg inn i selskapet med en eierandel på 10 % til 30 mnok. Transaksjonen verdsetter Voss Fjellandsby AS med datterselskaper til 300 mnok.

28 // Årsrapport 2011 // styrets beretning styrets beretning // Årsrapport 2011 // 29 Schage Eiendom AS kjøpte High Street Shopping AS (tidl. Storebrand Kjøpesenter Steen og Strøm AS og Storebrand Karl Johans Gate 16 AS), samt Steen og Strøm Drift AS i partnerskap med Søylen Eiendom AS i 2011. Samlet kjøpesum for selskapene utgjorde 1,1 milliarder kroner, hvorav 225,0 mnok er bokført som kostpris for 50 % av aksjene. I 4. kvartal 2011 solgte Schage Eiendom AS aksjene i Enebakkveien 135 AS, Kakkelovnskroken 3 AS, Lundekroken Mesanin AS og Billingstadsletta 11 Parkering AS for tilsammen 39,3 mnok Redegjørelse årsregnskapet Omsetningen i Schage Eiendom konsern økte fra 374,4 mnok i 2010 til 406,7 mnok i 2011. Omsetningsøkningen kan i all hovedsak henføres til at datterselskapene Bryn Senter AS og Kuben Eiendom AS i 2011 rapporteres for 4 kvartaler mot 3 kvartaler i 2010. De samlede investeringene i driftsmidler i Schage Eiendom konsern i 2011 var 137,3 mnok. Av større investeringer utgjør oppføringen av Myrkdalen Hotell med 64,8 mnok hvorav tomt utgjør 7,8 mnok. Prosjektering av nytt kontorbygg i Litauen med 18,8 mnok, samt leietakertilpasninger på 4,7 mnok, og 5,7 mnok på investe-ringer i maskiner og inventar. I tillegg er 26,0 mnok reklassifisert fra anlegg under utførelse med 8,5 mnok til tomt og 17,5 mnok til eiendom. Likviditetsbeholdningen i Schage Eiendom konsern var 205,8 mnok per 31.12.2011. et vektlegger god likviditet og det foreligger mulighet til et betydelig opplåningspotensial i eiendomsporteføljen. Schage Eiendom konsern har over lengre tid jobbet med å få på plass en robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi konsernet større handlefrihet og fleksibilitet. Schage Eiendom AS har fra tidligere en kassekredittavtale på 75,0 mnok og inngikk i januar 2012 en ny trekkfasilitet på 350,0 mnok. Av totalrammen på 425,0 mnok er 70,4 mnok benyttet. Investeringer og prosjekter gjennomføres i kombinasjonen egenfinansiering, partnerskap og lånefinansiering. Overskuddslikviditet benyttes til finansiering av nye prosjekter og løpende nedbetaling av lån. Schage Eiendom konsern har ved årsslutt eksterne lån på 1,2 mrdnok og den finansielle risikoen i konsernet er vurdert til å være lav. Schage Eiendom konsern sin kortsiktige gjeld utgjorde 20,6 % av samlet gjeld per 31.12.2011, sammenlignet med 14,6 % per 31.12.2010. Økningen skyldes nye byggelån med 62 mnok og opptrekk på kassekreditt med 70,4 mnok. Schage Eiendoms finansielle stilling er god, og konsernet kan per 31.12.2011 nedbetale kortsiktig gjeld ved hjelp av sine mest likvide midler. Totalkapitalen var ved utgangen av året 2,7 mrdnok, sammenlignet med 2,3 mrdnok året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2011 var 40,1 %, sammenlignet med 44,7 % per 31.12.2010. Økningen i totalkapitalen og reduksjon av egenkapitalandelen skyldes i hovedsak lånefinansiering ved kjøp av High Street Shopping AS, samt økning i byggelån og opptrekk av kassekreditt. Schage Eiendom konsern har i regnskapsåret 2011 ikke hatt aktiviteter eller utgifter knyttet til forskning og utvikling. Forventet økonomisk utvikling Schage Eiendom konsern solgte 157 boliger-/fritidseiendommer for 428,6 mnok i 2011. Salgene inntektsføres ved overlevering. Av solgte enheter i 2011 vil 186,2 millioner kroner bli inntektsført i 2012 og 220,7 mnok i 2013. Schage Eiendom konsern hadde i 2011 samlede driftsinntekter på 406,7 mnok, driftsresultat på 67,2 millioner kroner og resultat før skatt på 34,5 mnok. For 2012 er det budsjettert med driftsinntekter på 528,5 mnok, driftsresultat på 156,9 millioner kroner og resultat før skatt på 93,4 mnok. Schage Eiendoms finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Dagens styringsrente er på 1,5 % og det kan forventes økninger i 2012. En endring i det generelle rentenivået på 1 %-poeng vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca 11,4 mnok. Schage Eiendom konsern er eksponert for valutarisiko knyttet til kurssvingninger mot litauiske Litas (som er låst til EURO). En kursendring mot Litas på 10 % utgjør ca. 20,6 mnok. Markedet for utleie av kontorer har hatt en positiv utvikling fra 2010 og frem til i dag. Kundeetterspørselen har vært økende, og har medført en stabilisering av leienivået. I 2012 utløper leiekontrakter på 6.400 kvm. i konsernets kontoreiendommer. Schage Eiendom konsern er i gang med søk etter nye leietakere og reforhandlinger av disse kontraktene. I 1. kvartal 2012 har konsernet inngått en kontrakt på 1.933 kvm., og potensiell ledighet er redusert til 4.467 kvm. Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er i vesentlig grad sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide. Markedet for produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer har vært godt gjennom 2011 og inn i 2012. et har solgt 50 enheter til en verdi av 125,7 mnok i første kvartal 2012. Årsresultat og disponeringer Årsresultatet i konsernet viser et overskudd i 2011 på 20,7 mnok sammenlignet med 36,2 mnok i 2010. Årsresultatet i morselskapet viser et overskudd i 2011 på 18,6 mnok sammenlignet med 12,9 mnok i 2010. Styret foreslår at det av overskuddet avsettes 19,6 mnok til utbytte og 1,0 mnok overføres fra annen egenkapital. Etter disponeringene utgjør Schage Eiendom AS sin frie egenkapital 762,2 mnok. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. // Oslo, 18. april 2012 Knut Schage Styreleder Bjørn Schage Styremedlem Morten Lager Styremedlem Truls Holthe Styremedlem Hans Kristian Volstad Styremedlem Gunnar Bøyum Styremedlem Egil Svoren Administrerende direktør

30 // Årsrapport 2011 // soliditet - likviditet - investeringskapasitet resultatregnskap // Årsrapport 2011 // 31 Soliditet Likviditet Investeringskapasitet Vi har over tid jobbet med å få på plass en robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi Schage Eiendom konsern større handlefrihet og fleksibilitet. Vår soliditet, likviditet og investeringskapasitet ønsker vi å benytte til å sikre og skape nye vedier og prosjekter, alene eller i partnerskap med andre, sier Gert Tonning, Finansdirektør i Schage Eiendom. Vår soliditet vises i form av Schage Eiendoms bruttoverdi på 5,4 mrdnok med tilhørende verdijustert egenkapital på 2,9 mrdnok. Av dette har selskapet en likviditet på 550 mnok bestående av en kontantbeholdning på 200 mnok i tillegg til trekkrammer på 350 mnok. Dette gir oss en investeringskapasitet på 1,1 mrdnok avhengig av belåningsgrad og om vi gjør investeringene alene eller i partnerskap, sier Gert Tonning. // Investeringskapasitet 1,1 mrd NOK Verdijustert egenkapital 2,9 mrd NOK Bruttoverdi 5,4 mrd NOK / Resultatregnskap / (Alle tall i 1.000 kroner) 2010 2011 Note 2011 2010 252 Leieinntekt 145.874 118.129 Salgsinntekt 5 190.013 201.436 64 Gevinst ved salg av driftsmidler 4.829 6.572 5.515 8.822 Andre driftsinntekter 6 65.935 48.260 5.515 9.138 Sum driftsinntekter 4 406.652 374.397-120 -480 Varekostnader -190.166-187.100-20.967-24.139 Lønnskostnader 6, 7-42.466-38.129-652 -1.283 Av- og nedskrivninger 9-37.225-37.695-6.875-10.604 Andre driftskostnader 6-69.551-56.136-28.614-36.507 Sum driftskostnader -339.408-319.060-23.099-27.369 DRIFTSRESULTAT 67.244 55.336 715 Gevinst / tap ved salg av aksjer 3.431-85.615 88.161 Finansinntekter 6 6.949 50.560-44.324-35.843 Finanskostnader 6-46.154-56.929 41.291 53.033 Netto finansposter -35.775-6.369 18.192 25.664 RESULTAT FØR SKATT 31.469 48.968-5.319-7.063 Skattekostnad 8-10.813-12.791 12.873 18.601 ÅRETS RESULTAT ETTER SKATT 20.657 36.177 Herav minoritetsinteresser 18-3.712 3.866 12.873 18.601 ÅRETS RESULTAT 16.945 40.043 Likviditet 550 m NOK Overføringer 19.600 19.600 Avsatt utbytte 19-6.727-999 Overføringer til/(fra) annen egenkapital 19 12.873 18.601 SUM OVERFØRINGER Kontantbeholdning 200 m NOK

32 // Årsrapport 2011 // balanse balanse // Årsrapport 2011 // 33 / Balanse / / Balanse / (Alle tall i 1.000 kroner) KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) 2010 2011 Note 2011 2010 pr. 31.12.10 pr. 31.12.11 pr. 31.12.11 pr. 31.12.10 2010 2011 Note 2011 2010 pr. 31.12.10 pr. 31.12.11 pr. 31.12.11 pr. 31.12.10 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Andre rettigheter 11 14.857 13.659 11.684 7.213 Utsatt skattefordel 8 31.098 35.128 11.684 7.213 Sum immaterielle eiendeler 45.955 48.786 89 69 Eiendom, tomt mv. 2, 3, 9 1.342.495 1.316.862 3.944 3.437 Maskiner og inventar m.v 2, 3, 9 61.809 65.986 4.033 3.505 Sum varige driftsmidler 1.404.304 1.382.848 868.293 882.634 Investeringer i datterselskap 12 112.683 337.683 Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet 2, 3, 10 374.545 145.852 135.195 141.586 Investeringer i andre aksjer og andeler 13 142.235 135.845 403.201 389.260 Langsiktige fordringer 15 26.147 27.325 1.519.373 1.751.163 Sum finansielle anleggsmidler 542.927 309.022 1.535.089 1.761.881 SUM ANLEGGSMIDLER 1.993.186 1.740.656 OMLØPSMIDLER 19 Prosjekter under utførelse i egenregi 14 417.657 351.831 206.249 213.613 Kortsiktige fordringer 15 32.594 66.929 23.654 80.266 Betalingsmidler 16 205.752 102.548 229.903 293.898 SUM OMLØPSMIDLER 656.003 521.308 egenkapital og gjeld EGENKAPITAL 66.416 66.416 Aksjekapital 66.416 66.416 812.466 812.466 Annen innskutt egenkapital 812.466 812.466 878.882 878.882 Sum innskutt egenkapital 878.882 878.882 109.478 108.479 Annen egenkapital 128.023 103.864 Minoritets egenkapital 53.598 27.238 109.478 108.479 Sum opptjent egenkapital 181.621 131.102 988.360 987.361 SUM EGENKAPITAL 17, 23 1.060.503 1.009.984 GJELD Utsatt skatt 8 47.085 45.496 19.247 19.957 Avsetninger for andre forpliktelser 20 20.288 19.577 706.234 933.074 Langsiktig gjeld 19 1.194.700 1.003.723 725.481 953.031 SUM LANGSIKTIG GJELD 1.262.073 1.068.796 51.152 115.387 SUM KORTSIKTIG GJELD 18 326.613 183.184 1.764.992 2.055.778 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2.649.189 2.261.964 1.764.992 2.055.778 SUM EIENDELER 2.649.189 2.261.964 Oslo, 18. april 2012 Knut Schage Styreleder Bjørn Schage Styremedlem Morten Lager Styremedlem Truls Holthe Styremedlem Hans Kristian Volstad Styremedlem Gunnar Bøyum Styremedlem Egil Svoren Administrerende direktør

34 // Årsrapport 2011 // kontantstrøm noter // Årsrapport 2011 // 35 / Kontantstrøm / / Note 1 / (Alle tall i 1.000 kroner) KONSERN 2010 2011 2011 2010 pr. 31.12.10 pr. 31.12.11 pr. 31.12.11 pr. 31.12.10 18.192 25.664 Resultat før skattekostnad 31.469 48.968 Periodens betalte skatter -145 7.130 652 1.283 Ordinære avskrivninger 37.225 37.695-1.688-26.488 (Gevinst)/Tap ved avgang anleggsmidler -28.289-6.403 11.511 2.234 Effekt av valutakursendringer 2.234 11.511-43.064-73.953 Endring i tidsavgrensingsposter mv. -19.155-82.910-14.397-71.259 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) OPRASJONELLE AKTIVITETER 23.340 15.990-3.249-997 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -111.103-4.621 305 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 7.752 12.737-36.805-261.640 Utbetalinger ved kjøp av aksjer -231.391-52.470 2.105 42.333 Innbetalinger ved salg av aksjer 42.768 Innbetaling v/tilbakebetalt aksjeinnskudd 16.109-218.645 Netto utbetalinger ved utlån 3.709 2.886 16.207 Netto innbetalinger på lånefordringer 1.178-253.709-203.791 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) INVESTERINGSAKTIVITETER -290.794-24.536-132.768 70.356 Endring kassekreditt 72.410 700.000 225.000 Innbetalinger ved opptak av gjeld 298.547 721.579-275.922-1.224 Utbetalinger ved nedbetaling av gjeld -10.748-618.600 57.131 Innbetaling av konsernbidrag 291.311 331.663 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) FINANSIELLE AKTIVITETER 370.658 102.979 23.205 56.612 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 103.204 94.433 449 23.654 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 1.1 102.548 8.115 23.654 80.266 BEHOLDNING AV KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER 31.12 205.752 102.548 Prinsipper Schage Eiendom AS sin forretningsadresse er Innspurten 15, 0663 Oslo. regnskap for år 2011 kan hentes fra Schages Eiendoms internettside www.schage.no. Dette årsregnskapet er godkjent av styret 18. april 2012 for vedtak av Generalforsamlingen 18. april 2012. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper regnskapet består av morselskapet Schage Eiendom konsern og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. regnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konserndannelsen. Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. Finansielle anleggsmidler Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. bidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. bidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. bidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Investeringer i tilknyttede selskap der konsernet eier mellom 20 % og 50 %, og der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Investeringer i felles kontrollert virksomhet behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra felles kontrollert virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter, mens eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og historisk kost. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på tidspunkt hvor det alt vesentlige av kontroll og risiko er overført til kjøper. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger 15 000 NOK. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. ets eiendommer avskrives lineært med 1,43 % for kjøpesenter og alle faste installasjoner tilknyttet disse. ets eiendommer avskrives lineært med 2 % for kontorbygninger og faste installasjoner tilknyttet disse. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening. Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Prosjekter under utførelse i egenregi Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte tilvirkningskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger.

36 // Årsrapport 2011 // noter noter // Årsrapport 2011 // 37 Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Likvide midler Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter. Egenkapitaltransaksjoner Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Valuta Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på slike poster er resultatført som finansposter. Omregning av utenlandske datterselskaper Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Kurs på balansedag mellom litauske Litas og norske kroner var 2,25 LTL/NOK. Gjennomsnittlig kurs for 2011 var 2,26 LTL/NOK. Leasing Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over leieperioden. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/ mindreverdier. Pensjoner et er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. ets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. et har kun innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn, samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 %. For tomter er utsatt skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene. For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 28 %. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Det er ikke tidsbegrensning for fremføringsretten for underskudd til fremføring. Det er anvendt en skattesats på 28 % for selskap som beskattes i Norge og 15 % for selskap som beskattes i Litauen. kontoordning Selskapet og konsernet inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/trekk tilknyttet kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet, mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende. Kontantstrømoppstilling Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultat avstemmes mot netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med andre balanseendringer. / Note 2 / Enkelttransaksjoner I 2011 gjennomførte Voss Fjellansby AS en emisjon der Aurland Ressursutvikling AS kjøpte seg inn i selskapet med en eierandel på 10 % til 30 mnok. Transaksjonen verdsetter Voss Fjellandsby AS med datterselskaper til 300 mnok, og Schage Eiendom sin eierandel ble ble redusert fra 60 % til 54 %. I 4. kvartal 2011 ble aksjene i Enebakkveien 135 AS, Kakkelovnskroken 3 AS, Lundekroken Mesanin AS og Billingstadsletta 11 Parkering AS solgt for 39,3 mnok. Selskapene hadde i 2010 samlet driftsinntekter på 2,1 mnok, driftsresultat på 1,6 mnok og resultat før skatt på 0,3 mnok. I 2011 hadde selskapene samlet et resultat før skatt på 0,4 mnok frem til salgstidspunktet. Schage Eiendom AS solgte aksjene i Lundkroken Mesanin AS til Lundekroken AS, et syndikat tilrettelagt av DNB. I forbindelse med salget kjøpte Schage 21,0 % av aksjene i fondet/syndikatet. Aksjene er klassifisert som omløpsmidler og Schage Eiendoms eierandel ved årsslutt er redusert til 12,1 %, se note 13. Av bokført aksjegevinst i mor på 17,7 mnok, har konsernet en utsatt gevinst på 12,1 % tilsvarende 2,1 mnok. / Note 3 / Oppkjøp av selskaper Schage Eiendom AS kjøpte selskapene Storebrand Kjøpesenter Steen og Strøm AS og Storebrand Karl Johans Gate 16 AS (samlet kalt High Street Shopping AS), samt Steen og Strøm Drift AS i partnerskap med Søylen Eiendom AS. Kjøpene er presentert i regnskapet fra det tidspunktet konsernet har kontroll. Tidspunkt er angitt per investering. Kontrolltidspunktet er normalt når avtalen trer i kraft og alle offentlige godkjennelser foreligger. Investeringen er regnskapsmessig behandlet som felleskontrollert virksomhet. (Alle tall i 1.000 kroner) / Note 4 / Virksomhetsområder Schage Eiendoms største virksomhetsområde er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skiheis. ets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets omsetning på 406,7 mnok, er 380,8 mnok i Norge og 25,9 mnok i Litauen. / Note 5 / Salgsinntekter Steen & Strøm Drift AS High Street Shopping AS Overføringstidspunkt 01/07/2011 01/07/2011 Andel overført (%) 50% 50% Eierandel etter overføring (%) 50% 50% Anskaffelseskost 225.000 Merverdi - Herav aksjer/eiendom - Herav tomt - Herav utsatt skatt Driftsinntekter før overtakelse *) 30.341 75.856 Driftsresultat før overtakelse *) -4.125 55.273 Årsresultat før overtakelse *) -6.578 43.512 *) Driftsinntekter, driftsresultat og årsresultat er ihht avlagt årsregnskap i 2010. (Alle tall i 1.000 kroner) 2011 2010 2011 2010 Pr. virksomhetsområde Salgsinntekter bolig-/fritidseiendommer 168.406 178.201 Salgsinntekter skiheis 18.146 20.768 Salgsinntekter annet 3.462 2.467 Sum salgsinntekter 190.013 201.436

38 // Årsrapport 2011 // noter noter // Årsrapport 2011 // 39 / Note 6 / Spesifikasjon av resultatposter MorselskaP (Alle tall i 1.000 kroner) 2011 2010 2011 2010 Andre driftsinntekter Felleskostnader viderebelastet leietakere 37.442 30.822 Markedsføringskostnader viderebelastet leietakere 9.492 6.230 Forvaltnings- og konsulenthonorarer 8.225 5.395 3.491 1.272 Provisjonsinntekter 5.926 4.490 Andre inntekter 597 121 9.584 5.445 Sum andre driftsinntekter 8.822 5.515 65.935 48.260 LønnskostnadER Lønn og bonus 19.566 17.479 34.931 31.540 Arbeidsgiveravgift 2.989 2.599 4.773 4.211 Pensjonskostnader 938 576 1.060 774 Andre ytelser 648 312 1.701 1.604 Sum lønnskostnader 24.139 20.967 42.466 38.129 Andre driftskostnader Markedsføring, salgs- og representasjonskostnader 575 323 15.248 10.223 Leie lokaler, festeavgift og andre kostnader lokaler 1.960 851 15.070 12.879 Reparasjon og vedlikehold 24 4.276 5.569 Fremmedtjenester 4.755 3.747 18.626 13.641 Forsikrings- og garantikostnader 83 7 1.710 1.152 Tap på fordringer 3.085 4.565 Andre driftskostnader 3.207 1.947 11.536 8.107 Sum andre driftskostnader 10.604 6.875 69.551 56.136 Finansinntekter Renteinntekter fra foretak i samme konsern 17.555 14.725 Annen renteinntekt 572 1.997 3.238 5.097 Gevinst ved salg aksjer 715 3.431 Inntekt på investering i tilknyttet selskap 21 3.693 33.679 bidrag 66.617 57.131 Valutagevinst 8.065 8.090 Annen finansinntekt 3.417 3.676 17 3.694 Sum finansinntekter 88.876 85.615 10.379 50.560 / Note 7 / Lønnskostnader, ytelser til ledende poster, antall ansatte, revisor mv. Lønn og godtgjørelse til administrerende direktør utgjorde 3.836.160 mnok. Ansatte i konsernet i Norge har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative kriterier vektlegges ved bonusutmåling. Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser ved krav om fratredelse. Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder. Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. 2011 2010 2011 2010 Gjennomsnittlig årsverk 12 10 46 46 (Alle tall i 1.000 kroner) 2011 2010 2011 2010 Styrehonorar 950 385 950 385 Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende. (Alle tall i 1.000 kroner) 2011 2010 2011 2010 Revisor Honorar for ordinær revisjon 495 148 1.275 707 Honorar for andre tjenester utenfor revisjon 238 74 373 94 Sum revisjonshonorar ekskl mva. 733 223 1.648 801 Finanskostnader Annen rentekostnad 33.330 23.298 43.156 36.971 Valutatap 2.234 19.576 2.385 19.822 Annen finanskostnad 279 1.450 613 136 Sum finanskostnader 35.843 44.324 46.154 56.929