Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 360 549 05.01.2016 Våtromsrapport Adresse 4329 SANDNES Matrikkel Gnr. 38 Bnr. 1178 Lnr. 26 Anr. 26 Kommune SANDNES Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Knut Morten Stokka Takstingeniør: Knut Morten Stokka Østre Hamravei 16 4315 SANDNES Tlf.: 90015080
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av8
Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Rapporten er kun utarbeidet for bad, vaskerom og kjøkken i boligen. Øvrige bygningsdeler er ikke vurdert. Befaringen er utført visuelt og ved hjelp av fuktindikator. Observasjonene er lagt til grunn for vurderingen. Fuktvurderingen er utført på gulv og vegger. Dette gjelder også tilstøtende vegger i samme eierseksjon. Det er ikke flyttet på inventar og utstyr. Rapporten er utarbeidet etter prinsippene i NS. 3424 nivå 1. Det er ikke utført fysiske inngrep. Boligen var møblert og bebodd under befaringen med de begrensninger dette har for besiktigelsen. Oppdraget omfatter: Arealmåling. En visuell befaring av kjøkken og bad med enkle målinger med fuktindikator. Og en enkel beskrivelse av vann og avløpsrør samt ventilasjon. Oppdraget omfatter ikke: Andre bygningsmessige konstruksjoner.. Befaringen ble gjennomført: 05.01.16 kl. 11.00 til 12.00. Vær og lysforhold ved befaring: Sol med litt dis i luften. På befaring er målinger utført med: Protimeter MMS 2 for målinger etter fuktindikasjoner, HILTI PD 40 lasermåler for målinger av arealer, HILTI streklaser for målinger av høyder og fall. Inngangspartiet er definert som: sør. Side2av8
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Postnr 4329 Sted SANDNES Gnr 38 Bnr 1178 Fnr Snr Lnr 26 Anr 26 Hjemmelshaver Aspervik Borettslag Type bygg Blokker, høyhus Byggeår 1977 Rehabår Byggemåte Betong bygg med saltak. 1.2 Befaring Befaringsdato 05.01.2016 Tilstede Jonathan Nordvall Rekvirent Jonathan Nordvall 1.3 Arealer og romfordeling Arealoppmåling er foretatt av takstmann. Arealmålingene måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no. Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m²). Leilighet, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 4 Etasje 56 52 52 0 Gang, bad, stue, kjøkken og soverom SUM 56 52 52 0 Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 56 52 52 0 Anvendelse Kommentar til arealer Side3av8
Bruttoareal er beregnet ikke målt. Bod ved leiligheten i 4. etasje. ca 5,9m2 Bod nede inne ca 2,8 m2 Bod nede ved utgang ca 2,7 m2 Balkong ca 10,9m2 Kommentar til planløsning Leiligheten er ikke tilgjengelig for rullestol. Der er ikke heis i bygget. 1.4 Sammendrag / konklusjon Det er en eldre leilighet så noe reparasjoner og oppussing må påregnes. Det kan og anbefales å gå igjennom de bygningsmessige delene av leiligheten innvendig og utvendig. Selv om utvendige arbeider hører med fellesutgiftene. Underskrifter Sted og dato Sandnes, 06.01.2016 Knut Morten Stokka Side4av8
2. Våtrom 2.1 Bad TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Det er fliser på gulvet, tapet på vegger og malt i taket. Rommet inneholder vask med underskap, toalett, dusjkabinett og plass for vaskemaskin. Det er varmeovn på veggen. Ventilasjon av rommet skjer via ventil i taket og ventil i vinduet. Sluk er under dusjkabinett og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Ingen synlig membran ved dør så membran lar seg ikke vurdere om der er membran. Tapet har løse skjøter og er løs enkelte steder i nedre kant. Det er ikke fuktsikret mellom vask og vegg. Der er ikke stikk for tørketrommel. Fall til sluk under dusjkabinett lar seg ikke kontrollere. Fall til sluk i rommet bør være 10 mm pr meter. Her er fall pr meter ca 5 mm. Høyedeforskjell fra terskel dør til sluk er ca 50 mm. Bom i flis på gulv ved dusj. Bom i flis er hulrom under flisen. Skader på fuger ved ved toalett. Det ble søkt etter fukt med måleapparat, ingen skadelig fukt er observert ved oppvaskmaskin, vaskeskap og kjøleskap. Ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens krav. Som er balansert ventilasjon. TG: 2 Er valgt på grunnlag av ikke mulig å kontrollere membran og membran i sluk. Lokalt fall rundt sluk er ikke mulig å kontrollere. Rommet har ikke tilfredsstillende fall 1:100 til sluk. Bom i flis ved dusj og skadet fuge toalettet. Tapet som glipper i skjøter. En oppussing av bad kan vurderes. Kontrollere membran og membran i sluk. Om mulig skaffe tilveie dokumentasjon på utførelsen av membran. Fuge i bakkant av vask mot vegg som fuktsikring. Rense sluker og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for fliser montert direkte på membran er 10-30 år. Forventet normal levetid på dusjkabinett 10-25 år. Anbefalt brukstid 20 år. Side5av8
2.2 Kjøkken TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Kjøkken fra 2013 opplyst av eier. Det er parkett på gulvet, malte vegger og malt i taket. Mellom benkeplate og overskap er der fliser. Kjøkkenet er i hvit høyglans, montert i U, med laminat benkeplate. Der er plass for frittstående hvitevarer: Stekeovn, oppvaskmaskin og kombi kjøl og fryseskap. Benkeplaten er litt ujevn i skjøten. Parketten dekkes ikke helt av sokkelen på kjøkkenet. Det er et større hakk i parketten. Det er noen fuktsprekker i skjøtene på parkettbordene. Kommer ofte etter at det er brukt vann ved rengjøring. Det ble søkt etter fukt med måleapparat, ingen skadelig fukt er observert ved oppvaskmaskin, vaskeskap og kjøleskap. TG: 2 Er valgt på grunnlag av litt slitt gulv og hakk i gulv. Sokkel som ikke dekker helt over parketten. Og ujevn plateskjøt på benkeplaten. Parkett er vanlig på kjøkken, men det anbefales å lakkere denne ekstra for å beskytte parketten ved evt. vannsøl. På generelt grunnlag vaske filter til ventilator så ofte som mulig og bytte filter min hvert 5 år. Justere benkeplateskjøt og forsegle skjøten med smalfugemasse eller silikon alt etter hva som er brukt tidligere. På sikt bytte til ny parkett. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for parkett/tregulv lakkert er 10-20 år. Forventet normal levetid på oppvaskmaskin er 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. Side6av8
3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 2 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Vann og avløpssystemet er montert skjult, det kan av den grunn ikke uttales om konstruksjonen. Anlegget vurderes ut fra alder. Vann og avløpsrør er fra byggeåret som er 1977, det vil si 39 år gammelt. Vannrør i kobber Avløpsrør i plastmateriale. Det er ikke påvist skader eller blitt opplyst om problemer med vann og avløpssystemet. Mer enn halvparten av gjennomsnittlig levealder på avløpssystemet er brukt opp. Lekasjer fra avløpssystemet kan oppstå brått og uventet. TG: 2 Er valgt på grunnlag av alder på vann og avløpssystemet. Rense sluker og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. På generelt grunnlag jevnlig etterse vann og avløpssystemet for vannlekasjer. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for vann og avløpsrør i plastmateriale er 25-75 år. Anbefalt brukstid er 50 år. Forventet normal levetid for kobberrør er 25-75 år 3.2 Ventilasjon TG 2 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Ventil i himling på badet. Ventilator på kjøkkenet. Ventiler i vinduer. Ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens krav, som er balansert ventilasjon. Ventilator fungerer tilfredsstillende. TG: 2 Er valgt for der kun er ventil i himling på badet og friskluftsventiler i vinduer. Side7av8
Rense filter på ventilator jevnlig og bytte til nytt filter minst hvert 5 år. Montere mekanisk vifte på ventil i himlingen på badet. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet brukstid for ventilasjonsmotorer er ca 20 år. 3.3 Varmtvannsbereder TG 1 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Felles varmeanlegg for varmtvann i underetasjen. Utgifter med felles varmeanlegg blir fordelt på alle leilighetene Undersøke alder og levetid for varmeanlegget for blokken. Side8av8