Planbeskrivelse Endring av reguleringsplan for Rv 309/Skallestadveien Rv 309/Ulvøveien, planid 283 E1, Færder kommune Forslagsstiller: Kurt Pedersen Plankonsulent: Asplan Viak as 2. desember 2020 side 1 av 14
1. OM PLANARBEIDET... 3 1.1. Bakgrunn...3 1.2. Planprosess og medvirkning...3 1.3. Planstatus og rammebetingelser...4 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 5 2.1. Plangrense...5 2.2. Beskrivelse av planområdet...6 2.3. Trafikk og støy...8 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 8 3.1. Formål med planforslaget...8 3.2. Arealbruk...9 3.3. Boligbebyggelse (B)... 10 3.4. Samferdsel og teknisk infrastruktur (o_sv)... 10 3.5. Hensynssoner... 10 3.5.1. Frisikt (H140)... 10 3.5.2. Gul sone iht. T-1442 (H220)... 10 3.5.3. Bevaring kulturmiljø (H570_1-2)... 11 4. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET... 11 4.1. Gjeldende reguleringsplan og kommuneplan... 11 4.2. Ny eiendomsgrense... 12 4.3. Støy... 13 4.4. Vurdering etter naturmangfoldloven... 13 4.5. VVA og overvann... 13 4.6. Estetikk og landskapstilpasning... 13 4.7. Høyder og byggegrenser... 14 4.8. Oppsummering... 14 5. INNKOMNE MERKNADER... 14 VEDLEGG 1. Plankart planid 283 E1 2. Reguleringsbestemmelser planid 283 E1 3. Kopi av innkomne merknader når disse har kommet inn 4. Berganveien 107_Illustrasjonsplan_29.11.2020 5. 3D-illustrasjoner 6. Berganveien 107 - støyberegning 7. Utsnitt gjeldende planer 8. Gbnr 4031, 74 Berganveien 107 Søknad om forhåndsuttalelse for vann og avløp 9. Forhåndsuttalelse fra VTFK om hensyn til verneverdig bebyggelse 10. _VEIRETT OG VA_2020-07-07 11. Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse ved utarbeidelse av reguleringsplan side 2 av 14
1. OM PLANARBEIDET 1.1. Bakgrunn Forslagsstiller, Kurt Pedersen, ønsker å fradele en tomt fra eksisterende boligeiendom 40/31 i Færder kommune. Det har i den forbindelse vist seg å være behov for endring av gjeldende reguleringsplan. Foreliggende plandokumenter redegjør for endringene. Fylkeskommunen er bedt om å vurdere hensynet til eksisterende bygninger på eiendommen. I sitt svar gir de en forhåndsuttalelse om at de ikke vil fremme innsigelse mot endringen så lenge ny bebyggelse tilpasses bevaringsverdige bygninger med tanke på arkitektur og materialbruk (hele uttalelsen ligger vedlagt). Forslag til planendring har hensyntatt dette. Planendringen vil i liten grad påvirke gjennomføringen av den gjeldende planen for øvrig, og den går ikke utover hovedrammene i denne. 1.2. Planprosess og medvirkning Det ble avholdt oppstartsmøte med Færder kommune 3.12.19 for å avklare forhold knyttet til endring av reguleringsplan for Rv 309/Skallestadveien Rv 309/Ulvøveien, planid 283. Etter forespørsel fra kommunen har flere temaer blir avklart for å gi kommunen et beslutningsgrunnlag for å kunne tillate mindre endring av reguleringsplan. Dette gjelder blant annet forhold knyttet til: - Avkjørsel og trafikksikkerhet for myke trafikanter - Avklaring av veirett - Tinglysning av rett til å koble seg på kommunalt VA-nett - Bestemmelser knyttet til ny bebyggelse - Innmåling av usikre grenser - Støy side 3 av 14
Det er gjennom møter og dialog med kommunen avklart at saken kan behandles som mindre endring etter PBL 12-1. Varsel om oppstart av mindre endring av reguleringsplan ble kunngjort på kommunens hjemmeside og med brev til naboer og regionale myndigheter xx.xx.xxxx. Frist for uttalelser var xx.xx.xxxx. Det kom inn xx merknader til planen. Disse er oppsummert i kapittel 5. 1.3. Planstatus og rammebetingelser Gjeldende kommuneplan I kommuneplanens arealdel 2015-2027 for tidligere Nøtterøy kommune (nå kommunedelplan for Færder kommune) er planområdet avsatt til boligformål nåværende. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er Rv 309/Skallestadveien Rv 309/Ulvøveien, planid: 283, vedtatt 11.06.2003. (utsnitt av plankart vedlagt). Her er eiendommen avsatt til bolig (bevaringsverdig bygning). Det er i planen regulert atkomst til eiendommen fra Skallestadveien. Byggegrenser er 4 meter fra eiendomsgrenser, med unntak av fra Berganveien hvor byggegrense ligger ca. 25 meter fra senterlinjen i Berganveien. For den delen av planområdet som ligger på deler av gbnr. 46/70 er gjeldende reguleringsplan Hårkollen IV (figur til høyre under). Arealet er regulert til aldersboliger og opparbeidet som atkomstvei til disse. Atkomstveien ligger på kommunal grunn. Dette endringsforslaget vil erstatte reguleringsplanen for Hårkollen IV der det er overlapp med planområdet( sort sirkel i figur under). Figur 1 Gjeldende plan til venstre, til høyre reguleringsplan som delvis erstattes av planforslaget. Planområde skissert med rød stiplet linje. Sort sirkel viser del av Hårkollen IV som erstattes av planendring. side 4 av 14
2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1. Plangrense Plangrensen følger eiendomsgrensene til gbnr. 40/31 og 40/74 mot vest, nord og øst. I tillegg tas en liten del av gbnr. 46/70 med i planområdet for å kunne regulere inn atkomstvei til den nye boligeiendommen. Planområdet er på 2,51 dekar. Figur 2 Plankartet viser endring av gjeldende reguleringsplan og plangrense for denne side 5 av 14
2.2. Beskrivelse av planområdet Berganveien 107 (gbnr: 40/31 og 40/74) ligger mellom Berganveien i nordøst og Skallestadveien i sørvest. Disse veiene forbindes med en gang- og sykkelvei som passerer eiendommen langs vestsiden. Atkomst til tomta er fra Skallestadveien. Figur 3 Satellittbilde av planområdet og veien rundt. Planområdet skissert inn. (kilde:googlemaps) Terrenget på tomta heller mot vest, med en variasjon mellom flate partier med plen og noen brattere partier med fjell i dagen. Laveste kote på tomta er kote 15, og høyeste kote19. Hovedhuset og redskapshuset på tomta er fra 1932, og er definert som bevaringsverdige i gjeldende reguleringsplan. Øvrig bebyggelse på tomta er av nyere opprinnelse. Tilliggende bebyggelse i området er variert, med ulike typer småhusbebyggelse og noen større næringsbygg. Påfølgende bilder viser bebyggelse på tomta, og atkomst til garasje fra Skallestadveien. side 6 av 14
Figur 4 Dagens atkomst fra Skallestadveien. Mot venstre fortsetter gang- og sykkelveien (foto: asplan viak v/ec) Figur 5 Gang- og sykkelvei langs planområdets vestside (foto: Asplan Viak v/ec) side 7 av 14
Figur 6 Eksisterende bebyggelse og resten av tomta som skal fradeles til høyre (foto: Asplan Viak v/ec) 2.3. Trafikk og støy Berganveien passerer planområdet i nordøst med en ÅDT på 5000. Veien er kilde til støy i og rundt planområdet, og det er utarbeidet en støyrapport i forbindelse med dette planarbeidet for å avdekke støyforhold på tomta. Deler av tomta ligger i gul støysone i henhold til T-1442 Veileder for støy i arealplanleggingen. Dersom det omsøkes å etablere bolig innenfor gul støysone T-1442 må det leveres en støyfaglig utredning og vurdering i forbindelse med rammesøknad. Dette er nedfelt i bestemmelsene til planendringen. Støyrapport ligger vedlagt og viser støysonekart og nærmere informasjon om hensyn til støy på tomta. 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1. Formål med planforslaget Formålet med endringen er å kunne fradele en ny boligeiendom fra tomten (40/31). Endringen legger opp til fortetting i et eksisterende småhusområde. Situasjonskart viser en foreslått utbygging med ny bolig og garasje. Eksisterende eiendomsgrense mellom gbnr. 40/31 og 40/74 oppheves og ny boligeiendom vil overta gbnr. 40/74 med ny tomtegrense. Eksisterende byggegrenser planlegges opprettholdt. For å sikre atkomst reguleres dette også inn med eget formål. side 8 av 14
3.2. Arealbruk Tabellen under viser arealregnskap for reguleringsplanen: Arealtabell Areal Kommentar 12 5. Nr. 1 Bebyggelse og anlegg 1110 Boligbebyggelse (B) 2294,1 kvm Arealet avsatt til bolig tilsvarer eiendomsgrense for gbnr. 40/31 og 40/74. Dette medfører en liten justering av eksisterende regulering i det nordvestre hjørnet av tomta. Sum areal denne kategori 2294,1 kvm 12 5 Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2010 Veg (SV) 229,2 kvm Eksisterende atkomstveg er regulert som den er opparbeidet. Sum areal denne kategori 229,2 kvm Totalt alle kategorier 2523,2 kvm Hensynsonetabell Areal Kommentar 12-6 Hensynsoner H570_1 126,4 kvm Bevaring kulturmiljø H570_2 31,9 kvm Bevaring kulturmiljø H220 1104,8 kvm Gul støysone iht. T-1442 H140 11,8 kvm Frisikt Sum areal hensynssoner 1274,9 kvm side 9 av 14
3.3. Boligbebyggelse (B) Hele tomten og arealet som skal fradeles beholder reguleringsformålet som ligger i gjeldende plan (boligbebyggelse, B). Bestemmelsene knyttet til formålet oppdateres slik at disse samsvarer med kommuneplanens bestemmelser. På grunn av at eksisterende bebyggelse på gbnr: 40/31 er bevaringsverdig er det også lagt inn bestemmelse om at ny bebyggelse skal tilpasses denne. Nye bestemmelser knyttet til boligformålet har følgende formulering: «Innenfor området tillates etablert 2 eneboliger, 1 per tomt. Maks bebygd areal (BYA) = 30 %. Minste private uteoppholdsareal per enebolig er 200 m2. Det skal avsettes to biloppstillingsplasser per boenhet over 60 kvm. Det skal legges spesielt vekt på at ny bebyggelse gis god tilpasning til den verneverdige bebyggelsen på gbnr: 40/31 (H570_1-2). Ny boligbebyggelse skal være tilpasset naturgitte og bebygde omgivelser med tanke på høyder, materialvalg og terrengbehandling. Det tillates tiltak utenfor byggegrensene i tråd med tiltak som ikke krever søknad om tillatelse i Byggesaksforskriften (SAK10) 4-1. Ved etablering av bebyggelse nærmere boligbebyggelse på gbnr:40/31 enn 8 meter må brannsikringstiltak dokumenteres og gjennomføres på nyopprettet eiendom.» 3.4. Samferdsel og teknisk infrastruktur (o_sv) Den nye tomta skal ha atkomst i henhold til atkomstspil i plankart, fra eksisterende atkomstveg som i dag betjener eiendommene med gbnr: 40/84, 40/95, 46/70, 46/321, 46/332, 46/333. Deler av atkomstveien ligger innenfor reguleringsplanen, og deler av atkomstveien ligger på tilgrensende reguleringsplan (Se punkt 1.3. Planstatus og rammebetingelser). Det er tinglyst en avtale om at det kan etableres atkomst til den nye eiendommen via eksisterende atkomstvei som ligger på Færder kommunes eiendom, gbnr: 46/70 (se vedlegg). Følgende bestemmelse er knyttet til arealformålet: «Areal er offentlig atkomstveg til eiendommene med gbnr: 40/84, 40/95, 46/70, 46/321, 46/332, 46/333 samt gbnr: 40/31 og eiendom som fradeles denne.» 3.5. Hensynssoner 3.5.1. Frisikt (H140) Det er regulert inn frisiktsone ved eksisterende avkjørsel samt for ny avkjørsel til ny eiendom. 3.5.2. Gul sone iht. T-1442 (H220) Støysonen langs Berganveien er utredet og gul hensynssone for støy iht. T-1442 er lagt inn i plankartet. For å sikre tilfredsstillende støyforhold i boligbebyggelse som etableres stilles følgende krav i bestemmelsene: «4.4 Gul støysone iht. T-1442 (H220) Dersom bolig planlegges bygget innenfor hensynssonen må det gjøres en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsareal. Utredning skal foreligge ved søknad om rammetillatelse og dokumentere at hensyn til støy er tilfredsstillende ivaretatt for den bebyggelsen som planlegges etablert.» side 10 av 14
3.5.3. Bevaring kulturmiljø (H570_1-2) I gjeldene reguleringsplan er hele eiendommen (gbnr 40/31 og 40/74) regulert med hensynssone for bevaringsverdig bygning. I foreliggende planforslag er hensynsonen lagt inn for hovedhuset og bryggerhuset som er oppført ca. 1932. Garasje og overbygget uteplass er av nyere dato og ikke vernet med hensynssone. De samme bestemmelsene gjøres gjeldende for hensynssonene som i gjeldende reguleringsplan; «2.3.2 Bevaring 1. Bygningenes ytre skal bevares. 2. Eksisterende bygninger innenfor spesialområdet må ikke rives. 3. Innenfor området kan eksisterende bygninger settes i stand med den forutsetning at målestokk, takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming og materialbruk blir opprettholdt eller mest mulig tilbakeført til sitt opprinnelige utseende. 4. Det faste utvalg for plansaker kan tillate tilbygg dersom dette er tilpasset helheten av huset og eksisterende bygg med hensyn på størrelse, form, materialbruk og farge. 5. Byggesaker som berører eksteriøret skal sendes regionalavdelingen i Fylkeskommunen til uttalelse før vedtaket fattes.» HOVEDHUSET BRYGGERHUSET Figur 7 Hensynsone 570_1-2 Bevaring kulturmiljø 4. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 4.1. Gjeldende reguleringsplan og kommuneplan Endringene har ikke store konsekvenser for hensikten med gjeldende reguleringsplan da endringen i hovedsak åpner for at det kan etableres en enebolig mer i et allerede eksisterende boligfelt. Formålet boligbebyggelse endres ikke. Noen bestemmelser endres, og hensynsoner legges inn slik at endringer også tilpasses dagens situasjon og gjeldende kommuneplan. En punktvis liste under: I plankartet: Det tillates etablering av en bolig mer enn det som ligger inne i gjeldende reguleringsplan ved at det reguleres inn en ny eiendomsgrense på gbnr: 40/31. Eiendomsgrensen mellom gbnr: 40/31 og 40/74 oppheves. side 11 av 14
Det reguleres inn atkomst med eget formål til den nye eiendommen. Dette arealet erstatter deler av tilgrensende reguleringsplan. Det reguleres inn frisiktsoner både for eksisterende avkjørsel til gbnr: 40/31 og i atkomstveien til den nye eiendommen. Det er ikke siktsoner i gjeldende regulering, så dette er en tilpasning og utbedring av gjeldende plan som skal sikre gode siktforhold blant annet langs gangveien som passerer gbnr. 40/31. Det reguleres inn byggegrenser langs den nye eiendomsgrensa. Ellers bevares eksisterende eiendomsgrenser. Det reguleres inn gul hensynsone for støy. Denne er i tråd med oppdatert støyrapport (vedlagt), og er noe større enn støysonen som ligger i gjeldende kommuneplan. Hensynsone for bevaring bebyggelse reduseres til kun å gjelde eldre bebyggelse og ikke hele eiendommen, slik at nyere bebyggelse som garasjen og overbygget uteområde ikke lenger er regulert som bevaringsverdig. Det er gjort mindre justeringer av formål og eiendomsgrenser som følge av mer nøyaktig innmåling og kartgrunnlag enn da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. I bestemmelsene: Det legges inn standard bestemmelse om at kulturminneloven gjelder. Det legges inn bestemmelser knyttet til hensynssone for støy og sikt. Hensynssonene for bevaring kulturmiljø får de samme bestemmelsene som i gjeldende plan. Det legges til bestemmelser for boligformålet som er i tråd med gjeldende kommuneplan når det gjelder utnyttelsesgrad, uteoppholdsareal og krav til parkering Det legges inn egen bestemmelse som stiller krav om at ny bebyggelse tilpasses bevaringsverdig bebyggelse på gbnr: 40/31. 4.2. Ny eiendomsgrense Illustrasjon av hvordan tomten kan utnyttes viser ny eiendomsgrense og skisse til bebyggelse: Figur 8 Illustrasjonsplan side 12 av 14
Den eksisterende tomta reduserer og blir nå 1322 kvm. Den nye tomta blir 854 kvm stor. Ny tomt tilfredsstiller dermed retningslinjen i kommuneplanbestemmelsene som sier at ved fortetting i villaområder skal nye tomter fortrinnsvis være minimum 500 kvm. Illustrasjonsplanen viser videre hvordan kravet til biloppstillingsplasser og uteoppholdsarealer kan innfris. 4.3. Støy Det henvises til vedlagte støyrapport. Her gis en kort oppsummering: Deles av tomta ligger i gul støysone der det gjelder særlige retningslinjer for arealbruken: Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Rapporten konkluderer videre: «( ) Dersom bolig planlegges bygget innenfor gul støysone må det utføres en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsareal. Utredningen skal foreligge ved søknad om rammetillatelse i byggesaker. Gitt de lave fasadenivåene som er beregnet i eksempel på bolig i Figur 3-1 ovenfor er det rimelig å anta at man vil tilfredsstille anbefalingene i retningslinje T-1442 dersom man tilpasser plassering av bolig og at planløsning tilpasses slik at man får minst et åpningsbart vindu mot stille side for hvert rom med støyfølsomt bruksformål. Uteplasser vil kunne plasseres mot sør eller skjermet av bygningen. Litt avhengig av bygningens plassering vil også krav til innendørs lydnivå fra utendørs støykilder gitt av teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven sannsynligvis tilfredsstilles uten avbøtende tiltak.» Illustrasjonsplanen viser areal som ligger utenfor støysone for beregningshøyde for uteoppholdsareal på bakkeplan (1,5 meter) og er ca. 265 kvm. Uteoppholdsarealet som er vist utenfor gul støysone T- 1442 i illustrasjonsplanen er ca. 200 kvm stort. For å sikre at retningslinjene i veileder for støy i arealplanleggingen opprettholdes er det lagt inn egen bestemmelse om dette, se punkt. 3.5.2. Planforslaget anses dermed å tilfredsstille de krav som stilles til behandling av støy i arealplanleggingen i T-1442. 4.4. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er verken synlige eller registrerte utvalgte naturtyper, prioriterte arter eller annen verdifull natur innenfor planområdet, jf. naturbase.no. Dermed er det heller ikke påvist sannsynlige negative konsekvenser for naturmangfoldet. Kravet i 8 er dermed oppfylt og det anses ikke som nødvendig med en vurdering knyttet til 9-12. Hensynet til naturmangfoldloven anses som ivaretatt. 4.5. VVA og overvann Ny bolig må påkobles eksisterende VA- og el-nett. Det er tinglyst avtale med Færder kommune om at dette tillates. Se vedlegg. Eksisterende VA og el-nett har tilstrekkelig kapasitet til at en ny enebolig koples til dette. 4.6. Estetikk og landskapstilpasning Bestemmelsene stiller krav om at bebyggelsen som etableres tilpasses eksisterende bevaringsverdig bebyggelse på gbnr: 40/31. Det stilles videre krav om at ny bebyggelse skal være tilpasset naturgitte og bebygde omgivelser med tanke på materialvalg, høyder og terrengbehandling. Vedlagte illustrasjoner viser hvordan bebyggelsen kan plasseres på tomta innenfor rammene av det planen tillater. Bebyggelsen i området preges av at den i hovedsak består av eneboliger med tilhørende garasjer og uthus, samt noen større næringsbygg som MENY nordvest for planområdet. Boligene er fra ulike side 13 av 14
byggeår og har variert arkitektur. Bebyggelsen som planendringen åpner for, vil i så måte bli en naturlig del av et allerede eksisterende boligområde, og er tilpasset dette i skala og volum. 4.7. Høyder og byggegrenser Eksisterende byggegrenser opprettholdes. I tillegg reguleres det inn byggegrenser langs den nye eiendomsgrensen som vist under: Byggegrense 2 meter Ny eiendomsgrense Byggegrense 4 meter Byggegrensen reguleres til to meter langs ny eiendomsgrense på den nye tomta. Dette gjøres for å gi rom for god utnyttelse og arrondering av den nye tomten. Da byggegrensene fører til at boligbygg kan bli liggende inntil 6 meter fra hverandre legges det inn følgende bestemmelse for sikre at den nye eiendommen «belastes» med eventuelle strengere brannkrav som følge av dette: «Ved etablering av bebyggelse nærmere boligbebyggelse på gbnr:40/31 enn 8 meter må brannsikringstiltak dokumenteres og gjennomføres på nyopprettet eiendom.» Det er ikke angitt egne høydebestemmelser for bebyggelsen annet enn at ny bebyggelse skal tilpasses bebygde omgivelser med tanke på materialvalg, høyder og terrengbehandling. Dette i tillegg til at det stilles eget krav om at ny bebyggelse tilpasses verneverdig bebyggelse på gbnr: 40/31. Det er heller ikke stilt egne krav til byggehøyder i gjeldende reguleringsplan, så her vil dermed Plan- og bygningslovens 29-4 første ledd gjelde: «Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.» Planen åpner videre for tiltak utenfor byggegrenser dersom de er i tråd med krav i Byggesakforskriftens 4-1. 4.8. Oppsummering Endringen fører til at det åpnes for en enebolig mer i et område som allerede er regulert for småhusbebyggelse, og som i stor grad er preget av dette. Tomten som fradeles gis bestemmelser i tråd med kommuneplanen i tillegg til at det sikres tilpasning til eksisterende bebyggelse og infrastruktur. Totalt sett anses planendringen å ha liten eller ingen konsekvens for hensikten med gjeldende reguleringsplan. 5. INNKOMNE MERKNADER Her oppsummeres og kommenteres eventuelle merknader som kommer inn ved varsling. side 14 av 14