Endringer i rammebetingelser Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Lederkonferansen, Grand Hotel, Oslo 24.11.2015.
Plan- og bygningsloven mv Mange av de forslagene NBBL har stilt/vært med på å stille har blitt etterkommet eller er på vei» Samle bolig- og bygningspolitikken i ett departement» Differensierte tilgjengelighetskrav i nybygg» Differensierte krav til UU ved utforming av uteareal» Rikspolitiske retningslinjer for tilstrekkelig boligforsyning» Begrensninger i innsigelsesadgangen» Utvidet adgang til enkle planendringer» Utviding av dispensasjonsadgangen» Endringer i garantireglene i bustadoppføringslova» Fjerning av femårs-regelen for private planforslag
Plan- og bygningsloven Hvor er vi ikke hørt Fjernvarme og tilknytningsplikt Ekstra statlig stimuleringstilskudd til kommuner med stort boligbehov Flere endringer går for kort Fokus fremover: Innspill fra BBL Jobbe med alliansepartnere
Plan- og bygningsloven Skjerpede energikrav til nye boliger i TEK Ikke tillatt å installere varmesystem for fossilt brensel Økt mulighet for kun el i småhus (men må ha skorstein mm de er passivhus eller har vannbåren varme) Bygg over 1000 m2 skal ha energifleksible varmesystemer i praksis sentralvarme eller fjernvarme i tillegg til elektrisk oppvarming NBBL arbeidet for at grensen skulle settes ved 5000 m2 burde vært tilstrekkelig med el i bygg med lavt energiforbruk Trer i kraft 1.1.2016 med ett års overgangsperiode der BH kan velge mellom nye og gamle regler
Plan- og bygningsloven Forslag om enklere regler for endring av reguleringsplan og oppheving av reguleringsplan I følge dagens regler skal endring og oppheving av reguleringsplan følge samme regler som utarbeiding av ny plan, jf pbl 12-14» Dvs at «alle» skal kunne medvirke og klage Forslag om utvidet grense for planendring med begrenset høring, og Forenklet oppheving av planer som ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel
Plan- og bygningsloven Forslag til forenklinger i dispensasjonsreglene I følge dagens kan kommunen dispensere fra gjeldende arealplan og materielle regler gitt i medhold av loven Det skal være høy terskel for dispensasjon Det foreslås å gi kommunen noe større muligheter for å gi dispensasjon for mindre tiltak som ikke berører viktige interesser Lokal godkjenning erstattes av (frivillig) sentral godkjenning NBBLs innspill har i hovedsak gått på at frivillig ordning må legges opp slik at man blir motivert til å bli godkjent
Bustadoppføringslova Tidspunktet for garantistillelse lovendringsforslag Finanstilsynet har tolket loven slik at garantien skal stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelse, selv om det f eks er tatt forbehold om salg av 40 % av boligene Forslaget innebære at dersom det er tatt forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller IG kreves ikke garanti før forbeholdet har bortfalt Offentlig utvalg er nedsatt for å se på garantireglene Alternativ til garanti etter bufl 12 Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i reklamasjonstiden på 5 år
Rettsgebyrloven Regjeringen har foreslått å øke rettsgebyret med 19 % fra kr 860 til kr 1025 fra 1.1.2016. Rettsgebyret har ikke blitt justert siden 2005 Endringen tilsvarer endringen i KPI siden 1.1.2006 (Prop 10 L avgitt 30.10.2015 ligger i Justiskomiteen) Betydning for eierskiftegebyr og forkjøpsrettsgebyr i borettslag Taket for eierskiftegebyret vil øke fra kr 3 440 til kr 4 100, jf brl 4-6 Taket for forkjøpsgebyret vil øke fra kr 4 300 til kr 5 125, jf brl 4-22
Inndriving av felleskostnader Høyesteretts ankeutvalg Kjennelse 2015-1263-U Lagmannsretten legger til grunn at det ligger utenfor den alminnelige kompetansen til et borettslags forretningsfører etter burettslagslova 8-16 å iverksette tvangsdekning og begjære tvangssalg av en eierandel med grunnlag i legalpanteretten etter burettslagslova 5-20 uten at det foreligger vedtak av styret. Dette bygger på riktig lovforståelse, jf. Rt-2014-634, som gjaldt forretningsførers adgang til å begjære tvangssalg av seksjon med grunnlag i legalpanteretten etter eierseksjonsloven. Utvalget kan ikke se at bestemmelsen i burettlagslova gir forretningsfører noen videre kompetanse på dette punkt.
Inndriving av felleskostnader Borgarting lagmannsrett Kjennelse LB-2015-48585 I forretningsførerkontrakten heter det i avtalens punkt 1, underpunkt (3) at forretningsføreren «gis fullmakt til å tvangsinndrive utestående felleskostnader, herunder å gi pålegg om salg av andel». Videre fremgår det av underpunkt (4) at forretningsfører «foretar innkreving av restanser, sender purringer, påkrav, varsel om tvangssalg og gir pålegg om salg». Som påpekt av ankende part fremstår forretningsførerkontrakten som en standardavtale for forretningsføreres vanlige forvaltning.
Inndriving av felleskostnader De aktuelle bestemmelsene i avtalen er generelt utformet og må etter lagmannsrettens syn forstås slik at forretningsfører er overlatt det praktiske arbeidet med blant annet varsel om tvangsdekning eller utsendelse av pålegg om salg - etter at styret har fattet vedtak om tvangsdekning eller salgspålegg i den enkelte sak. En vedtakskompetanse for forretningsfører i enkeltsaker forutsetter - slik lagmannsretten ser det - at styret har fastsatt nærmere kriterier for når slike vedtak kan treffes eller i alle fall har gitt en uttrykkelig og presis delegasjon. Dette har styret i X borettslag ikke gjort. En generelt utformet fullmakt til forretningsføreren om å utøve styrets myndighet, kan under ingen omstendighet være tilstrekkelig.
Inndriving av felleskostnader I juni ble forslag til særskilt fullmakt sendt ut og NBBLs standard forretningsførerkontrakt justert:
Inndriving av felleskostnader Risikoen for at «fullmaktsproblemet» oppstår i praksis er antakelig relativt liten De fleste skyldnere har ikke noen egeninteresse i å utsette betalingen for dermed å pådra seg større omkostninger Boligselskapets krav vil jo ikke bortfalle som følge av en omvei i form av en fullmaktdiskusjon For å være på den sikre siden vil fullmakt eller justert forretningsførerkontrakt være løsningen Showet vedr fullmakt er neppe over ennå!
Ny advokatlov NOU 2015:3 Advokaten i samfunnet Forslagene vil påvirke advokatvirksomhet i bbl Rollene internadvokat og organisasjonsadvokat Rundt 1600 intern- og organisasjonsadvokater i Norge Høringsfrist 1.1.2016. Internadvokater Adgangen til å ha ansatte advokater i bedrifter foreslås videreført, f eks advokater i et bbl (stor motstand i visse advokatkretser) Kan yte tjenester til bbl og selskap i konsern og konsernlignende strukturer
Ny advokatlov Internadvokater, forts Krav til advokatenes uavhengighet Må organiseres i en enhet (juridisk kontor) Skal i størst mulig grad yte bistand uavhengig av de forretningsmessige strukturene i foretaket Det må være klare skiller mellom når advokaten opptrer i linjen og som advokat Visse lederoppgaver kan være vanskelig forenelige med advokatrollen Lønn og godtgjørelse kan ikke fastsettes slik at det går ut over uavhengigheten
Ny advokatlov Organisasjonsadvokater (eksterne klienter) Adgangen til å være organisasjonsadvokat foreslås videreført, f eks yte bistand til boligselskaper Det skal ikke være noe økonomisk formål med virksomheten, dvs ikke noe profittmotiv eller økonomisk overskudd som formål Vederlaget som betales må være basert på kostnadsdekning Instruksjonsforbud for arbeidsgiver i faglige spørsmål Ingen begrensninger i hvem bistand kan ytes til så lenge virksomheten ikke har et økonomisk formål Lønn og godtgjørelse kan ikke fastsettes slik at det går ut over uavhengigheten
Regnskapsloven Delutredning 1 (av 2) har kommet Primært «tekniske» justeringer Følger opp forslaget fra NOU 2014:6 om at alle eierseksjonssameier skal kunne vedtektsfeste at de ikke skal føre regnskap etter regnskapsloven (og heller ikke behøver revisor) Etter NBBLs vurdering er dette et uheldig forslag, spesielt i kombinerte sameier der enten nærings- eller boligdelen har dominerende innflytelse
Tomtefesteloven Tomtefestelovens regler om forlenging av festeavtaler som utløper er endret fra 1.7.2015. Bakgrunn: Norge ble dømt i EMD i sak vedr forlengelse av festekontrakter på «samme vilkår» Gjennomsnittlig festeavgift for festeavtalene tilsvarte 0,25 % av tomteverdi I prop 73 L 2014-15 foreslo regjeringen Ved forlenging kan bortfesteren kreve regulering til 2,5 % av tomteverdi med fradrag for festers egen investering Det skal gjelde ett tak på kr 11 378 pr dekar
Tomtefesteloven Stortingets vedtak Ved forlenging kan bortfesteren kreve regulering til 2 % av tomteverdi med fradrag for festers egen investering Etter regulering - KPI Det skal gjelde ett tak på kr 11 378 pr dekar Ny regulering til 2 % er mulig etter 30 år Sikkerhetsventil mht EMK hvis for lav avgift er særskilt regulering mulig Tilbakevirkning til 2004
Eierseksjonsloven Endringene lar vente på seg Lovutvalg la frem forslag til endringer i 2014 (NOU 2014:6) Antydet at regjeringens lovforslag skulle legges frem høsten 2015 Nå opplyser KMD at lovforslaget ikke legges frem før høsten 2016 Årsaken til forsinkelsen er trolig at enkelte at de foreslåtte endringene er mer politisk betente enn opprinnelig antatt, bl a forslaget om å oppheve ervervsbegrensningen I tillegg er det en rekke forhold som bli utredet