Styrets innstilling til saker som skal behandles på ordinær generalforsamling i Stig borettslag 27. april 2010 klokka 19:00 på Øvre Disen Velhus: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Godkjenning av årsoppgjøret 2.1 Godkjenning av årsmelding fra styret Årsmeldingen for 2009 følger vedlagt og anbefales godkjent. 2.2 Godkjenning av årsregnskapet Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2009 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2009, som viser et underskudd på kr. 249 454 anbefales godkjent. Sak 3: Budsjett 2010 Budsjett for 2010 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremleggets på generalforsamlingen. Sak 5: Andre saker 5.1 Bevilgninger Forslagstiller: Styret Borettslaget har tradisjonelt støttet en del organisasjoner i nærmiljøet med direkte utbetaling fra borettslaget. Nå har imidlertid styret et ønske om å gi generalforsamlingen anledning til å ta en prinsipiell stilling til om dette er riktig Forslag til vedtak: Siden mangfoldet av organisasjoner i nærmiljøet er stort er det vanskelig å få med alle som gjenspeiler interessen til medlemmene i borettslaget. Hvert enkelt medlem i borettslaget bør selv få bestemme hvem de skal støtte, og ikke bli diktert av en flertallsavgjørelse på generalforsamlingen. Borettslaget ved styret oppfordres heller til å støtte organisasjoner ved å benytte de i anledninger hvor de utfører en innsats for borettslaget. Eksempelvis leies Tonsenhagen skolekorps inn for å spille til tenning av julegrana. 5.2 Vedtektsendring overdragelse av vedlikeholdsplikt Forslagsstiller: Styret Vi viser til vedtak i sak 5.4 på generalforsamlingen i 2009 angående husleieregulering for utbygd kjellerareal. For at dette skal være opplyst for både allerede inngåtte kontrakter og nye eiere foreslår styret at det gjøres en presisering av avsnitt 5-3-1. Endringen er vist i kursiv. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak:
5-3-1 Husleieregulering Ved salg av andelsleilighet med utbygd kjeller eller innsatte loftsvinduer overdras den ytre vedlikeholdsplikten av borettslaget og det påløper et tillegg i husleien. Borettslaget overdrar kun vedlikeholdsansvaret for endringer/tiltak som er godkjent av Oslo kommune plan- og bygningsetaten hvor dette kreves. Borettslaget overdrar kun vedlikeholdsansvaret for endringer/tiltak dokumentert utført av godkjent firma hvor dette kreves. 5.3 Vedtektsendring Avtaler Forslagsstiller: Styret Borettslaget har etter hvert en del avtaler som av tilgjengelighet og at en til enhver tid er sikker på hvilken versjon som gjelder er naturlig tas inn i vedtektene. Det foreslås at det opprettes et nytt kapittel 14 Avtaler, hvor alle avtaler legges inn. Siden dette utgjør en vedtektsendring, kreves 2/3 tilslutning av de avgitte stemmer på generalforsamlingen for godkjent vedtak. 5.3.1 Avtale for takvinduer Legges ved vedtektene som 14-1 Avtale om takvinduer. Avtale om takvinduer mellom Stig borettslag og navn Opplysninger om andelseier: Andelseier: Adresse: Andelsnummer: Leilighetsnummer: Telefonnummer: E-post: 1 Bakgrunn for avtalen Denne avtale skal regulere forholdet mellom borettslaget og andelseier som vil sette inn takvinduer i egen andelsleilighet. Avtalen regulerer forhold knyttet til utbyggingen og senere drift og vedlikehold for borettslaget knyttet til andelsleiligheten. 2 Forutsetninger Avtalen baseres på praksis i borettslaget om utbygging av takvinduer og er forøvrig nedfelt i vedtektenes 5-3. Avtalen forutsetter videre at andelseier har sendt inn tegninger med beskrivelse av fasadeendring og utbyggingsplan til styret som er godkjent av naboer som blir berørt av utbyggingen. Dersom styret godkjenner slik søknad vil dette gi grunnlag for å gå videre med saken for formell behandling av kommunal plan- og bygningsetat.
Andelseier vil stå som byggherre og sørger for gjennomføring av prosjektet i henhold til beskrivelse og utbyggingsplan. Ved utbygging forplikter andelseier seg til å inngå kontrakt med entreprenør i henhold til Lov om håndverkertjenester og alle arbeider knyttet til el-anlegg og bygningsmessige konstruksjoner skal utføres av autoriserte fagpersoner. Foreliggende planer med beskrivelse av utbyggingen skal følge som vedlegg til denne avtale. Planen skal inneholde tegninger som viser fasadeendringer og inngrep i bygningens konstruksjoner. 3 Avtalens omfang og begrensninger Borettslaget gir herved andelseier av leilighet nr.... eksklusiv rett til å bygge ut takvinduer. 4 Ansvar for skade - forsikring I forbindelse med utbyggingen har andelseier ansvar for all skade som måtte oppstå på borettslagets bygninger. Dette er et objektivt ansvar og andelseier er forpliktet til å tegne byggherreforsikring eller sørge for at entreprenør har forsikringsdekning som dekker skade som måtte oppstå i forbindelse med utbyggingen. 5 Evt. endring av felleskostnader Andelseier er gjennom denne avtale innforstått med at eventuelle omkostninger eller økte vedlikeholdsutgifter utbyggingen påfører borettslaget, vil kunne belastes andelseier enten som en engangssum eller i form av økte felleskostnader. 6 Overlevering Borettslaget er uten ansvar for uforutsette kostnader for andelseier i forbindelse med utbyggingen. 7 Andelseiers forpliktelser Andelseier er ansvarlig for framtidig vedlikehold og ettersyn av takvinduer i sin egen bolig. Skader som oppstår på og omkring takvinduene skal likevel meldes uten opphold til styret. Utbyggingen skal i sin helhet være gjennomført senes tre måneder etter at planene er godkjent av gjeldende myndigheter. 8 Borettslagets forpliktelser Når borettslaget har godkjent planer og undertegnet nærværende avtale, er styret i borettslaget forpliktet til å undertegne alle dokumenter som andelseier trenger i forbindelse med godkjenning av planene hos kommunale etater. Dette skal gjøres uten ugrunnet opphold av de som tegner borettslaget. 9 Avtalens bindende virkning - mislighold Begge parter er forpliktet til å gjennomføre nærværende avtaler innenfor de rammer som er forutsatt. Avtalen kan ikke ensidig sies opp av noen av partene. De rettigheter og plikter som følger av avtalen følger også leiligheten, og borettslaget har rett til å notere avtalen som påskrift på andelsnummeret i Borettslagsregisteret tilknyttet leiligheten. Ved sin underskrift på denne avtale samtykker andelseier i en slik notering. Ved salg av leiligheten opphører andelseieren utvidede vedlikeholdsplikt og det overføres til borettslaget. Samtidig påløper et fast tillegg til felleskostnadene slik det framkommer av vedlegget til denne kontrakten. Andelseier er ansvarlig for at utbygging og innredningsarbeider knyttet til utbyggingen gjennomføres i samsvar gjeldende forskrifter og vedlagte planer. Mislighold av forpliktelsene som følge av dette punkt er å anse som brudd på kontrakten mellom borettslaget og andelseier, og kan berettige misligholdsbeføyelser fra borettslagets side ovenfor andelseier. Dersom borettslaget forårsaker unødige forsinkelser for andelseier ved manglende påtegning på søknader til offentlig myndighet, kan dette også medføre erstatningsansvar for borettslaget for dokumenterte merkostnader.
10 Øvrige bestemmelser I tillegg til det som er nevnt i denne avtalen, gjelder også borettslagets vedtekter og bestemmelser i andelseiers husleiekontrakt. Denne avtale foreligger i tre eksemplarer, ett til hver av partene, og ett til borettslagets forretningsfører. Som vedlegg til avtalen følger et undertegnet skjema (nabovarsel) fra berørte naboer samt beskrivelse av byggearbeidene med nødvendige tegninger og en plan for framdrift. Oslo, den for Stig borettslag Andelseier 5.3.2 Avtale for kjellerovertakelse Legges ved vedtektene som 14-2 Avtale om kjellerutbygging. Forslaget fra styret inneholder endringer som framkommer av tidligere praksis av styret vedrørende fordeling av kjøpesum og styrevedtak som spesifiserer innsetting av vinduer. Avtale om kjellerutbygging mellom Stig borettslag og navn Opplysninger om andelseier: Andelseier: Adresse: Andelsnummer: Leilighetsnummer: Telefonnummer: E-post: 1 Bakgrunn for avtalen Denne avtale skal regulere forholdet mellom borettslaget og andelseier som vil bygge ut egen bolig gjennom erverv av arealer i kjeller i Stig borettslag. Avtalen regulerer forhold knyttet til salg av arealet, utbyggingen og til senere drift vedrørende økte kostnader for borettslaget. 2 Forutsetninger Generalforsamlingen har gitt en prinsipiell tilslutning til denne type utbygging i samsvar med borettslovens 46, jfr vedtak på ekstraordinær generalforsamling den 11. mars 1981. Eventuelle endringer av denne avtalen skal ha 2/3- flertall av de avgitte stemmer på en generalforsamling. Avtalen forutsetter at andelseier har sendt inn tegninger med beskrivelse av fasadeendring og utbyggingsplan til styret som er godkjent av naboer som blir berørt av utbyggingen. Dersom styret godkjenner slik søknad vil dette gi grunnlag for å gå videre med saken for formell behandling av kommunal plan- og bygningsetat.
Andelseier vil stå som byggherre og sørger for gjennomføring av prosjektet i hht til beskrivelse og utbyggingsplan. Ved utbygging forplikter andelseier seg til å inngå kontrakt med entreprenør i hht Norsk Standard og alle arbeider knyttet til el-anlegg og våtromsinstallasjoner skal utføres av autoriserte fagpersoner. Dersom utbygging skulle medføre innredning av våtrom (toalett/vask), skal gjeldende våtromsnorm legges til grunn for utførelsen. Foreliggende planer med beskrivelse av utbyggingen skal følge som vedlegg til denne avtale. Planen skal tydelig angi arealet som skal utbygges og hvordan dette vil bli innredet. 3 Avtalens omfang og begrensninger Borettslaget gir herved andelseier av leilighet nr.... eksklusiv bruksrett av underliggende fellesrom. Kjellerlokalet skal fysisk (med trapp) slås sammen med andelseierens leilighet innen 2 år etter signering av denne avtale, og benyttes som bolig. Størrelsen på kjellerrommet skal i lengderetningen ikke overstige 7,5 meter innvendig målt. Bredden på rommet begrenses av eksisterende støpte senter bærevegger. Andelseiers kjellerboder kan slås sammen med fellesrommet. Andelseier kan inngå egne avtaler om overtakelse av fellesareal ut over denne avtale. Dette skal godkjennes av styret, og skriftlige avtaler om dette skal vedlegges gjeldende avtale. Det kreves dog at minst en kjellerbod beholdes til tre-roms leilighet i andre etasje, og til loftsleilighet i minimum samme størrelse, dersom loftsleilighet er en egen andel. Opprinnelige vinduer i kjeller er ikke godkjent etter plan- og bygningsloven ved bruk til varig oppholdsrom. Andelseier forplikter seg derfor til å sette inn ett nytt vindu for hvert varig oppholdsrom hvor minimumsstørrelsen skal være tilpassa de til en hver tid gjeldene brannforskrifter. Plasseringen av nye vinduer kan ikke endres ut over det som en naturlig utvidelse av opprinnelige vinduer gir. Vinduenes overkant skal ikke overstige den utvendige synlige delen av grunnmuren. Vinduenes maksimale bredde skal ikke overstige 100cm, og maksimale høyde skal ikke overstige 70 cm. Styret må få tegninger som viser både de gamle og de nye vinduene. 4 Ansvar for skade - forsikring I forbindelse med utbyggingen har andelseier ansvar for all skade som måtte oppstå på borettslagets bygninger. Dette er et objektivt ansvar og andelseier er forpliktet til å tegne byggherreforsikring eller sørge for at entreprenør har forsikringsdekning som dekker skade som måtte oppstå i forbindelse med utbyggingen. 5 Kostnader - Finansiering Andelseier er selv ansvarlig for alle kostnader, herunder betaling og finansiering av utbyggingsarbeidene. 6 Salgssum Kvadratmeterprisen, kr...., er fastsatt på bakgrunn av takst av... som gir totalt salgssum på kr....taksten fastsettes og reguleres etter følgende metode: 1. Arealer som andelseier skal overta i kjeller, måles opp og det fastsettes en bestemt kvadratmeterpris for overtakelse. 2. Takst pr. april 2002 danner grunnlag for en generell kvadratmeterpris for kjellerlokaler som overtas. Taksten er delt inn i tre trinn avhengig av opprinnelig takhøyde for kjellerlokalet. trinn 1: takhøyde opptil 215 cm kr 1.000,- trinn 2: takhøyde 216cm - 230 cm kr 1.500,- trinn 3: takhøyde over 230 cm kr 2.000,- Andelseiere i huset vil alltid, uavhengig av takhøyde, kun få fordelt totalbeløpet basert på laveste takst (trinn 1). Ved takhøyder over 215cm tilfaller overskytende beløp i sin helhet til borettslaget. Denne taksten indeksreguleres hvert år med konsumprisindeks. Regulering skjer pr. 1. januar, med indeks fra november året før. Taksten vedlegges denne kontrakten.
3. Hver av partene, andelseier og borettslag, kan kreve fastsatt ny takst dersom det har skjedd endringer i markedet som gjør tidligere takst mindre anvendelig. Den som krever takst må betale for takseringen. Ved slik ny takst må begge parter være enige om takstmann for at taksten skal være bindende for begge parter. Ved undertegning av denne kontrakten skal andelseier innbetale den fastsatte salgssummen til borettslagets konto i Usbl. Styret skal deretter sørge for at beløpet for laveste takhøyde blir utbetalt til husets andelseiere med 20% til hver 3-roms leilighet (i alt 4) og 10% til hver 1-roms leilighet (i alt 2). Der hvor 1-roms leilighet er overtatt av av underliggende 3-roms leilighet, tilfaller denne andelen (10%) den som har overtatt 1-roms leiligheten. 7 Endring av husleie Andelseier er gjennom denne avtale innforstått med at eventuelle omkostninger eller økte driftsutgifter utbyggingen påfører borettslaget, vil medføre en økning av husleien. Dette gjelder i første rekke økte faste utgifter som forsikringer, kommunale avgifter og skatter samt økte drifts- og vedlikeholdskostnader. 8 Overlevering Andelseier overtar kjellerlokalet i den stand det befinner seg ved overtakelsestidspunktet. Borettslaget er uten ansvar for uforutsette kostnader for andelseier i forbindelse med ombygging av kjellerlokalet. 9 Andelseiers forpliktelser Stakekummer, feieluker etc. må være tilgjengelig for de øvrige andelseiere i huset. Andelseier overtar, innen to måneder etter kontraktsdato, ansvaret for abonnement på strøm for det gjeldende kjellerarealet. Det innebærer at elanlegget fysisk må koples av borettslagets anlegg. 10 Borettslagets forpliktelser Når borettslaget har godkjent planer og undertegnet nærværende avtale, er styret i borettslaget forpliktet til å undertegne alle dokumenter som andelseier trenger i forbindelse med godkjenning av planene hos kommunale etater. Dette skal gjøres uten ugrunnet opphold av de som tegner borettslaget. 11 Avtalens bindende virkning - mislighold Begge parter er forpliktet til å gjennomføre nærværende avtaler innenfor de rammer som er forutsatt. Avtalen kan ikke ensidig sies opp av noen av partene. De rettigheter og plikter som følger av avtalen følger også leiligheten, og borettslaget har rett til å notere avtalen som en heftelse i adkomstdokumentene tilknyttet leiligheten. Ved sin underskrift på denne avtale samtykker andelseier i en slik notering. Ved salg av leiligheten har andelseieren plikt til å gjøre kjøper oppmerksom på de rettigheter og plikter som følger av denne avtale. Andelseier er ansvarlig for at utbygging og innredningsarbeider knyttet til utbyggingen gjennomføres i samsvar med gjeldende planer. Mislighold av forpliktelsene som følge av dette punkt er å anse som brudd på leiekontrakten mellom borettslaget og andelseier, og kan berettige misligholdsbeføyelser fra borettslagets side ovenfor andelseier. Dersom borettslaget forårsaker unødige forsinkelser for andelseier ved manglende påtegning på søknader til offentlig myndighet, kan dette også medføre erstatningsansvar for borettslaget for dokumenterte merkostnader. 12 Øvrige bestemmelser I tillegg til det som er nevnt i denne avtalen, gjelder også borettslagets vedtekter og bestemmelser i andelseiers husleiekontrakt. Denne avtale foreligger i tre eksemplarer, ett til hver av partene, og ett til borettslagets forretningsfører. Som vedlegg til avtalen følger et undertegnet skjema fra de øvrige andelseierne i det gjeldende hus, de opprinnelige takstpapirene, styrets notat om
kjellerovertakelse og takst samt beskrivelse av byggearbeidene med tegninger for de nybygde arealene og en plan for framdrift. Nødvendig aksept fra naboer følger også vedlagt. Oslo, den Stig borettslag Andelseier(e) Ektefelle/Samboer må undertegne hvis hun/han ikke er medeier.. Underskrift ektefelle/samboer 5.3.3 Avtale for garasjeplass Forslagstiller: Jon Egil Sæterbø/Styret Det har framkommet ønske om en del endringer av ordlyden i de nye avtalene for garasje i forhold. Endringer i forhold til gjeldende avtale er markert i kursiv. Legges ved vedtektene som 14-3 Avtale om leie av garasjeplass. Avtale vedrørende andel av garasje mellom Stig borettslag Og andelseier navn Opplysninger om andelseier: Navn: Medlemsnummer: Adresse: Telefonnummer: E-post: I dag er det mellom ovennevnte parter inngått avtale vedrørende andel av garasje i Stig borettslag på nedenstående vilkår. 1 Avtaleobjektet Denne avtalen gir eksklusiv bruksrett til garasjeplass nr. ved adresse i Stig borettslag. Avtaleobjektet overtas i den stand det er ved overtagelsen. 2 Avtaleperiode Avtalen gjelder fra dato
Avtalen er tidsubestemt og løper til den sies opp av partene. Partene har gjensidig oppsigelsesrett med 1 måneds frist regnet fra den 1. i hver måned. Oppsigelse fra begge parter skal skje skriftlig. Stig borettslag har kun anledning til oppsigelse i følgende tilfeller: 1) Dersom andelseier ikke har rettet seg etter tre skriftlige klager med rimelig frist til bedring vedrørende misslighold i forhold til pkt 5 eller 7 i denne avtalen. 2) Dersom andelseier har mer enn en garasje eller har en biloppstillingsplass, og en annen andelseier i borettslaget uten plass søker om dette i henhold til vedtektenes 13-2 (4). 3 Fremleie Plassen kan fremleies for en periode til andelseiere i borettslaget i henhold til vedtektenes prinsipper for tildeling av plass. Leiesum skal ikke overstige borettslagets til enhver tid gjeldende leie. Fremleie til andre enn andelseiere i Stig borettslag er ikke tillatt. 4 Leiebetaling Eiendomsleien for garasjeplass utgjør kr 150 per måned. Borettslagets styre har myndighet til å justere beløpet årlig med boligprisindeksen. I tillegg betales kr 70 per måned for å dekke borettslagets driftsutgifter. Beløpet innbetales forskuddsvis den 10. hver måned. Endring av beløpet kan skje med en måneds varsel. Ved betalingsmislighold løper lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer. 5 Vedlikehold Andelseier plikter å behandle garasjeplassen med tilbørlig aktsomhet, og rette seg etter de ordensregler som Stig borettslag fastsetter til sikring av ro og orden og forsvarlig behandling av eiendommen. Andelseier står ansvarlig for all skade som skyldes andelseier selv, eller personer i andelseier husstand, eller andre andelseier gir tilgang til arealene. 6 Ansvar Stig borettslag har intet ansvar for skade som måtte påføres kjøretøy eller person og ting ved eller på garasjeplassen. 7 Mislighold 7.1. Dersom andelseier ikke innfrir leierestanse etter mottak av purring og utløp av frist iht. mottatt varsel om fravikelse, jf. tvangsl. 4-18, kan avtalen sies opp (heves) med umiddelbar virkning, og krav om salg av garasjeandel fremsendes. Saken vil samtidig bli oversendt til inkasso og/eller rettslig inndrivelse. Retten til å benytte garasjeplassen faller da bort, og dersom parkering fortsatt finner sted vil styret sørge for borttauing/rydding for leiers egen regning og risiko. Fraviker ikke leier garasjeplassen etter leieforholdets slutt, kan tvangsfravikelse begjæres gjennomført av namsmyndighetene. 7.2 Motkrav kan ikke fremsettes av andelseier overfor Stig borettslags krav på leie med mindre motkravet er erkjent av styret i Stig borettslag eller rettskraftig avgjort. 7.3 Andelseier aksepterer med dette at ev. leierestanse og utestående innbetaling av driftsutgifter kan dekkes gjennom utleieres panterett i leiers bolig. Husleieloven gjelder for denne leieavtalen så langt den passer. Se for øvrig borettslagets vedtekter pkt. 13. Denne kontrakt er utstedt i tre eksemplarer, hvorav andelseier og Stig borettslag mottar ett eksemplar hver, mens ett eksemplar sendes til Usbl for registrering. Andelseier aksepterer å betale ev. gebyr for denne registreringen. Sted/dato For Stig borettslag Sted/dato Andelseier av garasje
5.3.4 Avtale for biloppstillingsplass Forslagstiller: Styret Endringer i forhold til gjeldende avtale er markert i kursiv. Legges ved vedtektene som 14-4 Avtale vedrørende biloppstillingsplass. Avtale vedrørend andel for biloppstillingsplass mellom Stig borettslag Og andelseier navn Opplysninger om andelseier: Navn: Medlemsnummer: Adresse: Telefonnummer: E-post: I dag er det mellom ovennevnte parter inngått avtale vedrørende andel for biloppstillingsplass i Stig borettslag på nedenstående vilkår. 1 Avtaleobjektet Denne avtalen gir eksklusiv bruksrett til biloppstillingsplass nr. ved adresse i Stig borettslag. Avtaleobjektet overtas i den stand det er ved overtagelsen. Biloppstillingsplassen må utelukkende benyttes til oppstilling av kjøretøy. Hensetting av campingvogner, tilhengere, båter etc. er ikke tillatt. 2 Avtaleperiode Avtalen gjelder fra dato. Avtalen er tidsubestemt og løper til den sies opp av partene. Partene har gjensidig oppsigelsesrett med 1 måneds frist regnet fra den 1. i hver måned. Oppsigelse fra begge parter skal skje skriftlig. Stig borettslag har kun anledning til oppsigelse i følgende tilfeller: 1) Dersom andelseier ikke har rettet seg etter tre skriftlige klager med rimelig frist til bedring vedrørende misslighold i forhold til pkt 5 eller 7 i denne avtalen. 2) Dersom andelseier har mer enn en biloppstillingsplass eller har en garasjeplass, og en annen andelseier i borettslaget uten plass søker om dette i henhold til vedtektenes 13-2 (4). 3 Fremleie Plassen kan fremleies for en periode til andelseier i borettslaget i henhold til vedtektenes prinsipper for tildeling av plass. Leiesum skal ikke overstige borettslagets til enhver tid gjeldende leie. Fremleie til andre personer enn andelseiere i Stig borettslag er ikke tillatt.
4 Leiebetaling Eiendomsleien for biloppstillingsplass utgjør kr 100 per måned. Borettslagets styre har myndighet til å justere beløpet årlig med boligprisindeksen. I tillegg betales kr 20 per måned for å dekke borettslagets driftsutgifter. Beløpet innbetales forskuddsvis den 10. hver måned. Endring av beløpet kan skje med en måneds varsel. Ved betalingsmislighold løper lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer. 5 Vedlikehold Andelseier plikter å behandle biloppstillingsplassen med tilbørlig aktsomhet, og rette seg etter de ordensregler som Stig borettslag fastsetter til sikring av ro og orden og forsvarlig behandling av eiendommen. Andelseier står ansvarlig for all skade som skyldes andelseier selv, eller personer i andelseier husstand, eller andre andelseier gir tilgang til arealene. 6 Ansvar Stig borettslag har intet ansvar for skade som måtte påføres kjøretøy eller person og ting ved eller på biloppstillingsplassen. 7 Mislighold 7.1. Dersom leier ikke innfrir leierestanse etter mottak av purring og utløp av frist iht. mottatt varsel om fravikelse, jf. tvangsl. 4-18, kan avtalen sies opp (heves) med umiddelbar virkning, og krav om salg av garasjeandel fremsendes. Saken vil samtidig bli oversendt til inkasso og/eller rettslig inndrivelse. Retten til å benytte biloppstillingsplassen faller da bort, og dersom parkering fortsatt finner sted vil styret sørge for borttauing/rydding for leiers egen regning og risiko. Fraviker ikke leier biloppstillingsplassen etter leieforholdets slutt, kan tvangsfravikelse begjæres gjennomført av namsmyndighetene. 7.2 Motkrav kan ikke fremsettes av andelseier overfor Stig borettslags krav på leie med mindre motkravet er erkjent av styret i Stig borettslag eller rettskraftig avgjort. 7.3 Andelseier aksepterer med dette at ev. leierestanse og utestående innbetaling av driftsutgifter kan dekkes gjennom utleieres panterett i leiers bolig. Husleieloven gjelder for denne leieavtalen så langt den passer. Se for øvrig borettslagets vedtekter pkt. 13. Denne kontrakt er utstedt i tre eksemplarer, hvorav andelseier og Stig borettslag mottar ett eksemplar hver, mens ett eksemplar sendes til Usbl for registrering. Andelseier aksepterer å betale ev. gebyr for denne registreringen. Sted/dato For Stig borettslag Sted/dato Andelseier av biloppstillingsplass 5.4 Selvbyggerveien 8 Forslagsstiller: Styret Selvbyggerveien 8 brant ned i 1998 og det ble bygget et nytt bygg som en forsikringssak gjennom If Bygget begynte tidlig å vise tegn til problemer, og i 2006 ble dette dokumentert i en befaring og rapport fra Usbl teknisk. Rapporten konkluderte med en anbefaling om at borettslaget engasjerte ekspertise på bærende byggkonstruksjoner (statiker). Det sittende styret har engasjert teknisk bistand fra Usbl siden årskiftet 2008/2009 i denne saken og resultatet av undersøkelsene forelå høsten 2009. If videresendte dette til Urbania (prosjektansvarlig) og Beto Bygg (entreprenør), som fortsatt ikke vil vedstå ansvaret for
skadene slik som undersøkelsene har vist. I et møte med Usbl Juridisk i februar 2010 framkommer det at ansvaret til If ble foreldet i januar 2009. Saken står seg derfor svakt juridisk sett fra borettslaget. USBL har utført et kostnadsoverslag på kr. 250 000 pr. bad, da er ikke kostnader til utbedring av bærende konstruksjoner medtatt. Det antas at entreprenør vil bidra med forsterkninger på en del av dette som tidligere lovet. Videre antas det kun nødvendig med en fullstendig fornying av badene på høyre side, det vil si totalt 3 bad. På venstre side kreves kun en forsterkning av baderomsveggen gjennomgående. Foreslåtte tiltak må dekkes opp igjennom låneopptak. Dette gir en forventet økning i husleie per måned for hver andelstype: 3-roms 3-roms med kjeller/loft loftsleilighet kr 115 kr 169 kr 54 Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å iverksette nødvendige utbedringer med bistand fra Usbl i Selvbyggerveien 8 med en total kostnadsramme på kr. 850 000. Da praksisen ved rehabilitering av bad er slik i borettslaget at andelseier selv står for omtrent alle kostnadene ref vedtektene pkt. 5-5 bør en se på om andelseier hvor badet fornyes skal gå inn med et rimelig beløp. Dette for å tilnærme seg et likebehandlingsprinsipp da badene allerede er 10 år gamle. 5.5 Utenomhusplan Groruddalsmidler Forslagstiller: Grøntkomiteen/Styret Som nevnt i årsmeldingen har borettslaget fått innvilget støtte til boligmiljøtiltak fra Husbanken på totalt kr. 507 935. Av dette beløpet er allerede kr. 276 806 realisert igjennom drenering og fornying av lekeplassen. Innvilgelsen krever at resterende arbeider er ferdigstilt innen 01.10.2010. Borettslagets andel i foreslåtte tiltak må dekkes opp igjennom låneopptak. Dette gir en forventet økning i husleie per måned for hver andelstype: 3-roms 3-roms med kjeller/loft loftsleilighet kr 37 kr 54 kr 17 5.5.1 Hekk langs Årvollveien Grøntkomiteen har foreslått at hekken langs Årvollveien blir av bøk. Hovedsaken for dette er at bøka regnes som robust og beholder bladene igjennom vinteren, og slipper disse ved ny knoppskyting om våren se bildene under. Bøk har hardhetsgrad H4 og det er tenkt at bøkhekken skal være ca 1 ½ meter høy når den plantes. Det må ryddes i skråningen for busker og kratt, men det er tenkt å beholde noen av de store trærne. Hvilke trær som beholdes blir avgjort i samarbeid med med anleggsgartneren og i størst mulig grad med berørte andelseiere. Andelseiere bør komme med forslag før arbeidet igangsettes. Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å anlegge hekk langs Årvollveien som vist på plantegning innen 1.10.2010. Hekken vil være av typen bøk. Tiltaket gis en total ramme på kr. 320 000 inkl. mva, hvorav kr. 143 600 dekkes av innvilgede midler fra Husbanken.
5.5.2 Porter i Selvbyggerveien Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å sette opp porter i alle innkjørslene, utenom vaskerikjelleren, langs Selvbyggerveien innen 1.10.2010, i alt 7 porter. Portene blir i trykkimpregnert tre med samme utforming som den allerede eksisterende porten inn til Årvollveien 55. Tiltaket gis en total ramme på kr. 175 000 inkl. mva, hvorav halvparten av beløpet dekkes av innvilgede midler fra Husbanken. 5.6 Lekeplass ved Årvollveien 55/Selvbyggerveien 20 Forslagstiller: Styret
I forbindelse med fornyelsen av lekeplassen i fjor har Natura AS lovet oss en tilsvarende sandkasse som kompensasjon for forsinket arbeid. Denne sandkassen leveres uten lokket og det er tenkt at vi selv lager et lokk og setter kassa opp på dugnad. Sandkassen er planlagt satt opp på området mellom Årvollveien 55 og Selvbyggerveien 20 som vist på kartet under. Her har det tidligere vært ei lekestue og sandkasse som er tatt bort pga råteskader. Vedtaket er en omdisponering av borettslagets areal og krever 2/3 flertall. Forslag til vedtak: Lekeplassen ved Årvollveien 55 og Selvbyggerveien 20 reetableres som vist på plantegningen. Ny sandkasse settes opp på dugnad våren 2010. På sikt skal også et nytt lekehus settes opp. 5.7 Oppkjøpte kjellere og loftsleiligheter Forslagstiller: Styret I henhold til avtale for kjellerutbygging pkt. 3 skal Kjellerlokalet [skal] fysisk (med trapp) slås sammen med andelseierens leilighet, og benyttes som bolig. Likeledes er det beskrevet i vedtektene pkt. 3-3 (4) Andelseier har forkjøpsrett til hybel på loft beliggende rett over egen bolig, jf pkt 2-2 (3) i vedtektene. Andelseier som benytter denne forkjøpsretten må, innen tre måneder, sørge for å slå sammen andelene og dekke samtlige kostnader i forbindelse med dette. Selv om borettslagets regelverk er klar i forhold til kravet om integrering, er det likevel av årevis praksis av enkelte andelseiere i borettslaget vanskelig for ett enkelt styre å foreta riktig reaksjon overfor disse. Det foreslås derfor at generalforsamlingen tar stilling til gjeldende krav om integrering og reaksjoner dersom dette ikke overholdes. Forslag til vedtak: For kjellerlokaler oppkjøpt før 1.1.2010 gis en frist til 1.3.2012 til å ferdigstille utbygging og integrering. Dersom fristen ikke overholdes bortfaller avtalen og lokalet tilfaller borettslaget. For loftsleiligheter oppkjøpt og juridisk sammenslått før 1.1.2010
gis en frist til 1.3.2012 for å fysisk integrere loftet med innvendig trapp. Dersom fristen ikke overholdes må loftsleiligheten skilles ut og selges. 5.8 Utbygde kjellere Forslagstiller: Styret I henhold til avtale om kjellerutbygging pkt. 2 skal andelseier gå videre med saken for formell behandling av kommunal plan- og bygningsetat. I forbindelse med Oslo kommune Brann- og redningsetats (BRE) internkontroll av borettslaget 2.12.2009 framkom det at flere utbygde kjellere manglet slik godkjennelse. Da styret ved styreleder er juridisk ansvarlig ved alvorlige hendelser, slik som brann, er det nødvendig at borettslaget får bekreftelse på at utbygde kjellere er forsvarlig utbygget med tanke på brannsikkerhet. Forslag til vedtak: Andelseiere som har utbygde kjellere bes om å legge fram for styret nødvendig dokumentasjon fra kommunal plan- og bygningsetat på at lokalene tilfredsstiller kravene til brannsikkerhet. 5.9 Beboermøter Forslagstiller: Jon Egil Sæterbø Ønsker og å be Generalforsamlingen ta stilling til, om styret, som et minimum, bør avholde ett beboermøte hvert halvår hvor styret inviterer til litt mer uformell dialog utenom Generalforsamling og e-post. Infoplakater er vel og bra, men det er noe eget å ha et forum for ideutveksling en gang i blant. Vedtaket er en vedtektsendring og krever 2/3 flertall. Forslag til vedtak: Det opprettes et nytt avsnitt i 8-2 Styrets oppgaver i vedtektene: (4) Styret bør avholde et møte for alle andelseiere hvert halvår hvor det er åpent for alle typer spørsmål. Styrets innstilling: Vedtaket godkjennes. Sak 6: Valg Valgkomiteens liste med kandidater til valg blir lagt fram på generalforsamlinga. 6.1 Valg av 2 styremedlemmer for to år 6.2 Valg av 1 styremedlem for et år. 6.3 Valg av 2 varamedlemmer til styret for et år 6.4 Valg av valgkomité
Årsmelding 2009 for Stig borettslag Styret har etter ordinær generalforsamling 29. April 2009 bestått av følgende representanter: Kjetil Mosesen Leder Årvollveien 55, 0590 Oslo Pål Jensen Nestleder Selvbyggerveien 6, 0591 Oslo Kristine Hverven Hansen Sekretær Selvbyggerveien 4, 0591 Oslo Cristina Montilla Styremedlem Selvbyggerveien 12, 0591 Oslo Ellen Aasheim Vara Årvollveien 55, 0590 Oslo Kari Anne Taasen Vara Selvbyggerveien 14, 0591 Oslo Valgkomite: Mona Iren Hauge og Stein Talleraas Boligselskapets styre består av 4 kvinner og 2 menn. Styrets leder er mann. Boligselskapet har ingen ansatte. Boligselskapet følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i boligselskapet. Styret har i perioden hatt ti styremøter og behandlet 47 saker. Styret kommuniserer i tillegg mye på e-post i periodene mellom styremøtene. Salg har medført eierskifte for to leiligheter det siste året. Vi ønsker de nye innflytterne velkommen! På bruksoverlating har vi ingen leiligheter pr. i dag. Juridiske andelseiere har borettslaget ingen av. To kjellere er kjøpt opp i perioden, og det er utbetalt støtte til en andelseier for fornying av VVS. Virksomhetens art er organisert etter de bestemmelser som følger av borettslagsloven, og selskapet har til formål å drive eiendommen i samråd med og til det beste for andelseierne. Borettslaget ligger i og har forretningskontor i Oslo. Organisasjonsnummer 848 531 952. Forretningsfører for borettslaget er Boligbyggelaget Usbl, Storgt. 49, Oslo. Borettslagets revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Fullverdiforsikring har borettslaget hos If..Skadeforsikring. Forsikringssum kr. 55 mill.. Forsikringsavtale nr. 3061931. Ved skadetilfeller må den enkelte beboer ta kontakt med styret. Innbo /løse må den enkelte forsikre selv.
Styret har arbeidet med følgende viktige saker i perioden: Brannsikkerheten i borettslaget ble satt i fokus i vår da det viste seg at pulverapparatene i hver leilighet ikke var kontrollert etter forskriftene. Etter avveining av anbefalinger fra Direktoratet for Sivil beredskap og muligheten for eldre og funksjonshemmede til å håndtere slukkemidler falt valget på en sammenleggbar husbrannslange. En kontroll av Oslo kommune brann- og redningsetat (BRE) i desember avdekket enda flere forhold rundt brannsikkerhet og internkontroll som borettslaget må følge opp. Rapporten fra BRE ligger i sin helhet på borettslagets hjemmesider. Vedlikehold av grunnmurene var planlagt utført høsten 2009 og flere befaringer ble tatt sammen med entreprenør. Etter å ha tatt husene i nærmere ettersyn anbefalte entreprenør en mye mer omfattende utbedring enn først planlagt. På grunn av andre kostnadskrevende tiltak som har framkommet etter hvert har styret inntil videre lagt planene om utbedring av grunnmurene på vent. Grøntområdene fikk en kraftig oppgradering med drenering av det fuktige området rundt lekeplassen og oppsetting av nye apparater. Det har kommet mange tilbakemeldinger på at vi har fått en veldig flott lekeplass. Styret søkte også på slutten av sommeren tilskudd fra Groruddalsmidlene for allerede igangsatte tiltak for grøntområdene, og i tillegg for hekk langs Årvollveien og porter i Selvbyggerveien. Søknaden ble innvilget med en støtte på totalt kr 507 935. Tiltakene som styret fikk en ramme kr 600 000 på generalforsamlinga i 2008 for å utføre er nå ferdigstilt. Firma Tilbud Regnskap Hekk Bever og Hage Trepleie AS kr 137 500 Park og Idrett kr 102 000 kr 162 125 Gartnerkonsult kr 311 125 Drenering Aarsrud bygg kr 216 563 kr 188 100 Park og Idrett kr 177 996 Lekeplass Natura AS kr 292 096 kr 365 513 Lek og sikkerhet kr 275 020 Totalt valgte firma kr 610 659 kr 715 738 Innvilget bomiljøtilskudd (regnskapsføres 2010) kr 276 806 Total kostnad kr 438 932 Rehabiliteringa kom i gang igjen utpå våren med opprettinger etter ettårsbefaring. Dette arbeidet skulle vise seg å vare i det vide og brede. Utover høsten ble det utført gjentatte purringer, både direkte til entreprenør, og via prosjektleder i Usbl. Det ble også framsatt et krav fra borettslaget om at bankgarantien nå måtte benyttes dersom entreprenør ikke klarte å ferdigstille arbeidet. Alt dette har vært til ingen nytte, og borettslaget har fortsatt ikke mottatt noe som helst dokumentasjon på ferdigstilt arbeid, slik avtalen var før arbeidene ble påbegynt. Garasjer og biloppstillingsplasser overtok styret driften av etter generalforsamlingen 2009. I den forbindelse utarbeidet Usbl Juridisk nye leiekontrakter mellom borettslaget og leietakere. Vi fikk også utført ny takst av Norsk Eiendomstaksering A/S på garasjer og biloppstillingsplasser til generalforsamlingen 2009. Det ble på generalforsamlingen 2009 vedtatt å rehabilitere de to garasjeanleggene vi har. Planlegging av dette er påbegynt og ett møte er avholdt. Det tilstrebes at rehabiliteringen blir utført i løpet av 2010. Det er blitt solgt
to garasjer og pr 7.3.2010 er det ingen ledig garasjeplass Når det gjelder biloppstillingsplasser ligger det 5 stk ute for salg Selvbyggerveien 8 er beskrevet som en egen sak i innstillinga. Teknisk utredning og bistand har endt opp med å bli en betydelig kostnad. Teknisk honorar Usbl kr 58 607 Teknisk honorar konsulentselskap kr 9 000 Totalt kr 67 607 Vaskeriet har hatt en god del reparasjoner, og selv om prisene har økt til kr 10 per vask er det fortsatt stort avvik mellom inntekter og utgifter. Maskinene begynner å nærme seg 25 år og det må påregnes anskaffelse av nye de nærmeste årene. Tørkeskapet anbefaler Electrolux ikke å reparere mer på, og det sittende styret har vedtatt at det ikke anskaffes nytt. Inntekter vaskeri kr 8 845 Reparasjoner vaskeri kr 24 107 Strøm vaskeri kr 16 573 Resultat vaskeri - kr 31 835 Nye hjemmesider og epost adresser er opprettet da tjenesten hos start.no er i ferd med å legges helt ned. Borettslaget har fått et eget domene, stigborettslag.no, og tjenesten leies av One.com. To dugnader er blitt avholdt i løpet av året. En kjempeinnsats på vårens dugnad fra de frammøtte fikk den gamle lekeplassen revet bort lekende lett, og området rundt ble frisket opp. Høstens dugnad gikk med til å rydde i roterommene ved vaskeriet og flytting av alt styremateriell fra kjelleren i Selvbyggerveien 12 til styrerommet i Selvbyggerveien 22. Ved den nye julegrana møttes beboerne første søndag i advent, og til glede for festkomiteen var det et stort oppmøte. Tonsenhagen skoles musikkorps spilte opp og vi gikk rundt julegrana og sang julesanger. Etterpå koste vi oss med pepperkaker og gløgg, og nissen kom med godteposer til alle barna. Det ytre miljø er ikke styret kjent med at selskapets virksomhet påvirker utover det som anses som vanlig for et boligselskap. Regnskapet er avgitt under forutsetning av forsatt drift. Årets årsregnskap viser et underskudd på kr. 249 454. Disponible midler utgjorde pr. 31.12.2009 kr. 185.003. Underskuddet var planlagt og er etter budsjett selv om anskaffelse av brannslanger kom i tillegg. Dette skyldes at rentene på lånet er betraktelig lavere enn beregnet i budsjettet. Styret foreslår at underskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter boligselskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. For øvrig vises til noter og kommentarer under regnskapets behandling på generalforsamlingen. Som beskrevet i forårets melding har årets ekstra tiltak blitt tatt av boligselskapets oppsparte midler på høyrentekonto i Usbl, totalt kr. 668 553. Felleskostnadene er oppjustert med 5% fra 01.01.2010 og en ytterligere økning av husleien vil komme fra 1.7.2010. Stig borettslag er et attraktivt borettslag å bo i. Dette ønsker styret at vi skal fortsette å være ved at vi holder bygningsmassen i god teknisk stand, og tar vare på det særpregede
grøntområdet vårt. For å få dette til har vi behov for at alle beboere både tar egne initiativ for å holde eiendommen ved like, og engasjerer seg i de arbeidsoppgavene som styret ber om. Årvoll, 17. mars 2010 Stig borettslag Kjetil Mosesen /s/ Styreleder Pål Jensen /s/ Nestleder Kristine Hverven Hansen /s/ Sekretær Cristina S Montilla/s/ Styremedlem