REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING AV RANDABERG SENTRUM DELFELT S5 PLANID 2014001 Vedtatt i kommunestyret 11.02.2016, sak 4/16. 1 FORMÅL MED PLANEN Hensikten med planen er å tilrettelegge for ny bebyggelse med kombinert bolig - / næringsformål, offentlig uterom og parkeringsanlegg. Planen skal legge til rette for nødvendig utbygging av bolig og næringsareal samt styrke rekreasjonsverdien i sentrum med opparbeidelse av park, bilfrie gaterom og lekearealer for barn. Planen skal bygge opp om Randabergs identitet som «den grønne landsbyen». 2 KRAV TIL SØKNAD OM TILTAK Søknad om rammetillatelse skal vise full utbygging for hvert delfelt med alle byggeområder, også dersom første byggetrinn ikke omfatter full utbygging. For felt BKB4 og BKB5 må søknad vise samlet utbygging for begge delfelt og samlet utomhusplan for hele planområdet. Vedlegg til søknad om tillatelse: Situasjonsplan i målestokk 1:500 eller annen formålstjenlig målestokk. Utomhusplan for hele området i målestokk 1:200 som skal godkjennes av Randaberg kommune. Utomhusplanen skal vise avkjørsler med stigningsforhold, varelevering, atkomster fra parkeringsanlegg, parkering for sykkel, håndtering av søppel, opparbeidelse av park og lekeareal, beplantning, belegg, utsyr, møblering og utendørs lyssetting. Det skal sammen med rammesøknad foreligge en redegjørelse for hvordan tiltaket forholder seg til formingsveileder. Snitt gjennom planlagt tiltak / bygning som viser terrengtilpassing, høyde på bygg, samt forhold til eksisterende omkringliggende bebyggelse. Eksisterende og nytt terreng skal vises. Skjermingstiltak for privat uteoppholdsareal både på bakkeplan og balkonger skal vises. Dokumentasjon av hvordan gjeldene krav til slokkevann er tilfredsstilt. 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 1. Parkeringsanlegg må ferdigstilles senest samtidig med bebyggelse over bakken. Det kan ikke gis brukstillatelse før det foreligger dokumentasjon på dette. Parkeringsanlegg innenfor bestemmelsesområde #1 skal etableres senest ved utbygging av BKB4 og/eller BKB5. 2. Før utbygging av boliger finner sted skal det foreligge dokumentasjon på at skolekapasitet for området er tilstrekkelig. 3. Det skal foreligge dokumentasjon/ grunnundersøkelser som redegjør for eventuell forurensning i bakken, og hvordan denne håndteres før rammetillatelse gis. 4. Alle offentlige og private veier og gangarealer skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse.
5. Felles uteareal skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse. 6. Offentlig park (o_gp) skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse. 7. Renovasjon (o_bre) skal være etablert før det kan gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet. 8. Ved rivning av eksisterende bebyggelse og/eller trinnvis utbygging, skal bruk av restarealer i påvente av nye byggetrinn dokumenteres. Arealene skal beplantes eller innrettes midlertidig, slik at arealene bidrar til å understøtte de identitetsskapende trekkene i den grønne landsby. 4 FELLESBESTEMMELSER 4. 1 Universell utforming Alle leiligheter skal være tilgjengelige boenheter. 4. 2 Kommunaltekniske anlegg Vann og avløp skal kobles til kommunalt ledningsnett og utformes i tråd med kommunale bestemmelser. 4. 3 Renovasjon Håndtering av næringsavfall skal skje avskjermet og integrert i bebyggelse. Avfallsrom kan etableres i parkeringskjeller. Rammesøknad skal redegjøre for plassering og utforming av avfallslagring og henting. Det skal etableres nedgravde beholdere som er felles for ny boligbebyggelse. 4. 4 Nettstasjoner Atkomst og ventilasjon til eksisterende nettstasjoner skal ikke forringes i forbindelse med utbygging. Eventuell flytting skjer etter nærmere avtale med Lyse. Bestiller må betale anleggsbidrag ved flytting i henhold til retningslinjer fra NVE. Nye nettstasjoner skal ha direkte atkomst fra bakkenivå, med mulighet for tungtransport og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. 4. 5 Miljø og materialbruk Overvannsbehandling Det skal benyttes materialer av høy kvalitet med lave klimagassutslipp i bebyggelsen og i uterom. Retningslinjer i formingsveileder skal ligge til grunn for materialvalg. Ved etablering / reetablering av offentlig og privat utomhusareal skal bruk av absorberende flater og trær prioriteres for håndtering av overflatevann. Utomhusarealer skal planlegges med
blågrønn faktor på 0,7. Beregnes med grunnlag i utomhusplanens arealer. Faktoren skal regnes eks. BYA for bygninger. Offentlig kjøreveg og fortau skal ikke inkluderes i beregningsgrunnlaget. 4. 6 Estetikk Ny bebyggelse og nyetablering av uterom skal utføres med høy estetisk kvalitet i både hovedgrep og detaljering. Arkitektonisk utforming skal fremme landsbymessige kvaliteter med allmenn tilgang i alle uterom. Ny bebyggelse skal utformes med hensyn til uterommene som dannes og det skal legges vekt på gode overganger mellom de ulike tilgrensende områdene. Fasader mot offentlig areal skal fremheve gateplanet som et offentlig rom. Retningslinjer i formingsveileder skal ligge til grunn for arkitektonisk utforming. 4. 7 Kunst i offentlig rom Utomhusplanen skal vise plassering / utforming av kunstverk. Kunstverket skal være en attraksjon i utomhusområdene, og fortrinnsvis integreres som en del av lekeplass eller i offentlig bygg o_bab. 4. 8 Uteoppholdsareal Alle boliger skal ha min. 3,2 m2 privat areal pr. boenhet på balkong eller terrasse. Fortrinnsvis skal det oppnås gode solforhold på privat uteoppholdsareal. Området skal opparbeides med minimum 30 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Offentlige og felles uteoppholdsarealer skal tilrettelegges for godt lokalklima og gis en bruksmessig og estetisk utforming av høy kvalitet. Minimum 50 % av arealet skal være solbelyst ved vårjevndøgn kl. 15.00. Kravet til solbelysning gjelder ikke uteoppholdsareal etablert innenfor delfeltene BKB1-BKB5. 4. 9 Uteanlegg på tak/parkeringsdekke Grøntanlegg oppå parkeringsdekke skal inneholde vegetasjon og ha et grønt preg. Det må være tilstrekkelig vekstmasser, dreneringslag og tilstrekkelig dimensjonert betongdekke. På dekke som ligger i område regulert til grøntareal / park skal jordtykkelse være 1,2 meter slik at det kan plantes trær og større vegetasjon. 4. 10 Nærmere beskrivelse av hvordan utnyttelsesgraden defineres og beregning av bruksareal Maksimal utnyttelsesgrad av delfelt S5, med et planområde på 16,8 daa, er på 15 500 m² BRA. For planområdet er maks %-BRA = 92 %. Underjordisk parkeringsanlegg regnes ikke med i bruksareal. Kjeller under terreng regnes ikke med i bruksareal. Utendørs areal under utkragede bygningsdeler regnes ikke med i bruksareal.
For hele planområdet tillates det 4,7-6,7 boenheter per dekar. Dersom andelen bolig reduseres, kan ovennevnte spektrum reduseres tilsvarende. 4. 11 Parkering Innenfor planområdet legges følgende faste parkeringsnorm til grunn for alle søknadspliktige tiltak: - Næring: 1,2-1,5 bilplasser per 100 m2 BRA - Bolig: 1 bilplass per bolig - Minimum 10 % av bilplassene skal ha lademulighet for elbil. - Minimum 5 % av bilplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. All parkering skal etableres i parkeringsanlegg under bakken. Det skal etableres 60 p-plasser som er offentlig tilgjengelige i parkeringsanlegg innenfor og/eller i tilknytning til bestemmelsesområde #1. Det tillates at krav til næringsparkering for BKB1, BKB2, BKB3, BKB4 og BKB5 kan dekkes av de 60 p-plassene i offentlig tilgjengelig anlegg, med inntil følgende antall p-plasser per delfelt: - BKB1: 14 - BKB2: 9 - BKB3: 20 - BKB4: 13 - BKB5: 4 Overskytende næringsparkering må dekkes utenom de 60 p-plassene. Gnr/bnr 49/605 skal sikres 6 parkeringsplasser til 6 boliger innenfor BKB4 og/eller BKB5. Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringsplasser per bolig og minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA for øvrig arealbruk. Alle sykkelplasser for bolig og halvparten av sykkelplasser for næring skal være klimabeskyttede og låsbare. Minimum 20 % av sykkelparkeringsplassene skal etableres på bakkeplan, fortrinnsvis integrert i bygningskropp. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG Herunder også kombinerte formål. 5. 1 Andre typer bebyggelse og anlegg (BAB) O_BAB er regulert til offentlig bygning. Bygningen skal inneholde trapperom med heis fra parkeringsanlegg, offentlig toalett og allment tilgjengelige sykkelparkeringsplasser. Øvrige deler av bygningen skal benyttes til offentlig tilgjengelige formål. Det kan tilrettelegges for aktivitet på tak.
Byggets grunnform skal følge formålsgrenser. Maks gesimshøyde 4,5 m. Maks høyde for konstruksjon på tak er 10 m. Maks BRA 500 m2. 5. 2 Trafostasjon (BE) Eksisterende trafostasjon tillates delvis overbygget av installasjon tilknyttet lekeplass. 5. 3 Renovasjon (BRE) Innenfor areal avsatt til renovasjon, skal det etableres nedgravde beholdere for husholdningsavfall. 5. 4 Bolig/ forretning/ kontor (BKB) 5.4.1 Fellesbestemmelser Ny bebyggelse skal tilrettelegges for forretning/ kontorlokaler og bolig. Første etasje skal ha publikumsrettet virksomhet og skal ha en minimumshøyde på 4,2 meter brutto fra topp gulv. Bebyggelsen skal plasseres etter gitte byggelinjer. Der det ikke er byggelinjer gjelder formålsgrense. I første etasje skal fasader mot offentlige gaterom utformes for å skape et inviterende uterom. Hovedinnganger for forretning og tjenesteyting skal vende mot gaterommet, og vinduer skal ha lav brystningshøyde. Det skal etableres minst en dør pr veggflate, og avstanden mellom dører skal ikke være større enn 10 meter. Alle inngangspartier skal markeres arkitektonisk. Nye boliger skal ha varierende størrelse. Minimumsareal pr. boenhet er 50 m2 BRA. Det tillates ikke svalganger som vender ut mot offentlige gaterom. Ensidige leiligheter skal være orientert i sørlig eller vestlig retning og ha minst 7,0 m fasade. Takopplett tillates å overstige gesimshøyde, og skal bygges med tilnærmet flatt tak. I 2. etasje som vender mot offentlig gateareal skal det ikke etableres balkong / veranda, men fransk balkong og inntrukket terrasse tillates. Retningslinjer i formingsveileder skal ligge til grunn for materialvalg. Bebyggelsen skal ha skråtak med 35-40 graders helning. Pulttak tillates ikke. Papp og folier tillates ikke som hovedtekking på tak. Hvert bygg skal ha ett hovedmateriale på fasader. 5.4.2 BKB1 BKB3 BKB1 kan bebygges med 2450 m2 BRA. BKB2 kan bebygges med 1650 m2 BRA. BKB3 kan bebygges med inntil 3600 m2 BRA. Innenfor delfeltene skal det etableres følgende antall boenheter: BKB1: 12-17 BKB2: 8-12 BKB3: 18-25
Dersom andelen bolig reduseres, kan ovennevnte spektrum reduseres tilsvarende. Minst 40 % av bebyggelsen skal disponeres til forretning / kontorformål. Maksimalt 30 % av fasadene mot o_sgg4 og BKB3, og mot o_sgg3 og BKB5 kan disponeres til kontorformål. Det tillates ikke boligformål eller privat utomhusareal på bakkeplan. For felt BKB1 og BKB2 er maks gesimshøyde 10,5 m og maks mønehøyde 14,5 m. For felt BKB3 er maks gesimshøyde 10,5 m. For et horisontalt møne er maks høyde 14,5 m. Dersom mønet skrås med minst 6 graders helning tillates det inntil 16,0 m høyde på ett toppunkt. Maks kotehøyde +44,5. Nordre fasade i BKB3 mot delområde BKB4, skal plasseres i formålsgrensen. I BKB3 skal det etableres minst 150 m2 felles uteoppholdsareal på bakkenivå eller takterrasse. Uteoppholdsarealet skal ivareta nærlekeplassfunksjon. 5.4.3 BKB4 Feltet kan bebygges med inntil 3700 m2 BRA. Det skal etableres 15-22 BE. Dersom andelen bolig reduseres, kan dette spektrumet reduseres tilsvarende. Minst 50 % av bebyggelsen skal disponeres til forretning / kontorformål. Maksimalt 30 % av fasadene mot o_sgg4 og BKB3, og mot o_sgg3 og BKB5 kan disponeres til kontorformål. Det tillates ikke boligformål eller privat utomhusareal på bakkeplan, utenfor regulert byggegrense. Bebyggelsen skal ha minimum to bygningskropper. Det skal etableres minst 150 m 2 felles uteoppholdsareal (halvprivate uterom) på bakkenivå mellom bygningsmassen. Uteområdet skal være et mest mulig sammenhengende areal. Mot offentlig gaterom skal bygg plasseres i byggegrenser. Mot o_sgg4 skal etasjer over bakkeplan utkrages til formålsgrense. Maks gesimshøyde 10,5 m. For et horisontalt møne er maks mønehøyde 14,5 m. Dersom mønet skrås med minst 6 graders helning tillates det inntil 17,0 m høyde på ett toppunkt. For bygg mot øst, ut mot Vistnesveien, er maks kotehøyde +47,0. For bygg mot gågate o_sgg3 er maks kotehøyde +46,2. Helning på taket skal være 35 grader ut mot offentlig areal, og kan ha maks 30 grader inn mot gårdsrom. 5.4.4 BKB5 Feltet kan bebygges med inntil 3600 m2 BRA. Det skal etableres 26-36 BE. Dersom andelen bolig reduseres, kan dette spektrumet reduseres tilsvarende. Minst 15 % av bebyggelsen skal disponeres til forretning / kontorformål. Maksimalt 30 % av fasadene mot o_sgg4 og BKB3, og mot o_sgg3 og BKB4 kan disponeres til kontorformål. Innenfor BKB5 kan det etableres boligformål i 1. etasje dersom det ikke eksponeres mot offentlig gate o_sgg3. Det skal etableres et offentlig tilgjengelig trapp- og heisrom fra parkeringsanlegg i feltets nordøstre hjørne. Trappeoppgang skal være integrert i et bygg.
Bebyggelsen skal formes med minimum tre bygningskropper. Det skal etableres minst 350 m 2 felles uteoppholdsareal (halvprivate uterom) på bakkenivå mellom bygningsmassen. Uteområdet skal være et mest mulig sammenhengende areal og skal ivareta nærlekeplassfunksjon. Mot SGG4 skal bygg plasseres i formålsgrensen. I byggegrense mot SGG4 skal etasjer over bakkeplan utkrages til formålsgrense. Maks gesimshøyde 10,5 m. For et horisontalt møne er maks høyde 14,5 m. Dersom mønet skrås med minst 6 graders helning tillates det inntil 17,0 m høyde på ett toppunkt. Maks kotehøyde for bebyggelse er +45,5 m.o.h. For bygg mot nord og o_gp1 er maks kotehøyde +45,0. 6 SAMFERDSELSANLGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Alle områder skal opparbeides etter teknisk plan godkjent av vegmyndigheten. 6. 1 Veg (SV), fortau (SF), gang- og sykkelveg (GSG) Kommunale veger skal utformes i henhold til enhver tids gjeldende vegnorm for Jæren. 6. 2 Gangareal gågate (SGG): Skal opparbeides som byrom. Det tillates ikke oppført installasjoner som kan være til hinder for utrykningskjøretøy. Det skal legges vekt på høy standard ved utforming og materialvalg. Område SGG4 kan benyttes til varelevering. Varelevering skjer gjennom tidsbegrenset servicetrafikk. Tidspunkt for varelevering i gangareal fastsettes av vegmyndighet. Deler av gaten kan overbygges med lette konstruksjoner. Gaten skal tilpasse seg høyden på inngangspartiene terskelfritt. Område o_sgs1 kan benyttes til syke- og varetransport til BKB1. 7 GRØNNSTRUKTUR 7. 1 Park (GP) o_gp1 Området skal gis en parkmessig utforming i tråd med utomhusplanen. Det skal etableres gangforbindelse nordvest-øst gjennom parken. Opparbeidelse og materialvalg skal ha høy standard. Materialvalg og utførelse fremgår nærmere av formingsveileder. Ved utarbeidelse av utomhusplanen skal det foretas en vurdering av hvilke trær som skal bevares. Det skal fortrinnsvis ikke etableres parkeringsanlegg innenfor o_gp1. Det tillates etablert parkeringsanlegg under bakken innenfor o_gp1 der det er anvist i bestemmelsesområde #1. Det tillates at lekeplass innenfor o_gp2 utvides noe utover o_gp1.
o_gp2 Området skal opparbeides som en lekeplass rettet mot aldersgruppen 0-6 år. Lekeplassen skal ha et gjennomgående tema for utformingen. Materialvalg og utførelse fremgår nærmere av formingsveileder. Deler av området skal opparbeides som et uteområde for opphold mhp. beboere i delfelt BKB1, samt ivareta gangforbindelse til inngangspartier i bebyggelsen i BKB1. 8 HENSYNSSONER 8. 1 Bestemmelsesområde (#1) Det tillates etablert parkeringsanlegg under bakken innenfor bestemmelsesområdet. All parkering under offentlig formål skal være offentlig tilgjengelige. All næringsparkering skal være offentlig tilgjengelig. Nytt parkeringsanlegg skal sikre adkomst til eksisterende og nye parkeringsanlegg under BKB1, BKB2, BKB3, BKB4 og BKB5. Parkeringsanlegg under bakken skal ha felles nedkjøring fra f_sv2. 8. 2 Frisiktsoner Innenfor frisiktsoner skal terrenget planeres og vegetasjon vedlikeholdes slik at det til enhver tid er fri sikt mellom 0,5 og 3 m over tilstøtende vegers planum.