Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-658 20.12.2012 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Elektriske feil fuktskadet bad selgers kunnskap? avhl. 3-7, 3-9 2. pkt. og 4-12. Rekkehus fra 1975 ble ved kjøpekontrakt av 17.6.10 solgt som det var for kr 1,85 mill. Boligen ble overtatt 10.8.10. Av salgsdokumentasjonen fremgikk det at to fliser hadde løsnet på badet. Det ble ikke gitt opplysninger om alder på bad eller elektrisk anlegg eller at det var utført arbeid på dette. Kjøper oppdaget kort tid etter overtagelsen at badet var fuktskadet og at det var flere feil ved det elektriske anlegget. Undersøkelser viste at flere av boligens elektriske installasjoner var blitt produsert i selgers eietid i tillegg til at nabo uttalte at selger hadde vært kjent med fuktskaden på badet. Kjøper reklamerte til selskapet og anførte at selger ikke hadde overholdt sin opplysningsplikt i tillegg til at det uansett forelå et vesentlig avvik fra forventbar stand da badet var råttent og medførte helseplager for kjøper. Selskapet avviste at det forelå en mangel etter avhendingslovens bestemmelser. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kjøpers krav kr 343.000, utgifter til sakkyndig kr 51.226, forsinkelsesrente og juridisk bistand kr 55.789,88. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Saken gjelder for det første fuktskader på badet. Nemnda viser til opplysningen i salgsdokumentasjonen om løse fliser. Flertallet, Bergsåker, Kvanvik og Glæsel, bemerker: Selv om denne opplysningen ikke i seg selv varsler om omfattende fuktskader i veggene på badet, mener flertallet at det her ligger et signal om mulige fuktproblemer, som gjør det vanskelig å gi kjøperne medhold. Det er i denne sammenheng også et viktig moment at boligens byggeår er 1975, og at det ikke ble gitt opplysninger før kjøpet som tyder på at badet er blitt renovert siden den tid. At senere opplysninger går ut på at badet ble renovert på 1980-tallet, er uten betydning i denne sammenheng. Flertallet nevner for ordens skyld at det ikke kan legges vekt på anmerkningen i overtakelseserklæringen om løs flis som ble oppdaget like før overtakelsen, idet bindende avtale var inngått mellom partene på dette tidspunktet. Selv om utbedringskostnadene er store, mener flertallet at badets tilstand ikke innebærer at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhl. 3-9 annet punktum. Dette gjelder også om badet ses i sammenheng med feil på el-anlegget, jf. nedenfor. Flertallet har ikke avgjørende holdepunkter for at selgeren var eller må ha vært klar over omfanget av skadene. Verken uttalelse fra nabo eller kjøpernes forklaring om lukt på badet er tilstrekkelig til å legge til grunn at selgeren må ha kjent til skadeomfanget. Det kan etter dette ikke legges til grunn at selgeren har forsømt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7. Mindretallet, Vinje og Aanesen, er ikke enig i vurderingen til flertallet som omhandler fuktskader på badet og mener selger har forsømt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7. Vi finner det sannsynliggjort at selger kjente eller måtte kjenne til fuktproblemet på badet etter å ha bebodd boligen i 31/2 år. Ut fra dokumentasjon fra både tømrermester og takstmann fremgår at fuktproblemet var omfattende ettersom gipsplater i veggen var sterkt fuktskadet og delvis oppsmuldret. Det ble også avdekket fukt på isolasjon bak plasten som var benyttet. Videre er det også vist til lukt på badet som kunne tyde på sopp og råteskader. Etter dette er det dokumentert at Side 1 av 7

badet hadde et omfattende fuktproblem som kjøper ikke ble informert om. Selv om det var gitt risikoopplysninger i egenerklæring ved at selger svarte nei under spørsmål 1 om kjennskap til feil tilknyttet våtrommene f.eks. sprekk i fliser, lekkasje, råte eller soppskade, må avkryssingen leses i forhold til selgers spesifisering. Det står 2 fliser falt av ved fjerning av skap. Mindretallet forstår det slik at det var selve fjerning av skapet som var årsak til flisene falt ned og dette hadde dermed ingenting med fukt på badet å gjøre. Selv om det må legges til grunn at badet var fra byggeår 1975, da annet ikke fremgikk av salgsdokumentasjonen, er ikke dette ensbetydende med at badet må totalrenoveres innen kort tid etter overtagelsen. Dersom badet ikke hadde hatt fuktskade, hadde det vært fullt brukbart uten renovering. Badets fremtoning ut fra salgsprospektet underbygger også at badet estetisk ikke bar preg av at dette var fra 1975, noe som også senere viste seg ikke å stemme. Siden det heller ikke var gitt andre negative opplysninger om badet i salgsdokumentasjonen, kan ikke mindretallet se at kjøper ut fra egenerklæringen kunne forvente betydelige fuktskader med det resultat at badet måtte totalrenoveres. Det har formodningen mot seg at selger ikke kjente til fuktproblemet på badet, når det fremgår av vitneerklæring fra nabo at selger kjente til dette. Og videre underbygges også det forhold at baderomsveggen var gjennomvåt av fukt, samt de luktplager dette medførte at selger var kjent med badets tilstand. Kjøper hevder å ha oppdaget sterkere luktplager etter badet ble tatt i bruk, samt at vedkommende fikk påvirket sin helsetilstand i negativ retning kort tid etter overtagelsen som følge av badets tilstand. Vi kan dermed ikke se noen rimelig grunn til at selger ikke skulle ha kjent til forholdet. Kjøper hadde etter dette grunn til å bli informert om fuktskadene på badet, som mindretallet legger til grunn selger kjente til. Det er på det rene at kjennskap til fuktproblemene på badet av dette omfanget ville virket salgsdempende og påvirket prisen i negativ retning. Kjøper måtte ha kalkulert med totalrenovering av badet, dersom opplysningene om fuktskadene hadde vært gitt kjøper. Mindretallet kan ikke se at selger har sannsynliggjort i tilstrekkelig grad at kjennskap til fuktproblemet ikke har virket inn på avtalen. Da vi er i mindretall, finner vi ikke grunn til å gå nærmere inn på hvor stort prisavslag som kan kreves. Saken gjelder for det andre feil på el-anlegget. Nemnda må legge til grunn at de fleste feilene skriver seg fra før selgerens eiertid, uten at det kan legges til grunn at selgeren var eller måtte være kjent med disse. Opplysningene viser at det også er utført arbeider på anlegget i selgerens eiertid. Selgeren forklarer at arbeidene er utført av faglært elektriker som vennetjeneste. Vedkommende elektriker bekrefter å ha utført en liten del av arbeidene. Resten er tydelig utført av ufaglærte personer. Nemnda må etter dette legge til grunn at selgeren har gitt uriktig opplysning i egenerklæringen ved å svare "nei" på spørsmål om kjennskap til ufaglært arbeid på el-anlegg. Den uriktige opplysningen utgjør mangel etter avhl. 3-8, idet selgerens bevisbyrde for at opplysningen ikke har virket inn på kjøpet, ikke er oppfylt i saken. Nemnda kan ut fra opplysningene i sakens dokumenter ikke avgjøre hvor stor del av kostnadene som gjelder utbedring av ufaglært arbeid i selgerens egen eiertid. Nemnda må derfor nøye seg med en konklusjon om at kjøperne kan påberope mangler for så vidt gjelder disse arbeidene, og at de har krav på prisavslag tilsvarende disse kostnadene. Nemnda har ikke funnet grunnlag for å konkludere med at andre feil på anlegget utgjør mangler etter avhendingsloven. Konklusjon: Kjøperne gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Marianne Kvanvik, Anne Glæsel, Jarle Vinje og Odd Arthur Aanesen. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20114445 - CEG av 09.10.2012 Side 2 av 7

Saken gjelder spørsmål om AmTrust er ansvarlig for skade for de påberopte forhold etter avhl. 3-7 eller 3-9 annet pkt., samt størrelsen på et eventuelt prisavslag. Rekkehus fra 1975 ble ved kjøpekontrakt av 17.6.10 solgt som den var for kr 1,85 mill. Boligen ble overtatt 10.8.10 og fra overtagelseserklæringen hitsettes: Få dager før overtagelse ble en flis på baderom dyttet inn i veggen. Den er nå på plass, men omfanget av "skaden" er usikker. Selger tegnet eierskifteforsikring i AmTrust ved utfylling av egenerklæring. Det ble opplyst at to fliser hadde falt av ved fjerning av skap på badet, men ellers ble samtlige av selskapets spørsmål besvart med "nei". Det fremgikk også at selger hadde kjøpt boligen i 2006 og hadde bodd i dette i 31/2 år. Det ble innhentet en verdi- og lånetakst datert 6.5.10 fra takstmann. Det ble innledningsvis gjort oppmerksom på at takstmannen ikke var autorisert på el-anlegg og at kommentarer vedrørende dette punktet i taksten var basert på generell kunnskap. Under pkt. Sammenfattet Beskrivelse, ble det opplyst at boligen hadde noe behov for oppussing og vedlikehold. Byggeår var 1975 med garasje fra 2009. Sikringsskapet hadde skrusikringer og badet var innredet med servant, sideskap og dusjhjørne med glassdører. Det ble gjort fradrag for alder og gjenstående arbeider på kr 550.000. I prospektet ble boligen markedsført som koselig med smart planløsning, gode solforhold og garasje i barnevennlig område. Kjøper reklamerte 18.8.10 til selskapet over flere feil ved boligen herunder bl.a. feil ved det elektriske anlegget og fuktskadet bad. I henhold til reklamasjonen var dette blitt oppdaget ved overtagelsen. Når det gjaldt badet, ble det fra kjøpers side anført at selger ikke hadde overholdt sin opplysningsplikt noe som kunne bekreftes av naboer. Rapport fra fagmann ville bli ettersendt. Selger opplyste til selskapet at selger ikke var kjent med at badet var fuktskadet. Alder på badet var ikke kjent, men det var trolig blitt pusset opp på 1980-tallet. Kjøper var blitt informert i egenerklæringen om at to fliser tidligere hadde falt ned, samt at ytterligere en flis hadde løsnet få dager før overtagelse. Dette hadde kjøper godtatt da kjøper hadde planer om å pusse opp badet over tid. Selger hadde ingen kvalifikasjoner til å vurdere om badet var fuktskadet og takstmannen hadde heller ikke gjort noen bemerkninger i forhold til dette. Når det gjaldt naboer, opplyste selger at årsaken til salget var dårlige naboer, intriger og ryktespredning. Selger hadde vært i konflikt med flere naboer og ingen av naboene hadde vært inne og sett på badet. Eventuelle erklæringer fra naboer kunne det derfor ikke tas hensyn til. Selger opplyste at to soverom var blitt pusset opp og at elektrikerarbeidet var utført av godkjent fagmann. Fra selgers redegjørelse vedrørende sikringsskap hitsettes: Sikringsskap (fra byggeår? 1973) Selger opplyste kjøper om at tidligere eier hadde startet å legge opp en ekstra kurs med strøm til stuen. Denne var aldri koblet inn i sikringsboksen, følgelig er det løse ledninger der. Disse er det ikke strøm på. Selger viste disse ledningene til kjøper da kjøper var innom noen dager før overtagelse. Det har aldri vært opplyst noen jordfeilbryter. Det har ikke fantes i boligen. Takstmannen gjennomgikk ikke det elektriske anlegget. Sikringsskapet ble igjen besiktiget ved overtagelse, som en følge av strømmåler-avlesning. Kjøper oversendte rapport fra byggmester S. Det fremgikk at gipsplater på vegg var sterkt fuktskadet og delvis oppsmuldret hvor fliser hadde falt ned falt ned fra vegg i selgers eietid. Lukten på badet kunne tyde på sopp- og råteskader. Årsaken til fuktskadene kunne være feil fall på badegulv, at gipsplatene sto i kontakt med betonggulv slik at fukten kunne trekke opp eller at gipsplatene manglet smøremembran. I tillegg, var en vegg feil oppbygget ved at det var blitt brukt kun en gipsplate på stendere med senteravstand på 60 cm. Etter byggmesteren oppfatning måtte badet totalrenoveres til en kostnad på kr 200.000 inkl. mva. Kjøper innhentet pris på bytte av sikringsskap på kr 9.400 eks. mva. Arbeidet omfattet bytte til automatsikringer med jordfeilbrytere, ny innsats og større hovedsikring. I tillegg kom Side 3 av 7

overspenningsvern på kr 2.750 eks. mva. Ettersom det ikke lengre var lov å ha komfyr og varmtvannsbereder på samme kurs, måtte det legges opp en ny kurs til varmtvannsbereder til kr 3.500 eks. mva. Elektriker tilbød seg å utføre en el-sjekk til kr 3.500 eks. mva. El-sjekken avdekket at det var full kortslutning på to kurser, feil ved jording og at anlegget bar preg av en ufagmessig utførelse. Det ble funnet flere feil i tilknytning til kjøkken, stue, gang, vaskerom soverom og sikringsskap. Kjøper innhentet uttalelse fra sin fastlege på at kjøpers helseplager kunne relateres til mugg og sopp i kjøpers bolig. Selskapet avviste kjøpers krav. Det forelå etter selskapets skjønn ikke holdepunkter for at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Når det gjaldt avhl. 3-9 annet pkt. i forhold til badet, viste selskapet til at badet var pusset opp på 1980-tallet og at levetiden for denne type bad var 10-20 år. Det var derfor påregnelig med utskifting og oppgradering. Selskapet viste i den sammenheng til dom fra Borgarting lagmannsrett av 1.3.10, hvor retten uttalte at det måtte påregnes visse mangler og behov for renovering av et 15 år gammelt bad. I tillegg var det gitt risikoopplysninger i egenerklæringen om at fliser hadde falt ned slik at det etter en totalvurdering ikke forelå et vesentlig avvik fra forventbar stand. Når det gjaldt det elektriske anlegget, viste selskapet til at det ikke var gitt opplysninger om at anlegget var oppgradert, samt gitt opplysninger om at anlegget ikke var vurdert av takstmannen. Dette var opplysninger som gav grunn til bekymring i tillegg til at det var gjort et stort fradrag for alder og slitasje i taksten. Forventet levetid på anlegg med skrusikringer var 20-40 år. Selskapet hadde ikke mottatt dokumentasjon på utbedringskostnader, men etter selskapets oppfatning var det tvilsomt om forholdet utgjorde et vesentlig avvik fra forventbar stand. Kjøper var ikke enig i selskapets standpunkt. Når det gjaldt badet, viste kjøper til at dette måtte utbedres for kr 200.000 noe selger burde ha tatt tak i for lenge siden. Badet var råttent og helsefarlig hvilket var en mangel etter avhl. 3-9 annet pkt. Kjøper viste også til at selger på visning var blitt spurt fuktskader og lekkasjer på visning, men at selger hadde holdt tilbake opplysninger om feil og mangler. Uansett var det ikke blitt gitt opplysninger om at badet var fra 1980-tallet. Når det gjaldt det elektriske anlegget, anførte kjøper at saken ikke dreide seg om skrusikringer eller ikke, men om kortslutninger, løse strømførende ledninger og ufaglært arbeid. Dette måtte selger ha kjent til da selger brukte en skjøteledning for strøm til det ene soverommet som avbildet i prospektet. Som eier av anlegget, hadde selger vært ansvarlig for vedlikehold og eventuell oppgradering. Kjøper oversendte bilder av det elektriske anlegget til selskapet. I forhold til badet, viste selskapet til at det måtte foreligge en mangel både etter en kvantitativ og kvalitativ vurdering, jf. dom fra Høyesterett av 14.11.02. Selv om utbedringskostnadene etter en kvantitativ vurdering var tilstrekkelige, medførte badet alder og de risikoopplysningene som ble gitt at det ikke forelå noen mangel etter en kvalifisert vurdering. I forhold til alder på badet og elektrisk anlegg, viste selskapet til at når annet ikke ble oppgitt i salgsdokumentasjonen, måtte byggeår legges til grunn, jf. dom fra Borgarting lagmannsrett av 13.8.07. Kjøper opplyste selskapet om at selger på kontraktsmøte skulle ha opplyst om at det ikke var strøm i garasjen, men at dette skulle ordnes før overtagelse. Selger hadde løst dette ved å koble feil type ledning inn på stikket på en slik måte at stikkontakt ikke kan brukes. En autorisert elektriker ville ikke gjort det på denne måten. Kjøper anførte at det forelå en uriktig opplysning da selger hadde opplyst om at det ikke var utført arbeid på det elektriske anlegget siste fem år. Kjøper bad selskapet om å dokumentere hvem som hadde lagt opp strømmen til garasjen, samt annet elektrisk arbeid som var blitt utført i boligen de siste fem år. Kjøper innhentet et pristilbud på utbedring av det elektriske anlegget. Tilbudet inkluderte nye automatsikringer, ny hovedsikring og overspenningsvern til kr 13.800 eks. mva., ny kurs til garasje kr 2.500 eks. mva., ny kurs til varmtvannsbereder kr 2.500 eks. mva., nytt kursopplegg med nye stikkontakter på ett soverom kr 1.900 eks. mva., nye stikkontakter på to soverom kr 2.000 eks. Side 4 av 7

mva., demontering av defekt anlegg i stue samt montering av ny stikk på vegg og bak TV kr 2.200 eks. mva., tilgjengelig stikk til oppvaskmaskin kr 1.200 eks. mva. og elektriske arbeider i garasje kr 3.000 eks. mva. til sammen kr 36.375 inkl. mva. Kjøper kontaktet advokat som tilskrev selskapet. Fra kjøpers side ble det anført at selger måtte ha vist om forholdene på badet og at det dermed forelå en mangel etter avhl. 3-7. Det ble i den sammenheng vist til at selger hadde plassert en hylle foran veggen der råteskaden har sitt utspring samt at badet luktet sterkt av sopp og råte etter dusjing. Dette hadde også medført at kjøper hadde fått helseplager. Uansett forelå det et vesentlig avvik fra forventbar stand, samt at det ikke var blitt gitt risikoopplysninger i salgsdokumentasjonen som tilsa at eiendommen var i såpass dårlig stand. Selger opplyste at han, i likhet med andre naboer, hadde brukt eksisterende ledning fra gammel garasje og la den inn i ny garasje samt monterte ny stikkontakt. Ellers i boligen var det i selgers eietid satt opp lamper med ledninger og dimmere av elektriker A som også hadde bistått ved oppussing av boligens 1. etg. Sikringsskapet var det ikke gjort noe med. Selger gjentok at råte og fukt var ukjent og opplyste i tillegg at det ikke var blitt gjort undersøkelser rundt hvorfor fliser hadde falt ned. På bakgrunn av selgers tilbakemelding til selskapet ble kjøper informert om at det som var blitt gjort av elektriske arbeider i selgers eietid, var blitt utført av elektriker A som en vennetjeneste uten kvitteringer. Mesteparten av arbeidene på det elektriske anlegget var blitt gjort før selgers eietid og mesteparten av anlegget var fra 1975. Kjøper innhentet en tilstandsrapport både på det elektriske anlegget og badet. Takstmannen fant flere forskriftsfeil ved det elektriske anlegget som dels var fra byggeår dels fra utbedringer foretatt senere år. Anlegget bar preg av dårlig vedlikehold og enkelte installasjoner var direkte livsfarlige og brannfarlige. Flere komponenter var ødelagte som følge av fysisk inngrep, samt at det var foretatt ufagmessige koblinger. Sikringsskapet var defekt grunnet hull og innføringer uten tettinger. Veggbokser var deformerte så koblinger lå i direkte kontakt med trematerialer og lampettledninger var blitt benyttet til fast opplegg. Det elektriske anlegget til garasjen var lite fagmessig utført og frakoblet grunnet fare for liv, helse og verdier. På badet ble det i tillegg til tidligere skader avdekket setninger i overgang mellom gulv og vegg, feil fall til sluk og manglende membran på vegger. Takstmannen beregnet kostnadene til å rette de elektriske feilene til kr 150.000 inkl. mva. samt bygningsmessige arbeider i den forbindelse til kr 50.000, badet til kr 124.000 inkl. mva. og utbedringer i garasjen til kr 19.000 inkl. mva. til sammen kr 343.000 inkl. mva. Kjøper kontaktet elektriker A som opplyste at han, som en vennetjeneste uten betaling, kun hadde byttet ett defekt stikk og nettverkspunkt samt festet noen stikk, dimmere og kabel. Feilene som påpekt i tilstandsrapporten var ikke utført av A. A opplyste at det var lett å se på bildene i tilstandsrapporten at det var utført arbeid av ufaglærte. Fra selgers tilbakemelding til selskapet hitsettes: Det stemmer at det eneste arbeidet jeg har gjort på det elektriske anlegget er - Brukte eksisterende ledning fra gammel garasje og la denne inni ny garasje - Satte opp stikk i garasjen A hjalp til å sette opp nye stikkontakter på de to soverommene som er pusset opp, sette opp ledning til lampe på det ene samt diverse stikkontakter/dimmere som er byttet i overetasjen. Han koblet også på en lampe i spisestuen. Det har ikke blitt utført noen arbeid på det elektriske anlegget annet enn altså å bytte ut gamle stikkontakter/dimmere samt sette opp to lamper. At det bakenforliggende er så dårlig som det fremstilles har jeg ingen forutsetning for å vite noe om. Jeg så at det var gammelt, men det sa meg ikke noe mer enn det. At (kjøper) som er håndverker ikke har sett og/eller brydd seg med å sjekke noe av dette før overtagelse (noe han hadde full anledning til)må han ta på egen kappe. Kjøper brakte saken inn for sekretariatet for Finansklagenemnda. Kjøper anførte mangel etter både avhl. 3-7 og 3-9 annet pkt. I forhold til avhl. 3-7 viste kjøper til at selv om det var gitt Side 5 av 7

opplysninger om løse fliser på badet, burde selger ha opplyst om at baderomsveggen var gjennomtrukket av fukt. Dette var konstaterbart da skapet ble fjernet av selger, noe som ble støttet av rapport fra byggmester S. I tillegg burde selger også ha luktet råte, samt at fuktskadet område var skjult med hylle på visning. I forhold til avhl. 3-9 annet pkt. var utbedringskostnadene på ca. 18,5 %. Det måtte vektlegges at kjøper hadde fått helseplager ved å bo i boligen og at det elektriske anlegget var helsefarlig og ikke hadde sammenheng med alder på anlegget. Kjøper innhentet en rapport på alder på det elektriske anlegget. Av rapporten fremgikk det at det var elektrisk materiell i boligen fra byggeår og frem til 2010, hvor flere av installasjonene var produsert i selgers eietid. Kjøper oversendte uttalelse fra nabo. Fra denne hitsettes: Jeg vil med dette brevet fortelle litt om hva de forrige eierne av din bolig, ( veien) Har gjort og hva de viste om før de solgte til deg. Med tanke på det som har kommet frem i ettertid faller det meg naturlig og skrive dette brevet. De har gjort noe elektrisk arbeid i boligen, slik som tak lampa i stuen og på det soverommet de pusset opp, også la han opp strømmen selv til garasjen. På badet viste de at det var fukt, det fortalte de meg, den flisa på veggen som hadde løsnet Limte de på veggen en uke eller 2 før dere flyttet inn, det var det innleid polakk som gjorde. De fortalte også om at de hadde tatt ned en hylle/skap på badet, og da kjente de i skrue hullet Kjente de at det var fukt der. Det skjedde ett par mnd. før dere flyttet inn. Kjøper oversendte også bilder fra selgers Facebook konto fra oppussingen av boligen. På ett av bildene fremgikk det at det holdes/trekkes i rør beregnet for elektriske ledninger. Sekretariatet fant grunnlag til å stille spørsmål ved selskapets standpunkt. Når det gjelder badet, viste sekretariatet til at kjøper i ettertid hadde innhentet en erklæring fra en nabo om at selger kjente til at det var fuktproblematikk på badet. Selskapet ble bedt om kommenterer denne erklæringen, samt redegjøre for hvorvidt selskapet fant å kunne endre sitt standpunkt. Etter sekretariatets vurdering kunne det på bakgrunn av erklæringen stilles spørsmålstegn ved om selger har gitt mangelfulle opplysninger om eiendommens bad. Når det gjaldt elektriske arbeider, forsto sekretariatet det slik at selger har erkjent arbeid i forbindelse med strømtilførsel til garasje og at selger ikke er faglært innen elektro. Dette i seg selv talte for at det er gitt en uriktig opplysning i forhold til selskapets spørsmål i egenerklæringen pkt. 11. I tillegg hadde selger opplyst om at det i hans eiertid kun er gjort mindre arbeid på elektrisk anlegg. Kjøper hadde i ettertid oversendt bilder fra selgers Facebook konto der det fremgikk at det holdes/trekkes i rør til elektriske kabler. Dette syntes lite sammenfallende med selgers opplysninger om mindre arbeid, men det var for sekretariatet ukjent hvem som var avbildet eller om bildene viste arbeid utført på denne aktuelle eiendommen. Dersom det var slik at det på den aktuelle eiendommen i selgers eietid bl.a. er lagt nye rør til elektriske ledninger, fant sekretariatet grunn til å stille spørsmålstegn ved om det i tillegg også er gitt uriktige opplysninger om andre deler av det elektriske anlegget enn det selger allerede hadde erkjent. Dette da elektriker, som angivelig skal ha utført arbeid i huset, hadde opplyst at han kun hadde byttet stikkontakt, reparert nettverkspunkt samt festet kontakter, dimmere, og ledninger. Kjøper hadde også dokumentert at mye av det elektriske materialet som er benyttet på det elektriske anlegget var produsert i selgers eietid. Etter sekretariatets oppfatning burde selger kunne opplyse hvem som har utført det aktuelle arbeid samt fremskaffe samsvarserklæring. Sekretariatet viste i den sammenheng til at manglende samsvarserklæring i seg selv kunne være en mangel etter avhl. 3-7, jf. FKN-2010-367. Når det gjaldt erklæring fra nabo, anførte selskapet at denne ikke kunne tillegges vekt. Naboen hadde ikke vært inne på badet og var ikke fagkyndig. Selger skulle ha benektet å ha opplyst nabo om fukt og det ble også vist til at selger var i konflikt med flere av naboene. Ettersom selger hadde opplyst om at fliser tidligere hadde løsnet og også tatt kontakt med kjøper før overtagelse om at nok en flis hadde løsnet, hadde det formodningen mot seg at selger hadde holdt tilbake opplysninger om Side 6 av 7

fukt på bad. Når det gjaldt elektriske arbeider i garasjen, var dette av et så begrenset omfang at dette uansett ikke hadde virket inn på avtalen, jf. tidligere innhentet tilbud. Selskapet presiserte at det i selgers eietid ikke var blitt lagt nye rør til ledninger. Den foreliggende sak kunne ikke sammenlignes med FKN-2010-367, da det ikke var gitt opplysninger om at det var utført arbeid på det elektriske anlegget. Kjøper kunne ikke forvente samsvarserklæring, da dette kravet først kom i 1999. Selger bekreftet at bildene fra Facebook var tatt under oppussing av boligen og at selger var avbildet på flere bilder. Finansklagenemda Eierskifte bes om å ta stilling til det foreligger en mangel etter avhl. 3-7 eller 3-9 annet pkt. samt størrelsen på et eventuelt prisavslag, jf. avhl. 4-12. Tidligere uttalelse: 2010-367 Rettspraksis: LB-2009-26827 Rt-2002-1425 LB-2006-75433 Side 7 av 7