1 Manglerudhøgda Borettslag Til beboerne i Manglerudhøgda Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2012. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Manglerudhøgda Borettslag Til behandling foreligger: Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag avholdes mandag 29.april 2013 kl. 18.00 i Samlingssalen på Manglerud skole, Plogveien 22. 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Vedtektsendring B) Standardisering av utbygging av veranda hos firemannsboligene C) Montering og bruk av varmepumper D) Fremtidige rehabiliteringsoppgaver Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 14.03.2013 Styret i Manglerudhøgda Borettslag Thor Linell /s/ Morten Pettersen /s/ Jon Thomas Bonde /s/ Ingvild Hopland /s/ Markus Rawcliffe /s/
3 Manglerudhøgda Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Thor Linell Plogveien 61 A Nestleder Morten Pettersen Plogveien 50 Styremedlem Jon Thomas Bonde Plogveien 64 Styremedlem Ingvild Hopland Plogveien 34 A Styremedlem Markus Rawcliffe Plogveien 73 A Varamedlem Berit Evensen Plogveien 68 Varamedlem Finn Gerhard Karlsen Plogveien 77 B Varamedlem Vibeke Larsen Plogveien 89 Varamedlem Tor Stensbak Plogveien 46 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Thor Linell Plogveien 61 A Varadelegert Morten Pettersen Plogveien 50 Valgkomiteen Lars Almåsbakk Plogveien 81 B Berit Evensen Plogveien 68 Jorid Tyldum Plogveien 73 B Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 86 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950384824, ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune og har adresse: Plogvn 26-72 og 59-95 Første innflytting skjedde i 1962. Tomten, kjøpt i 1986 er på 29 104 m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: 148 282, 283 og 160 774 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte.
4 Manglerudhøgda Borettslag Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr 3 194 584. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr 11 938 961. Dette er kr 4 017 739 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at det var budsjettert med estimert totalkostnad for rehabilitering garasjer, mens 30 % av beløpet er balanseført. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 9 117 876 og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr 31.12.2012 utgjorde kr 765 966. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2013. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012.
5 Manglerudhøgda Borettslag Forsikring Borettslaget har byttet forsikringsselskap til TRYG og vil derfor få betydelig lavere forsikringspremie for 2013. Forsikringsvilkårene er sammenfallende med tidligere vilkår. Lån Borettslaget har to annuitetslån i Terra. Lån 1 har flytende rentesats 3,95 % pr. 01.01.2013 og er nedbetalt i 2029. Lån 2 har flytende rentesats 3,70 % pr. 01.01.2013 og er nedbetalt i 2042. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr. 1.1.2013) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Forretningsførerhonoraret er uendret for 2013. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2013. Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter en økning av felleskostnadene på 10 % fra 01.03.2013. De økte felleskostnadene i 2013 vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 14.03.2013 Styret i Manglerudhøgda Borettslag Thor Linell /s/ Morten Pettersen /s/ Jon Thomas Bonde /s/ Ingvild Hopland /s/ Markus Rawcliffe /s/
6 Manglerudhøgda Borettslag Til generalforsamlingen i Manglerudhøgda Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Manglerudhøgda Borettslag, som viser et underskudd på kr 9 117 876. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. PricewaterhouseCoopers AS, www.pwc.no Org.no.: 987 009 713 MVA, Medlem av Den norske Revisorforening
7 Manglerudhøgda Borettslag Revisors beretning 2012- side 2 Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Manglerudhøgda Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 19. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor
. 8 Manglerudhøgda Borettslag 240 MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 819 689 1 482 330 819 689 765 966 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) -9 117 876 20 911-13 435 988 583 296 Fradrag for gjennomført påkostn. -4 300 657-537 630 0 0 Tillegg for nye langsiktige lån 17 13 511 935 0 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 17-147 126-145 921-149 762-153 758 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -53 723-662 641-13 585 750 429 538 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 765 966 819 689-12 766 061 1 195 504 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 822 215 970 464 Kortsiktig gjeld -56 249-150 774 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 765 966 819 689
9 Manglerudhøgda Borettslag 240 - MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 3 194 584 2 818 352 3 194 712 3 451 996 SUM DRIFTSINNTEKTER 3 194 584 2 818 352 3 194 712 3 451 996 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 3-47 281-43 496-50 000-50 000 Styrehonorar 4-120 000-100 000-120 000-120 000 Revisjonshonorar 5-3 750-3 750-4 000-4 000 Forretningsførerhonorar -85 020-82 544-91 000-85 500 Konsulenthonorar 6-23 890-64 015-65 000-250 000 Kontingenter -17 200-17 200-17 200-17 200 Drift og vedlikehold 7-10 512 828-1 447 548-14 600 000-650 000 Forsikringer -244 475-208 631-225 000-130 000 Kommunale avgifter 8-434 513-414 190-431 500-486 000 Energi/fyring -20 915 0 0-25 000 Kabel-/TV-anlegg -212 205-203 562-205 000-223 000 Andre driftskostnader 9-216 885-121 007-145 000-145 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -11 938 961-2 705 943-15 953 700-2 185 700 DRIFTSRESULTAT -8 744 377 112 409-12 758 988 1 266 296 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 10 28 412 42 233 0 0 Finanskostnader 11-401 911-133 732-677 000-683 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -373 498-91 499-677 000-683 000 ÅRSRESULTAT -9 117 876 20 911-13 435 988 583 296 Overføringer: Til opptjent egenkapital 20 911 Fra opptjent egenkapital 3 920 216 Udekket tap 5 197 660
10 Manglerudhøgda Borettslag 240 - MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Bygninger 12 5 931 699 5 931 699 Rehabilitering 13 5 033 961 733 304 Tomt 1 239 714 1 239 714 Andre varige driftsmidler 14 1 1 SUM ANLEGGSMIDLER 12 205 375 7 904 718 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 15 19 122 0 Driftskonto i OBOS 156 876 47 796 Sparekonto i OBOS 646 216 922 667 SUM OMLØPSMIDLER 822 215 970 464 SUM EIENDELER 13 027 590 8 875 182 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 86 * 100 8 600 8 600 Opptjent egenkapital 0 3 920 216 Udekket tap 16-5 197 660 0 SUM EGENKAPITAL -5 189 060 3 928 816 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 17 16 921 001 3 556 192 Borettsinnskudd 18 1 239 400 1 239 400 SUM LANGSIKTIG GJELD 18 160 401 4 795 592 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 52 450 122 029 Skyldig offentlige myndigheter 19 469 2 322 Annen kortsiktig gjeld 20 3 329 26 423 SUM KORTSIKTIG GJELD 56 249 150 774 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 13 027 590 8 875 182 Pantstillelse 21 20 066 400 3 524 400 Garantiansvar 0 0
11 Manglerudhøgda Borettslag OSLO, 14.03.2013, STYRET FOR MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG Thor Linell /s/ Morten Pettersen /s/ Jon Thomas Bonde /s/ Markus Rawcliffe /s/ Ingvild Hopland /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 2 286 232 Garasjeleie 774 000 Leietillegg for påbygg 134 352 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 194 584 NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -23 280 Påløpne feriepenger -3 329 Arbeidsgiveravgift -20 672 SUM PERSONALKOSTNADER -47 281 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 120 000. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 3 750.
12 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 6 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -15 500 OBOS Forvaltning, tilleggstjenester -5 400 OBOS Prosjekt AS -2 990 SUM KONSULENTHONORAR -23 890 NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Nye garasjer -10 034 867 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -10 034 867 Drift/vedlikehold bygninger -332 698 Drift/vedlikehold elektro -57 905 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -40 631 Drift/vedlikehold fellesanlegg -46 728 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -10 512 828 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -249 858 Feieavgift -12 497 Renovasjonsavgift -172 158 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -434 513 NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -752 Container -106 706 Skadedyrarbeid/soppkontroll -1 841 Driftsmateriell -2 928 Snørydding/gressklipping -54 140 Andre fremmede tjenester -21 734 Kopieringsmateriell -1 199 Trykksaker -1 159 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Møter, kurs, oppdateringer mv -531 Andre kontorkostnader -388 Porto -6 084 Drivstoff biler, maskiner osv -2 221 Bank- og kortgebyr -966 Velferdskostnader -15 582 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -216 885
13 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 2 196 Renter av sparekonto i OBOS 26 216 SUM FINANSINNTEKTER 28 412 NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Terra Boligkreditt AS, lån 1-140 097 Terra Boligkreditt AS, lån 2-248 292 Termingebyr lån 1-600 Termingebyr lån 2-400 Etableringsgebyr lån 2-10 000 Depotgebyr lån 2-1 935 Renter leverandørgjeld -579 Renter overtrekk riftskonto -8 SUM FINANSKOSTNADER -401 911 NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1962 4 890 000 Oppskrevet 1972 1 041 699 SUM BYGNINGER 5 931 699 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.148/bnr.282 og 283. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 13 REHABILITERING, NYE GARASJER OBOS Prosjekt AS, prosjektkostnader garasjer 958 580 OBOS Prosjekt AS, forprosjekt garasjer 87 025 Oslo Kommune, Plan- og bygn.etaten, rett til å oppføre garasjer 26 600 Oslo Kommune, Plan- og bygn.etaten, 15 stk gebyrer 141 600 Oslo Kommune, Plan- og bygn.etaten, tillatelse til tiltak 256 011 Karlshusgarasjene AS 13 599 012 Kostnadsføring prosjekt, 2012, se note 7-10 034 867 SUM REHABILITERING, NYE GARASJER 5 033 961
. 14 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Gressklipper Tilgang 1994 85 400 Avskrevet tidligere -85 399 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker 19 122 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 19 122 NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,95%, løpetid 19 år Opprinnelig 2010-3 823 065 Nedbetalt tidligere 266 873 Nedbetalt i år 147 126-3 409 066 Terra Boligkreditt AS Lånet er avdragsfritt til 2014. Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,70%, løpetid 30 år Opprinnelig 2012-13 511 935 Nedbetalt i år 0-13 511 935 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -16 921 001
15 Manglerudhøgda Borettslag AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner. Leilighetsnr Lån TERRA2 Første avdrag 30/05-2014 Endring i felleskostnader fra 01/05-2014 101, 102, 103, 104, 105, 106 300 107, 108, 109, 110, 111, 112 300 113, 114, 115, 116, 117, 118 300 119, 120, 121, 122, 123, 124 300 125, 126, 127, 128, 129, 130 300 131, 132, 133, 134, 135, 136 300 137, 138, 139, 140, 141, 142 300 143, 144, 145, 146, 147, 148 300 149, 150, 151, 152, 153, 154 300 155, 156, 157, 158, 159, 160 300 161, 162, 163, 164, 165, 166 300 167, 168, 169, 170, 225, 226 300 227, 228, 229, 230, 231, 232 300 233, 234, 235, 236, 237, 238 300 239, 240 300 NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1962-1 227 500 Tilført 1999, leilighet nr 40-11 900 SUM BORETTSINNSKUDD -1 239 400 NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -469 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -469
16 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -3 329 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -3 329 NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 18 160 401 sikret med pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2012 en bokført verdi på kr 7 171 413.
17 Manglerudhøgda Borettslag A) FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Manglerudhøgda Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen B) Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 30.04.2013.
18 Manglerudhøgda Borettslag B) FORSLAG FRA BEBOERNE I PLOGVEIEN 70 / 72 OM UTBYGGING AV VERANDA I FIREMANNSBOLIGENE Hei! Ønsker at følgende forslag skal behandles på generalforsamlingen 29. april 2013. Standardisering av utbygging av veranda i firemannsbolig Forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å utføre standardisering av utbygging av verandaer i firemannsboligene, samt søkeprosessen mot plan- og bygningsetaten. Dette med utgangspunkt i vedlagte skisse. Pr i dag er det ni (9) interessenter på vedlagte skisseforslag. Det vil være hensiktsmessig at borettslaget innehar byggetegninger. Dette med tanke på fremtidige henvendelser/søknader om utbygging. Kostnader ved utarbeidelse av plantegning samt søkeprosess bekostes av borettslaget. Borettslaget blir således rettmessig eier av dokumentasjonen. Med hilsen Beboerne i Plogveien 70 / 72 Styrets kommentar: Dersom forslaget blir vedtatt, vil styret utarbeide et forslag til retningslinjer og prinsipper for frivillig utbygging av balkonger i firemannsboligene. Disse retningslinjene må fremlegges for og godkjennes av generalforsamlingen. Retningslinjene vil blant annen omfatte tegninger, søknadsprosess, finansiering og vedlikehold. C) FORSLAG FRA ARNE NÆSS OG JAN KARLSEN OM MONTERING OG BRUK AV VARMEPUMPER I BORETTSLAGET Fra Arne Næss, Plogveien 44A: "Jeg har veldig lyst å sette opp en varmepumpe i vår leilighet og dette må vel behandles på generalforsamling? Jeg kan evt. stille leiligheten min til disposisjon (bor i Plogveien 44 A) dersom dere vil ha testet ut støy, hvordan montasje vil se ut, osv. i forkant av behandling. Jeg jobber selv med varmepumper og har forhandlere som står klare til å gi gode priser på Toshiba varmepumper til leilighetene om dette er ønskelig." Fra Jan Karlsen, Plogveien 54: "Ønsker å fremme forslag om montering og bruk av varmepumper i borettslaget. Dette for at de som er interessert kan anskaffe seg varmepumpe. Dagens varmepumper har blitt stille og rolige. Bakkemontering lar seg gjøre. Strømbesparelsen blir vesentlig. Håper på styrets anbefaling og generalforsamlingens godkjennelse. " Styrets kommentar: Dersom forslaget blir vedtatt, vil styret utarbeide retningslinjer for montering og bruk av varmepumper. Disse vil bli innlemmet i vedtektene på neste generalforsamling.
19 Manglerudhøgda Borettslag D) FORSLAG FRA STYRET OM FREMTIDIGE REHABILITERINGSOPPGAVER Styrets viktigste oppgave er å vedlikeholde borettslagets bygningsmasse. Borettslaget har nå rundet 51 år, og vi har mange store vedlikeholdsoppgaver foran oss. Mindre vedlikeholdsoppgaver vil styret håndtere i det daglige. Styret mener at tak (1) og fasader med vinduer (2) bør være de neste store rehabiliteringsprosjektene i borettslaget. Disse arbeidene er av et så stort omfang at de må behandles i borettslagets generalforsamling. (1) Tak: Det er et kjent problem at takkonstruksjonen har svakheter. Dårlig isolasjon er en ting. Mange har også opp gjennom årene rapportert om vannlekkasjer fra taket i andre etasje. Det er tidligere fastslått at årsaken til dette er mangelfull lufting mellom taket i andre etasje og overtaket, noe som fører til at det dannes kondens i dette rommet som fryser til is om vinteren. Ved mildvær smelter isen og kan renne gjennom isolasjonen og taket i andre etasje. Et annet forhold er at dersom veggene skal etterisoleres, er ikke dagens tak tilpasset tykkere fasader. Vi mener derfor det er riktig at takene har 1. prioritet. Dersom det vedtas å ikke rehabilitere takene, må det innen få år legges ny takpapp. Dette arbeidet er anslått å koste kr 3,5 millioner, men vil ikke gi en bedring av isolasjon og fuktproblemene. 2) Fasader med vinduer: Fasadene er ikke isolert i henhold til dagens standard, og panelene begynner også å bli modne for utskiftning. De fleste vinduene begynner også å dra på årene. Det er i år 9 år siden bygningene ble beiset, og de trenger snart en ny runde med beis (anslått kostnad kr 2,5 millioner). Vi har da valget mellom å legge et par millioner i maling av dagens dårlige fasader, eller strekke levetiden noen år og heller gjøre en omfattende utskifting av panel med tilleggsisolering, og kanskje utskifting av vinduer. Dersom vi slår sammen arbeidene, kan vi anta at gir en besparelse i forhold til om vi først bytter tak, og et par år senere etterisolerer fasadene. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen ønsker at rehabilitering av tak og fasader er en prioritert oppgave. Styret pålegges å innhente tilbud for rehabilitering av tak (1), etterisolering av fasader inkl nye vinduer (2) og en kombinasjon av disse. Det må også utarbeides finansieringsplan for rehabiliteringsarbeidet. Når alle detaljer for de forskjellige alternativene er klarlagt, fremlegges disse generalforsamlingen for godkjennelse.
20 Manglerudhøgda Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Vibeke Kjesbu Plogveien 89 Knut-Erik Mejlbo Plogveien 59 A Styremedlemmer som ikke er på valg: Thor Linell Plogveien 61 A Jon Thomas Bonde Plogveien 64 Ingvild Hopland Plogveien 34 A B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Frode Alfsen Plogveien 95 2. Berit Evensen Plogveien 68 3. Jannicke Skau Plogveien 75 A 4. Arve Søreide Plogveien 85 C. Som valgkomité for 1 år foreslås: Lars Almåsbakk Plogveien 81 B Jorid Tyldum Plogveien 73 B Berit Evensen Plogveien 68 D. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Thor Linell Plogveien 61 A Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Jon Thomas Bonde Plogveien 64 Oslo, 08.02.2013 I valgkomiteen for Manglerudhøgda Borettslag Lars Almåsbakk Berit Evensen Jorid Tyldum