Årsrapport 2014 Etatbygg Holding II AS

Årsrapport 2014 Etatbygg Holding II AS

Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...5 Eiendeler...6 Egenkapital og gjeld...7 Kontantstrømoppstilling...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...17 2 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Årsberetning 2014 Etatbygg Holding II AS Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet Etatbygg Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i næringsbygg med offentlige leietakere i Europa. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB investert i to eiendomsporteføljer. Den ene porteføljen består av to eiendommer, med cirka 60 bygninger, i Linköping og Östersund. Den andre porteføljen består av en eiendom på Kungsholmen i Stockholm. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Etatbygg Holding II AS hadde pr. 31. desember 2014 1 596 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Den planlagte transaksjonen som ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling den 2. april 2014 ble forsøkt gjennomført i desember 2014. Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til 2015. Obligo Investment Management AS og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til transaksjonen jobber med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår 2015. sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med transaksjonen var TNOK 53 014 pr 31.12.2014. Av dette beløpet er TNOK 6 104 kostnadsført i 2014 som revisjonshonorar for kvartalsrevisjon. TNOK 46 910 er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er TNOK 29 123. Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader TNOK 57 574. Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. Garnisonen i Linköping har i 2014 startet konstruksjonen av et nytt bygg på cirka 8 000 kvadratmeter som forventes ferdigstilt i løpet av første kvartal 2016. Ekobrottsmyndighetene har signert en 15-års leieavtale på 1 100 kvadratmeter og det pågår konkrete diskusjoner med flere aktører som er interessert i å leie arealer. I mars var det brann i skolebygningen på Garnisonen. Bygget er nå restaurert og den kommunale leietakeren Atlasskolen har forlenget leieavtalen med 7 år. Utviklingen i Östersund har vært stabil gjennom 2014. I november 2014 stod den nye vindtunnelen for Mittuniversitet klar. Dette er en del av et høyteknologisk senter for forskning og utvikling innen vintersport som er tilknyttet til Nationellt vintersportcentrum på Campus. Gjennom året har det pågått en utredning for et studentboligprosjekt som vil kunne gi cirka 100 nye studentboliger på Campus, samt nye kontorlokaler. For porteføljen i Stockholm fortsetter selskapet sitt tette samarbeid med de to store leietakerne i porteføljen, Socialstyrelsen og Riksarkivet. Socialstyrelsen signerte en ny 6-års leieavtale i juni 2014, mens selskapet har kommet til enighet med Riksarkivet om en ny leieavtale. Avtalen er nå til behandling hos regjeringen i Sverige. Den nye leieavtalen forutsetter omfattende oppgradering av eiendommen. Det pågår fortsatt en utredningsprosess for området Marieberg på Kungsholmen sammen med Stockholm Stad. Selskapet er representert i alle relevante fora for å få innsyn og å kunne påvirke i prosessen for å sikre innflytelse og dermed skape ytterligere verdier knyttet til utviklingspotensialet på eiendommen. Selskapet jobber aktivt for å kunne øke eiendomsmassen på ledige arealer på tomten både i forhold til næringslokaler og bolig. Prosessen har i 2014 vært mer avventende enn tidligere på grunn av nye støymålinger knyttet til innflygingen til Bromma flyplass som vil kunne påvirke utviklingspotensialet. Selskapet forventer likevel at utviklingspotensialet vil kunne være realiserbart i løpet av fem til ti år, med påfølgende utviklingsperioder. Det presiseres at det fortsatt er stor usikkerhet knyttet til dette. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2014 TNOK 238 640. Økningen i driftsinntekter fra 2013 til 2014 utgjorde TNOK 13 042. s årsresultat utgjorde TNOK 27 806 for 2014 mens årsresultatet for 2013 utgjorde TNOK -13 849. Økningen i årsresultatet i 2014 sammenlignet med 2013 skyldes økte driftsinntekter, reduserte finanskostnader og redusert skattekostnad. Årsresultatet i morselskapet utgjorde TNOK 8 743 i 2014 mot TNOK 39 381 i 2013. Endringen skyldes i hovedsak reduserte finanskostnader. s likviditetsbeholdning utgjorde TNOK 37 261 pr. 31. desember 2014. har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK 54 485. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes at det er tilbakebetalt totalt TNOK 53 852 til aksjonærene og minoritet, samt nedbetalt netto TNOK 23 880 av selskapets langsiktige gjeld. Netto utbetalinger knyttet til investeringer i 2014 utgjorde TNOK 79 871 mot TNOK 22 400 i 2013. Kontantstrømmen fra operasjonelle aktiviteter for 2014 utgjorde TNOK 101 923. Forskjellen mellom selskapets driftsresultat og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter skyldes i hovedsak avskrivninger og normale tidsavgrensningsposter. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 3

Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 2 006 586 mot TNOK 1 966 206 pr. 31. desember 2013. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2014 var 18,6 % mot 18,7 % pr. 31. desember 2013. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret 2014. Verdiene, målt av eksterne takstmenn, har økt i 2014 som følge av økt driftsresultat og lavere avkastningskrav. Det er fortsatt usikkerhet knyttet til utviklingen i avkastningskravene, men eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere har generelt vist en stabil og positiv utvikling de siste par årene. Innhentede takster på eiendommene i 1. kvartal 2015 viser at konsernet har betydelig merverdier utover bokført egenkapital. Fremtidig utvikling Dersom den planlagte transaksjonen omtalt tidligere i årsberetningen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet jobber med å refinansiere gjelden på Lysbomben som opprinnelig fortalt til betaling per 31/12-2014. Låneavtalen er midlertidig forlenget med eksisterende långiver til 30/6-2015. Selskapet jobber med å sikre et mer langsiktig låneengasjement innen 30/6-2015. Den underliggende driften i selskapet generer god og forutsigbar kontantstrøm, men flere kapitalintensive investeringsprosjekter gjør at selskapets frie likviditet vil være begrenset gjennom 2015. Investeringsprosjektene er først og fremst knyttet til det pågående byggeprosjektet på Garnisonen i Linköping. I tillegg vil en ny langsiktig leieavtale med Riksarkivet i Stockholm utløse et stort investeringsprosjekt på Lysbomben. Med basis i refinansieringsrisikoen og den kapitalintensive fasen selskaper befinner seg i anbefaler styret ikke å vedta utdeling av utbytte før den finansielle situasjonen er avklart. Finansiell risiko s inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. er eksponert for endringer i rentenivå, og hele den eksterne gjelden har flytende rente. Alle inngåtte rentederivater gikk ut i 2014 og i lys av at selskapet er inne i avviklingsfasen er det ikke inngått nye rentederivater. er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Avkastningskravene for selskapets eiendommer er redusert gjennom 2014. Arbeidsmiljø og personale har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året totalt ni ansatte i konsernet. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser derfor den faktiske tilstanden på dette området som tilfredsstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. Ved utgangen av regnskapsåret er sju menn og to kvinner ansatt i konsernet. Selskapets styremedlemmer er menn. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i 2014. Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret 2014. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK 8 743. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding II AS: Beløp i NOK 1 000 Overført fra annen egenkapital 8 743 Oslo, 22. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Jon KJetil Gjørtz Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 4 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Resultatregnskap 01.01 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1 000 Note 2014 2013 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 11 231 512 225 598 - - Andre driftsinntekter 2 7 128 - - - Sum driftsinntekter 238 640 225 598 DRIFTSKOSTNADER 172 107 Lønnskostnader 8 6 042 6 262 - - Avskrivninger og nedskrivninger 2 50 621 51 362 816 564 Andre driftskostnader 9,10 77 236 68 918 988 671 Sum driftskostnader 133 898 126 541-988 -671 DRIFTSRESULTAT 104 741 99 057 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 3 543 1 866 Finansinntekter 9 3 761 2 604-11 298-29 768 Finanskostnader 9,10,12-69 136-96 340-7 755-27 902 Netto finansposter -65 374-93 736-8 743-28 574 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 39 367 5 321-10 807 Skattekostnad 7 11 561 19 170-8 743-39 381 ÅRSRESULTAT 27 806-13 849 Herav minoriteter 1 7 978 5 573 Opplysninger om avsetninger til: - 22 996 Utbytte -8 743-62 377 Annen EK -8 743-39 381 Sum disponert Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 5

Eiendeler 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1 000 Note 2014 2013 ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2 1 893 547 1 834 353 - - Maskiner og inventar 2 259 324 - - Sum varige driftsmidler 1 893 806 1 834 677 Finansielle anleggsmidler 98 638 187 745 Investeringer i datterselskap 3 - - 98 638 187 745 Sum finansielle anleggsmidler - - 98 638 187 745 Sum anleggsmidler 1 893 806 1 834 677 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer - 55 45 570 20 925 Andre fordringer 9 75 519 39 728 45 570 10 384 Sum fordringer 75 519 29 242 1 402 1 027 Bankinnskudd 13 37 261 91 745 46 973 21 952 Sum omløpsmidler 112 780 131 529 145 611 209 697 SUM EIENDELER 2 006 586 1 966 206 6 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Egenkapital og gjeld 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1 000 Note 2014 2013 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 150 1 150 Aksjekapital 1, 6 1 150 1 150 104 693 113 437 Annen innskutt egenkapital 1 132 415 132 415 105 843 114 586 Sum innskutt egenkapital 133 565 133 565 Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital 1 159 237 138 242 - - Sum opptjent egenkapital 159 237 138 242 - - Minoritetsinteresser 1 79 746 96 324 105 843 114 586 Sum egenkapital 372 547 368 131 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 7 86 386 85 115 - - Sum avsetning for forpliktelser 86 386 85 115 - - Langsiktig gjeld 4, 12 1 426 913 1 432 956 Kortsiktig gjeld - 22 996 Utbytte 1-22 996 88 - Leverandørgjeld 34 616 15 314 - - Betalbar skatt 7 - - - - Skyldig offentlige avgifter - 18 883 4 807 72 114 Gjeld til konsernselskaper 5 - - 34 873 - Annen kortsiktig gjeld 9 86 124 22 810 39 768 95 111 Sum kortsiktig gjeld 120 740 80 004 39 768 95 111 Sum gjeld 1 634 038 1 598 075 145 611 209 697 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 006 586 1 966 206 Oslo, 22. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Jon KJetil Gjørtz Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 7

Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 2014 2013 Beløp i NOK 1 000 2014 2013 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -8 743-28 574 Resultat før skatt 39 367 5 321 - -10 807 Betalt skatt -11 421-26 345 - - Avskrivninger og nedskrivninger 64 177 51 362 - - Endring i kundefordringer og leverandørgjeld 16 596 7 012-56 992 15 759 Endring i andre tidsavgrensningsposter 13 039-12 072 - - Effekt av valutakursendringer 849 7 952-65 735-23 622 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 101 923 33 230 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 89 107 45 075 Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital - - - - Innbetaling ved utrangering av varige driftsmidler 17 721 - - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler -97 592-22 400 89 107 45 075 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -79 871-22 400 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -23 880-17 091 - - Tilbakebetaling til minoritet -30 856-16 493-22 996-22 996 Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte -22 996-22 996-22 996-22 996 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -77 733-56 580 - - Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 1 197 13 148 375-1 543 Netto endring i likvider i året -54 485-32 602 1 027 2 570 Bankinnskudd per 01.01 91 745 124 348 1 402 1 027 Bankinnskudd per 31.12 37 261 91 745 8 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35% av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 9

Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1 000 Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital pr 1.1.2014 1 150 113 436-114 586 Årets resultat -8 743 - -8 743 Egenkapital pr 31.12.2014 1 150 104 693-105 843 Sum Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr 1.1.2014 1150 132 415 138 242 96 324 368 131 Omregningsdifferanser 1 167 1 629 2 796 Årets resultat 19 828 7 978 27 806 Utbetaling til minoritet -26 185-26 185 Egenkapital pr 31.12.2014 1 150 132 415 159 237 79 746 372 547 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1 000 Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1.2014 2 377 995 400 2 378 395 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12 31 382 5 31 387 Justert anskaffelseskost pr 1.1.2014 2 409 377 405 2 409 782 Tilgang kjøpte driftsmidler 97 592-97 592 Omregningsdifferanser på tilgang / avgang 4 389-4 389 Anskaffelseskost pr 31.12.2014 2 511 358 405 2 511 762 Av og nedskrivninger pr 1.1.2014 543 642 76 543 718 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12 7 174 1 7 175 Årets avskrivninger 50 554 66 50 621 Nedskrivninger 13 557-13 557 Omregningsdifferanser på avskrivninger/nedskrivninger 2 883 3 2 886 Akk avskrivninger pr 31.12.2014 617 811 146 617 957 Balanseført verdi pr 31.12.2014 1 893 547 259 1 893 806 Årets kostnadsførte avskrivninger og nedskrivninger (netto etter forsikringsdekning) 50 554 66 50 621 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter ingen avskrivning har kostnadsført TNOK 13 557 som nedskrivning i forbindelse med skader etter brann og vannslokking i en bygning tilhørende I4A1 Garnisonsfastigheter. har gjennom sin forsikringsdekning fått refundert TNOK 20 685 for skadene hvorav TNOK 13 557 er regnskapsført som reduserte nedskrivninger og TNOK 7 128 er inntektsført som andre driftsinntekter. 10 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1 000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Sverige 2004 78,2 % 350 619 33 793 Datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB, Stockholm, har pr 31.12 en aksjekapital på TSEK 6 612 bestående av 6 612 250 aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 98 638. Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Egenkapital Resultat Regementsfastigheter R Holding AB Regementsfastigheter Sverige 2004 100 % 352 733 - I4A1 Garnisonsfastigheter AB Regementsfastigheter Sverige 2004 100 % 71 266 197 A4 Campus AB Regementsfastigheter Sverige 2004 100 % 55 945 2 273 I4/A1 Garnisonsfastigheter Holding AB Regementsfastigheter Sverige 2004 100 % 48 - A4 Campus Holding AB Regementsfastigheter Sverige 2004 100 % 48 - Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB Norrköping Sverige 2005 100 % 105 305 - Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Stockholm Sverige 2005 100 % 283 207 - Fastighets AB Lysbomben Stockholm Sverige 2005 100 % 47 091 625 Polar Star Management Norway AS - Norge 2014 100 % 15 - Note 4 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK 1 000 Langsiktig gjeld 2014 2013 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 426 913 1 432 956 Sum 1 426 913 1 432 956 Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år 420 886 24 112 1-5 år 100 883 112 865 Senere enn 5 år 905 144 1 295 979 Sum 1 426 913 1 432 956 Pantesikret gjeld 2014 2013 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 426 913 1 432 956 Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1 415 200 1 393 852 Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1 893 547 1 834 353 Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Lånekriterier er oppfylt pr 31.12.2014: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav LTV krav Faktisk ICR Faktisk LTV Regementsfastigheter Swedbank 1 069 873 SEK 20.09.2024 1,1 Ingen 2,97 Ikke aktuelt Stockholm Swedbank 416 959 SEK 30.06.2015 1,4 76 % 2,38 52 % ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 11

Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1 000 Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende 2014 2013 Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 4 807 72 114 Sum 4 807 72 114 Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av 57 491 126 aksjer pålydende NOK 0,02. Selskapet eier ingen egne aksjer. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Stiftelsen Kjell Holm 1 292 143 aksjer 2,25 % Mont Fort AS 999 056 aksjer 1,74 % Nordic Private Equity AS 600 000 aksjer 1,04 % Øvrige aksjonærer eier mindre enn 1 %. Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten 4 424 aksjer 0,008 % Note 7 Skatt Beløp i NOK 1000 2014 2013 2014 2013 Betalbare skatter Norge - - - - Betalbare skatter utlandet - - 11 935 7 301 Sum betalbare skatter - - 11 935 7 301 Korreksjon av tidligere års skatt (se note 13) - 10 807-10 800 Omregningsdifferanser betalbar skatt - - -516-343 Sum andre endringer - 10 807-516 10 457 Endring i utsatt skatt utlandet - - 141 1 412 Sum endring utsatt skatt - - 141 1 412 Sum skattekostnad - 10 807 11 561 19 170 Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % -38 % 29 % 360 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt -8 743-28 574 39 367 5 321 Permanente forskjeller - 1 308 9 236 207 Endring midlertidige forskjeller - - -5 433-2 494 Fremførbart underskudd -36 515-62 474-36 515-62 474 Underskudd som ikke kan benyttes i regnskapsåret 45 258 89 740 45 258 89 740 Årets skattegrunnlag - - 51 914 30 300 12 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller 2014 2013 2014 2013 Eiendommer - - 82 245 76 507 Øvrige midlertidige forskjeller - - 49 501 47 920 Underskudd til fremføring -45 258-89 740-45 258-89 740 Grunnlag beregning utsatt skatt -45 258-89 740 86 489 34 687 Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel -45 258-89 740-45 258-89 740 Balanseførte midlertidige forskjeller - - 131 747 124 427 Utsatt skatt - - 28 984 27 374 Eiendommer - - 478 343 481 175 Utsatt skatt 12 % - - 57 401 57 741 Netto utsatt skatt - - 86 386 85 115 Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent 2014 2013 27 % skatt av resultat før skatt -2 448-8 001 Nedvurdering av utsatt skattefordel 2 448 8 001 Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt. I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden 2004-2005. Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevdet at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Selskapet og dens juridiske rådgivere var ikke enig i skatteetatens vurdering, og påklaget vedtaket. Saken er ikke behandlet i rettssystemet i påvente av dom fra en tilsvarende sak. Den andre saken er behandlet i Oslo Tingrett i 2013 og Lagmannsretten i 2014. Skattyter fikk ikke medhold. Saken ble deretter påklaget til Høyesterett, men ble avvist og dommen er rettskraftig. Selskapet har på bakgrunn av dette besluttet å ikke forfølge egen sak videre. Betalbar skatt på MNOK 10,8 inkludert tilleggsskatt ble betalt og kostnadsført i 2013. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 13

Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK 1 000 Lønnskostnader 2014 2013 2014 2013 Lønninger 151 94 3 894 3 967 Arbeidsgiveravgift 21 13 1 361 1 300 Pensjonskostnader - - 499 462 Andre ytelser - - 287 533 Sum 172 107 6 042 6 262 har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 9 årsverk i konsernet. er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret 2014 2013 2014 2013 Styrehonorar 151 94 151 94 Honorar til revisor 2014 2013 2014 2013 Lovpålagt revisjon 148 95 608 672 Andre tjenester - - 5 428 271 Sum 148 95 6 036 943 Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1 000 Andre driftskostnader 2014 2013 2014 2013 Reparasjon- og vedlikeholdskostnader - - 15 459 13 944 Oppvarming - - 13 073 12 903 Vann - - 1 017 923 Elektrisitet - - 7 925 7 320 Renovasjon - - 586 531 Honorarer og kjøpte tjenester 148 95 9 270 4 483 Forsikring 85 135 662 690 Forretningsførsel og eiendomsforvaltning - - 2 487 2 094 Forvaltningskostnader - - 9 849 9 640 Eiendomsskatt - - 8 701 8 547 Øvrige kostnader 583 334 8 208 7 843 Sum andre driftskostnader 816 564 77 236 68 918 Finansinntekter 2014 2013 2014 2013 Annen renteinntekt 225 568 427 1 307 Annen finansinntekt 3 318 1 297 3 334 1 297 Sum finansinntekter 3 543 1 866 3 761 2 604 14 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Finanskostnader 2014 2013 2014 2013 Rentekostnader fra foretak i samme konsern -900-1 868 - - Annen rentekostnad - -1 308-58 343-69 563 Annen finanskostnad -10 398-26 591-10 792-26 777 Sum finanskostnader -11 298-29 768-69 136-96 340 Annen kortsiktig gjeld 2014 2013 2014 2013 Forskuddsbetalte leieinntekter - - 46 611 19 126 Annen kortsiktig gjeld 2) 34 873-39 513 3 684 Sum kortsiktig gjeld 34 873-86 124 22 810 Andre fordringer 2014 2013 2014 2013 Klientkonto hos ABG Sundal Collier ASA 1) 14 778 10 541 14 778 10 541 Andre kortsiktige fordringer 2) 30 792 10 384 60 741 29 187 Sum andre fordringer 45 570 20 925 75 519 39 728 1) Klientkonto hos ABG Sundal Collier ASA var presentert som bankinnskudd i regnskapet for 2013. Beløpet er oppført under andre fordringer i regnskapet for 2014. Sammenligningstall for 2013 er endret tilsvarende. 2) sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med den planlagte børsnoteringen av Polar Star var 30 319 pr 31.12.2014, som er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er 26 744. Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader 32 743. Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. sin andel av påløpte kostnader i forbindelse med den planlagte børsnoteringen av Polar Star var 53 014 pr 31.12.2014. Av dette beløpet er 6 104 kostnadsført i 2014 som revisjonshonorar for kvartalsrevisjon. 46 910 er oppført som annen kortsiktig fordring siden prosjektet ikke var avsluttet ved årsskiftet. Deler av de påløpte kostnadene ble betalt i 2014, slik at tilsvarende beløp for annen kortsiktig gjeld er 29 123. Ved regnskapsavleggelse i mai 2015 er totale estimerte påløpte kostnader 57 574. Dersom transaksjonen ikke blir gjennomført vil påløpte kostnader resultatføres. Note 10 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering Etatbygg Holding II AS har forvaltningsavtale med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. Avtalen er i henhold til investeringsmandat. Forvaltningshonoraret beregnes med et årlig honorar på 0,35 % av prosjektverdi, som tilsvarer eiendomsverdi tillagt transaksjonskostnader på kjøpstidspunktet. Utover dette ble det på investeringstidspunktet inngått en tilleggsavtale for management tjenester med Obligo Real Estate. Management honoraret beregnes med et årlig honorar på 0,9 % av leieinntekter. Forvaltningshonoraret utgjorde TNOK 9 849 for 2014. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 9. Med virkning fra 1.4.2013 har Etatbygg Holding II AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK 241. Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. Note 11 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra næringseiendom med offentlige leietakere i Sverige. Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 15

Note 12 Finansiell markedsrisiko benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. s rentederivater utløp i 2014. Pr 31.12.2014 hadde konsernet ingen rentederivater. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er inngått valutaderivater for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5 % og 45 % av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av valutaderivatene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Nedenfor følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12.2014: Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst / (-) tap pr 31.12.14 ABG Sundal Collier ASA SEK 230 000 0,9809 18.03.15 6 515 Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK 6 515 For regnskapsåret 2014 har inngåtte valutaterminderivater svekket selskapets resultat og likviditetsbeholdning med TNOK 9 706. Note 13 Bankinnskudd s bankkonti fordeler seg på følgende valuta pr 31.12: 2014 2014 2013 2013 TSEK TNOK TSEK TNOK Bankinnskudd i SEK 37 365 35 859 95 775 90 718 Bankinnskudd i NOK - 1 402-1 027 Totalt 37 261 91 745 har ingen bundne bankmidler. Note 14 Andre forhold Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ) Etatbygg Holding II AS eier Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB sammen med det svenske søsterselskapet Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ). Alle investeringene som foretas i Etatbygg Holding II AS gjøres sammen med Offentliga Fastigher Holding I AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identiske investeringsmandater og styresammensetning. 16 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 17

18 Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS

Årsrapport 2014, Etatbygg Holding II AS 19

Etatbygg Holding II AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo Heads&Tales KF95 150149