Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2014-313 26.6.2014 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Flere forhold tildekket el-anlegg/branntilløp "bygningsmessige arbeider"? lavere vesentlighetsterskel ved feil av sikkerhetsmessig betydning? avhl. 3-7, 3-8 og 3-9 andre pkt. En enebolig på Nesodden oppført i 1936 med anneks fra 1986, ble solgt "som den er" for kr 3.350.000 og overtatt av kjøper 1.9.11. Etter overtakelsen oppdaget kjøper at varmekablene på badet ikke virket, at det oppsto branntilløp i el-anlegget, forskriftsavvik ved pipe, løse fliser på kjøkken og vanninnsig i garasjen. Det ble anført at selger hadde brutt sin opplysningsplikt, og at det forelå en vesentlig mangel. Selger hadde i sin eiertid oppført veggpanel og lister som delvis tildekket el-anlegget. Selskapet avslo ansvar, og viste til at selger ikke hadde kjennskap til manglene, og at forholdene var påregnelige på bakgrunn av boligens alder. Selskapet anførte at det var reklamert for sent for vann i garasjen. Saken reiser bl.a. spørsmål ved om mangler av sikkerhetsmessig betydning medfører at terskelen for vesentlighet kan settes lavere enn normalt. Nemnda kom frem til at det forelå et vesentlig avvik, og kjøper fikk således delvis medhold. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Varmekabler: mellom kr 17.500 og kr 26.463. El-anlegg: mellom kr 46.075 og kr 210.195. Pipe/peis: kr 37.369. Vann i garasje: kr 21.238. Fliser på kjøkken: kr 17.320. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for mangelsansvar etter avhl. 3-7 eller 3-8 om manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen. Mangel etter 3-7 forutsetter at selgeren kjente eller måtte kjenne til vedkommende omstendighet før kjøpet. Nemnda kan ikke konkludere med at selgeren hadde slik kunnskap om noen av forholdene at denne bestemmelsen kommer til anvendelse. Heller ikke kan nemnda se at selgerens eget arbeid med veggplater medfører at det skulle ha vært svart "ja" på spørsmålet i egenerklæringen om kjennskap til bygningsmessige arbeider utført av ufaglærte. Mangel etter 3-9 annet punktum krever ifølge Rt. 2010 s. 103 i utgangspunktet at relevante utbedringskostnader utgjør opp mot 6 % av kjøpesummen, dvs. opp mot kr 200.000 i denne saken. Det følger av samme dom at lavere forholdstall kan være tilstrekkelig dersom det foreligger særlige omstendigheter. Utbedring av feil på el-anlegget er taksert til ca. kr 210.000. I tillegg teller kostnader til utbedring av defekte varmekabler og løse fliser på kjøkken med i regnestykket. Kostnadene utgjør kr 17.000-18.000 for hver av disse. Nemnda kan derimot ikke se at pipe og ildsted eller vann i garasjen utgjør relevante avvik som teller med etter 3-9 andre punktum. Den største posten er altså knyttet til el-anlegget. Utbedring av dette vil innebære en økt standard i forhold til det kjøperen kunne regne med ved kjøpet. Det må derfor gjøres et fradrag ved utmåling av prisavslag etter 4-12 annet ledd. Nemnda finner at passende prisavslag etter et skjønnsmessig fradrag, kan settes til kr 150.000. Nemnda går ikke inn på spørsmålet om det er bruttobeløpet eller det nedjusterte beløpet som inngår i beregningen av forholdstallet ved mangelsvurderingen etter 3-9 andre punktum. Feil på el-anlegget utgjør en sikkerhetsrisiko som medfører at det i alle tilfelle må anses tilstrekkelig med et lavere forholdstall enn det normale på opp mot 6 %. Nemnda konkluderer etter dette med mangel etter 3-9 andre punktum, og kjøperen tilkjennes prisavslag på kr 150.000. Konklusjon: Kjøperen gis delvis medhold. Side 1 av 7
Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Thalina Kofoed Skramstad, Ole Smedsrud, Thomas Iversen og Odd-Arne Eidsmo. Saken gjelder AmTrusts forståelse av avhl. 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum og 4-19 første ledd i forbindelse med krav om prisavslag etter kjøp av enebolig oppført i 1936. Det ble gitt følgende beskrivelse av boligen i salgsprospektet: Boligen har blitt jevnlig vedlikeholdt og oppgradert betydelig i senere år. Utvendig overflatebehandlet i 2011.... Innvendige overflater har blitt byttet ut eller behandlet i 2008. I verditaksten ble det opplyst at boligen var tilbygget og modernisert i 1986, oppgradert i senere tid, og at boligen fremsto med normalt godt vedlikehold og bruksslitasje. Markedsverdien ble anslått til kr 3.150.000, med et fradrag på kr 900.000 i boligens tekniske verdi for alder, slitasje, etc. Selger opplyste i egenerklæringsskjemaet å ha bodd i boligen siden mars 2008. Boligen ble solgt "som den er" for kr 3.350.000, og overtatt av kjøper 1.9.11. Det ble etter overtakelsen oppdaget følgende forhold som er anført å utgjøre mangler under kjøpsavtalen mellom kjøper og selger: 1. Defekte varmekabler 2. Feil ved el-anlegg 3. Forskriftsavvik ved pipe/peis 4. Vann i garasje 5. Fliser på kjøkken Nevnte forhold vil i det følgende bli behandlet hver for seg. 1. Defekte varmekabler Det ble opplyst i prospektet at badet i hovedhuset var fra 2004, og hadde gulvvarme. Kjøper reklamerte til selskapet 25.11.11. Det fremgikk av kjøpers reklamasjon at kjøper hadde kontaktet selger med en gang ettersom varmekablene på badet ikke hadde virket. Selger forklarte til selskapet at varmekablene hadde vært i bruk helårlig, men at de ble slått av noen uker før overtakelsen i forbindelse med flytting. Kjøper mottok uttalelse fra håndverker B, som antok at det ville være nødvendig å rive badegulvet for å utbedre varmekablene. Kostnadene ved totalrenovering av bad ble anslått til minst kr 187.500 inkl. mva. Selskapet innhentet takstrapport fra takstmann K. Det fremgikk av rapporten at årsak til defekt varmekabel var ukjent, men trolig brudd i kabel. Kostnader ved termografering og lokal utbedring ble anslått til kr 17.500 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar, og viste til at selger ikke hadde vært kjent med feil ved varmekablene. Kjøpers advokat opprettholdt kravet mot selskapet, og anførte at det forelå en mangel etter avhl. 3-7. Side 2 av 7
Kjøper innhentet skadetakst fra takstmann J. Kostnader til utbedring av varmekabel ble anslått til kr 26.463 inkl. mva. Selskapet opprettholdt avslaget, og det ble vist til at varmekablene fungerte tilfredsstillende i selgers eiertid. Det ble fremsatt tilbud om forlik for samtlige forhold på kr 60.000. Sekretariatet tilskrev kjøper og viste til at det fremsto som like sannsynlig at varmekablene sluttet å virke da selger flyttet ut av boligen, som at varmekablene allerede var defekte i selgers eiertid. Sekretariatet kunne dermed ikke se at det forelå en mangel etter avhl. 3-7, men var av den oppfatning at forholdet kunne medtas i den samlede vesentlighetsvurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum. 2. Feil ved el-anlegg I verditaksten fremgikk det at boligen hadde sikringsskap med automatsikringer, men at el-anlegget ikke var vurdert. Det ble opplyst at det var montert mdf-panel på innvendige vegger i 2008. I selgers egenerklæringsskjema svarte selger "nei" på følgende spørsmål: Kjenner du til mangler ved el-anlegget/andre installasjoner? Kjenner du til om det er utført bygningsmessige arbeider, herunder også utvendige arbeider som f.eks. drenering, av ufaglærte personer? Kjøper mottok vedtak fra el-tilsynet med pålegg om retting av feil og mangler ved boligens elanlegg 24.11.11. Det fremgikk av vedtaket at det var oppdaget jordfeil på varmekabler på bad og i boligens 2. etg. Kjøper reklamerte til selskapet 25.11.11. Kjøper opplyste i reklamasjonen at strømmen ofte gikk i huset, at lysene av og til blinket, og at det luktet brent nå og da. Det fremgikk videre at det var oppdaget tilløp til brann fra en stikkontakt som ikke hadde vært i bruk. Ifølge kjøper hadde en elektriker opplyst at hele anlegget var ulovlig og at store deler ikke var utført av fagfolk. Selger forklarte til selskapet at han aldri hadde opplevd problemer med el-anlegget. Det fremgikk av selgers forklaring at el-anlegget ikke var endret i selgers eiertid, men at selger selv hadde lagt smartpanel på innvendige vegger, rundt det åpne el-anlegget, og at selger samtidig hadde listet utenpå panel og kabel. Selger opplyste at han først ved kjøpers reklamasjon var blitt kjent med at dette var en ulovlig måte å legge lister og panel på. Kjøper mottok pristilbud fra elektrikerfirma N på kr 175.313 inkl. mva. for utbedring av elanlegget. Det fremgikk av pristilbudet at det bl.a. var oppdaget flere jordfeil, svidd/brent stikkontakt, samt for lavt tverrsnitt på kabler, og at feilene var graverende og kunne medføre fare for liv og eiendom. Det fremgikk også følgende: I store deler av huset er det ledninger som skal monteres åpent på lister kledd igjen med paneler. Vi tror at jordfeilene i 2 etasje kommer av at det er spikret inn i ledningene som ligger bak panelene. De som har utfør arbeidet har skjært hull i panelene for stikkontakter og koblingsbokser. I badene og på kjøkkener er ledninger som skal ligge åpent kledd igjen bak flisene. Selger opplyste til selskapet at det ved nærmere ettertanke kunne tenkes at han noen steder i huset kunne ha lagt panel utenpå kabler, men at han hele tiden hadde hatt fokus på å ikke røre det elektriske. Kjøper mottok uttalelse fra håndverker B, hvor det fremgikk at boligen hadde et åpent elektrisk anlegg som var delvis tildekket med veggplater, og at det ved utbedring måtte gjøres betydelige rivningsarbeider og remontering av anlegg og vegger. Side 3 av 7
Selskapet innhentet takstrapport fra takstmann K. Det fremgikk av rapporten at den kun tok stilling til den byggtekniske kostnaden ved utbedring, og at elektrisk anlegg ikke var vurdert "grunnet manglende kvalifikasjoner". Det hitsettes fra rapporten: MDF plater er montert over ledningsnettet, og det er kun tatt hull til brytere og kontakter. Det er ikke tillatt å kle inn et åpent el anlegg på denne måten. Forholdet er lett synlig på alle kontakter og brytere, men for ikke faglærte er det ikke lett å se om dette er et åpent anlegg som er kledd igjen. Utbedringskostnader ble anslått av takstmann K til kr 46.075 inkl. mva. Kjøper fremsatte krav om å få dekket utbedringskostnadene som fremgikk av pristilbudet fra elektrikerfirma N, samt kr 5.687,50 for allerede utførte arbeider. Kjøper mottok varsel om nytt vedtak fra el-tilsynet. Det fremgikk av varselet at det var funnet flere feil og avvik ved boligens el-anlegg, bl.a. at el-anlegget var utført slik at det medførte risiko for strømgjennomgang, høye temperaturer, avbrudd eller andre skadelige påvirkninger. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav, og viste til at selger ikke hadde kjent til feil ved elanlegget. Selskapet kunne ikke se at det forelå en vesentlig mangel, og viste til at el-anleggets alder tilsa at kostnader til vedlikehold og utskiftning var påregnelig, samt at utbedringskostnadenes størrelse ikke var tilstrekkelig store. Kjøpers advokat opprettholdt kravet mot selskapet. Det ble vist til at kjøper på visning hadde vært imponert over at boligen hadde et skjult elektrisk anlegg, og at dette hadde vært med på å øke boligens verdi for kjøper. Det ble opplyst at kjøper hadde vært i kontakt med tidligere eier av boligen, som ikke hadde hatt problemer med el-anlegget. Det ble anført at det forelå en mangel etter avhl. 3-7. Selger bemerket overfor selskapet at han på visning hadde fortalt kjøpers ektefelle at han ikke hadde spesiell kjennskap til el-anlegget, men at det trolig stammet fra en ombygging i 1985/1986. Selger påpekte at de hadde bodd i huset i tre år etter legging av veggpanel, og at han aldri ville ha gjort arbeidet på den måten om han hadde visst at det kunne medføre fare for liv og helse. Etter selgers oppfatning var ikke paneleringen el-arbeid, men snekkerarbeid. Kjøper innhentet skadetakst fra takstmann J. Utbedring ble foreslått ved å legge nytt åpent el-anlegg utenpå platevegger. Utbedringskostnader, som omfattet både elektriker- og snekkerarbeid, ble anslått til kr 210.195 inkl. mva. Selskapet opprettholdt sitt avslag, og anførte at boligens oppføringsår måtte legges til grunn ved vurderingen av el-anleggets alder, når ikke annet var opplyst ved salget. Det ble vist til at det var synlig at veggplatene var tilpasset el-anlegget, bl.a. ved utskjæringer rundt stikkontakter. Selskapet viste til at det ikke var kjent for selger at legging av veggplatene ikke var i tråd med gjeldende regler, og selskapet kunne heller ikke se at selger burde ha forstått dette. Det ble anført at selger ikke hadde opplysningsplikt om alminnelige overflatearbeider. Selskapet var videre av den oppfatning at manglene ikke var vesentlige, hverken kvalitativt eller kvantitativt sett. Det ble fremsatt tilbud om forlik for samtlige forhold på kr 60.000. Sekretariatet bemerket overfor selskapet at utbedringskostnadene i rapporten fra takstmann K ikke omfattet elektrikerarbeider, og ba om selskapets kommentar til dette. Selskapet presiserte at kostnader i takstrapport fra K kun omfattet bygningsmessige kostnader ved utskifting av elektrisk anlegg, men selskapet mente at det ikke var et avvik at det elektriske anlegget hadde behov for utskifting. Det ble opplyst at forlikstilbudet var trukket tilbake. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev selskapet. Når det gjaldt vurderingen av selgers opplysningsplikt, fant sekretariatet å kunne stille spørsmål ved om selger kunne ha gitt en uriktig Side 4 av 7
opplysning etter avhl. 3-8 ved å svare nei på kjennskap om bygningsmessige arbeider utført av ufaglærte i egenerklæringsskjemaet. Sekretariatet bemerket følgende: Selger har forklart at han selv monterte veggpanel over det elektriske anlegget, og slik vi forstår saken er dette i det minste deler av årsaken til de feil som har oppstått ved el-anlegget, bl.a. ved at ledninger har blitt gjennomspikret. Sekretariatet anser det som noe vanskelig å få en klar forståelse for hva uttrykket "bygningsmessig arbeid" omfatter, men vi vil i den anledning påpeke at det som et utgangspunkt er selgers risiko om de ord som er benyttet medfører en misforståelse, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 90, samt Benestad Anderssen (2008) s. 163-164. Selv om legging av veggpanel er relativt kurante arbeider som det ikke er uvanlig å gjøre selv, vil sekretariatet bemerke at selger i dette tilfellet også har skjært hull i veggplatene for å tilpasse disse til det elektriske, samt lagt lister over ledninger. Selger omtaler dette i sin forklaring som "snekkerarbeid". Sammenholdt med konsekvensene av det arbeidet som er utført, finner sekretariatet at det kan stilles spørsmål ved om ikke dette arbeidet kan regnes som "bygningsmessig". Når det gjaldt vesentlighetsvurderingen, bemerket sekretariatet at det var opplyst før salget at boligen hadde automatsikringer, og at det vanskelig kunne legges til grunn at kjøper skulle forvente at el-anlegget i sin helhet stammet fra boligens oppføringsår. Det ble vist til at selger hadde forklart at han opplyste muntlig før salget om at han trodde at el-anlegget stammet fra ca. 1986. Sekretariatet viste til at de ulike anslagene over utbedringskostnader varierte fra ca. 1,9 % til 6,3 % av boligens kjøpesum. Sekretariatet fant imidlertid ikke å kunne legge takstrapporten fra K til grunn, ettersom denne ikke vurderte selve el-anlegget, og takstmannen selv opplyste å ha manglende kvalifikasjoner til å gjøre dette. Sekretariatet var videre av den oppfatning at alvorlige avvik ved det elektriske anlegget etter sin art kunne utgjøre en vesentlig mangel, selv om utbedringskostnadene ikke oversteg en veiledende kvantitativ terskel, og bemerket: Slike mangler som det her er tale om medfører en ikke ubetydelig risiko for skade på liv, helse og materielle verdier. Finansklagenemnda Eierskifte har i flere tidligere uttalelser vektlagt dette momentet i vesentlighetsvurderingen, jf. bl.a. FinKN 2011-341 FinKN 2011-508. Sekretariatet vil også vise til Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 2010/103, hvor det ble lagt til grunn at vesentlighetskravet kan være oppfylt, selv om utbedringskostnadene ikke overstiger 5-6 % av kjøpesummen, men retten uttalte at det "skal riktignok mye til" (avs. 51). I dommens avsnitt 58 bemerkes det imidlertid at nettopp manglenes art kunne tenkes å tilsi at vesentlighetskravet likevel var oppfylt, selv om utbedringskostnadene skulle være "beskjedne". Retten uttalte videre i samme avsnitt at det i den sammenheng var "sentralt at svakhetene ikke representerer noen fare eller antas å ha noe forverringspotensial". Uttalelsen viser etter sekretariatets syn at en sikkerhetsmessig risiko kan tillegges til dels stor vekt i vesentlighetsvurderingen. Se tilsvarende Benestad Anderssen (2008) s. 199. Når det gjaldt vurderingen etter avhl. 3-7, bemerket sekretariatet i brev til kjøper at det etter en helhetlig vurdering fremsto som tvilsomt om selger hadde eller måtte hatt kjennskap til de feil og mangler som forelå ved el-anlegget. Sekretariatet viste til at selv om det var forhold som skyldtes el-anleggets utførelse og dette ble oppdaget kort tid etter overtakelsen, kunne det ikke ses bort ifra at dette hadde fremstått som skjult for selger, og først ga synlige utslag ved endret bruk og belastning av anlegget etter overtakelsen. Selskapet tilskrev sekretariatet, og anførte at det ved vurderingen etter avhl. 3-8 måtte legges til grunn at arbeidene selger hadde utført var relativt kurante som ikke kunne anses som "bygningsmessige arbeider". Når det gjaldt vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, viste selskapet til at det for kjøper uansett måtte forventes at el-anlegget var innenfor et intervall for påregnelig utskifting, og at det fremlagte pristilbudet utgjorde en ren oppgradering av boligens elanlegg. Det ble videre vist til at avvikene ved el-anlegget var vurdert ut ifra dagens forskrifter. Sekretariatet tilskrev selskapet, og bemerket at det ikke var uenighet om at det ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum måtte tas utgangspunkt i om det forelå et avvik fra forskriftskravene på oppføringstidspunktet, men at det måtte tas i betraktning at det ved salget ble opplyst om jevnlig vedlikehold og betydelig oppgradering av boligen. Sekretariatet var av den oppfatning at kjøpers rettmessige forventning til el-anlegget ville være et forskriftsmessig el-anlegg fra 1986. Side 5 av 7
Sekretariatet bemerket at de feil og avvik som var dokumentert med bl.a. lysbuer og varmegang i gjennomspikrede ledninger neppe var forskriftsmessige i 1986, og sekretariatet kunne heller ikke se at disse forholdene var påregnelige for kjøper alene på bakgrunn av el-anleggets alder. Kjøper fremla en uttalelse fra elektrikerfirma N, hvor det fremgikk at installasjonene ved elanlegget var forskriftsstridige både i forhold til dagens forskrifter og i forhold til tidligere forskrifter. 3. Forskriftsavvik ved pipe/ildsted Det ble opplyst i prospektet om vedovn fra 2008. I verditaksten ble det gitt følgende opplysning: Piper og ildsteder er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Pipe fra byggeår. Ildsted fra 2008 med nødvendig påmontert brannhemmende overflate u/trapp iflg. eier. Regelmessig inspeksjon av eldre piper/ildsted ved brann- og feiervesen anbefales. Kjøper mottok tilsynsrapport fra brannvesenet 5.11.12. Det fremgikk av rapporten at det var oppdaget flere avvik, bl.a. at sotluke var for nært brennbart materiale, manglende takstige, og manglende utsparing i etasjeskille. Kjøpers advokat reklamerte overfor selskapet 8.11.12. Det ble vist til rapporten fra brannvesenet, og anført at boligen ikke hadde godkjent ildsted. Selger opplyste til selskapet at han ikke var kjent med forholdene, og at peisen som ble montert i selgers eiertid var installert av fagfolk. Kjøper innhentet skadetakst fra takstmann J. Det fremgikk av rapporten at opprinnelig teglsteinspipe var for nær brennbare kledninger. Utbedringskostnader ble anslått til kr 37.369 inkl. mva. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste til at selger ikke hadde kjent til avvikene ved pipen, og at pipen var fra boligens oppføringsår og således utlevd. Etter selskapets syn kunne det ikke være upåregnelig med rehabilitering av pipen med nytt røykrør. Det ble fremsatt tilbud om forlik for samtlige forhold på kr 60.000. Sekretariatet tilskrev kjøper, og bemerket at det ikke var dokumentert eller sannsynliggjort at selger hadde kjennskap til feil ved pipe eller ildsted, og sekretariatet kunne dermed heller ikke se at det forelå en mangel etter avhl. 3-7. Sekretariatet var videre av den oppfatning at forholdet ikke utgjorde et avvik etter avhl. 3-9 andre punktum. Selskapet bemerket at avvikene som var avdekket ved pipen var avvik fra dagens forskrifter, og ikke fra byggeårets forskrifter. 4. Vann i garasje Kjøpers advokat reklamerte overfor selskapet 8.11.12 over at det kom vann inn i garasjen som stammet fra vann under annekset, samt synlige råteskader på panel på annekset. Selger opplyste til selskapet at det ved kraftig regnvær kunne renne vann inn i garasjen. Selger påpekte at det var synlig fukt på garasjegulvet ved overtakelsen. Kjøper innhentet skadetakst fra takstmann J. Det fremgikk av rapporten at det oppsto dam på gulvet i garasjen i regnværsperioder. Utbedringskostnader ble anslått til kr 21.238 inkl. mva. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at det var reklamert for sent, jf. avhl. 4-19 første ledd. Det ble vist til at reklamasjonen først fant sted mer enn ett år etter overtakelsen, og at forholdet i Side 6 av 7
alle tilfeller ikke utgjorde en mangel. Det ble fremsatt tilbud om forlik for samtlige forhold på kr 60.000. Sekretariatet tilskrev kjøper, og bemerket at det etter sekretariatets vurdering var reklamert for sent for vanninnsig i garasjen, ettersom kjøper burde ha oppdaget dette på et tidligere tidspunkt. 5. Løse fliser på kjøkken Det ble opplyst i prospektet at kjøkkenet var fra 2002, og at det i 2008 hadde blitt oppgradert med overflatebehandling. Kjøpers advokat reklamerte overfor selskapet 23.11.12 etter at kjøper hadde oppdaget at flisene på kjøkkenet hadde begynt å løsne. Det ble anført at disse var lagt rett på panel med feil type fliselim. Selger forklarte til selskapet at de selv hadde montert flisene på kjøkkenet, og at det var brukt lim som anbefalt av forhandler. Kjøper innhentet skadetakst fra takstmann J. Det fremgikk av rapporten at fliser på kjøkken var lagt på feil underlag og med svakt vedheft. Utbedringskostnader ble anslått til kr 17.320 inkl. mva. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste til at selger var ukjent med forholdet, og at det heller ikke kunne utgjøre en vesentlig mangel. Sekretariatet tilskrev kjøper, og viste til at det ikke var dokumentert eller sannsynliggjort at selger var kjent med at flisene var løse, eller at limen som ble benyttet ikke var god nok. Sekretariatet bemerket videre at selger ikke hadde en alminnelig plikt til å opplyse om egeninnsats ved enkle og kurante arbeider. Sekretariatet kunne dermed ikke se at det forelå en mangel etter avhl. 3-7, men var av den oppfatning at forholdet kunne medtas i den samlede vesentlighetsvurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum. Sekretariatet vurderte om samtlige forhold etter en samlet vurdering utgjorde et vesentlig avvik fra kjøpers rettmessige forventning til boligens standard. I brev til selskapet bemerket sekretariatet at varmekabler, el-anlegg og fliser samlet sett kunne oppfylle vesentlighetskravet etter avhl. 3-9 andre punktum. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til om ovennevnte forhold medfører mangelsansvar for selskapet, og i så tilfelle bes nemnda ta stilling til prisavslagets størrelse. Tidligere uttalelser: 2011-341 2011-508 Side 7 av 7