Tilstandsrapport for bolig

Tilstandsrapport for bolig med arealmåling og markedsverdi Kloppedalsvegen 5 E 5232 PARADIS Gnr 41 Bnr 1226 Snr 2 Kommune: 1201 BERGEN Befaringsdato: 05052016 Rapportdato: 07052016 RAPPORTANSVARLIG: Eiendomsvurdering AS Byggmester Terje Gjelsvik Vågslien 61, 5113 TERTNES Tel: 90 07 12 40 wwweiendomsvurderingno E-mail: post@eiendomsvurderingno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono

Gnr:41Bnr:1226 E-mail:post@eiendomsvurderingno OM TILSTANDSRAPPORT FOR BOLIG Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi Side1av11 07052016

det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Kloppedalsvegen5E Gnr:41Bnr:1226 Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner E-mail:post@eiendomsvurderingno Tilstandsgrad Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå (TG): Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes Side2av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 E-mail:post@eiendomsvurderingno feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Egne premisser Bygningens referansenivå baseres på oppgitt tid for oppføring-/byggetid og byggeskikk på samme tidspunkt Med utgangspunkt i dette er teknisk utførelse og overflater generelt vurdert mot hva som kan forventes av standard som følge av bygningens alder Når det gjelder tilstanden forøvrig henvises til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at boligen var fullt møblert Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på takseringsdagen Tilstanden på tekniske anlegg: Pipe-/ildsteder, røranlegg for vann- og avløp-/-sanitærutstyr, samt elektriske anlegg er ikke vurdert Nøye gjennomgang av levetidsbetraktninger anses som vesentlig ved kjøp av brukt bolig Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014-2utgave gjeldende fra 9februar 2015 er lagt til grunn for areal Det er ikke kontrollert om bygget er i samsvar med kommunens dokumenter Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt ihht Lov om avhending av fast eiendom av 03071992 Det forutsettes at om ikke annet er opplyst at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt Bygningsdeler som faller inn under borettslagets vedlikehold er ikke kommentert om det ikke er registrert spesielle forhold som skulle tilsi dette Befaring Rekvirent: Vegard Lien og Rita Nikolaisen Lien Takstingeniør: Byggmester Terje Gjelsvik NITO Takst Byggmester Terje Gjelsvik Befaringsdato: 05052016 Tilstede: Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): KLOPPEDALSVEGEN 5 B BORETTSLAGET Tomteareal: 7066m 2 Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 41 Bnr 1226 Snr 2 Adresse: Kloppedalsvegen 5 E - 5232 PARADIS Dokumentkontroll Eiendomsregisteret 05052016 Egenerklæring 06052016 Oppgave over andelshavers andel av boligselskapets likningsmessige beløp pr 31122015 Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Side3av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 Andre opplysninger Huset er opprinnelig bygget i 1978 og har tidligere vært et kontorbygg Bygget ble ombygget og modernisert/rehabiliert i 2007 Leiligheten har liten bruksslitasje Store fellesareal i kjeller med bla innredet aktivitetsrom Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Pen og praktisk leilighet i veldrevet borettslag Leilighet har lett tilkomst fra asfaltert biloppstillingsplass Normalt gode kvalitetter på innredning og overflater Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Eiendomsbetegnelse mm Selskapets / Borettslagets Type leilighet navn Kloppedalsveien 5 B Andelsleilighet Forretningsfører Antall enheter i selskapet/borettslaget View Ledger AS 7 Mnd andel av fellesutgifter 4520,- Inkludert i andel fellesutgifter Andel fellesgjeld pr 311215 E-mail:post@eiendomsvurderingno Leilighetsnr Opprinnelig innskudd Andel fellesgjeld 426958 Andel-/aksjenr 2 Pålydende aksje- /andelsbrev Andel fellesformue 20766 Kommunale avgifter, forsikring, nedbetaling av andel fellesgjeld, strøm fellesareal, avsetning til vedlikehold og drift av fellesareal, utvendige fasader og felles installasjoner knyttet til bygget Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Side4av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 Reguleringsmessige forhold Arealplan: 60910000 - BERGEN KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2010-2021 Regulering: Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan FANA KDP NY-PARADIS, HOP, NESTTUN, NESTTUN VEST Plan nr 15700000 m/reguleringsbestemmelser, stadfestet 15012001 Reguleringsformål boligområde Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Ingen servitutter registrert på eiendommen Tomt / område / miljø E-mail:post@eiendomsvurderingno Tomteareal (m 2 ) Type tomt 706,6 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Opparbeidet areal med felles parkering, grøntareal, terrengmurer og gangareal Kort vei til nærbutikk Avstand til Bybane ca 700 m, bussholdeplass ca 400 m, barnehage, skole ca 300m, Nestun sentrum 1,5 km Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen er tilknytet privat vei og kommunalt vann og avløpsledning Privat vann og avløpsledning frem til kommunalt påkoblingspunkt Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 1 545 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 5 % kr 77 250 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 467 750 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 467 750 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 700 000 - Andel fellesgjeld - kr 426 958 + Andel fellesformue + kr 20 766 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1 762 000 Markedsanalyse Eiendommen har fin beliggenhet i etablert boligområde Opparbeidet utområde Leilighet har en god planløsning Dagens normale salgsverdi er fastsatt etter en samlet vurdering av bygningsmessige kvaliteter, planløsning, og innredning, tomtens beskaffenhet og beliggenhet, salg i boretslaget og område generelt og forventet etterspørsel i dagens marked Side5av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 Verdikonklusjon E-mail:post@eiendomsvurderingno Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 1 750 000 Side6av11 07052016

Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S- ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: < Ikke valgt > - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1 etasje - andel 60 54 54 0 Sum bygning 60 54 54 0 Bygg A: < Ikke valgt > - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etasje - andel Gang, bad/wc, stue m/åpen kjøkkenløsning, soverom Sum alle bygg Sum alle bygninger Kloppedalsvegen5E Gnr:41Bnr:1226 Kommentarer til arealberegningen Ekstern bod på 5 m² i felles kjeller E-mail:post@eiendomsvurderingno Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 60 54 54 0 Side7av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 E-mail:post@eiendomsvurderingno Kommentarer til planløsningen Bygg : Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer og utvendige dører vedlikeholdes av borettslag Utover normal bruksslittasje er det ved befaring ikke funnet feil eller mangler med dører og vinduer Innvendige dører malt glatt Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år Normal levetid for tredører er 20 til 40 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Fra soverom er det adkomst til terrasse på 7 m² Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik Etasjeskille i betongelemente og påstøp I stue/kjøkken er det registrert et helningsavvik på 25 mm på en avstand på 6 m Kontroll er utført ved bruk av laser Det kan ikke sees at avvik har konstruksjonsmessige konsekvenser TG: 1 TG: 1 TG: 1 Side8av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 E-mail:post@eiendomsvurderingno Bad, Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Bad fra byggeår med fliselagt gulv og vegger Av utstyr er montert veggmontert wc m/innbygget sisterne, innfellbare dusjvegger, vask, servantskap, speil og overskap Fast avløp for vaskemaskin Mekanisk avtrekk fra rom Varmekabler i gulv Fordelingsskap for rør-i-rør plasserti i rom Lett tilgjengelig og oversiktelig installasjon Overflater er tiltalende og baderomsutstyr er svært bra vedlikeholdt Dusjsone er mot yttervegg og det er således ikke mulig å kontrollere veggkonstruksjon fra tilstøtende rom Det er ikke synlige svekkelser i overflater Plastsluk med lett tilgjengelighet Det kan være vanskelig å se membran/slukmansjett under klemring Dette også i dette tilfelle I overkant av sluk er det elastisk masse Det er ikke registrert lekkasjer fra bad mot underliggende rom Utfra byggeår må det antas at det er benyttet bembran TG: 2 Merknad: Fall på gulv tilfredsstiller ikke forskriftskrav på utførelsestidspunkt Fall fra dør til sluk er 1:200 Lite lokalt fall i dusjsone Dusjdører har slepelist som holder vann på rett side under bruk Kasse for innbygd sisterne har ikke drensåpning Levetid Levetid for baderom 10-25 år Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Åpen kjøkkeninnredning mot stue Kjøkkeninnredning med høyglans fronter, eik benkeplate Integrert komfyr, platetopp, kjøl/fryseskap, oppvaskemaskin Avtrekkshette over komfyr med kullfilter Vask med 1½ kum type Fragranit el tilsvarende Pene kvaliteter TG: 1 Side9av11 07052016

Gnr:41Bnr:1226 Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert I hovedsak malte plater på vegger Parkett på gulv i stue og soverom, fliser i gang Malte plater i tak Downlights i stue/kjøkken Malt dørlistverk, karmer og vindu E-mail:post@eiendomsvurderingno VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad og tilluft gjennom ventiler i yttervegg/vindu Vannledninger utført i sin helhet med "rør-i-rør" system Plast avløp fra installasjoner til felles avløpsledning Leilighet er sikret med sprinkleranlegg TG: 1 Levetid Elektrisk anlegg Elektrisk installasjon antas i hovedsak fra byggeår Tavleskap virker ryddig og oversiktelig Bolig har felles brannvarslingsanlegg med serviceavtale Oppvarming med elovner i stue og soverom Varmekabler i gang og bad Installasjon er ikke kontrollert da dette krever egen autorisasjon Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner Skrånende terreng mot bolig fra en side Terrengmurer og trapper vedlikeholdes av borettslag Side10av11 07052016

Underskrifter Tertnes, 07052016 Kloppedalsvegen5E Gnr:41Bnr:1226 Takstingeniør E-mail:post@eiendomsvurderingno Byggmester Terje Gjelsvik Side11av11 07052016