Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2015-070 4.2.2015 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Ufagmessig belegningsstein og støttemur selgers kunnskap avhl. 3-7, 3-10, 3-9 andre pkt. og 4-12. Den aktuelle eiendommen, en enebolig fra 1989, ble lagt ut for salg med opplysninger om at det var en sprekk i grunnmuren. Etter overtagelse oppdaget kjøper at årsaken til sprekken var at støttemur og belegningsstein var lagt feil slik at dette presset på boligens grunnmur. Kjøper reklamerte til selskapet som anførte at kjøper ikke kunne gjøre forholdet gjeldende som mangel ettersom det var opplyst, jf. avhl. 3-10. Kjøper på sin side mente at selgers opplysningsplikt gikk foran hans undersøkelsesplikt. Kjøper viste i den sammenheng til at selger hadde unnlatt å opplyse om at stein og mur var satt opp som egeninnsats, at selger var kjent med at arbeidet var dårlig, samt at selger hadde unnlatt å opplyse både om at sprekken nylig hadde oppstått og årsaken til denne. Nemnda kom til at det forelå mangelsansvar knyttet til forstøtningsmuren. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: kjøpers krav: kr 403.109. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Etter nemndas mening har selgeren ikke gitt opplysninger som han satt inne med og som kjøperen måtte regne med å få. Det er tvilsomt om han pliktet å opplyse om at han selv hadde oppført forstøtningsmuren og steinlagt området mellom denne og grunnmuren, jf. at nemnda tidligere (FinKN-2013-062) har lagt til grunn at selger ikke plikter å opplyse om at denne type arbeider er utført ved egeninnsats. Men i denne saken er det unødvendig å ta stilling hvor langt dette rekker som en generell regel. Avgjørende i saken her er at selger var klar over at det kunne bli problemer med muren fordi han muligens hadde fylt på for mye masse og fordi dreneringen kanskje burde utbedres, jf. hans e-post kort tid etter overtakelsen. Etter nemndas oppfatning skulle selgeren i hvert fall opplyst om disse svakheter ved muren som han var klar over, og i denne sammenheng også at han hadde bygget den selv. Kjøper får derfor prisavslag som svarer til kostnaden med å oppføre ny forstøtningsmur kr 140.000. Etter nemndas oppfatning står steinleggingen av inngangspartiet i en annen stilling. Dette er et arbeide mange gjør selv, og kjøperen kunne ikke forvente mer enn hva han har fått, men han må gis et prisavslag som tilsvarer kostnadene med å fjerne steinene som presser mot grunnmuren det er en følge av manglene ved forstøtningsmuren å lage en annen avslutning mot huset. Nemnda setter dette skjønnsmessig til kr 30.000, slik at samlet prisavslag blir kr 170.000. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Christian Fr Wyller (leder), Thalina Kofoed Skramstad, Ole Smedsrud, Claus Listerud, Thomas Iversen og Odd-Arne Eidsmo. Saken reiser flere spørsmål herunder spørsmål om AmTrust kan påberope seg avhl. 3-10 eller om AmTrust alternativt er ansvarlig for det påberopte forholdet som følge av mangel etter avhl. 3-7 Side 1 av 5
eller 3-9 andre pkt., samt størrelsen på et eventuelt prisavslag, jf. avhl. 4-12, og krav om forsinkelsesrente. Den aktuelle eiendommen, en enebolig fra 1989, ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr 3,9 mill. Boligen ble markedsført som barnevennlig og praktisk. Det ble opplyst i prospektet at eiendommen hadde steinlagt gårdsplass med garasje og at tomten var opparbeidet med bl.a. støttemurer. Bilder av gårdsplass med støttemur var inntatt i prospektet. Under pkt. vedlikehold/tilstand ble det opplyst om at grunnmuren hadde fått en sprekk. Selger tegnet eierskifteforsikring ved utfylling av egenerklæring. Det fremgikk at selger hadde eid boligen siden 2007. Selger opplyst om sprekk i mur på vaskerom og bod. I forbindelse med salget ble det innhentet en verdi- og lånetakst. Takstmannen opplyste at grunnforhold og setningsskader ikke var kontrollerte. Boligen fremsto som normalt godt vedlikeholdt med vanlig bruksslitasje. Potensielle kjøpere ble oppfordret til å ha med seg fagmann på befaring før et eventuelt kjøp. Takstmannen opplyste at grunnmuren hadde fått en sprekk. Det ble gjort et fradrag for elde og slitasje på kr 435.000. Eiendommen ble solgt som den var ved kjøpekontrakt datert 23.4.13 for kr 3,7 mill. Overtagelse fant sted som avtalt 1.7.13. Kjøper kontaktet selger per e-post 28.7.13 pga. at støttemur mot nabo holdt på å skli ut. Kjøper lurte på om denne var satt opp av selger selv, eller om det var noe kjøper kunne reklamere på. Selger opplyste at muren var satt opp som egeninnsats og at det var fylt på mer masse enn nødvendig på baksiden av muren, samt at dreneringen burde utbedres. Den 11.8.13 tok kjøper igjen kontakt med selger og megler. Kjøper anførte at selger hadde holdt tilbake opplysninger både om når sprekken hadde oppstått og årsaken til denne. Sprekken hadde oppstått sist vinter og skyldtes at belegningssteinen var lagt for tett inntil grunnmuren slik at den lå i spenn. Det måtte gjøres tiltak for å reparere skaden, samt å hindre videre utvikling. Kjøper reklamerte til selskapet 13.8.13. Kjøper viste til at grunnen til at belegningssteinen sto i spenn var den overliggende støttemuren som var dårlig oppsatt. Bakenforliggende skråning seg derfor nedover. Kjøper anførte at det forelå en mangel etter avhl. 3-7. Selger viste til at det ble gitt opplysninger om sprekken både i egenerklæringen og i taksten. Det var blitt fylt på med overskuddsmasse bak støttemuren og det var behov for å utbedre dreneringen i belegningssteinens sør-østre hjørne da store nedbørsmengder hadde gravd ut noe av underlaget. Muren var satt opp dels privat og i regi av foretaket H. Sprekken var blitt oppdaget 21.2.13. Selger hadde kontaktet sitt forsikringsselskap som hadde uttalt at sprekken trolig skyldtes frostsprengning. Kjøper innhentet en skadetakst fra T. Skadeårsaken var at presset fra jordskråningen bak støttemuren ble overført til belegningssteinen som igjen presset på grunnmuren da denne var lagt inntil denne. Sprekkene i muren var der hvor steinen presset på grunnmuren. Mye fukt i grunnen som følge av dårlig drenering av gårdsplassen forsterket problemer med frost og frostsprengning. Måten stein og mur var satt opp på var amatørmessig og bar preg av manglende kunnskap. Både støttemur og belegningsstein måtte legges på nytt i tillegg til at sprekken i grunnmuren måtte tettes. Takstmannen estimerte utbedringskostnadene til kr 175.000 inkl. mva. Kjøper viste til at naboer skulle ha uttalt at selger kjent til årsaken til sprekken i grunnmuren ved salget. I ettertid hadde selger gitt misvisende opplysninger om hvem som hadde satt opp mur og lagt stein, idet selger hadde opplyst om at dette var selvgjort, men naboer hadde opplyst om at det var et foretak. Utbedringskostnadene var på 4,7 % av kjøpesummen, men disse kunne bli høyere. Det var tilstrekkelig til å utgjøre en vesentlig mangel. Hadde kjøper blitt kjent med skadeårsaken, hadde kjøper ikke gitt bud på eiendommen. Kjøper krevde prisavslag lik utbedringskostnadene, samt utgifter til takst. Side 2 av 5
Selskapet avviste kjøpers krav. Selskapet anførte prinsipalt at forholdet ikke kunne gjøres gjeldende som mangel, jf. avhl. 3-10, da det var blitt gitt opplysninger om sprekk i grunnmuren i salgsdokumentasjonen. Selger hadde ikke kjent til årsaken til sprekken og det var uansett kjøper som måtte bære risikoen for skadeårsaken, jf. Rt. 2002 s. 1425 (Bukkebodommen). Selskapet viste avslutningsvis til at kjøper hadde fått en klar oppfordring i salgsdokumentasjonen om å undersøke forholdet ytterligere, samt å bruke en takstmann. Kjøper innhentet bekreftelse fra nabo K på at selger hadde fortalt at sprekken hadde oppstått som følge av at steinen var lagt helt inn til grunnmur. Steinen på gårdsplassen var blitt lagt sommeren 2012. Nabo S bekreftet at steinen var lagt av et foretak. Kjøper brakte saken inn for sekretariatet for Finansklagenemnda. Kjøper anførte at det prinsipalt forelå en mangel etter avhl. 3-7 subsidiært en mangel etter avhl. 3-9 andre pkt. Kjøper viste i den sammenheng til at kostnadene var vesentlige og hadde virket inn på den inngåtte avtalen. Selger hadde holdt tilbake opplysninger både om når sprekken hadde oppstått og om årsaken til at den hadde oppstått. Dersom selger hadde satt opp mur og lagt steinen selv, burde selger også ha opplyst om dette. Selger hadde i alle tilfelle opplysningsplikt om at de utførte arbeidene ikke var gjort tilfredsstillende. Selger hadde i den sammenheng i ettertid opplyst om det var fylt på med mer masse enn nødvendig og at dreneringen måtte utbedres. Vedlagt reklamasjonen fulgte bilder av sprekk i grunnmur og belegningsstein. Sekretariatet ba selskapet om å redegjøre for sitt syn knyttet til følgeskadene av at mur og stein ikke var lagt riktig. Selskapet viste til at det verken var dokumentert at det var nødvendig å utbedre dreneringen, forholdets eksistens eller at forholdet representerte en feil. Det fremsto også som uklart om forholdet knyttet til dreneringen gjaldt gårdsplassen eller dreneringen rundt boligen. Forholdet knyttet til støttemuren var også mangelfullt dokumentert. Selger hadde ikke opplysningsplikt om egenarbeid på eiendommen, jf. LB-2001-003259. Det kunne heller ikke kreves at selger gav opplysninger om arbeider utført av ufaglærte når det ikke var pålagt i lov eller forskrift at dette måtte gjøres av fagfolk. Når steinleggingen ikke representerte noen mangel, utgjorde heller ikke følgeskadene en mangel. Deler av støttemuren raste ut 18.2.14. Kjøper presiserte at det kun var kostnader forbundet med utbedring av drenering på gårdsplass som ble krevd dekket. Gårdsplassen måtte også senkes 10 cm da belegningssteinen dekket over ventilasjonsluker i kjelleretasjen. Dette fremgikk ikke av den innhentede skaderapporten fra T. Kjøper oversendte to innhentede tilbud på utbedring fra A på kr 350.000 inkl. mva. og fra D på kr 457.469 inkl. mva. Sekretariatet ba selskapet redegjøre for hvorfor selskapet var av den oppfatning at saken var for dårlig dokumentert. Sekretariatet bemerket i den sammenheng at både skadeårsak, omfang og utbedringskostnader fremgikk av skaderapporten som kjøper hadde innhentet, men sekretariatet var noe usikker på om årsaksforholdet var korrekt angitt. Når det gjaldt drenering på gårdsplass, ba sekretariatet selskapet undersøke om det var drenerende masser under belegningssteinen. Selskapet innhentet en skaderapport fra B. B var enig i at støttemuren fremsto ufagmessig både i prosjektering og utførelse. Trolig var muren satt opp etter at steinen var blitt lagt. Muren manglet dreneringsrør, filt og drenerende masser. Dette medførte frostskader på muren som var blitt skjev og delvis rast ut. T estimert utbedringskostnadene ved muren til kr 140.000 inkl. mva. I tillegg, var steinen på gårdsplassen lagt ufagmessig og fremsto som "hjemmegjort". Støttemuren skjøv på steinen som hadde resultert i sprekk i grunnmur. Under steinen var det dårlig grunnarbeid og manglende fundamentering som ikke hadde noe med dreneringen av gårdsplassen å gjøre. Det Side 3 av 5
måtte imidlertid skjøtes på eksisterende drenspapp på boligen. Steinen måtte legges på ny for en antatt kostnad på kr 135.000 inkl. mva. Selskapet anførte at det var kostnadene til T som måtte legges til grunn som rimeligste forsvarlige utbedringsmetode. Kjøper gjorde oppmerksom på at selgers opplysningsplikt gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avhl. 3-10 tredje ledd. Selger hadde plikt til å gi de opplysninger selger hadde på salgstidspunktet slik at kjøper kunne gjøre nødvendige undersøkelser, jf. Rt 1935 s. 662. Kjøper bestred at avhl. 3-10 kom til anvendelse da kjøper ikke kjente eller måtte kjenne til manglene. Salgsdokumentasjonen inneholdt ingen opplysninger om feil ved stein eller støttemur og på visning hadde det vært biler parkert inntil muren. Kjøper var enig i at estimatet fra B på kr 140.000 for støttemuren kunne legges til grunn som utbedringskostnad, men at kostnadene knyttet til steinen var høyere på bakgrunn av innhentede tilbud. B hadde heller ikke tatt med kostnader til utbedring av grunnmur. Kjøper krevde prisavslag på kr 403.109. Sekretariatet var ikke uenig i at forhold som kjøper kjente til eller forhold som kjøper burde ha oppdaget på visning i utgangspunktet ikke kunne påberopes som mangel, jf. avhl. 3-10 første og annet ledd. Når det gjaldt første ledd, var imidlertid forutsetningen, jf. Ot prp. nr. 66 (1990-91) s 93, jf. Ot prp. nr. 80 (1986-87) s 63, at kjøper i tillegg måtte ha forstått omstendighetenes betydning som mangel. Dersom kjøper ikke hadde nødvendige sakkyndighet til å forstå betydningen av en egenskap som selger gjorde oppmerksom på, ville kjøper allikevel kunne gjøre et mangelskrav gjeldende. Etter det sekretariatet forsto, hadde ikke kjøper noen spesiell bygningsteknisk kompetanse. Det var ikke unormalt med sprekker i en grunnmur og normalt vil dette være en opplysning som kunne gi grunn til bekymring. Slik opplysningen ble gitt, sett i sammenheng med de senere avdekkede forhold, var det sekretariatets oppfatning at det kunne stilles spørsmål ved om kjøper hadde forstått omfanget av problemet før kjøpet. Det syntes lite sannsynlig at en vanlig kjøper ut i fra opplysningen om sprekker i grunnmur burde ha forstått at dette skyldtes jordpress og frostproblematikk knyttet til en oppsatt støttemur flere meter unna i kombinasjon med at belegningsstein var lagt helt inntil boligen. Når det gjaldt hva kjøper burde ha oppdaget på visning, jf. avhl. 3-10 annet ledd, gjorde sekretariatet oppmerksom på at kjøper hadde vist til at det var snø på visningen i tillegg til at det var parkert biler inntil støttemuren. Uansett var det selgersiden som hadde bevisbyrden for at kjøpers kunnskap noe sekretariatet ikke kunne se at selskapet hadde oppfylt så langt i saken. Når det gjaldt eventuelle mangelfulle opplysninger, jf. avhl. 3-7, kunne ikke sekretariatet se at kjøper kunne regne med å få opplysning om når en skade hadde oppstått så lenge det var opplyst om selve skaden. I henhold til FinKN-2013-062 hadde en selger heller ikke opplysningsplikt om oppføring av støttemur da dette er vanlig arbeid som gjerne ble gjort som egeninnsats. Når det gjelder mangelfull opplysninger knyttet til skadeårsak, kunne det, ut i fra uttalelse fra nabo, stilles spørsmålstegn ved om ikke selger var kjent med årsaken til sprekkene i grunnmuren og om ikke selger burde ha opplyst om dette. Dette gjaldt særlig sett i sammenheng til de relativt store kostnadene som var forbundet med å rette forholdet i tillegg til at selger også burde ha forstått at noe måtte gjøres innen neste vinter for å unngå videre skader. Selskapet fastholdt at selger ikke hadde hatt kjennskap til årsaken til sprekken i grummuren. Uttalelsen fra naboen var ikke egnet til å dokumentere selger kjennskap og hadde liten bevismessig betydning. Side 4 av 5
Finansklagenemnda Eierskifte bes om å ta stilling flere spørsmål herunder spørsmål om AmTrust kan påberope seg avhl. 3-10, eller om AmTrust alternativt er ansvarlig for det påberopte forholdet som følge av mangel etter avhl. 3-7 eller 3-9 andre pkt., samt størrelsen på et eventuelt prisavslag, jf. avhl. 4-12, og krav om forsinkelsesrente. Tidligere uttalelse: 2013-062 Rettspraksis: LB-2001-003259 Side 5 av 5