Kontraveien 1 1400 SKI Mob 95 04 32 00 sestol@online.no Org.nr: 942049714 Verdi- og lånetakst over Skiveien 126, 3 etg. 1415 Oppegård Gnr. 43 Bnr. 87 Seksj.nr. 17 Eierbrøk: 587/14376 OPPEGÅRD KOMMUNE Utført av: Tore Andre Sestøl Tømrermester/Takstmann Befaringsdato: 15.08.2011
Verdi- og lånetakst over Skiveien 126, 3 etg. 1415 Oppegård Gnr. 43 Bnr. 87 Seksj.nr. 17 Eierbrøk: 587/14376 OPPEGÅRD KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beskrivelse/beliggenhet: Leiligheten ligger i forholdsvis nyoppført boligblokk langs Skiveien i Oppegård kommune. Leiligheten ligger i 3 etg. med lett adkomst fra parkeringsplass under blokken, heis og trapp fra garasjeanlegg og opp til alle etasjer. Det er kort avstand til barnehage, skoler, idrettsanlegg, offentlig kommunikasjon og friluftsområder m.m. Avstanden til Kolbotn sentrum med alle typer service tilbud er ca. 3 km. Tomten skråner fra Skiveien i øst og opp mot vest. Tomtearealet rundt blokken er opparbeidet med noe plen og diverse beplantninger, en del fjell i dagen. Lett adkomst direkte fra Skiveien og inn på asfaltert parkeringsplass for gjester. Parkering under blokken i felles parkeringshus. Hellelagt gangsti/terrasse i bakkant av blokken ved inngangspartiet. Bebyggelse: Leiligheten ligger i 3 etg. i boligblokk oppført i betongkonstruksjoner. Påkostninger senere år: Boligblokken er nyoppført i 2005. Spesielle/andre forhold: Det er ikke opplyst av eier om noen spesielle forhold ved eiendommen. I følge eier foreligger det ingen offentlig krav eller påbud. Denne opplysningen er ikke kontrollert av takstmannen. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunens arkiver. Det gjøres oppmerksom på at dette kun er en takst og ikke en tilstandsrapport. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 570 000 22.08.2011..................................... Tore Andre Sestøl Tømrermester/Takstmann Org.nr. 942049714 TAS. 15.08.2011 2 av 6
Oppdrag og forutsetninger Oppdraget gjelder verditakst for eiendommen i forbindelse med salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Andre forutsetninger/opplysninger. Takstmann er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke kunne oppdage etter å ha underøkt takstobjektet som god skikk tilsier. Taksten er avholt etter beste skjønn og i henhold til gjeldene instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at dette kun er en takst og ikke en tilstandsrapport. Rekvirent Rekvirert av: Stein Arne Brandsøy Meier Besiktigelse, tilstede Dato: 15.08.2011 - Stein Arne Brandsøy Meier Eier - Tore Andre Sestøl Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Andre dok./kilder: Skjøte Fremvist av eier. Eier Opplysninger og fremvising av dokumenter av eier ved besiktigelsen dat. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 43 Bnr. 87 Seksj.nr. 17 Sameiets navn: Sameiet Skiveien 126 Forretn.fører: Forvaltor AS Fellesutg. pr mnd.: Kr 1 629 Hjemmelshaver: Meier Stein Arne Brandsøy Tomt: Eiet tomt. Areal 1 323 m² Andel fellesareal: 56 m² Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Kommentar: Ja. Offentlig vei. Offentlig vann. Offentlig avløp. Eiendommen ligger i regulert område. Ja. Offentlige avgifter ligger i fellesutgiftene. Forsikringspolise er felles for hele sameiet. Premiebeløpet ligger i fellesutgiftene. Org.nr. 942049714 TAS. 15.08.2011 3 av 6
Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Byggeår: 2005. Byggeår er opplyst fra Norges Eiendommer. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet seksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje 72 65 65 Stue/kjøkken, soverom, bad/wc/vaskerom, entré, vinterhage Arealer er målt opp på stedet ca angitt. BTA fremkommer ved tillegg av antatt veggkonstruksjon. Arealet på innbygget balkong er medberegnet i bruttoarealet, arealet er også medberegnet som P-rom. Sum bygning 72 65 65 Eiet seksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Stue/kjøkken, soverom, bad/wc/vaskerom, entré, vinterhage KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet seksjon Lokalisering Eiet seksjon Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Leiligheten ligger i 3 etg. I en boligblokk som er oppført i 2005. Leiligheten har lett adkomst via felles trappegang og hellelagt gangstier, heis fra garasjeanlegg og opp til alle etasjer. Leiligheten har god standard og god planløsning. Med bakgrunn i befaringen fremstår boligen som godt vedlikeholdt og uten synlige feil og mangler ut over normal brukerslitasje. Det presiseres imidlertid at bygninger som ikke er av nyere dato kan ha skjulte feil og mangler. Det er bare foretatt enkle fuktmålinger av bygningen på de steder som er mest utsatt for fukt. I forbindelse Org.nr. 942049714 TAS. 15.08.2011 4 av 6
med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS 3420. Bygningens el.anlegg, røranlegg, piper og ildsteder er ikke kontrollert av takstmannen da dette ligger utenfor takstmannens kontrollansvar. Eventuell kontroll må foretas av godkjent fagmann. 210 Grunn og fundamenter Betongfundament til antatt fjellgrunn. 230 Yttervegger Yttervegger er oppført av bindingsverk og betongkonstruksjoner, panelt med trepanel og tegl utvendig, isolert med mineralull. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer har trekarmer med 2 lags isolerglass. Vanlig standard utgangsdør. 240 Innervegger Innervegger er oppført av bindingsverk. Overflatebehandlet med malte plater og fliser på våtrom. 250 Dekker Betongdekke mellom etasjer. 252 Gulv på grunn Gulv i kjeller er asfaltert. 254 Gulv og overflate Gulv er overflatebehandlet med parkett og fliser. 255 Himling og overflate Sprøytemalte betongelementer i alle himlinger. Malte plater i våtrom. 260 Yttertak Saltak yttertak med betongstein. Tak er bare kontrollert fra bakkenivå. 271 Kjøkkeninnredning Bøk profilert kjøkkeninnredning, laminat benkeplater, nedfelt stål oppvaskkum i benk, fliser og lys over benk, opplegg for oppvaskmaskin, integrert komfyr med keramisk platetopp, ventilator. 272 Garderobe 3 doble skap med en dør med speilfront i entre. 2 stk. skyvedørsgarderober på soverom. 281 Trapper Heis fra garasjeplan og opp til felles svalegang/hellelagt platting for adkomst til leilighetene. Betongtrapper fra garasjeanlegg og opp til alle etasjer. 285 Verandaer og terrasser Innebygget balkong mot øst. Balkong har isolerglass med skyvevinduer, gulv med fliser og varmekabler. 300 VVS Mekanisk boligventilasjon med ventilator på kjøkken med styring for avtrekk fra kjøkken og våtrom. Tilluft via spalteventiler i vinduer. 315 Sanitærutstyr Leiligheten har nytt moderne sanitærutstyr. Bad har følgende utstyr: 1 wc, dusjhjørne med termobatteri og glassbyggerstein, 1 servant med skap, speil og lys, 2 overskap, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Bereder plassert i kjøkkenbenk. 400 Elkraft El.anlegget har automatsikkringer. 442 Belysningsutstyr Leiligheten har vanlig belysningsutstyrog downlights på bad og stue. 450 Elvarme Leilighetens elektriske oppvarming skjer med panelovner og varmekabler på våtrom og i entre. 540 Alarm- og signalanlegg Seksjonen er tilkoblet Kabel-TV. Det er installert brann/tyverialarm i boligen. Org.nr. 942049714 TAS. 15.08.2011 5 av 6
900 Annet Biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg under blokken. 900 Annet Bod på ca 5m2 i felles bodanlegg i underetasjen. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 19 548 Ansatte vedlikeholdskostn.: 4 000 Sum kostnader Kr: 23 548 Kapitalisert verdi Kommentar: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Eiet seksjon 1 550 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 50 000 Teknisk verdi bygninger: 1 500 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 300 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 800 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 570 000 Org.nr. 942049714 TAS. 15.08.2011 6 av 6