-Utkast- Byggemarkedet i Sverige - paralleller til Norge? Notat

-Utkast- Byggemarkedet i Sverige - paralleller til Norge? Notat

ECON-notat nr., Prosjekt nr.33710 AuG/, HPS, 14. feb 2002 <Velg tilgjengelighet> Byggemarkedet i Sverige - paralleller til Utarbeidet for KRD Norge? ECON Senter for økonomisk analyse Postboks 6823 St. Olavs plass, 0130 Oslo. Tlf: 22 98 98 50, faks: 22 11 00 80

Innhold: 1 INNLEDNING...1 2 HOVEDFUNN I SVERIGE...1 3 PRISENE PÅ NYE BOLIGER...1 4 REALLØNN...3 5 PRODUKTIVITETSVEKST...3 6 MATERIALPRISENE...4 7 KVALITET...6 8 DRIVKREFTER BAK MARKEDSENDRING...6 8.1.1 Sverige...6 8.1.2 Norge...6 9 ANDRE FUNN - MARKEDET I DAG...6 10 OPPSUMMERING OG DRØFTING...7 10.1 Hovedfunn...7 10.2 Drøfting...8 econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29

1 Innledning Det regjeringsoppnevnte Boligutvalget arbeider for tiden med å analysere ulike sider ved boligmarkedet i Norge. I denne sammenheng har Kommunal- og regiondepartementet bedt ECON om å gå gjennom en svensk utredning med et lignende mandat Byggkostnadsdelegasjonen (SOU 2000:44). Gjennomgangen skal trekke frem hovedpunktene i analysene av utviklingen av prisene på nye boliger i Sverige og å vurdere om det finnes materiale som indikerer om det er fellestrekk mellom kostandsutviklingen i de to landene. 2 Hovedfunn i Sverige Realprisen for bygging av boliger (regnet pr. kvadratmeter) økte ca. 100 prosent fra 1968 til 1998. De viktigste faktorene bak denne veksten var: Sterk vekst i reallønningene i byggenæringen (ca. 60 prosent siden 1968) Svak produktivitetsvekst i næringen (mindre enn 0,5 prosent pr. år) Sterk vekst i materialprisene (realverdien økte ca. 20 prosent ekskl. moms og vel 45 prosent medregnet moms) Bedre kvalitet på boligene ( Kvalitetsindeksen steg ca. 50 prosent) I SOU 2000:44 fremholdes stigningen i prisene på nye boliger som et problem. I det følgende drøfter vi om funnene i den svenske utredningen kan sies å samsvare med utviklingen i Norge. 3 Prisene på nye boliger Vi har ikke tall som er fullt ut sammenlignbare mellom Norge og Sverige. I Norge lager SSB en prisindeks for nye eneboliger. Denne går tilbake til 1989. Den norske indeksen har mye til felles med den svenske Byggnadsprisindexen. Begge indeksene korrigerer kvadratmeterprisene for utvikling i kvalitet. Dessuten er tomtekostnader holdt utenfor, mens entrepenørens avanse inngår i kostnadene. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 1

Reell nyboligpris i Norge. 1989=100 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 I perioden 1989-98 steg nyboligprisene reelt med nær 15 prosent i Norge og 2 prosent i Sverige. Vi har da brukt produsentprisene i industrien som deflator, slik de har gjort i den svenske studien. En alternativ prisindikator er deflatoren for boliginvesteringer i nasjonalregnskapet. Også rehabilitering omfattes av disse investeringene. Dessuten medregnes tomtekostnadene. I perioden 1978-98 steg denne prisindeksen med 172 prosent i Norge. Deflatert med produsentprisene i industrien gir dette en realprisvekst på boliginvesteringer på 17 prosent over disse 20 årene. I Sverige lager de også tall for produksjonskostnadene. I dette kostnadsbegrepet er avgifter medregnet. Produksjonskostnadene har økt reelt med 22 prosent i perioden 1989-98. Det er målt ved denne indikatoren at realkostnadene har doblet seg siden 1968. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 2

Sverige - relle produksjonskostnader for nye flerfamiliehus. Indeks 1968=100 250.0 230.0 210.0 190.0 170.0 150.0 130.0 110.0 90.0 70.0 50.0 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 4 Reallønn I Norge har lønnsnivået i Bygg & anlegg over en lang periode utviklet seg svakt sammenlignet med industrien. F.eks. har reallønnen (deflatert med konsumprisindeksen) for bygningsarbeidere steget med bare 12 prosent siden 1978. Tilsvarende tall var 27 prosent for industrien og 22 prosent for hele Fastlands-Norge. Den relativt svake utviklingen i byggenæringens lønnsnivå er en fortsettelse av en trend som startet flere tiår tilbake. I SOU 2000:44 deflaterer de med industriens produsentpriser. Regnet på denne måten har reallønnen i byggenæringen vokst med 45 prosent siden 1978. Tilsvarende tall for industrien og fastlands-norge totalt var henholdsvis 65 og 57 prosent. 5 Produktivitetsvekst I SOU 2000:44 beregner de effektivitet i byggebransjen ved hjelp av et fastpristall for produksjonen og kostnader i form av arbeid, kapital, materialer og andre innsatsfaktorer. For produksjon av flerfamiliehus var det en vekst i effektiviteten på 0,45 prosent pr. år i perioden 1978-98. For Norge finnes det ikke tilsvarende mål for produksjon og ressursbruk. Det svenske effektivitetsmålet ligner imidlertid på nasjonalregnskapets begrep total faktorproduktivitet (TFP). I Norge steg TFP i Bygg & anlegg med 16,4 prosent fra 1978 til 1998 (ECON-notat 34/2000). Dette tilsvarer en vekstrate på 0,8 prosent pr. år. Veksten er imidlertid ikke jevn, men viser sterk negativ samvariasjon med aktivitetsnivået i bransjen. Det er problematisk å sammenligne effektivitetsveksten i Sverige med produktivitetsveksten i Norge. Upubliserte undersøkelser utført av professor Rune econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 3

Wigren ved Uppsala universitetet på svenske data tyder på at produktivitetsveksten normalt vil være sterkere enn effektivitetsveksten. Man kan dermed ikke på bakgrunn av tallene for Norge og Sverige trekke noen konklusjoner om hvor det har vært sterkest fremgang i utnyttelsen av ressursene i næringen. Effektivisering 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 Effektivitet i Sverige Produktivitet i Norge 90.0 80.0 70.0 60.0 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 6 Materialprisene Faktorprisindekser er indikatorer for hvor mye prisene på innsatsfaktorene i bygging øker. Slik disse indeksene lages i Norge og Sverige, bygger de på en forutsetning om at produksjonsteknologien ikke endrer seg (vektene for produksjonsfaktorene er konstante over lange perioder og eventuelle effektivitetsendringer tas ikke hensyn til. Vektene er gjengitt i vedlegg 1). I Norge har Byggekostnadsindeksen økt med 165-170 prosent i perioden 1978-98. Tilsvarende tall for Sverige er ca. 280 prosent. Uten moms ville økningen i Sverige vært om lag på 20 prosentpoeng høyere enn veksten i Norge. I Norge har produsentprisene i industrien i samme periode økt med vel 130 prosent, mens konsumprisene har økt nær 200 prosent. Reelle byggekostnader (eksklusive produktivitetsgevinster og tomtekostnader) har økt med ca. 30 prosent på 21 år, dvs. om lag 1,25 prosent pr. år. Produsentprisene i industrien er brukt som deflator. Materialkostnader har økt noe mer (sammenlagt ca. 4 prosent mer over 22 år) enn kostnadene totalt. Kostnadene til rørlegger- og elektrikerarbeid har økt langt sterkere (h.h.v. med om lag 250 og 330 prosent) enn andre kostnader. Materialkostnadene i forbindelse med rørlegger- og elektrikerarbeid har økt enda sterkere enn totalkostnadene for levering av disse tjenestene. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 4

Reelle byggekostnader. Flerfamilie-/rekkehus. 1978=100 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Sverige Norge I Sverige har realverdien av materialkostnadene i byggebransjen økt med 1,3 prosent pr. år i perioden 1968-98. Uten innføring og økning av moms ville prisveksten i Sverige vært lavere enn i Norge. Bildet forvanskes av at produsentprisene i industrien i Sverige har holdt bedre følge med konsumprisene enn det man har sett i Norge. I Sverige ser byggekostnadene ut til å være sterkt konjunkturfølsomme. Man kan se enkelte tegn til at det samme gjelder i Norge, men tendensen er svakere. Byggekostnadsindeksen i Norge bygde inntil nylig på en forutsetning om at lønnsveksten i byggenæringen var identisk med tariffestet lønnsvekst. Trolig svinger faktisk lønn sterkere enn den tariffestede, og avviket er konjunkturfølsomt (jf. figur 3.2 i ECON-rapport 36/2000). Hvis indeksen hadde vært basert på faktisk betalt lønn, ville man sannsynligvis fått en mer konjunkturfølsom indeks. Reelle materialpriser. Flerfamilie-/rekkehus. 1978=100 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 5 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Sverige Norge

7 Kvalitet I Sverige har kvaliteten på nye boliger økt sterkt. Man regner med en vekst i kvalitetsindeksen for flerbostadshus på 52 prosent fra 1968-98. Indeksen bygger på detaljert informasjon om materialer, utstyr, m.v. i de aktuelle boligene. Tilsvarende data finnes ikke for Norge. Prisindeksen for nye eneboliger er en såkalt hedonisk indeks. I beregningen korrigeres prisendringen for utvikling i boligens kvalitet. Datagrunnlaget for å beregne utviklingen i boligenes kvalitet er dårligere i Norge enn i Sverige. SSB offentliggjør ikke indikatorer for kvaliteten på nye boliger. 8 Drivkrefter bak markedsendring 8.1 Sverige I 1993 ble byggeforskriftene forenklet. Bygningsloven ble endret 1995. Begge endringene gjorde at kjøperen (på bekostning av myndighetene) fikk økt innflytelse over utforming av boligen. Fra ca. 1990 er subsidiene til boligformål blitt redusert. Videre ble konkurransereglene skjerpet tidlig på 90-tallet og en ny lov om offentlige innkjøp ble innført. 8.2 Norge Også i Norge er subsidiene til boliger blitt redusert de siste 30 årene. Videre er reglene om offentlige innkjøp blitt skjerpet. Offentlig sektor er en langt viktigere kjøper av boliger i Sverige enn i Norge og endringen er derfor viktigere på den andre siden av Kjølen. Også i Norge er Bygningsloven blitt endret, bl.a. for å oppfylle EØS-kravene. Endringene har ikke på samme måte som i Sverige endret maktforholdene rundt utformingen av boligen. Både Norge og Sverige har åpnet sine markeder mot utenlandsk konkurranse som følge av EU/EØS og WTO-regler. 9 Andre funn - Markedet i dag SOU 2000/44 er preget av en bekymring for funksjonsmåten til den svenske byggenæringen. Bekymringen gjelder bl.a. at kostnadene er for høye Næringen karakteriseres bl.a. ved: Statisk konkurranse ; lav FoU-aktivitet samt liten fornyelse av produkter og produksjonsprosesser. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 6

Svak konkurranse på tilbudsiden: Det er få formelle etableringshindre, men stordriftsfordeler skaper dominerende aktører, og disse kontrollerer hele verdikjeden. Det er liten reell importkonkurranse. Vi har ikke hatt anledning til å analysere om beskrivelsen av det svenske markedet er dekkende. Vi har heller ikke funnet tilsvarende oppdaterte undersøkelser for Norge. Vi kan likevel knytte noen kommentarer til noen av punktene: Når man tar hensyn til den kraftige momsøkningen i Sverige, finner man at kostnadsveksten ser ut til å ha vært minst like sterk i Norge som i Sverige de siste tiårene. Det relative kostnadsnivået har vi ikke forsøkt å sammenligne. Ifølge undersøkelser utført av professor Wigren ved Universitetet i Uppsala, er ikke kostnadsnivået i Sverige høyere enn det man finner i andre EU-land. Statisk konkurranse : I SOU 2000:44 bygger påstanden om lav FoUaktivitet samt liten fornyelse av produkter og produksjonsprosesser på sammenligninger med andre bransjer. For oss virker dette som en vanskelig metode å bruke. Det er ingenting som tilsier at alle bransjer skal ha den samme grad av innovasjon og produktivitetsvekst. Påstanden om den svenske byggenæringen ville virket mer troverdig hvis utvalget hadde sammenlignet svenske forhold med byggenæringen i andre land. Den norske entrepenøren Veidekke er aktiv i både Norge og Sverige. Deres vurdering er at byggeprosessen tenderer til å være bedre organisert i Norge enn i Sverige. Arbeidet med andre og mer fleksible gjennomføringsmodeller hvor kundenes krav til effektive bygninger og totalløsninger har vært prioritert i Norge (jf. NFR-prosjektet Samarbeidsmodeller i byggeprosessen ). Den norske byggenæringen fremstår som mindre konsentrert enn den svenske. Vi har ikke funnet omfattende sammenlignende studier av strukturen i næringen i Norge og andre land. Vertikal integrasjon er trolig mindre vanlig i Norge enn i Sverige (jf. Effects of 1992 EFTA Occasional Paper No. 49, 1994). Etableringshindre er derfor også noe lavere i Norge. Det er hard importkonkurranse i markedene for innsatsvarer, men liten grenseoverskridende konkurranse om byggeoppdragene. I Sverige har det de senere årene vært en tendens til at den vertikale integrasjonen i bransjen er blitt svekket. 10 Oppsummering og drøfting 10.1 Hovedfunn Det finnes ikke fullt ut sammenlignbare tall for prisnivået eller utvikling for nye boliger i Norge og Sverige. I perioden 1989-98 har prisen på bygging økt sterkt i Norge, men lite Sverige (bortsett fra momsøkningen). Siden 1978 har reallønnsveksten i byggebransjen vært sterkere i Norge enn i Sverige. Vi har ikke funnet sammenlignbare tall for vekst i produktivitet/effektivitet. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 7

Realverdien av materialprisene har økt noe sterkere i Sverige enn i Norge. Dette skyldes for en stor del sterkere vekst i momsen i Sverige. Kvalitetsindeksen for nye boliger har økt med 50 prosent i Sverige siden 1968. Det finnes ikke tilsvarende tall for Norge. 10.2 Drøfting Ut fra de sammenligningene vi har laget, er det ikke noen klar tendens til at byggekostnadene øker sterkere i Sverige enn i Norge. Som følge av sterke effekter av konjunkturbevegelser på volum og priser i det svenske markedet, er sammenligningene svært følsomme for valg av periode. Det har vært voldsomme svingninger i aktiviteten og prisene i Norge og Sverige de siste 15-20 årene. De delene av SOU 2000:44 vi har lest, har ikke overbevist oss om at Sverige har et problem med markedets funksjonsmåte. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 8

Vedlegg: Kostnadsstrukturen Tabellen under gjengir veksten i Byggekostnadsindeksen i Norge og Factorprisindexen i Sverige. Komponenter i byggekostnadene Norge 1999 og Sverige 1986. I prosent av totale kostnader. Norge Enebolig av Boligblokker tre Lønn 42.0 38.3 Materialer 38.0 51.7 Maskiner og transport 10.5 4.5 Andre kostnader 9.7 5.6 Sverige Gruppebygde Flerfamilie-hus småhus Lønn 23.8 26.3 Materialer 34.1 34.6 Sentraladministrasjon 17.5 14.5 Andre kostnader 24.6 24.6 Det er vanskelig å trekke bastante konklusjoner på grunnlag av tallene over. Dette skyldes dels at tallene er fra helt forskjellige år, at landene ikke opererer med de samme kategoriene av boliger og at inndeling i kostnadskomponenter er forskjellig. Tilsynelatende utgjør lønn en mye større del av totalkostnadene i Norge enn i Sverige. I Sverige regnes imidlertid funksjonærlønninger inn andre kostnader. Funksjonærlønningene utgjorde 9 prosent av totalkostnadene i Sverige. Hvis denne delkomponenten regnes inn i lønnsutgiftene, blir lønnsutgiftenes andel rundt 34 prosent i Sverige. I Sverige utgjorde finanskostnader 10 prosent av totalen. Disse er inkludert i Sentraladministrasjon. I Norge er finansieringskostnader ikke med i byggekostnadsindeksen. econprosjektagl.doc\k\14.02.02\17:29 9