Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2016/1990-1 Ståle Hallingstad Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2016/33 Levekårskomiteen 29.08.2016 Kommunestyret Evaluering av husleige kommunale bustadar Innstilling frå rådmannen: 1. Husleigesatsane i Kvinnherad Kommune vert tilpassa gjengs leige ved første høve etter Husleigeloven 4-3. Lov om husleieavtaler (husleieloven) - Lovdata 2. Kommunal Bustønad vert sakshandsama av NAV-Kvinnherad og får sin eigen budsjettpost. Tidlegare vedtak: Kommunestyre 2012/24: Sal av kommunale bustadar Kommunestyre 2012/3: Bustadsosial handlingsplan Prioritering av tiltak Formannskapet 2013/124: Kommunale husleigesatsar, evaluering av tilpassing til marknadsleige Kommunestyre 2013/68: Budsjett 2014 Økonomiplan 2014-2017 Handlingsplan 2014-2017 Kommunestyre 2014/34: Bustad for vanskelegstilt Kommunestyre 2014/76: Budsjett 2015 - Økonomiplan 2015-2018 Handlingsplan 2015-2018 Kommunestyre 2015/101: Budsjett 2016 - Økonomiplan 2016-2019 Handlingsplan 2016-2019 Kommunestyre 2016/15: Kjøp av kommunale bustadar Saksutgreiing: Kommunestyret har ved dei tre siste budsjettbehandlingane vedteke at særskilte grupper; minstepensjonistar, unge uføre og vanskelegstilte med ei inntekt som er lågare enn 2,25 x G, skal ha ei månadleg husleige på kr 5000,- for einslege og kr 7000,- for par. Motivet for dette vedtaket var å forenkla den kommunale sakshandsaminga av bustønad til desse gruppene. Vedtaket vart gjort for å redusera omfanget av sakshandsaminga skal liggja til grunn ved tildeling av kommunal bustønad. Det viser seg at ein i desse tilfella og søkjer om Statleg bustønad frå Husbanken. Såleis må ein likevel handsama søknad om bustønad for dette føremålet. Ei redusert/subsidiert husleige frå kommunen vil i desse tilfella gi eit lågare grunnlag og dermed utløysa lågare bustønad frå Husbanken. side 1
Subsidierte kommunale husleiger vil føra til ei konkurransevriding til ulempe for private utleigarar. Det vert etablert eit kunstig lågt nivå på husleigene i kommunen som ikkje er berekraftig i høve til utvikling av ny bustadmasse og forvaltning, drift og vedlikehald på utleigeleilegheiter. Låge husleiger vil og vera eit hinder i forhold til at fleire byggjer og eig sin eigen bustad. Om befolkninga i kommunen eig sin eigen bustad, vil det vera eit viktig verktøy for oppretthalda eit stabilt folketal i kommunen. Reduserte satsar på kommunale husleiger vil føra til at kommunen si fordeling av kostnadar vert feil. Kommunal bustønad som i prinsippet er ein sosialkostnad, vert belasta driftsbudsjettet for Brann-Bygg-Eigedom i form av vesentleg reduserte leigeinntekter. Kommunen rapporterer med andre ord for låge kostnadar til sosialstønad og for låge inntekter frå utleigeverksemda. Noko som på si side gjer lågare driftsbudsjett og mindre rom for vedlikehald av kommunale bustadar, og dermed forvitrar den kommunale bustadmassen. Oppfølging av bustadsosial handlingsplan Bustadsosial handlingsplan (2011-2016) legg til grunn at alle husleiger i Kvinnherad Kommune skal regulerast til gjengs leige. Dette arbeidet vart starta opp med ein gjennomgang av alle kommunale bustadar i 2011 med tilstandsanalyse og verdivurdering. Det har ikkje vore nokon justering utover indeksregulering av husleigene på aktive leigeavtalar etter denne gjennomgangen. Nye leigeavtalar har fått nye leigesatsar når dei har vorte inngått. (Med mindre dei har felle inn under kriteriene for maksimal husleige) Det har vorte utført eit grundig arbeid for å finna marknadsleige for dei kommunale bustadane, og ein har komme fram til at ein ikkje skal gradera leigesatsane i høve til geografisk plassering, men at leiga først og fremst skal vera ein funksjon av storleik på bustaden. Det er heller ikkje teke omsyn til areal som vert nytta til personalbasar og fellesrom. Det er ei utfordring at dei husværa kommunen disponerer i dag er for store. Dette fører til høgare bukostnadar enn om husværa hadde hatt noko mindre bruksareal. Framtidig utbygging av kommunale bustadar må leggja vekt på dette, slik at bu- og levekostnadane vert så låge som mogeleg. Dette vil føra til ei meir kostnadseffektiv utnytting av tomter og bustadmasse, og lågare FDV-kostnadar pr eining. Forslag til husleigenivå 2016 Med utgangspunkt i det arbeidet som vart lagt ned i 2011 vil ein foreslå at satsane frå 2011 vert indeksregulerte og følgjer matrisa under: < 50m 2 50-70m 2 >70m 2 Leige pr m 2 pr år (2011) 1300 800 500 NY Leige pr m 2 pr år (2016) 1430 880 550 Dette gir ei månadleg husleige på 3 bustadar med ulik storleik (eksempel) Leigesatsane er inklusiv offentlege avgifter og eksklusiv straum Storleik på bustaden 46 m 2 75 m 2 100 m 2 Månadleg husleige Kr 5.481 Kr 7.654 8.800 For dei aller minste og største leilegheitene må ein ha ei nedre og øvre grense for husleige. Minste husleige bør setjast til kr 4.000,- pr månad og største husleige bør ikkje overstiga kr 12.000 pr månad. I og med at Husll. 4-3 set klare grenser for kva tid ein kan regulera husleiga utover vanleg indeksregulering, vil ein berre kunna endre husleiga til gjengs leige for dei som har hatt leigekontrakt i to og eit halvt år eller lengre. Lovbestemt varslingstid er 6 månader, slik at nye leigesatsar tidlegast kan innførast frå 1. april 2017 på eksisterande leigekontraktar. side 2
Leigekontraktar som vert inngått etter eit nytt vedtak i kommunestyret, kan etablerast med gjengs leige frå første dag. Verknad av innføring av gjengs husleige Kommunen disponerer i dag totalt 241 bustadar/leilegheiter. Av desse er det i nokre bustadar lagt til rette for bufellesskap med fellesrom og personalbase. Nokre bustadar er lagt til rette for einslege flyktningar der fleire bebuarar deler kjøken, stove og bad og har sitt eige soverom. Gjennomsnittleg husleige pr m 2 er i dag kr 1.057 pr år. Tilpassing til gjengs leige vi auke gjennomsnittleg leige til kr 1.240 pr m 2 pr år. Altså ei auke på 17,3%. Totalt vil det vera ei auke av husleige på 167 kontraktar og ein reduksjon på 65 kontraktar. 9 kontraktar vil vera utan endring. For mange bebuarar vil dette vera ei radikal husleigeauke, og det er viktig at ein samstundes med auken i husleiga har eit apparat klar til å handsama dei søknadane som vil koma om sosialhjelp og kommunal bustønad. Men det vil vera viktig at ein søkjer om Bustønad frå Husbanken før ein får ytterlegare kommunal bustønad/sosialhjelp. Tabellen under viser ei samanstilling av dei bustadane kommunen disponerer pr August 2016. Bustadtype Tal Areal m 2 Leige pr månad før justering Leige pr månad etter justering Differanse TOTALT Auke pr månad pr bustad Kommunalt eigd bustad 206 13.768 1.218.500 1.417.800 199.300 967 Innleigde husvære 35 2.478 212.500 261.500 49.000 1.400 Totalt 241 16.246 1.431.000 1.679.300 248.300 1.030 Statleg bustønad frå Husbanken Alle kan søkja husbanken om bustønad. Denne er behovsprøvd i høve til totale bukostnadar, talet på medlemmer i husstanden og husstanden si samla inntekt og formue. Når kommunen har sett ei maksimal husleige på kr 5000, vil ein ikkje oppnå maksimal støtte frå husbanken. I dag har kommunen 113 subsidierte husleigekontraktar dvs. kontraktar der husleiga er på eller under maksimalgrensa. I tillegg er det fleire eldre kontraktar som ligg godt under gjengs husleige som tabellen over syner. I og med at bustønaden frå Husbanken er individuelt tilpassa er det vanskeleg å fastslå kva denne bustønaden vil utgjera totalt på kommunen sine bustadar. Uttale frå NAV som er sakshandsamar på slike bustønadssaker viser at kommunen ikkje utnyttar dei statlege ordningane fullt ut på grunn av dagens subsidieordning: «Bustønadsmottakarar i kommunale bustadar fekk reduksjon i utbetalingane av bustønad. Bustønad er ei ordning finansiert med statlege midlar (via Husbanken). Det er klart at innføring av maksimalgrensa er ein fordel for innbyggjarar som leiger kommunalt, men ordninga fører til forskjellsbehandling (kommunalt kontra privatleigd bustad). Sosialhjelputgifter blei naturleg nok også redusert (sosialhjelp finansierast frå kommunens budsjett). Det er viktig å understreka at regjeringa har (i mellomtida) endra skattereglar for uføretrygd. Det førte til auke i bruttoinntekt slik at mange uføretrygda mista bustønad grunna dette. Dette må regulerast på ein anna måte og vi trur ny regelverk for berekning av bustønad kjem i nær framtid. side 3
Det ville vært interessant å sjå kor mange av våre leigetakarar er sosialhjelpmotakarar, kor mykje dei får utbetalt som supplerande stønad til buutgifter - og kor mykje kommunen tapar på innføring av maksimal grensa.» Kommunal bustønad Som ein konsekvens av budsjettvedtaka frå dei tre føregåande åra har ein frå Kvinnherad kommune hatt ei «kommunal bustønad» på ca 2.400.000 pr år. (Kalkulert differanse mellom gjengs leige og reell leige.) Det er først for budsjettåret 2016 denne kostnaden er plassert i NAVbudsjettet. Ei tverrfagleg gruppe beståande av personar frå NAV, RUPS og bustadkontoret har evaluert den ordninga vi har hatt gjennom snart tre år. Sakshandsaming av søknader om bustadstøtte frå Husbanken er ganske identisk med sakshandsaming på sosialstønad, og båe søknadane vert handsama av NAV. Det viser seg at ein ikkje sparar mykje sakshandsaming, og ein går glipp av statlege midlar i form av redusert bustønad frå Husbanken. Ein har heller ikkje hatt ei konkret oversikt over kva summen av dei kommunale bidraga til bustønad i verkelegheita er. Utvikling av nye bustadprosjekt Ein kan anta at låge husleigesatsar på kommunale bustadar har ført til at etterspurnaden etter kommunale leilegheiter har vore høgare enn om husleigene i større grad hadde vore marknadsbaserte. Eit lågt nivå på leige av bustad har verka negativt på etterspurnaden etter sjølveigande bustadar. Bustadsosial Handlingsplan beskriver kommunen sitt behov for nye bustadar. For at kommunen skal kunna vera utbyggjar og tilbydar av kommunale bustadar må husleiga reflektera kostnadsnivået i bustadmarknaden. Reduksjon i husleiga for spesielle grupper kan i mange tilfelle vera naudsynt, men ei slik subsidiering må handsamast som ein sosialstønad på individuell basis, og ikkje kamuflerast i ei kommunal utleigeverksemd med svake resultat utan evne til fornying og vedlikehald. Frå leige til eige Kommunestyret har gjort vedtak om at det skal leggast til rette for at leigetakarar skal kunna overta kommunal bustad når forholda ligg til rette for det (Jfr. Kommunestyrevedtak 22.05.14 og Kommunestyrevedtak 28.04.16)). I dei tilfella der den aktuelle vanskelege bustadsituasjonen er forbigåande, bør ein legga til rette for at leigetakarane vert sett i stand til å overta leigeobjektet etter ei tid. Ein aktiv bruk av Startlån frå Husbanken, vil vera ei god kjelde for finansiering av bustad for denne gruppa nye bustadeigarar. Det er fleire gode løysingar på måtar å gjennomføra slike transaksjonar. 1. Leigebuarar i Burettslag kan overta leigeobjektet frå utleigar (når utleigar er kommune el.) utan å gå vegen om utlysing og bod-rundar. Dei er og unnateke forkjøpsretts bestemmelsane (Jfr. Brll. 4-12 Pkt 2) https://lovdata.no/dokument/nl/lov/2003-06-06-39?q=borettslag 2. Kommunen kan byggja låg-budsjett husvære. Her får kommunen inntil 40% tilskot frå Husbanken. Tilskotet vert avskrive over 20år, dvs. at sal tidlegare enn 20 år etter at tilskot er motteke må tilbakebetalast forholdsvis. Ei slik utbygging kan skje ved at kommunen sjølv er byggherre eller samarbeider med private aktørar eller Bustadbyggjarlag. 3. Leggja til rette for sjølvbyggingsprosjekt som var svært vellukka i «Melandsmodellen» som det var gjort greie for til Komité for Helse, Omsorg og Miljø i Sak 2011/222. Ein ser for seg at desse løysingane kan bidra til auka deltaking i bustadmarknaden, og ein får ein god mogelegheit til å få ein god start ved at kommunen prisar bustadane til kostpris. side 4
Ein viktig føresetnad for å lukkast med sals prosessen er at kommunen sine husleigesatsar er marknadsbaserte. Med dagens låge husleiger vil ikkje insitamentet til å skaffa seg og eiga eigen bustad vera stort nok, til at dette kan gjennomførast. Økonomisk konsekvens: Aukande inngåande husleige opp mot ca 2.900.000 i løpet av ein tre års periode Kommunal bustønad blir visualisert. Auka sosiale kostnadar/kommunal bustønad Auka bustønad frå Husbanken Miljømessig konsekvens: Ingen Vedlegg: Saksframlegg : 2011/222 https://lovdata.no/dokument/nl/lov/2003-06-06-39?q=borettslag Lov om husleieavtaler (husleieloven) - Lovdata side 5