VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 97: Bnr 12 Kommune: 0219 BÆRUM KOMMUNE Betegnelse: ASPELUND Adresse: Slalåmveien 2, 1350 LOMMEDALEN MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 3 500 000 LÅNEVERDI: KR. 3 000 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 72 m² 71 m² Uthus: 34 m² 0 m² Utskriftsdato: 23.06.2015 Oppdrag nr: 2015074 Dato befaring: 17.06.2015 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Takstsenteret AS Postboks 262, 1319 BEKKESTUA Telefon: 67 12 41 12 Organisasjonsnr: 950 716 290 Sertifisert takstmann: Helge Jensen Org. nr. 979 968 329, T: 900 33 423 Telefon: 90033423 E-post: hj@takstsenteret.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmann Helge Jensen: Tømrermester med mange års allsidig erfaring. Oppnevnt av Kredittilsynet som takstmann i 1989, medlem av Norges Takseringsforbund fra 1990. Gjennomført Takstmannsskolen og senere en rekke kurs i etter,- og videreutdanning innen faget. Sertifisert for taksering av våtrom gjennom Fagrådet for våtrom. Sertifisert for Boligsalgsrapport av Det Norske Veritas i 2006 med senere resertifiseringer. Medeier i Takstsenteret fra 1998. Styremedlem i NTF Oslo-Akershus avdeling fra 1994, styreleder fra 2000-2004. Foreleser ved Takstmannsutdanningen i Norges Eiendomsakademi (NEAK) fra 1998-2007. Styremedlem i Norges Takseringsforbund fra 2009, nestleder fra 2012-2015. Styreverv også i NTFs datterselskaper (NEAK, Eiendomsforlaget AS, VERDI AS, NTF Holding) Medlem av komitéen for utvikling av Boligsalgsrapporten fra 2000. Representant for NTF i komité for utvikling av Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling siden 2007. Foreleser i arealkurs ved NEAK fra 2015. - Stor erfaring fra takseringsoppdrag for private, banker og meglerforetak. - Oppdrag for Oslo kommune: større boligeiendommer, næringseiendommer, festetomter, verdisetting i forbindelse med sanering av større boligkvartal. - Forhåndsvurdering i forbindelse med etablering av større borettslag sentralt i Oslo. - Verdivurdering av større eiendomsporteføljer i forbindelse med nye reguleringsplaner. - Verdivurdering av flere større eiendomsporteføljer i forbindelse med omstrukturering av eierforhold i sykehussektoren. - Seksjonering og reseksjonering av større og mindre eiendommer. Størst av en grunn. Norges Takseringsforbund (NTF) er landets største og eldste organisasjon for takstforetak og takstmenn. NTF-sertifiserte takstmenn har gjennomført den lengste, offentlig godkjente takstutdanningen i Norge. Vi er den eneste organisasjonen som stiller karakterkrav for å bli medlem, og vi stiller høye krav til årlig etter- og videreutdanning. Våre medlemmer utfører takst over hele landet, på mange ulike områder som bolig, næringseiendom, skade, landbruk, industri og teknologi.
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Taksten gjenspeiler dagens markedsverdi ved fritt salg. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 3 500 000 Anbefalt låneverdi Kr. 3 000 000 Markedsvurdering Enkel, liten bolig i attraktivt boligområde. Behov for oppussing og oppgradering. Oppdr. nr: 2015074 Befaringsdato: 17.06.2015 Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Unni Aspelund og Ellen Aspelund Helge Jensen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 17.06.2015. - Helge Jensen. Tlf. 67 12 41 12 - Leieboer og representant for megler. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: ASPELUND Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Om tomten: Konsesjonsplikt: Regulering: Pen beliggenhet i etablert boligområde. Kort vei til forretninger, buss, skole og barnehager. Nær alpinanlegg og marka med turstier/ skiløyper. Vanlig gode solforhold. Parkering i garasje og innkjørsel. Adkomst boligvei fra Lommedalsveien. Eldre enebolig med uthus. Arne Mohus: "Husmannsplasser i Bærum": Bolighus, opprinnelig også skomakerverksted. Utskilt fra Haug Nedre. Arkitekt: Byggmester Lars Trulsrud. Byggherre:Karl Magnussen. Bygningen er registrert i SEFRAK registeret, og registrert som kulturminne i Bærum kommune. Byggeår ca. 1875-1899. Ca. 1974 ble det innredet bad i opprinnelig kammers i 1. etasje. Taket ble lagt om ca. 1984. Enkel standard. Tomten er opparbeidet med plen og beplantning. Ikke konsesjonspliktig. Tomten er uregulert. Kommuneplan: KP Bærum 2010-2020 Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Matrikkeldata Kommunal boligvei. Private stikkledninger til offentlig nett. Private stikkledninger til offentlig nett. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser el.l. som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet og det vites ikke om denne inneholder opplysninger som kan innvirke på eiendommens verdi. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Opplysninger gitt av eier/ rekvirent er dennes ansvar, og er ikke nærmere kontrollert av takstmannen. Rom kan være målt som P-Rom selv om lysforhold og rømningsmuligheter ikke er tilfredsstillende i forhold til krav for rom til varig opphold. Løse hvitevarer er ikke medregnet og følger kun etter avtale. Undertegnede takstmann er sertifisert gjennom Norges Takseringsforbunds godkjenningssystem for oppdrag som faller inn under kategoriene; Verditaksering av næringsbygg/ Verditaksering av bolig/ Tilstandsrapporter og er DNV-sertifisert for Boligsalgsrapportering. Takstmannen er sertifisert for Taksering av våtrom gjennom Fagrådet for våtrom FFV. Takstmannen takserer ikke eiendommer der egeninteresse eller forhold til de involverte parter kan komme i konflikt med oppdraget. Matrikkel: Kommune: 0219 BÆRUM Gnr: 97 Bnr: 12 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Kommentar: Eiet 757,2 m² Arealkilde: Areal er hentet fra eiendomsbase. Unni Aspelund Ellen Aspelund Iflg Norges Eiendommer Oppdr. nr: 2015074 Befaringsdato: 17.06.2015 Side: 3 av 6
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Reguleringsplaner Situasjonskart Vann og avløpsetaten Norges Eiendommer Regulering i henhold til opplysninger på kommunens nettsider. Kart fra kommunens nettsider. Bekreftet tilknytning til off. nett. Utskrift fra "Norges Eiendommer/Infoland" med Statens Kartverk som kilde,- opplysninger om: adresse, hjemmelshaver, gårdsnummer, bruksnummer, eiet/festet tomt, tomteareal, byggeår. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: Kommentar Standard: Vedlikehold: 1875 Kilde: Byggeår er anggitt ca. Enkel standard. Vanlig pent holdt, men ikke vesentlig oppusset eller oppgradert senere år. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 52 48 47 1 2. etasje 25 24 24 Alkover ved skråtak har ikke måleverdig areal pga. lav takhøyde. Sum bygning: 77 72 71 1 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Arealet er oppmålt innvendig (BRA), tillagt skjønnsmessig vurdert veggtykkelse for beregning av BTA. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Trapperom, stue, kjøkken, bad Kott ved trapp 2. etasje Trapperom, 2 soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Enebolig Bygning, generelt Gammelt bygg med gamle konstruksjoner og materialer. Isolasjon på loft er ikke tidsmessig. Isolasjon i yttervegger antas ingen ut over plank og panel, mulig noen lag papp. Elektrisk anlegg og sanitæranlegg er av eldre dato og må påregnes fornyet. Grunn og fundamenter, generelt Antas fundamentert på fast grunn. Kryperom under deler av huset. Adkomst gjennom luke i stuegulv. Lav takhøyde, jordgulv. Kun besiktiget fra luke. Kryperom bør holdes ryddig og godt luftet. Eventuelt organisk materiale bør fjernes. Nærmere kontroll anbefales. Yttervegger Oppdr. nr: 2015074 Befaringsdato: 17.06.2015 Side: 4 av 6
Grunnmur i stien og betong. Øvrige yttervegger i maskinlaft med panel, dels bindingsverk med panel. Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjoner med sperrer/åser og bordtak. Taket er tekket med betongtakstein. Nytt taktekke i 1984. Loftsbjelkelaget er isolert med leire ol., Endel fuktskjolder i takkonstruksjoner og bordtak. Stort antall insektsbol av nyere og eldre dato på loft. Vinduer Malte dobbeltvinduer av eldre dato. 2 nyere vinduer med isolerglass i stue. Overflater på innvendige gulv Laminatgulv, vinylbelegg og malt tregulv. Vanlig pent holdt, dels preget av elde og utidsmessighet. Overflater på innvendige vegger Malte flater og malt panel. Vanlig pent holdt, dels preget av elde og utidsmessighet. Overflater på innvendig himling Malt panel. Malt. Vanlig pent holdt, dels preget av elde og utidsmessighet. Trapper og ramper Tretrapp, malt og belegg. Enkel, bratt, smal trapp. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt pipe. Parafinkamin i stue. Parafinkamin i stue. Dagtank ved inngangspartiet. Har ikke vært i bruk senere tid, det må påregnes rehabilitering. Kjøkkeninnredning Pen kjøkkeninnredning i hvit og eik utførelse. Integrert komfyr. Ventilator. Integrert kjøleskap. Elkraft, generelt Sikringsskap med skrusikringer. Eldre anlegg med begrenset kapasitet. Elvarme, generelt Panelovner. Bygning, generelt - 1. etasje/bad Bad med vinylbelegg på gulv, malte vegger og himling. Panelovn. Innredet med wc, servant, dusj og plass for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på vegg. Badet er innredet ca. 1974 og er dels utdatert. Uthus Bygningsdata Byggeår: Kommentar Standard: Vedlikehold: 1875 Kilde: Byggeår er angitt ca. Enkel standard. Skjevheter og råteskader. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 36 34 0 34 Arealet er oppmålt. Sum bygning: 36 34 0 34 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Oppdr. nr: 2015074 Befaringsdato: 17.06.2015 Side: 5 av 6
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Garasjerom, 2 boder Konstruksjoner og innvendige forhold - Uthus Bygning, generelt Enkel trekonstruksjon i bindingsverk med utvendig panel. Bygget er enkelt fundamentert på stein/bakke. Saltak i trekonstruksjon med papptekking. Skjevheter og råteskader. Behov for totalrehabilitering/ fornying. Beregninger Årlige kostnader Forsikring og avgifter Kr. 16 000 Vedlikeholdskostnader Kr. 30 000 Sum årlige kostnader Kr. 46 000 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 900 000 Sum teknisk verdi Enebolig Kr. 1 200 000 Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 100 000 Sum teknisk verdi Uthus Kr. 0 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 200 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 2 600 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr. 3 800 000 BEKKESTUA, 23.06.2015 Helge Jensen Org. nr. 979 968 329, T: 900 33 423 Telefon: 67 12 41 12 Oppdr. nr: 2015074 Befaringsdato: 17.06.2015 Side: 6 av 6