Wessel Parkeringssameie Bidenkaps gate 1 0165 Oslo www.wesselparkering.no info@wesselparkering.no Organisasjonsnummer 992 858 990 PROTOKOLL FRA ORDINÆRT SAMEIERMØTE I WESSEL PARKERINGSSAMEIE 16.06.2009 Tid: Tirsdag 16. juni kl 1900 Sted: Gartner Norge AS, Bygdøy allé 1, kantina i 5. Etasje Referent: Knut Ulvestad 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder Vedtak: Styrets leder valgt 1.2 Valg av referent Vedtak: Knut Ulvestad valgt 1.3 Valg av sameier til å underskrive protokollen Vedtak: Joseph Noel Sengco Vasquez valgt 1.4 Opplysning om antall stemmeberettigede Antall frammøtte med stemmerett: 10 andeler Antall framlagte fullmakter: 3 andeler Totalt antall stemmer som kan avgis: 13 andeler 1.5 Godkjenning av innkalling Vedtak: Innkallingen godkjent 1.6 Godkjenning av saksliste Vedtak: Sakslisten godkjent 2. Styrets årsberetning Styret har i perioden fra det konstituerende sameiermøtet 24.06.2008 fram til sameiermøtet 2009 bestått av personene som ble valgt på det konstituerende sameiermøtet: 1
Etternavn Fornavn Verv Varighet Johannesen Rune Toalango Styreleder 2 år fra 2008 Haaland Ragnar Medlem 2 år fra 2008 Ulvestad Knut Medlem 1 år fra 2008 Johannesen Geir Medlem 1 år fra 2008 Nguyen Phuong Ngoc Førstevara 1 år fra 2008 Pettersen Bjarnhild Andrevara 1 år fra 2008 Etter konstitueringen i 2008 valgte styret Hammersborg Regnskaps- og Innbetalingsservice AS (HBRI) som regnskapsfører og BDO Noraudit Oslo DA som revisor, jamfør fullmakt fra det konstituerende sameiermøtet 24.06.2008. Se for øvrig vedlagt årsberetning for 2008 fra styret. Vedtak: Styrets årsberetning godkjent 3. Årsregnskap Se vedlagt årsregnskap 2008 samt revisjonsberetning. Styret bekrefter at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt i regnskapsåret, er medtatt i det framlagte regnskapet, som er revidert av BDO Nordaudit Oslo DA. Vedtak: Årsregnskapet for 2008 godkjent. Overskuddet tillegges egenkapitalen. 4. Budsjett til orientering Budsjettet for 2009 framgår av regnskapet for 2008, se dette. Budsjettet for 2009 inneholder en del ekstraordinære kostnader. Følgende alternative oppstilling av budsjettet synliggjør disse kostnadene: 2
Budsjettpost Totalt for 2009 INNTEKTER 165 600 Ordinær leie fra sameierne 144 000 Inntekter fra utleie 17 850 Radiosendere til selvkost 3 750 UTGIFTER 223 868 Ordinære kostnader 138 243 Forretningsførsel 30 000 Styrehonorar 30 000 Arbeidsgiveravgift 14,1 % 4 230 Skatt på utleie 4 998 Vasking av parkeringsanlegg 14 440 Forsikring 6 462 Vaktmestertjenester 5 250 Reparasjon og vedlikehold 24 000 Strøm 11 800 Revisjon 4 337 Serviceavtale garasjeport 2 506 Domene og epost 220 Ekstraordinære kostnader 85 625 Oppgradering portmottaker 11 875 Innkjøp radiosendere 3 750 Klargjøring for utleie 20 000 Honorar faglig bistand utbygger 15 000 Nøkkelsystemutskifting 35 000 Årsresultat -58 268 Årsresultat uten ekstraordinære kostnader 27 357 Budsjettet forutsetter at styrets forslag til endring av vedtekter vedtas av sameiermøtet, hvilket vil muliggjøre utleie av uutnyttede fellesarealer i annen halvdel av 2009. Vedtak: Sameiermøtet tok det framlagte budsjett for 2009 til orientering 5. Fastsettelse av godtgjørelse til styret Vedtak: Styrets godtgjørelse ble satt til kr 30 000,- 6. Forslag til endring av sameiets vedtekter Se styrets forslag til endringer i vedlegg med markering av endringene som foreslås. Styret ønsker å tydeliggjøre hvem som betraktes som sameiere samt å presisere plikten til å tinglyse overdragelser i endringene av henholdsvis punkt 3 og punkt 14. Styret foreslår en endring av punkt 11 som innebærer at sameiermøtet gir styret anledning til å gjøre om fellesarealer til nye bruksarealer. Hensikten med denne 3
Årsberetning for Wessel Parkeringssameie 2008 Wessel Parkeringssameie Bidenkaps gate 1 0165 Oslo www.wesselparkering.no info@wesselparkering.no Organisasjonsnummer 992 858 990 1. Virksomhetens art og hvor den drives Wessel Parkeringssameie er etablert for å ta seg av drift, vedlikehold og andre fellesanliggender for garasjeanlegg (inklusive port og nedkjørsel) og boder i eiendom med gårdsnummer 508 og bruksnummer 17 i Oslo kommune. Parkeringssameiets organisasjonsnummer er 992 858 990. 2. Rettvisende oversikt over utvikling og resultat Selskapet har vært i drift siden sommeren 2008. Innen utgangen av 2008 hadde selskapet en omsetning på kr 288 000 og et resultat på kr 243 320. Omsetning og resultat i 2008 bærer preg av at sameiet er under etablering. Neste års forventede økonomiske utvikling fremgår av budsjettet. 2009 vil også bære preg av at sameiet er i en etableringsfase. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. 3. Aktiviteter Styret har avholdt 6 styremøter siden oppstarten fram til sameiermøtet i juni 2009. Styret har behandlet ca 30 saker. Styrets viktigste oppgaver har i styreperioden vært følgende: Etablere regnskapsførsel, driftskonto, revisjon, rutiner for innkreving av felleskostnader samt rutiner for betaling av fakturaer Innkreve av ekstraordinært likviditetstilskudd for å sikre driftsmidler og forestå oppgjør for driftskostnader påløpt fram til konstitueringen av sameiet Inngå driftsavtaler og avtale om forsikring i samarbeid med Wessel Atrium Registrere sameiet og samtlige sameiere i Brønnøysundregistrene Utarbeide budsjett for 2008 og 2009 og følge opp regnskapsførsel Etablere rutiner for borttauing av uvedkommende kjøretøy Skaffe oversikt over tildelte parkeringsplasser og føre liste over andelseierne Sette opp nettsted og etablere rutiner for elektronisk kommunikasjon med andelseierne i sameiet Følge opp leveranser overfor utbygger og delta på befaringer med assistanse fra eksterne konsulenter Følge opp utbygger for å innhente samtykke til sameiets vedtekter i etterkant av konstituerende sameiermøte Utstede andelsbevis til sameierne Følge opp utbygger i forhold til manglende tinglysning av enkelte overdragelser Utrede muligheten for å skaffe sameiet inntekter ved å leie ut deler av garasjeanleggets fellesarealer Forenkle rutinene ved tap av portåpner ved å oppgradere kontrollenheten fra Crawford Rydde opp i driftsproblemer med garasjeporten i vinter, blant annet på grunn av is i innkjøringspartiet Årsberetning 2008 Wessel Parkeringssameie Side 1 av 2
3836 - WESSEL PARKERINGSSAMEIE RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Budsjett 2008 2009 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 288 000 144000 Andre inntekter 0 21 600 SUM DRIFTSINNTEKTER 288 000 165 600 DRIFTSKOSTNADER: Persjonalkostnader 0-4 230 Revisjonshonorar 3-2 156-4 337 Styrehonorar 0-30 000 Forretningsførerhonorar -12 500-30 000 Konsulenthonorar 0-15 000 Drift og vedlikehold 4-1 253-46 196 Forsikringer -7 122-6 462 Energi/ fyring -6 568-11 800 Andre driftskostnader 5-16 387-75 843 SUM DRIFTSKOSTN. -45 985-223 868 DRIFTSRESULTAT: 242 015-58 268 FINANSINNTEKT/ KOSTNAD: Finansinntekter 6 1 305 0 RES. FINANSINNT/KOSTN. 1 305 0 ÅRSRESULTAT 243 320-58 268 Overføringer: Til opptjent egenkapital 243 320 Side 1 av 3
NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 6 måneder, kr 250 pr p-plass, 48 plasser 72 000 Ekstraordinært likvidstilskudd, kr 4 500,- pr p-plass 216 000 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 288 000 NOTE: 3 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er på kr 2 156 og er i sin helhet knyttet til revisjon. NOTE: 4 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold garasjeanlegg -1 253 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 253 NOTE: 5 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Driftsmateriell -1 063 Vaktmestertjenester -13 049 Kontor- og datarekvisita -1 950 Andre kontorkostnader -295 Bank og kortgebyr -30 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -16 387 NOTE: 6 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 1 305 SUM FINANSINNTEKTER 1 305 Side 3 av 3
************************************************************* (Forslag til) Vedtekter for Wessel Parkeringssameie vedtatt på konstituerende sameiermøte den 24. juni 2008 og sist endret på sameiermøte den 16. juni 2009 1. Sameiets navn Sameiets navn er Wessel Parkeringssameie. 2. Sameiets formål Wessel Parkeringssameie er etablert for å ta seg av drift, vedlikehold og andre fellesanliggender for garasjeanlegg (inklusive port og nedkjørsel) og boder i eiendom med gårdsnummer 508 og bruksnummer 17 i Oslo kommune. Eiendommen kalles heretter parkeringsanlegg. 3. Organisering, eierandeler og ansvarsform Parkeringsanlegget er organisert som et tingsrettslig sameie mellom eierne av parkeringsplassene i henhold til Lov om sameige av 18.06.1965 med senere endringer i den utstrekning ikke annet er nedfelt i herværende vedtekter. Som eiere regnes de tinglyste hjemmelshaverne av parkeringsanlegget. Parkeringssameiet består av 48 ideelle sameieandeler. Til hver andel er det knyttet eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass. Eier av andel kalles heretter sameier. Styret plikter å føre en liste over sameierne og de tildelte parkeringsplassene og å sjekke hvorvidt den enkelte sameier også er rettmessig eier av seksjon i Sameiet Wessel Atrium (SWA) eller andel i Wessel Studio Borettslag (WSB). Sameier svarer for forpliktelser i parkeringsanlegget i forhold til sin andel. 4. Andeler og bruksrett Til den enkelte andel er det knyttet eksklusiv bruksrett til nærmere bestemt parkeringsplass i samsvar med den til enhver tid gjeldende andelslisten. 5. Utøvelse av bruksrett til parkeringsanlegget Areal som er avsatt til parkering kan ikke brukes til annet formål. Fellesarealer i parkeringsanlegget kan kun benyttes som atkomst til parkeringsplassen eller til formål som styret har godkjent. Bruken av parkeringsplassen skal ikke på urimelig eller unødig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. All ferdsel i parkeringsanlegget og i nedkjørsel skal skje hensynsfullt og slik at annen ferdsel ikke unødig hindres eller skade unødig forvoldes. Det er ikke tillatt å parkere utenfor oppmålte parkeringsplasser. Den enkelte sameier må selv besørge eventuell fjerning av uvedkommende kjøretøy eller eiendeler fra sin parkeringsplass. Beboerne i SWA og WSB har rett til å benytte parkeringsanlegget til atkomst til boder og til parkering av sykler på avsatte sykkelplasser. Styret kan fastsette regler for bruk av parkeringsanlegget. Sameierne plikter å overholde disse reglene. 6. Vedlikehold Den enkelte sameier plikter å unngå at det oppstår skade eller ulempe for andre sameiere som følge av bruk av parkeringsanlegget. Styret har rett til å gi den enkelte sameier pålegg om å fjerne avfall, oljesøl, gods eller lignende fra parkeringsplassen. Styret har videre rett til å forestå nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeider. 1/4
Styret plikter å holde parkeringsplassene og parkeringsanleggets fellesarealer forsvarlig ved like. Videre er det styrets ansvar at parkeringsanlegget til enhver tid er i ordentlig og ryddig stand. Styret plikter å gjennomføre pålegg som blir gitt av offentlige myndigheter. Sameier kan ikke oppføre faste innretninger på sin parkeringsplass uten at dette på forhånd er skriftlig godkjent av sameiets styre. 7. Rettslig råderett Den enkelte sameier kan kun overdra sin andel med tilknyttet bruksrett til parkeringsplass internt i eget boligselskap eller leie ut parkeringsplassen. Overdragelse av andeler med tilknyttet parkeringsplass eller utleie av parkeringsplass skal meddeles styret med minst 14 dagers varsel før overdragelse/utleie gjennomføres. Det er offentlige krav til 44 parkeringsplasser i parkeringsanlegget. Disse kravene er tinglyst, jamfør vedlegg, og knytter den rettslige råderetten over parkeringsplasser og boder til seksjonseiere/andelseiere i boligselskapene SWA og WSB. Den enkelte sameier står likevel fri til å leie ut sin parkeringsplass til så vel interne som eksterne. For 4 av plassene i parkeringssameiet er det tinglyst en privat erklæring, jf. vedlegg. Sameiets styre har til enhver tid ansvaret for at tinglyste krav blir etterlevd. Ved overdragelse skal vedtektene og styrets eventuelle regler for bruk av parkeringsanlegget aksepteres av den nye sameieren. Ved overdragelse hefter den nye sameier sammen med den gamle sameier for den tidligere sameiers forpliktelser inntil disse er gjort opp. 8. Felleskostnader Det skal årlig utarbeides budsjett for drift og vedlikehold av parkeringsanlegget. Felleskostnadene skal fordeles likt mellom sameierne. Sameiet skal viderefakturere de respektive boligselskapene kostnader som relaterer seg til fellesareal som boder og sykkelplasser mv. Den enkelte sameier skal kvartalsvis betale et a konto-beløp fastsatt av sameiermøtet eller av styret til dekning av sin del av felleskostnadene. Beløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak. Ved behov kan styret avkreve sameierne ekstraordinære likviditetstilskudd i tillegg til a-konto-innbetalingene. Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter mv. er vesentlig mislighold fra sameierens side. 9. Mislighold Dersom en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan styret pålegge sameieren å selge sin(e) andel(er) med tilknyttet bruksrett til parkeringsplass, jamfør punkt 7 om rettslig råderett. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve tvangssalg. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at andelen(e) kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan andelen(e) kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter regler om tvangssalg så langt disse passer. Tvangsfullbyrdelseslovens 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. 10. Sameiermøtet Sameiets øverste organ er sameiermøtet, hvor alle sameiere har rett til å delta med forslags-, tale- og stemmerett. En sameier kan representeres av en fullmektig. Sameiets styre kaller sameierne inn til 2/4
sameiemøtet. Ordinært sameiermøte avholdes innen utgangen av juni måned. Tid og sted bestemmes av styret og bekjentgjøres for sameierne i innkallingen, som skal mottas minst 8 dager før møtet. Saker som skal behandles på sameiermøtet må bekjentgjøres for sameierne senest samtidig med innkallingen. Forslag til saker som skal tas opp på det ordinære sameiermøtet må være sendt sameiestyret innen den frist som styret bestemmer og som kunngjøres ved oppslag eller lignende for sameierne i sameiet. Sameiermøtet kan bare fatte vedtak i saker som er satt opp i innkallingen. Sameiermøtet velger møteleder. Det velges en referent samt en person til å undertegne protokollen. Leder for sameiets styre leder sameiermøtet frem til valg av møteleder er gjennomført. Protokoll fra sameiermøtet skal gjøres tilgjengelig for sameierne i etterkant av møtet. Sameiermøtets beslutninger fattes med alminnelig flertall blant de stemmeberettigede som møter på sameiemøtet hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene. Sameiermøtet behandler: 1. Konstituering 2. Styrets årsberetning 3. Årsregnskap 4. Budsjett til orientering 5. Fastsettelse av godtgjørelse til styret 6. Andre saker nevnt i innkallingen 7. Valg Ekstraordinært sameiermøte skal avholdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 10 % av stemmene i sameiet krever det, og samtidig oppgir hvilke saker som skal behandles. Ekstraordinært sameiermøte avvikles etter samme bestemmelser som ordinært sameiermøte så langt reglene passer. 11. Sameiermøtets kompetanse Det kan avgis én stemme for hver av sameiets 48 andeler. Ved stemmelikhet skal saken avgjøres ved loddtrekning. Alle beslutninger i sameiermøtet fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmer med unntak av hva som måtte følge nedenfor. Det kreves 2/3 flertall blant de fremmøtte i sameiermøte for vedtak om: 1. Ombygging eller andre endringer av eiendommen som etter forholdene går utover vanlig forvaltning og vedlikehold 2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksarealer eller utvidelse av eksisterende bruksenheter 3.2. Rettslige disposisjoner over eiendommen som går utover vanlig forvaltning 4.3. Endring av sameiets vedtekter Vedtak om salg av hele eller deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere som berøres av vedtaket. 12. Styret Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha 4 medlemmer og inntil 4 varamedlemmer. Sameiermøtet velger styre og varamedlemmer med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styrelederen velges særskilt av sameiermøtet. Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet. Styremedlem kan gjenvelges. Styrelederen sørger for at styret holder møter så ofte som det trengs. Et styremedlem kan kreve at styret sammenkalles. Styremøtet ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, skal styret velge møteleder. 3/4
Styret skal sørge for vedlikehold og drift og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender. Styret er kompetent til å fatte alle beslutninger vedrørende sameiets daglige drift. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Alle beslutninger i styret kan fattes med vanlig flertall. Når stemmene står likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Styret sørger for forsvarlig regnskapsførsel. Styreleder og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner dets navn. Styret har ikke rett til å pantsette sameiets eiendom. Styret skal føre møtereferat som skal godkjennes av tilstedeværende styremedlemmer i etterkant. 13. Forretningsfører - Revisor Sameiermøtet kan med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha forretningsfører og/eller revisor. 14. Tinglysing Det er dden enkelte sameier plikter s ansvar å sørge for tinglyse ing av sin andel av sameiet samt å orientere styret om overdragelser, jamfør punkt 7 om rettslig råderett. Ved overdragelse plikter ny eier å sende styret en kopi av tinglyst skjøte omgående etter at tinglysningen er foretatt. 15. Oppløsning Den enkelte sameier kan ikke kreve oppløsning av sameiet. Vedlegg: 1. tinglyst erklæring om bruk (Oslo kommune) 2. tinglyst erklæring om bruk (privat) 4/4