Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten NR. 12/2007 www.opak.no

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2007 (26.11.-02.12.2007): side 2/12 OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og syd. Høstundersøkelsen er basert på uke 48, og vi har registrert de opplysninger som fremkommer i salgsannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Undersøkelsen baserer seg på annonsenes opplysninger om verditakst, eventuelt prisantydning, og reflekterer selgers forventninger til pris ved et forestående salg. Oppgitt areal er boligareal (BOA). Det er ikke undersøkt til hvilken pris boligene faktisk er solgt, eller om de i det hele tatt er blitt solgt. Undersøkelsen i uke 48/2007 er basert på i alt 556 annonser, fordelt på 64 eneboliger, 49 rekkehus / tomannsboliger, 216 selveierleiligheter, 10 aksjeleiligheter og 217 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan registreres på grunn av manglende opplysninger og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. Tallene fra boligundersøkelsen i Oslo og omegn er: Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.

Kommentarer til boligundersøkelsen: side 3/12 OPAKs boligundersøkelse i uke 48/2007 (26.11.-02.12.) for Oslo og omegn viser at: - prisene for eneboliger var 28.533,- kr./m² i uke 48/2007. Prisene var 10,2 % lavere enn i uke 19/2007 og 1,1 % høyere enn i uke 48/2006. Fra toppnivået høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 220 %. Gjennomsnittlig boligareal er 186 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5 mill. kr. - prisene for rekkehus/tomannsboliger var 29.869,- kr./m² pr. uke 48/2007. Prisene var 6,0 % høyere enn i uke 19/2007 og 19,2 % høyere enn i uke 48/2006. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 237 %. Gjennomsnittlig boligareal er 124 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,6 mill. kr. - prisene for selveierleiligheter var 40.148 kr./m² i uke 48/2007. Prisene var 2,0 % høyere enn i uke 19/2007 og 11,7 % høyere enn i uke 48/2006. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 274 %. Gjennomsnittlig boligareal er 79 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3 mill. kr. - prisene for aksjeleiligheter var 35.257,- kr./m² i uke 48/2007. Prisene var 6,7 % lavere enn i uke 19/2007 og 15,3 % høyere enn i uke 48/2006. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 254 %. Gjennomsnittlig boligareal er 75 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,6 mill. kr. - prisene for borettslagsleiligheter var 31.738 kr./m² i uke 48/2007. Prisene var 2,5 % høyere enn i uke 19/2007 og 0,5 % høyere enn i uke 48/2006. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 262 %. Gjennomsnittlig boligareal er 67 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2 mill. kr. - vi har registrert fem tomter for salg, og gjennomsnittsprisen for disse er ca. kr. 3.150,- pr. m² (to spesielt dyre tomter trekker snittet opp). Som det fremgår over var prisene i uke 48/2007 mellom +6,0 % og -10,1 % i forhold til i uke 19/2007. Likeledes var prisene i uke 48/2007 mellom +19,2 % og + 0,5 % i forhold til i uke 48/2006. OPAKs boligundersøkelse betrakter vi som et supplement til eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk, som baseres på historiske tall for faktiske boligsalg. I det etterfølgende har vi også sammenlignet med boligundersøkelser foretatt av OBOS, med kvadratmeterpriser for omsatte og brukte borettslagsleiligheter, samt Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK I OSLO NOVEMBER 2007 side 4/12 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: - prisene for eneboliger i Oslo var 32.700,- kr./m² pr. november 2007. Prisene var 7,6 % høyere enn i november 2006 (landsgjennomsnittet var 17.000,- kr./m² og 9,0 %). - prisene for delte boliger i Oslo var 31.100,- kr./m² pr. november 2007. Prisene var 10,7 % høyere enn i november 2006 (landsgjennomsnittet var 21.100,- kr./m² og 7,1 %). - prisene for leiligheter i Oslo var 34.600,- kr./m² pr. november 2007. Prisene var 2,7 % høyere enn i november 2006 (landsgjennomsnittet var 28.800,- kr./m² og 1,8 %). OBOS PRISSTATISTIKK FOR BORETTSLAGSLEILIGHETER I OSLO OG OMEGN NOVEMBER 2007 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser i de nær 60.000 boligene i OBOS-tilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I november 2007 ble det foretatt 637 eierskifter mot 711 i mai 2007 og 670 i november 2006. OBOS prisstatistikk for november 2007 viser at: - prisene for brukte borettslagsleiligheter var 30.165,- kr./m² pr. november 2007, og prisene var 4,4 % lavere enn i mai 2007 og 0,3 % lavere enn i november 2006. STATISTISK SENTRALBYRÅS BOLIGPRISINDEKS FOR OSLO MED BÆRUM, 3. KVARTAL 2007 Ifølge Statistisk Sentralbyrås (SSB) boligprisindeks for Oslo med Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2006 til 3. kvartal 2007 vært: - prisene for eneboliger var 6,5 % høyere i 3. kvartal 2007 enn i 3. kvartal 2006. - prisene for småhus var 13,1 % høyere i 3. kvartal 2007 enn i 3. kvartal 2006. - prisene for blokkleiligheter var 6,6 % høyere i 3. kvartal 2007 enn i 3. kvartal 2006. Boligprisene på landsbasis har imidlertid steget mellom 8 og 13 %, men prisene er mye lavere utenfor Oslo og Bærum. Ingen andre fylker enn Oslo har en kvadratmeterpris på brukte eneboliger på over kr. 20.000,-. KOMMENTAR TIL BOLIGUNDERSØKELSENE Alle statistikker viser en generell prisoppgang i siste kvartal av 2006 og første kvartal av 2007. I andre kvartal 2007 flatet prisene ut, og i tredje kvartal har prisene sunket. De siste seks måneder har det generelt sett vært en utflating/prisnedgang. Prisene i Oslo-området er for tiden, i gjennomsnitt i hht. de ovennevnte undersøkelser: - prisene for eneboliger er ca. 28.500,- til ca. 32,700,- kr./m².

side 5/12 - prisene for rekkehus/tomannsboliger er ca. 29.900,- til ca. 31.100,- kr./m². - prisene for selveierleiligheter er ca. 34.600,- til ca. 40.100,- kr./m². - prisene for borettslagsleiligheter er ca. 30.200,- til ca. 31.700,- kr./m². HVILKE INNSPILL HAR MARKEDSAKTØRER GITT OM FREMTIDEN? Mot slutten av 2006 var mange aktørers spådommer at boligprisene ville fortsette å stige i 2007, som følge av at kjøpekraft og etterspørsel var forventet å stige. De fleste spådommene gikk ut på en prisoppgang på mellom 5 og 20 % for 2007. Prisoppgangen fortsatte fra 2006 og utover første halvår i 2007, men den snudde i løpet av sommeren og prisene begynte å synke høsten 2007. Her er noen aktørers spådommer for utviklingen av boligprisene i 2008: - Torbjørn Eika, Statistisk Sentralbyrå opp 7 % - Ola Mæle, eiendomsinvestor opp 5 % - Martin Mæland, OBOS opp 5 % - Bjørn Erik Øye, Prognosesenteret AS opp 5 % - Kjell Senneset, Prognosesenteret opp 5 % - Torbjørn Ek, Eiendomsmeglerforetakenes Forening opp 3-5 % - Lisa Kristine Reiakvam, Analyse opp 2-5 % - Heidi M. Petersen, investor opp 0-5 % - Liv Hansteen, DnB NOR Eiendom opp 4 % - Øystein Dørum, DnB NOR Markets opp 3 % - Kyrre Amdal, DnB NOR Markets opp 3 % - Gaute Eie, Arctic Securities flatt 0 % - Hans Petter Skogstad, MakroSikt ned 1 % - Harald M. Andreassen, First Securities ned 2-3 % - Kristian Falnes, Skagen-fondene ned 5 % - Peter Batta, Huseiernes Landsforbund ned 5-15 % - Jens Ulltveit-Moe, investor/umoe AS ned 20 % Som for ett år siden er ikke ekspertene enige, og spådommene spriker også for 2008. De fleste aktører forventer imidlertid en prisvekst i 2008, som er noe lavere enn de spådde for 2007. Det er flere aktører nå enn for ett år siden som spår en prisnedgang. I foredrag på Sparebankforeningens årsmøte 11.10.2007 uttalte sentralbanksjef Svein Gjedrem i Norges Bank bl.a. følgende om boligmarkedet. Dette er gjengitt i tidsskriftet Penger og Kreditt 4/2007 side 137/138: "De siste månedene har det vært tegn til omslag i boligmarkedet i Norge. Veksten i boligprisene har avtatt. Tilbudet av boliger har økt betydelig i år og var i september på det høyeste nivået siden november 2002. De siste tre månedene har prisene falt når vi korrigerer tallene for normale sesongsvingninger. Vi har ikke sikre holdepunkter for at vi står overfor en mer varig nedgang. Etterspørselen etter boliger har hos oss også vært underbygd av sterk økonomisk vekst og en markert stigning i antall husholdninger

side 6/12 SLUTTKOMMENTAR Veksten i norsk økonomi ble i 2007 betydelig høyere enn ekspertene spådde, som følge av: - vekst i fastlandsøkonomien på skyhøye 5,7 %, høyest siden 1987 - sysselsettingen økte med 3,6 %, høyeste vekst som er målt - arbeidsledighet 2,6 %, lavest siden 1987 - eksport av industriprodukter og andre varer utenom olje økte med 7,9 % - privat forbruk økte med 7,1 % To viktige faktorer i denne utviklingen er den høye oljepris og den store arbeidsinnvandringen spesielt fra Polen. Uten arbeidsinnvandringen hadde økonomien utviklet seg svakere. Utviklingen i norsk økonomi påvirker boligprisene. Det har vært en sammenhengende vekst i boligprisene i Oslo og omegn de siste 15 årene etter boligkrisen i 1987-1992. Vi har imidlertid sett en usikkerhet i boligmarkedet høsten 2007, som har medført at boligprisene har falt, nye prosjekter utsettes og kjøpere står på "vent". Prisnedgangen i slutten av 2007 blir i markedet først og fremst forklart med at det har vært et rekordhøyt antall boliger for salg, og økt boliglånsrente. Trenden i prisutviklingen i boligmarkedet de siste 26 årene er vist under, rød kurve:

side 7/12 Eiendomsprisene i næringsmarkedet har fått et betydelig oppsving og er i ferd med å innhente prisutviklingen som har vært i boligmarkedet, som det fremgår av kurven over (blå kurve). De siste par år har eiendomsprisene i næringsmarkedet vært drevet av det lave rentenivået, men nå er det først og fremst økningen i leieprisene som er årsaken til verdistigningen. Det har vært et kraftig fall i tilgangen på nye boligprosjekter. Fra tredje kvartal 2006 til tredje kvartal 2007 var fallet 11 prosent. Hvilken effekt dette kan få for boligprisene utover de nærmeste årene er usikkert. Prisene på nye boliger som er solgt på Østlandet de siste to måneder har sunket, ifølge ECON. Dette er første gang siden 2001. Byggekostnadene har steget betydelig, hele 35 prosent ifølge Prognosesenteret. Prisutviklingen for nye boliger kan ha nådd et metningspunkt, og det kan vise seg at markedet ikke er villig til fortsatt å absorbere de høye byggekostnadene. Dette kan bli en utfordring for entreprenørene som kan bli nødt til å foreta omstillinger med sikte på å bidra til en annen utvikling av byggekostnadene. Det er spennende å se om spådommene til Statistisk Sentralbyrå slår til om utviklingen for 2008, og hvilken effekt dette vil få for utviklingen i boligmarkedet: - ytterligere renteøkning, til rundt 6,5 % - lavere prisstigning på boliger, økning mindre enn generell prisstigning - dempet norsk eksport - ytterligere fall i arbeidsledighet - fortsatt høy lønnsvekst Markedssituasjonen i boligmarkedet kan forhåpentligvis føre til at boligkjøpere igjen blir mer edruelige i forhold til risiko og i større grad selger det de har før de kjøper nytt. Vi husker hva som skjedde under boligkrisen i 1987-1992 med et betydelig antall personlige konkurser som følge av et boligmarkedet i fritt fall og mange som ble sittende med to boliger fordi de kjøpt ny bolig først og slet med å få solgt den gamle. Oslo, 17.01.2008 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg 1: Prisutvikling for boliger i Oslo og omegn Vedlegg 2: Antall medtatte annonser Vedlegg 3: Boligenes gjennomsnittlige størrelse, arealer i m² Vedlegg 4: M²-priser for selveierleiligheter og borettslagsleiligheter Vedlegg 5: Prisindekser pr. 15.12.2007

side 8/12 VEDLEGG 1

side 9/12 VEDLEGG 2

side 10/12 VEDLEGG 3