2012129 Plan 2012129 Godkjent av Sandnes bystyre i.h.t plan- og bygn. lovens 12-12 Den: 17.11.2015 Ordføreren i Sandnes Reguleringsbestemmelser for plan 2012129 Detaljregulering av boligområde Ho 14 på Hommersåk Godkjent: 17.11.2015 1 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for inntil 136 boenheter med tilhørende funksjoner. 2 KRAV TIL SØKNAD OM TILTAK Formingsveileder Det skal utarbeides en formingsveileder for feltet. Denne skal inneholde føringer for utforming av området. Tekniske planer Det skal utarbeides en samlet teknisk plan i mål 1:500 for alle arealer til felles og offentlig lek, renovasjon, felles parkering, gangveier og kjøreveier. Planen skal vise terrengbearbeiding, murer, gjerder, beplantning, møblering, overvannshåndtering, vannforsyning, avløp, renovasjonsløsning og belysning. Tekniske planer skal godkjennes av Sandnes kommune. Det skal utarbeides egen teknisk plan for gang- og sykkelveg langs Bersagelveien, med tilhørende bussholdeplass, støyskjerm, adkomster og kryss. Planen skal godkjennes av Statens vegvesen. Det skal vurderes behov for rensing av overflatevann fra Bersagelveien. Krav til samlet søknad Det skal sendes inn samlet søknad for hvert delfelt. Søknaden skal inneholde følgende tegninger i målestokk 1:100: Planer, fasader, snitt og utomhusplan som illustrerer utforming og plassering av bygninger, atkomst, parkering inkl. carport/garasje, bod, terreng, murer/gjerder, levegger etc. Snitt skal vise anleggenes plassering i forhold til nåværende og framtidig terreng. Fasadetegninger skal vise høyder på tilstøtende eksisterende bebyggelse. Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, Rundskriv T-1442/2012 skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. 3 FELLESBESTEMMELSER Tekniske bygg Mindre tekniske bygg (strømskap, postkassestativ ol.) kan plasseres innen alle arealkategorier. Tiltakene skal tilpasses omgivelsene.
Overvannshåndtering Det skal legges til rette for infiltrering og fordrøyning av overflatevann der hvor grunnforhold, terreng og øvrig infrastruktur muliggjør slike løsninger. Overvannshåndteringen skal i hovedsak løses med åpne løsninger i grøntstrukturen Parkering For boenheter med parkering på egen tomt, skal det avsettes to bilparkeringsplasser pr. enhet, hvorav den ene skal være overbygget. For bygg med felles parkeringsløsning skal det være minst en overbygget parkeringsplass pr. boenhet, og 0,2 gjesteparkeringsplasser (ikke overbygd). Eventuelle godkjente ekstraleiligheter i delfelt B13 skal ha en parkeringsplass til bil hver. Disse skal plasseres på f_pp5 og f_pp6 som angitt i plankartet. Bolig med parkering på egen tomt skal ha 16 ampers kurs for lading av elbil i carport. Min. 5% av faste parkeringsplasser og B1-B4, B6 og B8 skal tilrettelegges for ladestasjoner for elbil tilrettelagt til sambruk. Det skal være plass til minst like mange sykkelparkeringsplasser som biloppstillingsplasser for hver boenhet. En sykkelparkeringsplass skal være minst 0,5 x 2 meter stor. Sykkelparkeringsplasser kan tillates etablert delvis og helt utenfor byggegrensene og skal etableres i tilknytning til inngangspartiet. Det skal være avsatt plass til overdekket/ innelåst sykkelparkering. Carport/ garasje tilpasses hovedbygget og bygges samlet/ samtidig med boligene innen det enkelte delfeltet. Mot vei kan carport/garasje tillates å bygge delvis eller helt utenfor byggegrenser. Dersom garasje/carport plasseres rettvinklet på vegen skal det være avstand på 5 meter til regulert vegkant. Legges garasjen/carporten parallelt med vegen skal avstanden være minst 1 meter fra regulert veikant. Vegger og andre elementer som hindrer fri sikt må ikke plasseres nærmere enn 2 m fra veikant. Avstandskrav på 4 meter til offentlige ledninger i veien må overholdes. Universell utforming og tilgjengelighet Det er angitt i tabell i 4 hvilke av boligene som skal være tilgjengelige. Disse boligene skal være tilgjengelige boenheter i hht. byggteknisk forskrift. Lekeplasser og felles uteoppholdsareal skal utformes med vekt på tilgjengelighet for alle. Det skal sikres god tilgang fram til apparater, benker/bord og lignende. Gangveier skal opparbeides med fast dekke. Ved nyplanting av busker og trær skal det ikke benyttes planter som kan gi sterkt allergifremkallende reaksjoner. Områdene skal gis en oversiktlig utforming, og ganglinjer skal i så stor grad som mulig utformes med bruk av kontrast og naturlige ledelinjer. Terreng Forstøtningsmurer og synlige skjæringer skal opparbeides med god landskapstilpasning slik at de ikke virker skjemmende.
Forstøtningsmurer skal utføres i naturstein eller subsidiært med natursteinskledning utenpå betongmur. Murer skal i størst mulig grad tilpasses til terreng. Ved prosjektering kan de oppgitte veihøydene på plankartet justeres med opp til +/- 1,0 meter. Røtter på større trær sør for Bersagelveien som blir skadet eller revet av på grunn av gravearbeidene må renskjæres med kniv eller sag. Dette må utføres for å få en raskere tilvekst og bedre rotutvikling. Kulturminner Anleggsarbeid skal stanses ved funn av rester etter anlegg/ kulturminner/ fornminner, slik at dette kan bli dokumentert av kommunen/ fagkyndig myndighet. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Fellesbestemmelser Det skal sikres variasjon i boligstørrelser og boligtyper. Møne- og gesimshøyde måles fra topp gulv i inngangsplanet. Topp gulv kan være +/- 0,5 meter fra tilstøtende vei. Justering topp gulv og vei (se pkt. terreng) skal samlet sett ikke være større enn +/- 1,0 meter. Utnyttelsesgrad er angitt i maks BRA. Areal for carport/ garasje, oppstillingsplass og bod er ikke medregnet og kommer i tillegg der det er aktuelt. Bygg i samme delfelt skal ha lik eller helhetlig variasjon i takform og taktekking. Takopplett på inntil 30 % av byggets lengde kan overskride laveste gesimshøyde. Trapper kan overskride byggegrenser. Arealet på balkonger og svalganger med tilhørende tak og søyler kan overskride byggegrense med opptil 50 %. Boder og levegger kan etableres utenfor byggegrense der annet ikke er angitt. Levegger skal være tilknyttet terrassen eller et definert privat uteoppholdsareal og kan i så fall også settes opp i nabogrense. Utover det tillates ikke levegg i eiendomsgrense og mot vei. Levegger og boder skal ha lik utforming for alle boliger innenfor samme delfelt, og harmonere med uttrykket til boligen. Disse skal også bygges samtidig med hovedbygget innen det enkelte delfeltet. Maksimal høyde på levegg er 1,8 m over terreng. Frittliggende sportsbod skal være maks 6 m 2 BRA. Høyde på sportsbod skal ikke overskride høyden på tilhørende etasje eller carport/ garasje. Alle boligene skal ha adkomst fra de interne adkomstveiene. Det skal ikke være direkte adkomster til samleveien inn i feltet. I boligadkomster skal det være fri sikt på 2 x 5 meter. Støyskjerm skal oppføres som vist på plankart. Maks høyde på denne er 1,6 meter.
Konsentrert småhusbebyggelse (B) REKKEHUS OG KJEDEHUS Delområdene B5, B6, B7, B9, B10, B11, B12, B13, B14, B15 og B16 er planlagt for rekkehusbebyggelse. Boligene kan separeres med mellomrom eller carport. For rekkehus er maks 6 enheter tillatt bygget sammen til et volum. Dersom det ved byggesøknad kan dokumenteres uteoppholdsareal og tilfredsstillende sol- /skyggeforhold iht. kommuneplanen, kan det tillates 1 sekundærleilighet i hver boenhet (maks 4) innen delfelt B13. En slik leilighet skal ikke overstige 50 kvm. Tilhørende parkering skal dekkes på f_pp5 og f_pp6. For boligene i B14, B15 og B16, skal det sikres adkomst til hagen uten gjennomgang i innvendig boligareal. Eksempler på løsninger kan være tinglyst gangrett, felles gangvei eller utvendig trapp. I delfelt B16 kan deler av arealet mot Bersagelveien tillegges naboeiendommen gnr. 101 bnr. 454, forutsatt at boligene i B16 fremdeles har tilfredsstillende uteoppholdsareal og solforhold. Dette skal avklares i egen detaljplan for eiendommen gnr. 101 bnr. 454. Felt Antal Tilgjeng Sokkel Maks Takfor l elig BRA m B5 12-14 50% Ja 170 Saltak eller pultta k B6 3-4 100% Nei 170 Salt ak elle r pult B7 9-13 0% ½ ETAS JEPL AN 220 Salta k eller to takfla ter Maks byggehøyde Maks gesims 4 m Maks møne 5,5 m Maks gesims 5 m møne 8 m 7,5 m ved 6 m Maks møne 7,5 m B9 9-13 100% Nei 170 Saltak B10 8-11 100% Nei 170 Saltak møne 8 m møne 8 m B11 5-7 100% Ja. Det tillate s en ll 240 Saltak eller pultta k møne 8 m ved saltak Annet For inntil 60% av bebyggelsen gesims 6,5 meter, maks For inntil 60% av bebyggelsen gesims 9 meter, maks For inntil 60% av bebyggelsen gesims 8,5 meter, maks mønehøyde 10,5 meter. BFor li inntil 60% k l h av bebyggelsen gesims 9 meter, For k inntil 60% av bebyggelsen Boligene skal separeres med carport og/eller mellomrom på min 12
B12 3-4 100% Ja 240 Saltak eller pultta k møne 8 m ved saltak M k i Boligene skal separeres med carport og/eller mellomrom på min 12 Felt Antal l B13 4-5 (+4) Tilgjeng Sokkel Maks Takfor Maks elig BRA m byggehøyde pr 100% Ja 240 pulttak 7,5m B14 10-11 0% Ja, inngan g i sokkel B15 B16 4-6 5-8 0% 0% Ja, inngan g i sokkel Ja, inngan 150 Saltak Møner et ning 150 Saltak Møner et 9 m Maks møne 11 m 9 m Maks møne 11 m ning 220 pulttak 10,5 m Annet Boligene skal separeres med carport og/eller mellomrom på min 1,2 m
FLERMANNSBOLIGER I delområdene B1, B2, B3, B4 og B8 skal det være flermannsboliger med 6-8 boenheter i hvert delfelt. Maks BRA innenfor hvert delfelt er 850 m 2 Takform skal være saltak eller pulttak. er 6,5 meter, maks mønehøyde er 8 meter. Det skal ikke være sokkel i byggene. 50 % av leilighetene i hvert delfelt skal være tilgjengelige boenheter. I hvert delområde skal boder plasseres innenfor byggegrensen. Energianlegg (o_be) Plassering som angitt på plankartet. Tekniske bygg Mindre tekniske bygg (strømskap, postkassestativ ol.), kan plasseres innen alle arealkategorier. Tiltakene skal tilpasses omgivelsene og ulemper for felles og private uteoppholdsareal samt boligareal må unngås. Byggegrense på 4 meter til vannledning må overholdes. Renovasjonsanlegg (o_ren) Innenfor områdene o_ren1 o_ren3 skal det etableres nødvendige nedgravde avfallscontainere. Det er avsatt areal til 4 fraksjoner. Områdene er offentlige areal, og skal brukes av alle boligene innenfor planområdet. Øvrig kommunaltekniske anlegg (o_kt) Området skal nyttes til kommunalteknisk anlegg (trykkøkningsstasjon eller lignende.) Lekeplass (LEK) Innenfor o_lek1 skal det etableres kvartalslekeplass og et ballfelt med minst 20 x 40 meter spilleflate. Arealet er en del av overvannshåndteringen, og tillates oversvømt i perioder med mye nedbør. Felles lekeplasser er felles for hele feltet. I o_lek1 og f_lek4 skal utforming av lekeplass tilpasses omlegging av bekken. De ulike lekeplassene skal ha varierte leketema og tilpasses barna i alle aldre. Naturlige lekeapparater (stokker, store steiner, sand, stubber) skal foretrekkes. Evt. avgrensning skal i størst mulig grad skje ved bruk av vegetasjon. Det kan også tillates flettverksgjerde med vegetasjon som avgrensning. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) Kjøreveg (o_kv) Fartsdempende tiltak skal etableres ved krysningspunkter der gangveier / grøntområder krysser kjøreveier. Dette kan løses bla. som endret dekke (belegningsstein, brostein), innsnevring av kjørefelt eller med andre fartshindrende innretninger. Det skal også vurderes om det er behov for fartsdempende tiltak andre steder i planområdet dersom kommunale retningslinjer tilsier dette.
Fortau (o_f) Fortau skal ha fast dekke. Gangvei (F_GG) Gangveier skal ha fast dekke. F_GG1 er felles for B1 B5 F_GG2 og f_gg3 er felles for feltene B6 B9 Parkering (f_pp) Felt regulert til f_pp er felles parkeringsplasser. f_pp1 er felles for B1. f_pp2 er felles for B2. f_pp3 er felles for B3 og B4. f_pp4 er felles for B8 f_pp5 og f_pp6 er felles for B13 Innenfor f_pp1 f_pp4 tillates oppført carporter. Parkeringsareal skal skilles fra veiareal med ulik belegning eller lignende. Restarealer skal beplantes. Leskur (o_lp) bussholdeplass Leskur med plassering som vist i plankartet skal integreres i støyskjerm. 6 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Turveg (o_gt) Turveier som går gjennom grøntområder opparbeides med grus og bredde på 2,5 meter. I tillegg skal turveiene ha en forsterket stripe på 0,25 meter på hver side for vedlikehold. I bratte partier kan det tillates trapp. Eksisterende bolig på eiendom 101/375 skal ha adkomst fra Bersagelveien via kjørevei o_kv2 og turvei o_gt. Denne atkomsten er midlertidig og skal omlegges ved regulering av denne eiendommen. Eksisterende bolig på eiendom 101/504, skal ha adkomst via turvei o_gt i nord. Denne atkomsten er midlertidig og skal omlegges ved planlegging av boliger på Ho17. Friområde Belysning og beplantning må gjennomføres slik at det sikres innsyn og lys til oppholdssoner og gangforbindelser. Bekkeløpet i det sentrale grøntområdet utformes mest mulig naturlig. For skråninger ned til bekken skal minst en av sidene ha stigning på maks 1:5. Øvrige sikringstiltak og opparbeidelse av skråningene avklares i tekniske planer. Steiner fra området brukes til utforming av kanter. Deler av friområdet er en del av overvannshåndteringen, og tillates oversvømt i perioder med mye nedbør. Ved f_pp 5 skal det etableres en gangforbindelse til eksisterende sti i o_gf7.
7 LANDBRUKS, -NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL (pbl 12-5, 2. ledd nr. 5) Arealet er en del av overvannshåndteringen, og tillates oversvømt i perioder med mye nedbør. Det tillates tiltak for å tilrettelegge for flomsituasjoner. Eksisterende bekk tillates lagt om innenfor arealet. 8 HENSYNSSONER (pbl 12-6) Frisikt I frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3 m over tilstøtende veiers nivå. Enkeltstående stolper og høystammede trær tillates. Flomsone Hensynssone for 200 års flom er vist i plan. Ved teknisk planlegging og opparbeidelse skal krav til sikring i forhold til 200 års flom ivaretas. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER - Tekniske planer for området må være godkjent av Sandnes kommune før aktuelle tiltak kan igangsettes. - Det skal dokumenters tilstrekkelig skolekapasitet før byggetillatelse kan gis. - Det skal gjøres tiltak i anleggsperioden for å redusere faren for forurensing og økt partikkeltilførsel til overvannssystemet. Det skal etableres et anleggssandfang eller sedimenteringsdam senest samtidig med oppstart av grunnarbeider for å hindre partikkelavrenning og forurensning fra anleggsområdet til eksisterende ledningsnett og vassdrag - Det skal utarbeides en plan for håndtering av masser innenfor hvert delfelt før igangsetting av tiltak. - Før igangsetting skal det dokumenteres at matjorden brukt i fremtidsretta jordbruksområder på en god agronomisk måte som gir bedre arealkvalitet og økt produksjonspotensiale Før boligene tas i bruk, skal følgende være ferdigstilt: Gang- og sykkelvei langs Bersagelveien, fra eksisterende gang- og sykkelveg i vest, til adkomsten inn til feltet. Offentlig og felles infrastruktur frem til tomta. Ved gradvis utbygging av planområdet, en forholdsmessig del av felles parkeringsplasser, veier, stier, lekeplasser, friområder og renovasjonsanlegg. I anleggsfasen skal det være sikker adkomst til de gjeldende funksjonene for beboerne. Støyskjermingstiltak for å sikre tilfredsstillende støyforhold. Omlegging av bekk og nødvendig overvannshåndtering Vannledning som krysser planområdet skal legges om i Bersagelveien Felles bilparkeringsanlegg, sandlekeplasser, andre fellesarealer og parkering.