Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend 926 83 143 Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Egedesgate 6 5034 BERGEN Gårdsnr. 167 Bruksnr. 306 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 8/32 BERGEN KOMMUNE Utført av: Paal Pettersen Sivilingeniør Tlf. nr: 926 83 143 Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend Org. nr.: 983 60 5435 Oppdrag 433 Befaringsdato: 12.10.2009
Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Egedesgate 6 5034 BERGEN Gårdsnr. 167 Bruksnr. 306 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 8/32 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse 4 etg. eldre leiegård som er rehabilitert og seksjonert til 5 boenheter og en næringsseksjon i 1. etg. Sentralt beliggende nær Ladegården, ca 10 min. gangavstand til Bergen sentrum. Nærhet til fjellsiden og turområde. Sykkelavstand til NHH. Bygningen, samt uteplass på ca 10 m2 dekker tomtearealet. Bebyggelsen består av eldre bygårder og mindre boliger i rekke. Bygningen er rehabiltert og innvendig pusset opp til dagens standard. Seksjonen er utstyrt med kjøkken, bad og wc rom og kan kan søkes endret til bolig. I området er det flere eksempler på godkjenning av endring fra næringsareal til bolig. Det er søkt om begjæring om seksjonering. Denne er godkjent av Bergen Kommune i brev datert 13. 03.2009 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 850 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 600 000 21.10.2009..................................... Paal Pettersen 433 12.10.2009 2 av 7
Sivilingeniør Tlf. nr: 926 83 143 Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend Org. nr.: 983 60 5435 433 12.10.2009 3 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Geir Hove Besiktigelse, tilstede Dato: 12.10.2009 - Paal Pettersen Takstmann Tlf.: 926 83 143 - Bengt Waage Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Tegninger Kvitt. off. avgifter Eier Infobank Teknisk etat Dato 12.03.2009 Godkjent seksjonering Eiendomsdata Kommentar: Felleskostnader per mnd.: kr 1070,- Hjemmelshaver: Realforum AS, Vågsalmenningen 6, 5014, Bergen Tomt: Adkomst: Vann: Avløp: Eiet tomt. Areal 156 m² Antatt at tomt er dekket av bygning og uterom. Offentlig Offentlig Offentlig Offentl. avg. pr. år: Kr 8 963 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: 51079442 Premiebeløp: Kr 1 380 Bygninger på eiendommen Byggeår: 1900. Eiers representant 433 12.10.2009 4 av 7
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 126 100 82 18 Stue/oppholdsrom/direkte inngang, kjøkken, bad, wc, oppholdsrom/soverom, lager/bod. Felles gang og inngang. Inngang til bod. Sum bygning 126 100 82 18 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Stue/oppholdsrom/direkte inngang, kjøkken, bad, Lager/bod wc, oppholdsrom/soverom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt 4 etg. bygning fra ca 1900. 1. etg. er utvendig malt i 2009. Eiendommen er seksjonert til 5 boligseksjoner og en næringsseksjon. Næringsseksjonen har direkte inngang fra fortau. I tillegg egen felles inngang, inngang til bod. Seksjonen er utstyrt med kjøkken, bad og wc. Arealet egner seg godt til bolig dersom det på en lovlig måte søkes om bruksendring. Vindu må da installeres på soverom ut mot bakgård dersom seksjonen 433 12.10.2009 5 av 7
skal benyttes som bolig. Ny innvendig murvegg i leca er bygget i bakkant av boligen. Inspeksjonsluke gjennom vegg. Ikke observert synlig tegn til fukt. Lufteluke i bod. 221 Gulv på grunn Betonggulv på fast grunn. Delvis oppforet, delvis fliser med varmekabler. 225 Yttervegger Murvegger som er innendig utlektet og isolerte. 233 Vinduer 2 lags isolerglass vinduer fra 2001 og 2009. Eldre vindu i 1. etg. ut mot fortau. 235 Ytterdører og porter Glass/aluminiums dører fra 2009, isolerglass. 242 Gulvsystemer Trebjelkelag mellom etasjer. 244 Innvendige dører Nye dører i 2001 og 2009. 245 Himlinger inklusive taklister Malte himlinger, spotter i tak. 250 Overflater, generelt Gulv: Skiferfliser, belegg, malt betonggulv i bod. Vegger: Malte flater, malt stie, fliser, lecabolokker i bod. 272 Kjøkkeninnredning Innredning fra 2009. Integrert hvitevarer, komfyr, avtrekk/felles styring av ventanlegg, vask, opplegg for oppvaskemaskin. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Bad: Dusj, 2 sluker, opplegg for vaskemaskin, servant, spotter i tak, varmekabler, helfliset bad. Toalett: Wc, servant, skifergulv. Varmtvannsbereder, 200 l. Rør i rør system, sluk, fliser. Hovedstoppkran i bod. Nye avløpsrør er installert. Seksjonen har installert eget ventilasjonsanlegg. 320 Varme, generelt Elekstrisk oppvarming, varmekabler. 400 Elkraft, generelt Automatsikringer, eget skap. 760 Veier og plasser, generelt Asfaltert fortau og gate. Soneparkering i gaten. 433 12.10.2009 6 av 7
VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr m² Årsleie Anmerkning 1. etasje 126 126 1 500 189 000 Totalt 126 126 189 000 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 15 750 pr mnd. Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 8 963 Forsikring: 1 380 Ansatte vedlikeholdskostn.: 2 500 Sum fradrag Kr: 12 843 Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: 176 157 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 6,0 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 2 940 000 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): 2 650 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 70 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 2 580 000 Tillegg for normal tomteverdi: 400 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 2 980 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 850 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 600 000 433 12.10.2009 7 av 7