FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 7285 30.5.2008 TrygVesta Forsikring AS ANSVAR Eiendomsmegler ansvar for feilopplysning om varmtvann er inkl. i husleie utmåling. Klager (skadelidte) kjøpte en toroms leilighet i april 2004. Av prospektet fremgikk at fellesgjelden var kr 371.870 og at husleien var kr 3.503. I et brev fra forretningsfører, som ble lagt frem under visning av megler, fremgikk det at varmtvann var inkludert i husleien, med dette viste seg å være feil. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester fant at megleren hadde opptrådt uaktsomt, men tok ikke standpunkt til erstatningsutmålingen. Vesta erkjente ansvar på vegne av megler. Partene har ikke blitt enige om erstatningsutmålingen. Klager innhentet en rapport som konkluderte med en nåverdi av økte energikostnader med kr 33.858. Rapporten tok utgangspunkt i det som ble ansett som byggets nedre levetid, nemlig 30 år. Partene er uenige om både denne beregningsfaktoren og andre faktorer som energikostnaden. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 48.000 (+ utgifter rapport kr 2.550 + advokatutgifter pr. 14.6.06 kr 16.250 + 8.437,50 + renter. Vesta har utbetalt kr 30.000, hvorav kr 11.286 er relatert til hovedkravet.) Forsikringsskadenemnda bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for energikostnader som beregnet av skadelidte. Det er ikke omtvistet at eiendomsmegleren er ansvarlig for opplysninger om at varmtvannet var inkludert i husleien. Utgangspunktet er at skadelidte har krav på dekning for sitt fulle økonomiske tap. Skadelidte har innhentet en rapport over forventet forbruk av varmt forbruksvann. Ut fra en husstand på to personer ble det beregnet et merforbruk på ca 3.400 kwh/år. Det ble påpekt at energikostnadene var svært usikre. For beregningen ble det estimert en energipris på 75 øre/kwh. Årlig energikostnad ble da kr 2.550. Beregningen tar utgangspunkt i 30 års levetid for leiligheten og kapitaliseringsrente på 7 % p.a. Konklusjonen ble en nåverdi av fremtidige utgifter på kr 33.858. Selskapet mener beregningen må ta utgangspunkt i at skadelidte ville ha leiligheten i ca 10 år og tilbyr kr 11.286 for ekstra strømutgifter. Nemnda er ikke enig i denne synsmåten. Skadelidte har pga. de gale opplysningen betalt mer for leiligheten enn han skulle gjort med korrekte opplysninger. I utgangspunktet er megleren derfor ansvarlig for forholdet mellom eiendommens verdi hvis varmtvannet var inkludert i husleien og verdien av eiendommen uten at dette var tilfellet. Hvis skadelidte selger eiendommen etter 10 år, vil verdireduksjonen reflekteres i kjøpesummen. Nemnda mener derfor det er mer naturlig å ta utgangspunkt i en levetidsbetraktning på 30 år. Selskapet har ikke fremlagt dokumentasjon på at kapitaliseringsrenten og energiprisen i den fremlagte rapporten er gale. Nemnda må derfor legge rapportens beregningsfaktorer til grunn. Sikredes tap pga. de gale opplysningene utgjør i så fall kr 33.858 med tillegg av omkostninger for rapporten kr 2.500. Side 1 av 5
KONKLUSJON: Sikrede gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Wilhelmsen (leder), Okkenhaug, Wangestad, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20081356 AH av 21.4.2008. Saken gjelder utmålingen av klagers (skadelidtes) økonomiske tap etter at Vesta har erkjent ansvar under ansvarsforsikringen til eiendomsmegler. Klager kjøpte en toroms leilighet i Oslo ved kontrakt datert 4.4.04 for kr 1.550.000. I prospektet fremgikk det at fellesgjelden var kr 371.870 og husleien kr 3.503. Det fremgikk ikke noe om varmtvann i denne salgsdokumentasjonen. På visning la imidlertid megler frem et brev fra forretningsfører, hvor det bl.a. fremgikk at varmtvann var inkludert i husleien. Klager nådde ikke frem med kravet overfor megler og klaget saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester. Nemnda konkluderte 28.2.06 med at Megleren har opptrådt uaktsomt ved å fremlegge forretningsførerens brev uten å korrigere opplysningen om at varmt vann er inkludert i husleien. Nemnda tok ikke stilling til utmåling av erstatning. Før dette hadde klager i aug. 2005 innhentet en rapport over forventet forbruk av varmt forbruksvann. Ut fra en husstand på to personer ble det beregnet et merforbruk på ca 3.400 kwh/år. Det ble påpekt at energikostnadene var svært usikre. For beregningen ble det estimert en energipris på 75 øre/kwh. Årlig energikostnad ble da kr 2.550. Det ble valgt 30 års levetid og kapitaliseringsrente på 7 % p.a. Konklusjonen ble en nåverdi av fremtidige utgifter på kr 33.858. Fra den økonomiske beregningen hitsettes: 5 ØKONOMISK BEREGNING 5.1 Levetid (Nedbetalingstid) Hvor lang levetid en skal beregne dette over er grunnlag for vurdering. For varmtvannsberedere et det normalt å regne med en levetid på 15 år. Men her snakker vi om et system og en betalingsmåte som vil være i funksjon selv om varmtvannsberederen havarer. I dette tilfelle vi det derfor være naturlig å benytte byggets levetid som grunnlag. I slike tilfeller vil den økonomiske levetiden bli beregnet i alt fra 30 til 60 år. Vi benytter i denne beregningen 30 år som levetid. 5.2 Rente På samme måte som for energiprisen er det vanskelig å konkludere med en rentefot. Den vil variere over tid. De sist 30 årene har den variert fra dagens nivå, som er svært lavt, til nesten 20 % p.a. Vi kan rimelig sikkert si at det er feil å benytte dagens nivå. Normalt i slike bergninger, som går over mange år, er å benytte 7 % p. a. 5.3 Nåverdi Vi får da følgende grunnlag for den økonomiske beregningen: Årlig merkostnad: Nedbetalingstid: 2 550 kr 30 år Side 2 av 5
Rentefot: 7 % p.a. Disse forutsetningene gir en nåverdi på kr 33 858 6 KONKLUSJON Som en ser av momentene er det en del usikkerhet i bergningene. Å kreve en kompensasjon på kr 33 858 for energikostnaden burde være rimelig. Vesta erkjente ansvar, men var uenig i beregningen. Selskapet tilbød kr 30.000 inkl. utgifter, hvorav kr 11.286 utgjorde beregnet tap for ekstra strømutgifter. Det anførte at det for beregningen var naturlig å ta utgangspunkt i at skadelidte ville ha leiligheten i ca 10 år og beregne et tap ut fra dette: Det har etter vår oppfatning formodningen mot seg at et samboerpar tidlig i 30-årene vil bebo en byleilighet av denne størrelse noe særlig lenger enn over en 10-års periode. Vi vil derfor bestride at en tapsperiode på 30 år er sannsynliggjort. Ut fra ovennevnte tilbyr vi å betale Deres klient til sammen kr 30 000 som fullt og endelig oppgjør i sakens anledning. Beløpet er avrundet oppad, og er beregnet slik : Beregnet tap ved botid gjennom 30 år kr 33 858: 3 = kr 11 286 Kostnader; advokatutgifter og utgifter til sakkyndig = kr 16 750 SUM = kr 28 036 Vesta har opplyst at beløpet på kr 30.000 ble utbetalt 12.12.06. Tilbudet ble avslått og saken klaget inn for FKK. Klager anførte at han har betalt en høyere kjøpesum enn han ville ha gjort med korrekte opplysninger og viste til tidligere anførsler, hvor det fremkom: Vesta legger til grunn at tapet ikke kan beregnes for lenger enn ti år, fordi det har formodningen mot seg at (klager) vil bo i leiligheten lenger. Til sammenlikning legger den sakkyndige seg på en periode i 30 år. I utgangspunktet må begge disse tidsbegrensningene være uriktig. Den handlingen som Nemnda har funnet erstatningsbetingende, har ført til at (klager) har betalt en høyere kjøpesum for leiligheten enn han ville gjort, dersom han hadde fått korrekt informasjon om varmtvannet. Opplysninger om varmtvann, er noe som har stor betydning for folk som kjøper bolig. Dette bekreftes også indirekte av megler, ved at han opplyser at en slik informasjon ville blitt brukt i salgsprosessen. Når (klager) har betalt en pris som er for høy, så har han krav på prisavslag eller erstatning fra selger. En måte å se ansvaret til megler på, er derfor å si at han må dekke den merprisen eller det tapet selger ville blitt ansvarlig for. Dette tilsvarer forholdet mellom eiendommen i mangelfull og kontraktsmessig stand jf. prinsippet i avhendingsloven 4-12. Når man skal vurdere eiendommens verdi i mangelfull stand, må man ta utgangspunkt i at det årlige tapet vil beregnes for all fremtid. Så lenge (klager) skal bo i leiligheten, virker det som om Vesta har forståelse for at dette er utgangspunktet for tapet som skal beregnes. Det vesta ikke tar hensyn til, er at (klager) den dagen boligen skal selges, må gi riktig informasjon til potensielle interessenter om varmtvannet. Dette vil føre til at potensielle kjøpere vil betale en lavere kjøpesum fordi varmtvann ikke er inkludert. Som illustrasjon på en slik problemstilling kan det vises til en tidligere sak frå Reklamasjonsnemnda. I den saken fremgår det at årlige kostnader til 3.800 kr, var argumentert til en verdi på 100.000 kr, men forlikt til 55.000 kr. Nemnda avsa ikke vedtak i denne saken, men tallene illustrerer hvordan partene har vurdert den økonomiske beregningen da forlik ble inngått. Se http://www.eiendomsmeglingsnemnda.no/index.gan?id=1447subid=o. Erfaringen fra saker etter avhendingsloven, er at takstmenn som skal vurdere en slik verdi, vil ta utgangspunkt i utbedringskostnader eller som i vårt tilfelle - de totale fremtidige merutgiftene. Ved beregningen av utbedringskostnader, er det ikke uvanlig at praksis tar hensyn til fradrag for forlenget levetid. En takstmann vil da gjerne ta utgangspunkt i levetidsbetraktninger for ulike bygningsdeler. Sammenliknes dette med vårt tilfelle, kan det argumenteres for at tapet ikke skal beregnes for all Side 3 av 5
fremtid, fordi en bygning ikke vil eksistere for all fremtid. Dette er bakgrunnen for at den sakkyndige har lagt til grunn 30 års levetid. Etter min vurdering er 30 års levetid for denne leiligheten en for streng vurdering. Dette kan skyldes at den sakkyndige ikke har vært kjent med hvordan leiligheten ble markedsført. Av prospektet fremgår det at "Leiligheten holder en gjennomgående høy standard. Alt innvendig i leiligheten er gjort i 2001". En slik informasjon gir en forventning om betydelig lengre levetid enn 30 år. Dessuten vet folk flest at et stort antall bygårder i indre Oslo gjerne er 100 år eller mer. Det kan derfor ikke være riktig å argumentere for en levetid på bygget på 30 år. Selskapet fastholdt at det ikke kunne brukes en beregningstid på 30 år eller mer som klager anførte og anførte også at kilowattprisen syntes satt for høy i den innhentede rapporten: Spørsmålet for nemnda blir i nærværende sak hva som er korrekt tapsutmåling for merutgiften ved varmtvann i (skadelidte) eiertid av leiligheten, eventuelt for et prisavslag. Slik Vesta ser disse spørsmål, vil en endelig avklaring kreve bevisførsel. Både partenes egne forklaringer og sakkyndiges forklaring er sentrale bevis. Vesta er derfor av den oppfatning at saken krever umiddelbar bevisførsel, og dermed ikke er egnet for en skriftlig klagebehandling ved FKK. Ad beregning av det økonomiske tap: En bergning av hvilket økonomisk tap utgifter til varmtvann over en gitt periode vil representere, vil avhenge av en rekke faktorer, hvorav noen vil kunne fremstå som usikre og således må undergis et skjønn. Selve forbruket er "statistisk" beskrevet i klagens bilag... Vi har så langt ikke hatt innvendinger til denne beregningen. Videre er det lagt til grunn at energiprisen er kr 0,75/kWh, hvilket etter vårt syn ligger høyt, selv sett hen til dagens nivå. Vi har ved vårt oppgjør til klager ikke anført at beløpet er for høyt, men vil i forhold til nemndas vurdering påpeke at kilowattprisen er satt for høyt. Vesta har hatt innvendinger mot at den økonomiske beregning for tapet er satt til 30 år. Dette betyr at man legger til grunn at klager vil bebo denne boligen frem til 60-årene. Vår oppfatning av dette forhold fremgår av brev av 23. mai 2006... Ad anført utmåling av "prisavslag"/reduksjon i kjøpesum. Det er videre anført at klager med korrekt kunnskap ville ha budt mindre for eiendommen. For at et krav om prisavslag skal føre frem, må klager sannsynliggjøre at feilopplysningen har innvirket på budgivningen. Dette er et spørsmål om årsakssammenheng. Det bestrides at klager på noen måte har sannsynliggjort at en merutgift på kr 2550 pr år har virket inn på hans budgivning. På generelt grunnlag bemerkes at en slik anførsel sterkt har formodningen mot seg. Klager repliserte til dette at kilowattprisen tvert imot var satt for lavt og utdypet synet på at tidsfaktoren burde være byggets levetid og at feilopplysningen hadde påvirket budgivningen. FKK vurderte tapet og foreslo en minnelig løsning: Det foreligger en sakkyndig rapport vedr. varmtvannskostnadene fra august 2005. Partene har gitt uttrykk for at de er uenige i enkelte av beregningsfaktorene, men på forskjellig måte. Det synes likevel naturlig å ta utgangspunkt i rapporten som i hovedsak er den informasjonen som foreligger i nøytral form. Den kanskje viktigste faktoren er det jeg over har kalt varighetsfaktoren, med andre ord hvilken tidsperiode en skal legge til grunn for årlig merforbruk av strøm. Side 4 av 5
Sakkyndige har så vidt jeg kan se ikke lagt til grunn varmtvannsberederens levetid (15 år) som partene synes å ha oppfattet, men det nederste intervallet for byggs levetid, 30 år, som han har angitt fra 30 60 år. Skadelidte har på sin side lagt til grunn at det bør være evigvarende, mens selskapet har lagt til grunn forventet botid for skadelidte på 10 år. Dersom selskapets anslag på 10 års botid legges til grunn, må en se på sannsynligheten for at skadelidte ville få mindre for leiligheten for salg uten varmtvannsfordelen. Dette er det vanskelig å si noe sikkert om. Generelt sett vil jeg anta dette er et salgsfremmende moment som igjen kan ha ulikt vekt ut fra om det skulle være selgers eller kjøpers marked om ca ti år. Etter min vurdering fremstår sakkyndiges vurdering på 30 år som rimelig da det ikke er så lett å angi sannsynligheten for at varmt vann ville ha vært inkludert i husleien i en periode ut over dette. Energilevering kan være gjenstand for endringer i et borettslag og det ville for eksempel kunne oppstå kostnader til vedlikehold av energikilden som kunne være et fyringsanlegg. Mitt forslag til minnelig løsning blir etter dette at den nevnte rapporten legges til grunn. Denne har som kjent konkludert med omregnet nåverdi av energikostnad på kr 33.358. I tillegg kostet rapporten kr 2.550 og det er påløpt advokatutgifter. (Hvorvidt det foreligger grunnlag for ytterligere rimelige og nødvendige advokatutgifter, finner jeg ikke å kunne uttale meg om, jf for så vidt klagen datert 19.12.06.) Som en rund sum vil jeg forslå kr 50.000 som da inkluderer alle erstatningsposter, herunder rapport, rentekrav og advokatutgifter. Vesta anførte at forslaget om minnelig løsning ikke tok tilstrekkelig hensyn til selskapets innsigelser på beregningen og kun gikk i klagers favør. Selskapet bestred også at den innhentede rapporten var partsnøytral. Klager ønsket saken behandlet i FSN. Tidligere uttalelser: Ingen tidligere uttalelser av særskilt interesse er funnet. Side 5 av 5