Realkapital Aktiv Europa AS

Realkapital Aktiv Europa AS Status per 31.12.2013 Dette skrivet er en oppdatering for Realkapital Aktiv Europa AS for 2013, samt status for selskapet for de fire første månedene av 2014. Revidert årsregnskap er vedlagt. På bakgrunn av selskapets økonomiske situasjon har forvalter besluttet å redusere kostnadene ved å produsere en enklere årsrapport. Som følge av at statusoppdateringen også omfatter hendelser for 1. kvartal, vil det ikke lages en egen rapport for 1. kvartal. Forvalter vil imidlertid fortsette å løpende sende ut korte statusoppdateringer når det skjer viktige ting. Dette vil fremover kun skje elektronisk per e-post (se eget avsnitt). Situasjonen i selskapet er fortsatt kritisk ved at finansieringen er utløpt og man er avhengig av ytterligere kapital for å få innvilget en forlengelse. Etter at selskapet innledet en legal prosess kalt Mandat ad Hoc har banken gradvis blitt mer løsningsorientert. Leietaker Orange Business Services (datterselskap av France Telecom) har bekreftet skriftlig at de vil flytte ut når kontrakten løper ut 31.10.2014, og utleiearbeidet har startet. Salgsprosessene i høst nådde ikke frem, noe som gjør at hovedstrategien nå er en reutleie av lokalene før vi selger. Dette krever imidlertid en langsiktig finansieringsløsning som enten vil kreve et topplån (mezzanine lån) eller økt egenkapital. Kursutvikling Selskapet har mottatt en ekstern verdivurdering av bygget Lyon Bercy fra CBRE som ligger marginalt over verdivurdering per 3. kvartal. Sammen med positivt driftsnetto og styrket euro-kurs har det medført en økning i verdijustert egenkapital. Verdijustert egenkapital per aksje per 31.12.2013 er 7,29 kroner per aksje. Dog tilsier utfallet av salgsprosessen i høst at verdivurderingen ligger betydelig over de nivåene som syntes realistiske i denne prosessen og investorene oppfordres til å senke forventningene betydelig under nivået på siste kurs. Dette skyldes ikke minst at selskapet er i en økonomisk situasjon hvor det er nødvendig med en større emisjon som vil være betydelig utvannende for de som ikke deltar i emisjonen. Grunnet usikkerheten både rundt verdien på bygget, og ikke minst selskapets økonomiske stilling før en emisjon og en langsiktig finansiering er på plass vil det ikke publiseres noen verdijustert egenkapital for selskapet for per 1. kvartal 2014. Finansiering Selskapets kritiske situasjon er drevet av at finansieringen på bygget er løpt ut, og at man er avhengig av forlengelse eller refinansiering. I tillegg har selskapet behov for kapital til oppgradering av lokalene og til å dekke løpende driftskostnader i en periode uten leieinntekter. Etter at man innledet en legal prosess kalt Mandat ad Hoc har banken snudd og de har stilt seg mer positive til en forlengelse ut 2016, og potensielt også ut 2017, gitt en del vilkår. Ett av vilkårene er at selskapet bidrar med ny kapital som dekker det samlede kapitalbehovet. Banken krever også at levetiden på Selskapet går utover løpetiden på lånet, og på bakgrunn av dette ble en forlengelse av levetiden ut 2017 foreslått på ekstraordinær generalforsamling i 4. april. Denne saken ble enstemmig vedtatt og har allerede blitt kommunisert til banken. På bakgrunn av aksjonærsammensetningen som er svært fragmentert forsøkte forvalter å hente inn så mye toppfinansiering som mulig for å holde en emisjon på et lavt nivå for å minimere utvanning for eksisterende investorer som av ulike årsaker ikke har anledning til å tegne. Etter å ha avholdt en rekke møter med en megler av mezzanine-finansiering har man nå konkludert med at betingelsene vil bli svært aggressive og det er også beheftet med betydelig REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Realkapital Aktiv Europa AS usikkerhet om man lykkes med å få på plass en slik finansiering. En emisjon som er stor nok til at selskapet ikke trenger å hente inn en toppfinansiering vil være betydelig utvannende for de som ikke deltar, men vil være med på å redusere risikoen betydelig for selskapet. Siden det er avgjørende for selskapet, og dermed aksjonærenes verdi, å få på plass denne emisjonen er det viktig at den gjøres på betingelser som sikrer tilstrekkelig kapital. Emisjonskursen vil derfor settes på et nivå som gjør det til en attraktiv investering i seg selv, og ikke bare være med på å redde den opprinnelige investeringen. Således skal emisjonen være en attraktiv investeringsmulighet. Siden emisjonen har så stor betydning for selskapet, og ikke minst den fremtidige verdien av den enkelte investorens investering i selskapet, oppfordres alle investorene til å sette seg inn i tegningsmaterialet når det blir tilgjengelig. Uavhengig av om man ønsker å delta i emisjon eller ikke anser forvalter og styret det som avgjørende for investorene at en emisjon gjennomføres for å unngå en konkurs, og det er derfor viktig at man gir tilslutning til at den nødvendige emisjonen gjennomføres. Emisjonsforslaget vil fremlegges på den ordinære generalforsamlingen for beslutning, og tegningsmaterialet vil være tilgjengelig kort tid etter dette. Leiesituasjonen Orange Business Services har formelt bekreftet at de vil flytte ut av lokalene når kontrakten går ut i oktober i år. Lenge var signalene om at de ønsket å forlenge for de to øverste etasjene (ca. 25 % av lokalene), men dette har som tidligere kommunisert gått bort i fra. Vi har nå engasjert Jones Lang LaSalle (JLL) og CBRE, som vi anser som de to beste utleiemeglerne i den delen av Paris (12. distrikt). Etterspørselen er relativt god etter lokaler i denne delen av Paris, og arealledigheten lav. Allerede melder begge om god interesse, men det må legges til grunn at det vil ta minst ut 2014 å få leid ut lokalene, og at en viss ledighetsperiode utover dette må påregnes knyttet til renovering av lokalene og tidspunktet når leietaker ønsker å flytte inn. Så snart leiekontrakten(e) er signert vil imidlertid mesteparten av verdipotensialet være tatt ut og eiendommen vil være betydelig mer salgbar til en høyere pris enn i dag. Salgsprosess Parallelt med utleie er meglerne instruert om å jobbe med salg av hele/deler av eiendommen. Etter møte med ulike utleiemeglere i mars var samtlige enige om at man sannsynligvis vil oppnå best salgspris, justert for renoveringskostnader, ved å selge til en sluttbruker. En sluttbruker er en aktør som kjøper arealene de selv vil benytte og betaler typisk mer ettersom de ikke kun er drevet av finansielle motiver. En sannsynlig strategi er å selge 2-3 etasjer om gangen. Dette vil hovedsakelig gå til nedbetaling av seniorlånet og utbetaling vil først komme mot slutten av selskapets levetid. Foreløpig har man ikke identifisert noen nye potensielle kjøpere, men det var imidlertid en mulig sluttbruker (en som ønsket å kjøpe lokalene for å bruke dem selv) som vurderte 75 % av arealene som lå på et interessant nivå, men de har foreløpig besluttet å ikke gå videre. Veien videre Det er viktig å presisere at selskapets situasjon er kritisk knyttet til behov for langsiktig kapital. Banken synes imidlertid å være samarbeidsvillig så lenge de ser det jobbes med konkrete løsninger på utfordringene. Vedtakene fattet på den ekstraordinære generalforsamlingen 4. april var viktig både for å sikre en fortsatt positiv dialog og avgjørende til at vi nå har fått tid frem til sommeren på å REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Realkapital Aktiv Europa AS få på plass den nødvendige emisjonen i selskapet. Styret har besluttet å gjennomføre emisjonen etter ordinær generalforsamling og man er allerede i gang med å forberede emisjonsmateriell. Det tas sikte på å starte tegningsperioden ultimo mai. Mer informasjon vil komme fortløpende. Forvalters viktigste prioriteter fremover er: Jobbe aktivt mot Société Générale, både for å sikre at vi får mer tid på å finne en løsning på kapitalbehovet og at man får på plass en best mulig langsiktig finansiering Hente inn tilstrekkelig egenkapital som sikrer videre drift Jobbe aktivt med reutleie av lokalene med en ambisjon om å ha fylt største delen eller hele innen utgangen av 2014. Parallelt vil det jobbes med mulig salg eller delsalg til sluttbrukere Det er kritisk for selskapet at man får tilstrekkelig med kapital for å sikre videre drift. Dersom Selskapet ikke lykkes med dette er det fare for at banken tar eiendommen og hele verdien er tapt. Selv om vi banken skulle tillate oss å gjennomføre et brannsalg av eiendommen er det basert på salgsprosessen i høst lite sannsynlig at man vil kunne oppnå en salgspris som overstiger banklånet nevneverdig. Elektronisk rapportering Som tidligere informert har vi valgt å gå over til elektronisk utsendelse av kvartalsrapporter og annet materiell. Dette vil medføre både miljømessige og økonomiske besparelser for investorene i Selskapet. Vennligst benytt følgende adresse for registrering: http://www.obligoim.com/no/registrering/ Ved å legge inn navn og e-postadresse vil man få tilsendt informasjon direkte til den registrerte e- postadressen. Dersom du har investert gjennom et selskap ber vi om at selskapsnavnet blir lagt inn slik at vi lettere kan få oversikt. Ved eventuelle spørsmål, ta kontakt med undertegnede på tlf +47 21 00 12 36/ +47 98 49 36 76 eller e-post stian.sobyskogen@obligoim.com. REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378

Realkapital Aktiv Europa AS ÅRSBERETNING 2013 Konsern og Selskap Virksomhetens art Realkapital Aktiv Europa ("Selskapet") ble stiftet 19. desember 2007. Selskapet driver opportunistiske eiendomsinvesteringer gjennom det Luxembourg baserte datterselskapet Realkapital Aktiv Europa Luxembourg San l ("RAE Lux"). Ved årsslutt 2013 har Selskapet gjennom sitt datterselskap i Luxembourg investeringer i en eiendom i Frankrike. Selskapet er lokalisert i Oslo. Utvikling og Resultat I 2013 ble eiendommen i Angers solgt til långiver Credit Fonciere mot et symbolsk beløp og overtagelse av gjelden ettersom det ikke lykkes å finne leietakere til bygget. Lånets størrelse utgjorde en høyere verdi enn markedsverdi av bygget som følge av et betydelig fall i eiendomsmarkedet, spesielt for tomme logistikklokaler. For å unngå ytterligere bruk av investorenes midler til drift av eiendommen ble dette ansett som den beste løsningen. Situasjonen rundt kontoreiendommen Lyon Bercy i Paris har vært svært utfordrende gjennom hele 2013, og situasjonen er fortsatt uavklart ved avleggelsen av årsregnskapet. Långiver Societe Generale trakk et tilbud om forlengelse av lånet etter at partene hadde kommet til enighet om betingelsene i mars 2013. Lånet hadde forfall i september 2013 og etter to kortere forlengelser valgte selskapet å inngå en frivillig meglingsprosess (mandat ad hoc) med en offentlig oppnevnt mellommann for å sikre en forutsigbar og kontrollert prosess for videre forhandlinger med banken. Banken har i løpet av mars 2014 fremsatt et fra selskapets syn akseptabelt tilbud om forlengelse som det jobbes med fullførelse av, men av erfaring er styret meget oppmerksom på at gjennomføringsrisikoen er stor. Det er også knyttet enkelte betingelser rundt forlengelse av selskapets levetid og at selskapet må tilføres ytterligere kapital i form av toppfinansiering og/eller ytterligere egenkapital. Videre har France Telecom som er eneste leietaker i bygget signalisert at de ikke ønsker å forlenge leiekontrakten når den utløper i 31. oktober 2014. Det har ennå ikke lykkes å få på plass ny leietaker og det må derfor påregnes en periode uten leieinntekter som følge av tid knyttet til renovering, tid til ny leietaker flytter inn og for periode med leiefritak i starten av kontraktsperioden. Det må også påregnes et kapitalbehov for utbedring av lokalene før ny leietaker flytter inn. Dette gjør at konsernet vil ha behov for ytterligere kapital selv om situasjonen med långiver faller på plass. Det jobbes for tiden med parallelle spor for innhenting av ekstra kapital. Forvalter har prosesser med flere tilbydere av mezzainine-finansiering (toppfinansiering) utover seniorlånet (1. prioritets pant). I tillegg anser forvalter det som overveldende sannsynlig at det også vil bli behov for å gjennomføre en emisjon. Emisjonens størrelse vil avhenge av oppnåelse av mezzanine-finansiering og hvilke betingelser som kan oppnås. Volum og kurs er derfor fortsatt usikker, men styret antar at det vil bli behov for å utstede et betydelig antall nye aksjer til en emisjonskurs som ligger betydelig under verdijustert egenkapital og også under nivåene aksjen har blitt omsatt for i annenhåndsmarkedet. Emisjonstidspunktet forventes å være i løpet av 2. kvartal 2014.. I forbindelse med ekstraordinær generalforsamling i selskapet 4. april 2014 ble styret gitt en emisjonsfullmakt til å øke aksjekapitalen med inntil NOK 660.000. Det ble også vedtatt å forlenge selskapets levetid til 31. desember 2017. Selv om det hersker stor usikkerhet omkring eiendommen, ble det gitt en relativt høy verdi av ekstern verdivurderer pr 31.12.2013. Styret har som prinsipp å ikke overstyre ekstern verdivurderer ved avleggelse av årsregnskapet, noe som er i tråd med retningslinjene som ble satt for selskapet. Styret ønsker imidlertid å påpeke at det er betydelig usikkerhet knyttet til verdivurderingen, spesielt slik finansielle investorer ser på eiendom med veldig korte leiekontrakter i dagens marked. Styret mener i så måte dagens verdivurdering i større grad reflekterer verdsettelsen en potensiell sluttbruker ville ha

på bygget og/eller en sannsynlig verdi om selskapet lykkes med gjennomføringen av planene for eiendommen. Selskapets finansieringsutfordring forsterker ytterligere usikkerheten rundt verdiene. Ettersom det ikke var noen leieinntekter på eiendommen i Angers hadde salget til banken ikke noen negativ effekt på konsernets omsetning som økte fra NOK 17,0 mill til NOK 17,6 mill. Resultatet for konsernet ble på NOK 3,3 mill etter rentekostnader og realisert tap på valutasikring. Tapet på valutasikringen er delvis kompensert gjennom en økt verdi i NOK på eiendommen iom en styrking av EUR mot NOK i løpet av året. Den økte verdien pga styrket EUR er ført direkte mot egenkapitalen og kommer således ikke til syne i resultatregnskapet. Morselskapet har ingen inntekter. Selskapet hadde i 2013 andre finansinntekter på NOK 11,4 mill som i hovedsak relaterer seg til reversering av tidligere nedskriving av aksjer i datter ved at den franske eiendommen har økt i verdi regnet i NOK pga styrket EUR-kurs. Selskapets finanskostnad på NOK 22,2 mill består i hovedsak av tap på fordring relatert til Angers' eierselskap sitt trekk på konsernets cashpool. Pr 31.12.2013 hadde konsernet en egenkapitalandel på 23% mens morselskapet hadde en egenkapitalandel på 99%. Finansielle risiko Styret vurderer likviditeten i konsernet som svært anstrengt, og det er et presserende behov for å lykkes med de prosessene som er beskrevet ovenfor for å styrke konsernets likviditet på både kort og lang sikt. Eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko er også betydelig og veldig utfordrende gitt at leietaker har signalisert at de ikke ønsker å forlenge leiekontrakten og at avtale om forlengelsen av lånets løpetid ennå ikke er inngått med Societe Generale. Per 31.12.2013 er lånets hovedstol EUR 16,9 millioner. Selskapets kommitering og eksponering i datterselskapet i Luxembourg er i euro. På grunn av konsernets anstrengte likviditetssituasjon valgte styret å gå ut av valutasikringen mot norske kroner høsten 2013. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede gitt at man lykkes med de pågående prosessene som er beskrevet ovenfor, og dette er lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet. Beslutning i ekstraordinær generalforsamling 4. april 2014 om å gi styret emisjonsfullmakt, i tillegg til å forlenge selskapets levetid, har ytterligere styrket styrets tro på fortsatt drift. Selskapets og konsernets økonomiske og finansielle stilling anses imidlertid som anstrengt og uforutsigbar. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapets og konsernets utvikling og stilling samt resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapets og konsernets stilling, utover nevnte forhold. Konsernets eiendomsportefølje per 31. desember 2013 Land Eiendom Eiendomstype Overtagelsesdato Kjøpesum Frankrike Lyon Bercy Kontor 26.09.2008 25 000 000 Fremtidsutsikter Utsiktene til Selskapet vil avgjøres av forhold relatert til eiendommen Lyon Bercy i Paris. Med et positivt utfall av de pågående prosesser forventes fremtidsutsiktene som akseptable. Dersom ingen av disse sporene lykkes er utfallet med tanke på verdi for aksjonærene høyst usikkert. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Partners AS (tidligere Realkapital Partners AS) i henhold til kontrakt (Advisory Agreement). For å bistå håndteringen av konsernets europeiske investeringer er det ansatt to medarbeidere på deltid i Luxembourg. Konsernet har dermed 2 ansatte pr 31.12.2013, tilsvarende 0,15 årsverk. Lønn til ansatte i konsernet utlignes mot forvaltningshonoraret til Obligo Partners slik at selskapet ikke belastes med ekstra kostnader for disse ansettelsene.

Miljørapport Gjennom investeringer i og utvikling av eiendom forurenser konsernet i liten grad direkte det ytre miljø med sin virksomhet. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK -12 033 988 overføres til udekket tap. Oslo, 08. april 2014 Morten Kam pli Styrets leder Roald Albrigtsen Styremedlem

Alle tall i NOK Morselskap 01.01.-31.12.2012 01.01.-31.12.2013 Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Konsern Noter 01.01.-31.12.2013 01.01.-31.12.2012 Driftsinntekter Inntekter fra utleie av eiendom 1 17 631 055 16 322 891 Annen driftsinntekt 684 899 Sum driftsinntekter 17 631 055 17 007 790 Driftskostnader Lønnskostnad 7 118 175 107 922 Avskrivninger 3 6 027 293 7 892 261 Nedskrivninger 3 2 598 191 2 219 793 1 977 967 Annen driftskostnad 13 8 955 264 7 900 882 2 219 793 1 977 967 Sum driftskostnader 15 100 731 18 499 256-2 219 793-1 977 967 DRIFTSRESULTAT 2 530 324-1 491 466 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 501 094 588 525 Renteinntekt fra konsernselskap a 260 752 244 495 Annen renteinntekt 8 244 314 260 767 6 358 251 11 392 401 Annen finansinntekt 8 1 646 760 6 358 251 7 120 097 12 225 421 Sum finansinntekter 1 891 075 6 619 018 19 762 59 193 Annen rentekostnad 8 3 225 501 4 104 743 14 655 344 22 219 741 Annen finanskostnad 8 4 521 916 720 252 14 675 106 22 278 934 Sum finanskostnader 7 747 417 4 824 995-7 555 009-10 053 512 NETTO FINANSPOSTER -5 856 342 1 794 023-9 774 802-12 031 479 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 9-3 326 018 302 557 1 192 879 2 509 Skattekostnad 9 1 195 388-10 967 681-12 033 988 RESULTAT -3 326 018-892 831 Realkapital Aktiv Europa AS

Alle tall i NOK Morselskap 31.12.2012 31.12.2013 Balanse Noter Konsern 31.12.2013 31.12.2012 EIENDELER ANLEGGSMIDLER 2 509 - Utsatt skattefordel 9 - - - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, 3 189 747 636 219 949 479 60 104 935 69 850 576 Investeringer i datterselskap 2 - _ 60 107 444 69 850 576 SUM ANLEGGSMIDLER 189 747 636 219 949 479 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 11 113 770 15 563 15 183 144 3 349 920 Andre kortsiktige fordringer 6 3 360 033 1 073 246 15 183 144 3 349 920 Sum fordringer 14 473 803 1 088 809 16 609 806 6 150 894 Bankinnskudd 10,6 13 469 671 30 284 863 31 792 950 9 500 814 SUM OMLØPSMIDLER 27 943 474 31 373 672 91 900 394 79 351 390 SUM EIENDELER 217 691 111 251 323 151 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 325 296 1 325 296 Aksjekapital 4 1 325 296 1 325 296 119 601 948 119 601 948 Annen innskutt egenkapital 4 119 601 948 119 601 948 120 927 244 120 927 244 Sum innskutt egenkapital 120 927 244 120 927 244 Opptjent egenkapital -30 576 107-42 610 094 Udekket tap 4-70 408 451-36 088 826 - - Fond for vurderingsforskjeller 4 - -33 310 551-30 576 107-42 610 094 Sum opptjent egenkapital -70 408 451-69 399 377 90 351 137 78 317 150 SUM EGENKAPITAL 50 518 793 51 527 867 GJELD KORTSIKTIG GJELD - - Lån fra banker og finansinstitusjoner 5 141 664 253 185 956 706 - - Leverandørgjeld 16 507 020 10 911 949 748 890 - Betalbar skatt 9-748 890 800 367 1 034 240 Annen kortsiktig gjeld 9 001 044 2 177 739 1 549 257 1 034 240 SUM KORTSIKTIG GJELD 167 172 317 199 795 284 1 549 257 1 034 240 SUM GJELD 167 172 317 199 795 284 91 900 394 79 351 390 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 217 691 111 251 323 151 Oslo, 08. april 2014 Morten Kampli Styrets leder oald Albrigtsen Styremedlem Realkapital Aktiv Europa AS

Morselskap 2012 2013 Kontantstrømanalyse Noter 2013 Alle tall/nok Konsern 2012 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -9 774 802-12 031 479 Resultat før skattekostnad 9-3 326 018 302 557-748 890 Periodens betalte skatt 9-748 890 Ordinære avskrivninger 3 6 027 293 7 892 261 14 035 084-9 745 641 Nedskrivning anleggsmidler 3,8 2 598 191-3 281 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -5 503 136-2 836 842 Effekt av valutakursendringer 4 2 316 947 9 404 107-977 271 Urealiserte tap/-gevinst på valutaterminer -194 904 381 574 Endringer i andre tidsavgrensningsposter 4 536 518-8 042 102 3 084 826-22 144 436 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 3 302 714 9 318 172 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av eiendom 3 47 789 910 Effekt av valutakursendringer 3-23 615 360 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 24 174 550 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lang -og kortsiktig gjeld 5-61 893 806-18041 039-18 545 981 Tap på fordring til datter 6-4 639 889-6 860 457 Utbetaling - fordring mot datter 6 Effekt av valutakursendringer 5 17 601 350-4 639 889 11 685 524 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -44 292 456-18041 039-1 555 063-10 458 912 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -16 815 192-8 722 867 18 164 869 16 609 806 Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 30 284 863 39 007 730 16 609 806 6 150 894 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12 13 469 671 30 284 863 Realkapital Aktiv Europa AS

Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk. Valuta Arsregnskapet for selskapet og konsernet er presentert i Norske Kroner (NOK). Alle tall i notene er presentert i NOK dersom annet ikke er oppgitt. Ved omregning av de deler av konsernet som har annen valuta enn NOK som funksjonell valuta er eiendeler og gjeld omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Resultatposter i annen valuta enn NOK er omregnet etter kvartalsvise gjennomsnittskurser. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Konsolidering av konsernet I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket Innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merverdier i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til eiendommer og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid. I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskap vurdert etter kostmetoden. Anleggsmidler Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Kostpris for eiendommer inkluderer anskaffelseskostnader direkte knyttet til anskaffelsen slik som notar- og meglerhonorarer, juridisk bistand og skatt direkte knyttet til anskaffelsen. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi blir ikke oppskrevet. Eiendom avskrives utfra forventet økonomisk levetid. Eiendom under utvikling og tomter avskrives ikke. Virkelig verdi på konsernets eiendommer settes til takstverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt av anerkjente internasjonale takseringsselskap per 31. desember hvert år. Finansielle anleggsmidler i annen valuta enn NOK blir omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Omløpsmidler og kortsiktig qield Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling Innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Det ble i 2010 innført cash pool i konsernet. Selskapene er solidarisk ansvarlige for hverandres utestående gjeld og mellomværende poster renteberegnes og bokføres månedlig. Ved rapportering omklassifiseres de respektive selskapers saldo som fordring eller gjeld og elimineres I konsernregnskapet. Pengeposter i annen valuta enn NOK blir omregnet til balansedagens kurs. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. I konsernregnskapet er tilsvarende beregnet med et gjennomsnitt av de respektive lands skattesatser. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Inntekter og kostnader Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er ført direkte mot overkursfond. Finansielle Instrumenter Realisert og urealisert gevinst/tap på finansielle instrumenter (sikringer/terminkontrakter) blir ført som annen finansinntekt/-kostnad i resultatregnskapet. Forpliktelser eller fordringer i forbindelse med slike poster blir ført som kortsiktig gjeld/fordring i balansen. Kontantstrømanalyse Kontantstrømanalysen er utarbeidet etter den Indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide plasseringer. Realkapital Aktiv Europa AS

Note 1 - Konsernets el ndommer Gj.snittlig Potensiell Faktiske Faktiske Eiendom Beliggenhet Segment Utleieareal gjenv brutto årsleie inntekter i 2013 inntekter i 2012 (m2) leietid (år) (NOK) (NOK) (NOK) Angers Angers, Frankrike Logistikk utvikl. - Lyon Bercy Paris, Frankrike Kontor, arkiv,. Park.pl 5 088 0,83 17 631 055 17 631 055 16 322 891 5 088 17 631 055 17 631 055 16 322 891 Eiendommen Lyon Bercy har tilknyttet 83 parkeringsplasser i tillegg til overnevnte utleieareal på 5.088 m2 og som er inkludert i "potensiell brutto årsleie'' samt "faktiske inntekter". Eiendommens totale areal samt parkeringsplasser har i 2013 vært fullt utleid. Lyon Bercy er et kontorbygg beliggende sentralt I Paris, Frankrike med en anskaffelseskost på MEUR 27 (MNOK 227 ved EUR/NOK kurs per.31.12.2013) og en bokført verdi på MEUR 22,6 (MNOK 190). Bygget ble per. 31.12.2013 taksert til MEUR 28.1 (MNOK 236). Bokført verdi er Ikke justert som følge av verdivurderingen. Angers ble i slutten av 2013 solgt til långiver Credit Fonciere for et symbolsk beløp samt overtagelse av gjelden. Banken var med å finansiere eiendommen med et 1. prioritets pantelån. Note 2 Datterselskap Aksjer i datterselskap eid av morselskapet Stemmerett/ Aksjekapital Overkurs Bokført Valuta eierandel (%) 100% (EUR) EUR verdi (NOK) Realkapital Aktiv Europa Lux sarl EUR 100 300 000 13 904 333 69 850 576 69 850 576 Total Innskutt kapital i datter (RAE AS's Investering i RAE Lux San) er per. 31.12. MNOK 107,1. Investeringen er nedskrevet til verdijustert egenkapital i datter og bokført verdi ved årets slutt er MNOK 69,9. Årets reverserte nedskrivning er på MNOK 9,7 og total nedskrivning pr. 31.12.2013 er MNOK 37,3. Aksjer i datterselskap eid av andre konsernselskaper Valuta Stemmerett/ eierandel (%) Aksjekapital 100% (EUR) RAE Invest sarl Luxembourg EUR 100 12 500 RAE Angers sarl Luxembourg EUR 100 12 500 Realkapital European Opportunity li sarl Luxembourg EUR 100 * 13 000 REO 2 Invest sarl Luxembourg EUR 100 * 12 500 REO 2 Lyon Bercy sarl Luxembourg EUR 100 * 12 500 SCI RKEO Lyon Bercy Frankrike EUR 100 * 10 000 ") Selskapene eies gjennom det Luxembourgbaserte eiendomsfondet Realkapital European Opportunity II (FCP Fund) som eies 100% av Realkapital Aktiv Europa Lux sarl. Kontrollerende innflytelse utøves gjennom nærstående parters verv i styrets investeringskomite'. Konsernet har ingen direkte stemmerett i selskapene. Note 3 - Varige'driftsmidier Morselskap Morselskapet har ingen varige driftsmidler Konsern Utleieeiendommer Tomter Totalt Anskaffelseskost pr 01.01 286 148 923 286 148 923 Tilgang i året Avgang i året -87 277 648-87 277 648 Omregningsdifferanse 28 214 741 28 214 741 Anskaffelseskost pr 31.12 227 086 016 227 086 016 Akk. ordinære avskrivninger 31.12-32 738 997-32 738 997 Akk. nedskrivninger 31.12 Omregningsdifferanse -4 599 383-4 599 383 Bokført verdi 31.12 189 747 636 189 747 636 Årets ordinære avskrivninger -6 027 293-6 027 293 Årets ordinære nedskrivninger Årets reversering av nedskrivninger Økonomisk levetid I år 33 Avskrives ikke Konsernets eiendommer avskrives i.f.h.t. forventet økonomisk levetid. Eiendommen Angers ble i slutten av 2013 solgt og er tatt ut av regnskapet. I driftsmiddelnoten vises dette gjennom årets avgang på MNOK 87,3 (MEUR 11,9). Akkumulerte avskrivninger og verdijusteringer tilknyttet Angers er reversert og inngår I salgets gevinst/tapsberegning. Akkumulerte avskrivninger samt bokført verdi gjelder derfor kun eiendommen Lyon Bercy. Det foretas eksterne verdivurderinger av konsernets eiendommer per. 31. desember hvert år. Dersom markedsverdieni.h.h.t verdivurderingene er lavere enn bokført verdi blir eiendommene nedskrevet til markedsverdi. Eiendommene kan Ikke skrives opp men tidligere nedskrivninger kan reverseres dersom markedsverdien er høyere enn nedskrevet verdi. All omregningsdifferanse i driftsmiddelnoten er justert mot anskaffelseskost. Gjennomsnittskurs samt kurs per. siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v. 8,2 og 8,4. Omregningsdifferanse per.31.12.2013 tilsvarer en endring I valutakurs på ca 14,0% og samsvarer med den reelle valutakursendringen i perioden. Realkapital Aktiv Europa AS

Note 4 - Egenkapital Morselskap Aksjekapital Annen innsk. Overkurs egenkapital Annen egenkapital Sum Inng. bal. 01.01.2013 1 325 296 119 601 948-30 576 107 90 351 137 Årets resultat -12 033 988-12 033 988 Sum EK 31.12.2013 1 325 296 119 601 948-42 610 094 78 317 150 Konsern Inng. bal. 01.01.2013 1 325 296 119 601 948-69 399 377 51 527 867 Omregningsdiff. valuta 2 316 944 2 316 944 Årets resultat -3 326 018-3 326 018 Sum EK 31.12.2013 1 325 296 119 601 948-70 408 451 50 518 793 Datterselskapene i RAE konsernet avlegger sitt regnskap I Euro og blir konsolidert inn i RAE konsernet ved omregning til NOK. Det gir forskjellig verdi på EK fra en periode til en annen i takt med kursendring. I resultatregnskapet omregnes valuta etter kvartalsvis gjennomsnittskurs mens balansen rapporteres etter kursen siste dag i perioden. Dette gir avvik mellom periodens resultat og endring i EK og rapporteres i balansen under "omr.diff.valuta". Gjennomsnittskurs og kurs per.siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v 8,2 og 8,4. Omregningsdifferanse per.31.12.2013 tilsvarer en endring i valutakurs på h.h.v. 11,9% og 14,2% Note l,jeld"til:banker og finansinstitusjoner Kortsiktig gjeld Rentesats per Selskap Eiendom finansiert 31.12.2013 Betingelser* Lån pr 31.12.2013 Lån pr 31.12.2012 SCI RAE Angers Angers, Fr. Ingen Ingen 51 616 406 SCI RKEO Lyon Bercy Lyon Bercy, Fr. EURIB. 3M + 285 bps DSCR 115% 141 664 250 134 340 300 141 664 250 185 956 706 Lånet i SCI RAE Angers er innfridd ved at banken (Credit Fonciere) overtok eiendommen i slutten av 2013. Lånet I SCI RKEO Lyon Bercy er et 1. prioritets pantelån med flytende rente. Lånet løp opprinnelig til 26.september 2013, men ble forlenget først 3 måneder og deretter 1 måned. Selskapet har valgt å initiere en legal prosess kalt "mandat ad hoc" hvor domstolen har opprettet en megler som skal delta i alle møter mellom banken og selskapet for å få en mer forutsigbar prosess. Medio mars 2014 mottok selskapet indikative terms for en forlengelse på to år av lånet, men det avhenger bl.a. av om selskapet får på plass ytterligere kapital i form av toppfinansiering eller egenkapital. *) DSCR = Debt Service Cover Ratio = (netto leieinntekter / (rentekostnader + avskrivninger)) Cash Pool Konsernets totale "cash pool" utgjør MNOK -8.4 (MEUR -1,0) og er sum av selskapenes respektive saldoer i oversikten nedenfor. Selskapene er solidarisk ansvarlig for utestående beløp. Mellomværende - Cash Pool 31.12.2013 EUR 31.12.2013 NOK RAE AS 1 605 818 13 460 772 RAE Lux sari -269 756-2 261 232 RAE Invest sari -43 763-366 843 RAE Angers sarl -86 113-721 845 SCI RAE Angers Sanl -2 212 464-18 545 981 RAE Total Cash Pool -1 006 278-8 435 129 Mellomværende mellom Realkapital Aktiv Europa AS og datterselskap er per. 31.12.2013 klassifisert som kortsiktig fordring i mor og gjeld i datter.totalt mellomværende er MNOK 21,9 (MEUR 2,6) hvorav andel mot SCI RÅE Angers Sari på MNOK 18,5 (MEUR 2,2) er avsatt som tap i forbindelse med salget av eiendommen "Angers" i slutten av 2013. Realkapital Aktiv Europa AS

Note 7 Lønninger, honorarer m.m. Morselskap og konsern Morselskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Partners AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2013. Morselskap 2012 2013 Konsern 2013 2012 0 0 Lønn 118 175 107 922 0 0 Styrehonorar 0 0 0 0 Arbeidsgiveravgift 0 0 0 0 Andre ytelser 0 0 0 0 Sum lønnskostnader 118 175 107 922 0,00 0,00 Antall ansatte 31.12 2,00 2,00 0,00 0,00 Antall årsverk 0,20 0,20 140 841 179 844 Revisors revisjonshonorar (inkl. MVA) 432 490 606 708 12 500 9 813 Revisors rådgivningshonorar (inkl. MVA) 9 813 12 500 Note 8".-'Finansposter For morselskapet utgjør "annen finansinntekt" totalt MNOK 11,4 og består av agio ved omregning av bankkonti fra Euro med MNOK 1,6 og "reversering av nedskrivninger på aksjer i datter" med MNOK 9,7. "Annen renteinntekt" på MNOK 0,2 er renter fra bankkonti og "renteinntekt fra konsernselskap" på MNOK 0,6 relateres til konsernets cash pool. For konsernet utgjør "annen finansinntekt" det samme som for morselskapet nevnt ovenfor bortsett fra "reversering av nedskrivninger på aksjer i datter" på MNOK 9,7 som elimineres på konsernnivå. For morselskapet utgjør "annen finanskostnad" totalt MNOK 22,2 og består av "realisert tap på valutasikring" med MNOK 3,7 og "tap på fordring" på MNOK 18,5. Tap på fordring relateres til Angers' trekk på cash pool. For konsernet utgjør "annen finanskostnad" MNOK 4,5 og består i hovedsak av samme poster som i mor bortsett fra "tap på fordring" som elimineres på konsernnivå, "Andre rentekostnader" på MNOK 3,2 består i hovedsak av renter på banklån. Note 9 - Skatt Morselskap Konsern 2012 2013 2013 2012 Grunnlag Betalbar skatt -9 774 802-12 031 479 Resultat før skattekostnad -3 326 018 302 557 14 035 084 8 800 340 Permanente forskjeller 0 0-977 270-8 960 Endring midlertidige forskjeller -8 960-977 270 0 0 Konsernposter 0 0-608 405 0 Anvendt fremførbart underskudd fra tidligere år 0 0 2 674 607-3 240 099 Skattepliktig inntekt -3 334 978-674 713 748 890 0 Betalbar skatt 748 890 443 989 2 509 Endring i utsatt skattefordel 446 498 1 192 879 2 509 Skattekostnad 1 195 388 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen -8 960 0 Midlertidige forskjeller 0-8 960 0-3 240 099 Skattemessig fremførbart underskudd -15 225 516-11 890 538-8 960-3 240 099 Grunnlag utsatt skattefordel -15 225 516-11 899 498-2 509 0 Utsatt skattefordel bokført 0 0 Utsatt skattefordel er kun balanseført med den verdien som selskapet er vurdert til å kunne utnytte. Balanseført i mor er NOK 0, - ikke balanseført i mor er NOK - 874.827. Balanseført i konsernet er totalt NOK 0 - ikke balanseført i konsern er NOK 4.567.655. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av elendommene (jfr. konsernets regnskapsprinsipper). Realkapital Aktiv Europa AS

Note 10 - Bundne bankmidier Morselskapet har MNOK 4,0 i bundne bankmldler per 31.12.2013. Beløpet gjelder depositum i forbindelse med valutasikringskontrakter. Note 11 - Aksjonærforhold i morselskapet Morselskapet har 13.252.957 aksjer hver pålydende NOK 0,10. Samlet aksjekapital utgjør NOK 1.325.296. Selskapets aksjekapital er ikke inndelt i aksjeklasser. Selskapet har 405 aksjonærer hvorav 14 aksjonærer eier 1% eller mer av aksjekapitalen. Ingen av selskapets tillitsmenn har eierandeler eller rettigheter til eierandeler i selskapet. Aksjonærer i selskapet som eier 1% eller mer av selskapets aksjer: Aksjonær Antall aksjer Eierandel (%) Obligo RE Secondaries Il AS 534 013 403% GEMMA AS 456 311 344% BREI 11 AS 417 961 315% ALF HALLEN AS 240 695 1,82% KNUT AM 224 881 1,70% MALSNES INVEST AS 197 400 1,49% FELLESFORLAGET AS 193 981 1,46% UTBYGGING VEST AS 192 700 1,45% MAGNUS HELLESYLT 189 853 1,43% TANERA A/S 179 256 1,35% JEWA AS 163 039 1,23% UNNI LISBETH MYRVANG 138 000 1,04% BJØRN GRINDE 136 641 1,03% FLING AS 135 961 1,03% Note 12 - Forpliktelser, garantier Morselskapet eller konsernet har Ingen leieforpliktelser eller andre garantier. Note 13 - Andre driftskostnader Morselskapets spesifisering av honorarer til fondsforvalter og andre nærstående parter: Andel av Honorartype Mottaker innsk. kapital Beløp Fast rådgivningshonorar Obligo Partners AS 0,09% 125 000 Variabelt rådgivningshonorar * Obligo Partners AS 0,45 % 605 024 Regnskap og rapportering RS Platou Property Management AS 0,15% 196 250 Regnskap og rapportering Obligo Realestate AS 0,07% 98 125 Porteføljehonorar Distributører 0,40 % 533 000 1,16% 1 557 399 Konsernets spesifikasjon av honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter (i tillegg til honorarene i tabellen over): Honorartype Management honorar Management honorar Eiendomsforvaltning Eiendomsforvaltning Juridisk honorar Juridisk honorar Juridisk honorar Juridisk honorar Juridisk honorar Juridisk honorar Verdivurdering av eiendom Regnskap franske eiendommer Regnskap selskaper i Luxembourg Mottaker Realkapital Partners Luxembourg SA Obligo Partners AS DTZ Asset management, Frankrike DTZ Commercial Fees Norton Rose CMG Associes Simon & Associes FHB Cabinet Quenetain IFNR Azur CBRE Denjean GTF Beløp 195 615 75 883 861 121 351 782 123 783 9 023 354 257 428 703 34 967 143 570 14 830 186 155 173 994 2 953 683 Konsernets totale honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter: 4 511 082 Alle honorarene i tabellene over er Inkludert i annen driftskostnad i regnskapet. ") For å sikre tilfredsstillende ledelse av konsernets pan-europelske virksomhet er to medarbeidere fra selskapets rådgivere i Obligo deltidsansatte i ett av konsernets Luxembourg-baserte selskaper. Lønn utbetalt direkte til medarbeidere fra Obligo er trukket fra i rådgivningshonoraret til Obligo Partners AS. Realkapital Aktiv Europa AS