årsrapport
statoilbygget Inspirert av offshorekonstruksjoner og lek, representerer Statoilbygget på Fornebu en ny måte å tenke organisering, prosjektering og bygging av et kontorbygg. Gjennom å utfordre de etablerte normene for hva som er mulig, får Statoil en effektiv og skulpturell bygning som representerer noen av selskapets kjerneverdier: «modig og åpen». IT Fornebu og a-lab arkitekter gikk i februar 2009 av med seieren i en åpen prosjektkonkurranse om lokaliseringen av Statoils nye Oslo kontorer. Bygningen utkonkurrerte ca. 40 andre prosjekter i hele Osloområdet. I mars 2009 startet forprosjektet hvor mye av utfordringen gikk på å løse de konstruktive utfordringene i det spektakulære konseptet. statoilbygget er et ambisiøst prosjekt der alle involverte har utfordret sitt syn på hva en kontorbygning i 2012 kan være. Bygget ligger på området der det gamle parkeringshuset lå, nord for Terminalbygningen mot Oslofjorden i en kontekst blant store hovedkontorbygg som Telenor og Aker Solution ligger. det består av fem like kontorlameller på ca. 24x140 meter i tre etasjer stablet på hverandre i en tilsynelatende tilfeldig konstellasjon. Denne romlige skulpturen skaper et overdekket fellesrom med konseptnavnet «Atriet». Her foregår all distribusjon av mennesker til arbeidsarealene i et vertikalt kommunikasjonstårn. Dessuten ligger fellesfunksjoner som kantiner og møtesenter her. Bygningen har garasjeanlegg under bakken på ca. 52 000 m 2. arkitektene har latt seg inspirere av norsk offshoreteknologi i arbeidet med prosjektet. Byggets ekstreme utkraginger på over 30 meter i alle retninger gjør at strukturen er luftig, har lite fotavtrykk og oppleves dynamisk. En viktig del av prosjektet er en ny offentlig park, og noe av forutsetningen for prosjektet har vært å skape en bygning med så lite fotavtrykk som mulig. Det omliggende parkarealet blir dermed maksimert. Parkområdet vil bli utsmykket av internasjonalt kjente kunstnere. designet for Statoilbygget mottok prisen «Future project of the year-commercial» på World Architecture Festival (WAF) Award 2009 i konkurranse med 272 prosjekter fra 67 forskjellige land.
innhold Dette er IT Fornebu 3 Et år med endringer 6 innhold Virksomheten 9 Styrets beretning 19 Konsernregnskap 32 Dette er IT Fornebu Et aktivt år Årsregnskap IT Fornebu Holding AS 3 7 74 Kontakter 91 Virksomheten 11 Styrets beretning 21 Konsernregnskap 28 morselskap 56 Kontakter 73
2
IT Fornebu er et fullintegrert eiendomsselskap med kompetanse og kundefokus innen alle deler av verdikjeden. Dette er IT Fornebu IT Fornebu Properties AS ble stiftet i november 2006 ved at alle aksjonærene i IT Fornebu Eiendom AS la inn sine aksjer i selskapet som tinginnskudd. IT Fornebu er et fullintegrert eiendomsselskap med kompetanse og kundefokus innen alle deler av verdikjeden. Selskapet legger til rette for kunnskapsintensive bedrifter og bidrar til transformasjon av det gamle flyplassområdet til et mangfoldig og moderne bo- og næringsmiljø. Foruten IT Fornebu Properties AS består selskapet av IT Fornebu Eiendom AS, IT Fornebu Visjon AS, IT Fornebu Invest AS, Campus B AS, Campus H AS, Campus M AS, Campus P AS, Campus P2 AS, Campus T AS, Campus X AS, Koksatorget 1 AS, Koksatorget 2 AS, Koksatorget 4 AS, Martin Lings vei 9 AS, Oslo Property AS, Fornebustranda Marina AS (50 %) og Fornebu Hotell AS (50 %). Aksjonærstrukturen i IT Fornebuselskapene er endret gjennom årene fra opprettelsen. Per 31.12.2011 har selskapene denne aksjonærstrukturen: IT Fornebu Holding AS SIVA Eiendom Holding AS 32,6 % Ganger Rolf ASA 6,3 % Bonheur ASA 6,3 % Selvaag Gruppen AS 12,6 % Schage Eiendom AS 12,5 % DnB Bank ASA 12,6 % Umoe AS 4,5 % Linstow AS 12,5 % AWilhelmsen Capital AS 0,04% Styret består av åtte personer og selskapet holder til på Fornebu rett utenfor Oslo. IT Fornebu hadde siden ved utgangen av 2011 en verdijustert balanse på 5,5 mrd. kr. 3
Operativ organisasjonsstruktur i IT Fornebu Administrerende direktør Erik Løfsnes Viseadministrerende direktør Kristin Woje Ellingsen Kommunikasjonsdirektør Mona Jacobsen Økonomidirektør Kjell Otto Larssen Konserncontroller Jørn Aune-Tangen Utviklingsdirektør Kjell Kalland Eiendomssjef Ole Magne Silnes Driftssjef Sidsel Thompson 4
tall og fakta om Statoilbygget CA. 790 TRAPPETRINN 2 000 M GLASS 2 OVER 600 ARBEIDERE FRA OVER 10 NASJONER HAR JOBBET PÅ PROSJEKTET 3 000 M 2 STEINBELEGG 8 000 M PARKETT 2 3 500 TONN BÆRESTÅL BYGGET BESTÅR AV 5 LAMELLER PÅ CA. 24 x 140 METER 8 HEISER 5
6
Et aktivt år Vi har lagt bak oss et særdeles aktivt år der bygging har stått i sentrum. Vi har hatt full produksjon hele året på Statoilbygget og Scandic Fornebu Hotell. Statoilbygget ble påbegynt i januar 2010 og vi overleverer bygget 1. september i år. Parkeringshuset med plass til over 1 000 biler er ferdigstilt og i full drift. Hotellet, som får 334 rom og konferansefasiliteter til over 1 000 mennesker, er satt opp på rekordtid. Det er med glede vi registrerer Scandics rapporterer om godt mottak i markedet og allerede mange bestillinger langt ut i neste år. Statoils valg av regionkontorets plassering har fungert som et industrielt lokomotiv i det mangfoldige kunnskapsmiljøet på Fornebu. Portalbygget har fra før leietakere som HP, Ventelo og Software Innovation. I 2011 har Subsea 7, Statoil og Aker Solutions tegnet leiekontrakter med IT Fornebu. IT Fornebu og Statoil har inngått et unikt og spennende samarbeid om samtidskunst i perioden. Kunstprogrammet FADE Fornebu Art & Architecture Destination består av totalt 10 bestilte kunstverk tillegg til en avholdt konkurranse, alle i verdensklasse. Mesteparten av kunsten skal stå ute i det offentlige rom, tilgjengelig for alle, langs gangvei i strandkanten, rundt Statoilbygget, utenfor Villa Birkeli og i nærheten av hotellet. Det er lagt vekt på kreative kunstverker av høy kvalitet som vil bidra til en spennende opplevelse og stimulere til diskusjon blant de mange som arbeider i området eller bruker det i fritiden. Vi tror at hele Fornebu vil framstå som et svært attraktivt område for kunstelskere unikt også i europeisk sammenheng. Selskapet står overfor store og spennende oppgaver i tiden som kommer med å utvikle Koksa-området. Det er dyktige medarbeidere, gode strategiske samarbeidspartnere og viktige kunder som i denne perioden har ført oss et godt stykke på veien til å utvikle Fornebu til et komplett, moderne, levende kunnnskapsmiljø med gode bolig-, fritids-, kultur- og servicetilbud. Administrerende direktør 7
8
It Fornebu legger til rette for kunnskapsintensive bedrifter og bidrar til transformasjon av det gamle flyplassområdet til et mangfoldig og moderne bo- og næringsmiljø. 9
10 prosjektet gjennomføres ut i fra konseptet «Grønn arbeidsplass» som er entreprenørens egen miljømerking av arbeidsplasser.
virksomheten IT Fornebu og Skanska inngikk sommeren 2010 kontrakt om å bygge 66 800m 2 kontorlokaler på Fornebu. Kontraktssummen for arbeidene var 1.13 milliarder kroner og byggearbeidene startet i januar 2011. Prosjektet blir gjennomført i totalentreprise og leietaker er Statoil ASA. Arbeidene med det nye Statoilbygget startet for fullt i 2010. Det gamle parkeringshuset og Pir C ble revet i begynnelsen av året. I mars samme år startet PEAB utgravingen av byggegrop for nytt parkeringshus. Anlegget, som ligger under terreng, er på ca. 52 000 m 2 over tre etasjer har en kapasitet på rundt 1 825 biler, ble ferdigstilt i januar 2011. Det ble lagt stor vekt på en miljøvennlig transport av den utgravde massen. 300 000 m 3 fjellmasser og sprengstein ble fraktet på lekter til Leangbukta, hvor det skal brukes til å oppføre molo for 500 nye båtplasser. At sjøveien ble brukt, betød at veinettet ble belastet i ubetydelig grad. Dersom massen skulle vært fraktet med biler, ville det gått 100 ekstra lastebiler i døgnet i hver retning. Skanska startet byggearbeidene 10. januar 2011. På det meste har mer enn 600 mennesker vært sysselsatt på prosjektet. Det er montert 3 500 tonn bærestål, lagt 2 000 m 2 glass, 33 000 m 2 teppefliser, 6 000 m 2 vinyl, 3 000 m 2 steinbelegg og 8 000 m 2 parkett. Stålkonstruksjonene for de øvre lamellene er løftet på plass av Nord-Europas største mobilkran, seksjonene er sveiset sammen på stedet ved hjelp av prefabrikkerte ståldeler levert med lastebil fra Finland og fasadelementene er produsert i Midt-Sverige. Skanska gjennomfører prosjektet ut i fra konseptet «Grønn arbeidsplass», som er selskapets egen miljømerking av arbeidsplasser. Ambisjonen er å redusere energiforbruk for blant annet belysning og oppvarming i byggefasen. Dessuten stilles det miljøkrav til kjøretøy og kjemiske produkter. Bygget som vil stå ferdig 1. september 2012 vil BREEMklassifiseres og vil oppnå klasse «Very Good», ha et lavt energiforbruk og vil være i energiklasse B med 113/kWh/m2/år levert energi. Bygningen er designet av a-lab arkitekter og designet mottok prisen «Future project of the year-commercial» på World Architecture Festival (WAF) Award 2009 i konkurranse med 272 prosjekter fra 67 forskjellige land. Inspirert av offshorekonstruksjoner og lek, representerer Statoilbygget på Fornebu en ny måte å tenke organisering, prosjektering og bygging av et kontorbygg. Gjennom å utfordre de etablerte normene for hva som er mulig, får Statoil 1. september 2012 en effektiv og skulpturell bygning som representerer noen av selskapets kjerneverdier: «modig og åpen». 11
Bygningen er designet av a-lab arkitekter og designet mottok prisen «Future project of the year- Commercial» på World Architecture Festival (WAF) Award 2009. Terminalbygget Resultatene av de omfattende rehabiliteringsarbeidene av Terminalbygget i 2010 måles klart i perioden. Ny fasade, nye vinduer, tilleggsisolering, bedre solavskjerming og nytt ventilasjonssystem har gitt et fall i energiforbruk på 2,3 GW. Det er bygget ny hovedinngang i Terminalbygget i 2011. Kunnskapssenteret huser rundt 100 kunnskapsintensive store, mellomstore og små virksomheter. For å skape samhandling og faglig utvikling har vi sammen med våre kunder etablert en medlemsforening, IT Fornebu Technoport. Det er ansatt en senterleder for kunnskapssenteret. Senterleder drifter medlemsforeningen og har ansvaret for at det gjennomføres faglige og sosiale arrangementer for leietakerne. IT Fornebus tiltak og aktiviteter gjør at vi, sammen med våre leietakere og samarbeidspartnere, har skapt næringskluster som aktørene kan profittere på og med det skape verdier. Scandic Fornebu Hotell Arbeidet med å reise Scandic Fornebu Hotell har foregått i hele perioden. Hotellet ligger rett ved Fornebustranden, får 334 rom, restaurant og konferanselokaler for opptil 1000 mennesker. IT Fornebu og Utstillingsplassen AS eier bygget med 50 % hver. Bygget er tegnet av Narud Stokke Wiig og åpnes i august 2012 under vignetten «Underwater World». Profilbygget Det er gitt rammetillatelse for Profilbygget i 2011. Det vil bli etablert i innfallsporten til IT Fornebu, og er planlagt for å ha lavt energiforbruk, merket som klasse A-bygg. Kontorlokalene på 5 000 m 2 er utviklet med vekt på design og miljø. Koksa-området I desember 2011 utløp tidsfristen for aktørene på Fornebu og Oslo som konkurrerte om å bygge nytt hovedkontor for det da nyfusjonerte EDB ErgoGroup. IT Fornebu leverte inn et alternativ på Koksaområdet. Fornebu Utvikling inngikk et samarbeid med Linstow om et bygg på naboeiendommen til Telenor Arena. EDB ErgoGroup valgte å flytte inn hos Telenor på Fornebu. Fornebu Marina ITF eier sammen med Fornebu Utvikling et område i strandsonen som er planlagt brukt til Seilsportsenter og Marina. Nærheten til sjøen har ført til at kommunens reguleringsarbeid har tatt lenger tid enn antatt. Det er ikke klart når reguleringen forventes avsluttet. 12
Villa Birkeli Selskapet kjøpte Snarøyveien 34 i 2011. Eiendommen er oppført i to etasjer, ble ferdigstilt i 1890 og er et tidlig eksempel på nyklassisismens stil i Norge. I 1892 flyttet daværende stortingsmann, senere utenriksminister og, for en kort periode, statsminister Christian Michelet inn og gav villaen navnet Villa Birkeli. Rehabilitering til moderne standard har foregått i perioden. Børsintroduksjon I henhold til styrevedtak fra desember 2010, igangsatte IT Fornebu i mars 2011 en prosess som innebar både børsnotering, nedsalg av aksjer fra en del av selskapets nåværende aksjonærer og innhenting av ny egenkapital fra både norske- og internasjonale investorer. Selskapets ledelse avholdt i mai 2011 selskapspresentasjoner i form av gruppepresentasjoner, enkeltmøter og telefonmøter med investorer fra Norge, Sverige, Finland, Storbritannia, Tyskland, Nederland og USA. Selskapets tilretteleggere/finansrådgivere i prosessen var Pareto Securities AS, Pareto Project Finance AS og First Securities. Kapitalen som skulle hentes inn i emisjonen var tenkt brukt til å finansiere videre vekst i henhold til selskapets strategi og generelt styrking av selskapets balanse. Den 23. mai ble det i børsmelding meddelt at IT Fornebu Properties AS avsluttet emisjonsprosessen grunnet økende usikkerhet i verdensøkonomien og generell tilbakeholdenhet og volatilitet i investor- og aksjemarkedet. Det ble ikke mulig å gjennomføre emisjonen innenfor et prisintervall som ikke innebar en betydelig rabatt i forhold til verdivurderingene gjennomført av eksterne verdisettere. Selskapets søknad til Oslo Børs om børsnotering ble samtidig trukket tilbake. Avdukning av Nansen-statue Fridtjof Nansen, Bærums store polfarer, vitenskapsmann, diplomat og internasjonale humanist ble hedret 150 år etter sin fødsel. Per Ung ble engasjert til å lage en statue av Nansen som IT Fornebu skjenket Bærum kommune. Statuen er plassert på en høyde mellom Storøya grendesenter og Nansenparken på Fornebu og ble avduket i anledning feiringen av Nansenjubileet i oktober 2011. IT Fornebu Invest AS IT Fornebu Invest var et såkorns- og early venture investeringsselskap som investerte i caser som ligger innenfor de arbeidsområdene IT Fornebu til enhver tid prioriterer. Selskapet har i løpet av 2011 avhendet sin investeringsportefølje i sin helhet og nedlagt virksomheten. Porteføljen er solgt til Inkubator Halden AS. 13
tall og fakta om Statoilbygget SERVICE- SENTER KANTINE 1 995 PARKERINGSPLASSER 50 METER TIL SJØEN TRENINGSSENTER KAFFEBAR HÅNDBALLBANE BUSS HVERT 5. MIN. I RUSHTIDEN 14
IT Fornebus verdier bygger på ideen om like muligheter for alle, omtanke for miljøet og et samfunnssyn som legger vekt på ærlighet og ansvarlighet. VERDIER OG SAMFUNNSANSVAR IT Fornebus verdier bygger på ideen om like muligheter for alle, omtanke for miljøet og et samfunnssyn som legger vekt på ærlighet og ansvarlighet. IT Fornebus rammeverk for verdier og prinsipper skal sikre at lover og regler blir ivaretatt i alle prosesser. Disse verdiene og prinsippene gjelder for alle som opptrer på vegne av selskapet. Selskapets etiske retningslinjer beskriver måten vi behandler alle våre interessenter på og adferden vi forventer av medarbeiderne våre. Retningslinjene skal gi veiledning og støtte til selskapet og medarbeiderne i beslutninger og oppgaveløsning. Alle som opptrer på vegne av IT Fornebu skal gjøre det i tråd med de etiske retningslinjene. Korrupsjon, bestikkelser og urettmessige tiltak for å hindre konkurranse ødelegger markedsbalansen og hindrer økonomisk, sosial og demokratisk vekst og utvikling. Åpenhet sikrer en sunn utvikling. IT Fornebu er kun involvert i forretningsaktiviteter som er i overensstemmelse med lover, regler, inngåtte avtaler, internasjonale konvensjoner og vår egen standard for forretningsetikk. Selskapet stiller tilsvarende krav overfor samarbeidspartnere. De etiske retningslinjer skal være en del av avtaledokumenter med våre leverandører. Avvik mot de etiske retningslinjer skal rapporteres til IT Fornebu umiddelbart. Policy for samfunnsansvarlige innkjøp fastsetter overordnede prinsipper og ansvar for innkjøpsvirksomheten i IT Fornebu. Innkjøpsvirksomheten i selskapet skal bidra til lønnsomhet, kvalitet, utvikling og verdiskapning for selskapet ved å sikre brukerne en forutsigbar leveranse av varer og tjenester til markedets beste betingelser. IT Fornebus samfunnsansvar skal være tydelig både i innkjøpsprosessen og i de varer og tjenester som kjøpes. Dette innebærer at miljøhensyn skal ivaretas både i produksjon og i det ferdige produktet og at grunnleggende arbeidstakerrettigheter skal respekteres av leverandørleddene til selskapet.. Innkjøpene skal gjennomføres i henhold til gjeldende lover, forskrifter og interne retningslinjer. Det skal være konkurranse om leveransene og alle tilbydere skal likebehandles. IT Fornebu skal i egen og i underleverandørers virksomhet påse at det er gode arbeidsforhold: IT Fornebu er mot all form for diskriminering Selskapet legger til grunn prinsippet om lik lønn for likt arbeid. IT Fornebu er for allmenngjøring av tariffavtaler. Gode fysiske arbeidsforhold 15
IT Fornebu ønsker at eiendommene skal bidra til en bærekraftig utvikling innenfor de økonomiske rammevilkårene. KUNDER IT Fornebu ønsker å ha fornøyde kunder. Fornøyde og lojale kunder er den beste garantien for at selskapet skal kunne gjøre den jobben den er satt til å gjøre. Kjernen i en god kunderelasjon er aktiv dialog der kunden blir møtt med profesjonalitet, lydhørhet og serviceinnstilling. MILJØ Det er lagt stor vekt på at Fornebu skal være et miljøvennlig område oppvarmet med fjernvarme fra sjøen. Store grøntarealer er tatt vare på. Grøntstrukturen på Fornebu omfatter strandområdene med store naturvern- og friluftsområder og badeplass på Storøyodden. Den 200 mål store Nansenparken er på størrelse med slottsparken. Her er det grøntkorridorer ut til kystlinjene med egne vernede områder og buffersoner for fuglereservater. En eiendom påvirker miljøet i hele livssyklusen, fra bygging til forvaltning og til slutt ved riving. IT Fornebu ønsker at eiendommene skal bidra til en bærekraftig utvikling innenfor de økonomiske rammevilkårene. Selskapets miljøarbeid fokuserer på de viktigste utfordringene: Energiforbruk Inneklima Avfall og renovasjon Miljøgiftige stoffer Arealeffektivitet Transport Som aktør i en bransje som står for 40 % av all energibruk og dermed store CO2-utslipp, har IT Fornebu et betydelig ansvar for å finne miljøriktige løsninger for eiendommene. Selskapet har en bevisst miljøstrategi med konkrete mål for byggene. For de som er bygget i perioden Statoil og Fornebu Hotell er målet å oppnå miljøstandarden BREEAM Very Good. ANTALL ANSATTE Ved utgangen av 2011 var det totalt 19 ansatte i konsernet IT Fornebu Properties AS. Det var en økning på to person i forhold til 2010. TURNOVER OG SYKEFRAVÆR Det ble ansatt to nye personer i 2011. Sykefraværet var på 4,0 % av total arbeidstid, som var en økning fra 3,3 % året før. LIKESTILLING Andelen kvinner i selskapet var 31,5 % som var en nedgang fra 35,3 % året før. 16
17
signalbygg i osloregionen STORTINGET OSLO RÅDHUS POSTGIROBYGGET O 18 meter 66 meter 111 meter 117 meter Ferdig 1866 Ferdig 1950 Ferdig 1976 1800 2012 1800 2012 1800 2012 1800 ARBEIDSPLASSER CA. 700 ARBEIDSPLASSER CA. 450 ARBEIDSPLASSER CA. 2 100 ARBEIDSPLA TOTALAREAL: CA. 60 000 M 2 TOTALAREAL: CA. 30 000 M 2 TOTALAREAL: CA. 50 500 M 2 TOTALARE 18
ET OSLO PLAZA DEN NORSKE OPERA OG BALLETT STATOIL 37,5 meter 45 meter 117 meter dig 1976 Ferdig 1990 Ferdig 2008 Ferdig 2012 2012 1800 2012 1800 2012 1800 2012 ARBEIDSPLASSER CA. 263 ARBEIDSPLASSER CA. 700 ARBEIDSPLASSER CA. 2 500 TOTALAREAL: CA. 47 500 M 2 TOTALAREAL: CA. 49 000M 2 TOTALAREAL: CA. 66 000 M 2 19
20
styrets beretning Virksomhetens art og tilholdssted IT Fornebu Properties AS (ITFP), tidligere IT Fornebu Holding AS, ble stiftet i november 2006 ved at alle aksjonærene i IT Fornebu Eiendom AS la inn sine aksjer i selskapet som tingsinnskudd. Selskapets formål er å bidra til transformasjon av det tidligere flyplassområdet på Fornebu til en innovasjonslandsby som lokaliserer kunnskapsutvikling i et mangfoldig moderne bo- og næringsmiljø. ITFP arbeider etter visjonen: «I et samspill mellom forskning, utdanning og næringsliv, på lang sikt å skape mangfold i et fremtidsrettet kunnskapsmiljø og derigjennom øke den nasjonale nyskaping og kunnskapsbaserte næringsutvikling». ITFP er lokalisert på Fornebu i Bærum. Konsernet driver oppføring og utleie av næringslokaler på Fornebu med særlig vekt på kunnskapsbedrifter og innovasjonsvirksomhet i tråd med formålet og visjonen. Gjennom 2011 har pågående byggeprosjekter vært i fokus for konsernets virksomhet. Konsernet oppfører nytt regionkontor for Statoil ASA på ca. 66 800 m 2, samt nytt underjordisk parkeringsanlegg på ca. 51 500 m 2. Statoil har inngått leieavtale for hele kontorbygget og ca. halve parkeringsanlegget. Resterende del av parkeringsanlegget benyttes av IT Fornebus øvrige leietakere. Kontorbygget og trinn 2 av parkeringsanlegget skal være ferdig høsten 2012, mens trinn 1 av parkeringsanlegget var ferdig våren 2011. Parkeringsanlegget samt grunn- og betongarbeider for kontorbygget er oppført gjennom totalentrepriseavtaler med PEAB AS, og det er inngått totalentrepriseavtale med Skanska AS for resterende arbeider i kontorbygget. Ved årsskiftet 2010/2011 ble oppføring av nytt hotell på ca. 25 000 m 2 påbegynt. Det er inngått leieavtale for hotellet med Scandic Norge AS, og hotellet skal være ferdig sommer/høst 2012. I forbindelse med oppføring av hotellet, skal det også bygges ny fjernvarmestasjon for Fornebu. Denne skal eies og driftes av Fortum AS. Det er inngått totalentreprise med PEAB AS for oppføring av hotellet. Oppføringen skjer i regi av det felleskontrollerte selskapet Fornebu Hotell AS. Selskapets eierposter pr 31.12.2011 fremgår av note 4 og 5. Aksjonærforhold Pr 31.12.2011 var aksjonærforholdene som følger; SIVA Eiendom Holding AS 32,6 % Ganger Rolf ASA 6,3 % Bonheur ASA 6,3 % Selvaag Gruppen AS 12,6 % Schage Eiendom AS 12,5 % DnB Bank ASA 12,6 % Umoe AS 4,5 % Linstow AS 12,5 % AWilhelmsen Capital AS 0,04% 21
Ved årsskiftet 2010/2011 ble oppføring av nytt hotell på ca. 25 000 m 2 påbegynt. I første halvår 2011 søkte ITFP om notering på Oslo Børs, og gjorde en Initial Public Offering (IPO) som omfattet både utstedelse av nye aksjer og annenhåndssalg fra eksisterende aksjonærer. Som følge av usikkerhet i internasjonale finansmarkeder, viste det seg imidlertid vanskelig å oppnå aksept fra tilstrekkelig antall investorer i det tilbudte prisintervallet pr aksje på NOK 14,40 16,30 (noe som tilsvarte en samlet nettoverdi på 1,8 2,1 mrd kroner), og noteringssøknaden og IPO en ble dermed trukket tilbake i mai 2011. ForTSATT drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger budsjett for år 2012 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Risiko I sin virksomhet er konsernet eksponert for flere kategorier av finansiell risiko. Konsernet har som målsetning å holde den finansielle risikoeksponeringen på et forsvarlig nivå. Det er inngått en rekke rentesikringsavtaler for å håndtere eksponering mot endringer i lånerentene. Det vises i denne forbindelse til nærmere omtale under punktet «Regnskap og finansiering konsern» nedenfor, samt til note 6 for konsernregnskapet. Konsernets eksponering mot markedsrisiko søkes redusert blant annet gjennom å inngå lange leieavtaler med solide leietakere. Konsernet har pr utgangen av 2011 en gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid i den løpende utleieporteføljen på 5 år. Hvis en i tillegg tar med inngåtte leieavtaler som ennå ikke har startet, utgjør gjenværende kontraktstid i overkant av 11 år. Inngåtte leieavtaler med Statoil for ca. 65 000 m 2 kontorlokale og tilhørende parkeringsplasser med oppstart høsten 2012 og varighet på 15 år bidrar vesentlig her. Med kun få unntak skal alle leieavtaler reguleres med 100% av økning i konsumprisindeks årlig. Konsernet har for tiden flere store byggeprosjekter under oppføring. For alle disse er det inngått totalentrepriseavtaler med solide og velrennomerte leverandører. Regnskap og finansiering - konsern Resultatregnskap og balanse med noter gir etter styrets mening den nødvendige informasjon om konsernets drift i 2011, og konsernets stilling ved årets utgang. 22
23
Konsernet har for tiden flere store byggeprosjekter under oppføring. For alle disse er det inngått totalentrepriseavtaler med solide og velrennomerte leverandører. Konsernets resultat før skatt var -68,7 mill. kr i 2011, mot 1,3 mill. kr. i 2010. Kostnader knyttet til børsnoteringsprosessen belaster resultatregnskapet for 2011 med 20 mill. kr. Videre er konsernets finanskostnader høyere enn i 2010 som følge av konvertering av noen av konsernets byggelån til langsiktige pantelån, med tilhørende kostnadsføring av lånerenter. I tillegg er det i 2011-regnskapet kostnadsført utviklingskostnader relatert til konkurranser om potensielle leiekontrakter som konsernet har deltatt i. Konsernets kontantstrøm fra ordinær drift justert for salgsgevinster var -21,1 mill. kr. i 2011, mot -14,2 mill. kr. i 2010. Etter styrets oppfatning er konsernets finansielle stilling god. Konsernets egenkapital er 531,8 mill. kr. pr 31.12.2011. Konsernets likviditet anses tilfredsstillende. Pr 31.12.2011 hadde konsernet samlet langsiktig gjeld på 2 751,7 mill. kr., hvorav 1 394,4 mill. kr. utgjorde byggelån relatert til oppføring av nye kontorbygg og parkeringsanlegg i datterselskaper. For å sikre seg mot svingninger i lånerentene, har konsernet inngått rentesikringsforretninger for deler av låneporteføljen. Det vises i denne sammenheng til nærmere omtale av konsernets gjeld i note 6. Konsernet foretar eksterne verdivurderinger av alle eiendommene. Disse viser at det ved utgangen av 2011 foreligger merverdier utover de bokførte verdier. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte regnskapet et riktig bilde på konsernets virksomhet. Verken styremedlemmer, administrerende direktør eller revisor har personlig aksjer i konsernets selskaper. ÅrsresulTAT og disponeringer IT Fornebu Properties AS (morselskap) IT Fornebu Properties AS hadde i 2011 et underskudd på 16,8 mill. kr., mot et underskudd på 22,7 mill. kr. foregående år. Styret foreslår at underskuddet i sin helhet føres mot annen egenkapital. Selskapets egenkapital pr 31.12.2011 var på 576,1 mill. kr. Selskapet har 0 kr. i fri egenkapital pr 31.12.2011. Arbeidsmiljø og personale Sykefraværet i konsernet utgjorde 4 % av total arbeidstid. Det har ikke forekommet eller blitt rapportert arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader av betydning. 24
25
Likestilling Konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling mellom kvinner og menn. Av konsernets totalt 19 ansatte ved utgangen av året, var seks kvinner, noe som er samme antall kvinner som i 2010. Det er ingen kvinner i styret for selskapet. Miljørapportering Selskapet har utarbeidet og følger egen miljøplan i arbeidet med regulering, planlegging, bygging og drift. Selskapets plan tar utgangspunkt i Bærum kommunes Miljøoppfølgingsprogram for Fornebu, og angir tematiske delmål og operative tiltak for å oppfylle Miljøoppfølgingsprogrammet. I 2011 var forbruket av energi 26,8 GWh, hvorav 10,5 GWh var fjernvarme/-kjøling fordelt på 5,6 Gwh fjernvarme og 4,9 Gwh fjernkjøling. Fremtidig utvikling Styret anser at det som startet med en idé for rundt 20 år siden om å skape et høyteknologisk kunnskapssenter av internasjonalt format på Fornebu i all hovedsak er oppfylt. Kjøpekontrakten med Staten av 1999 angir et totalt utbyggingsvolum på ca. 179 000 m 2 for hele IT Fornebuområdet. Forventet utbyggingsvolum for kontorarealer for IT Fornebu, var ca. 113 500 m 2. Pr 31.12.2011 har IT Fornebu regulert og bygget ferdig 63 000 m 2 kontor, og har under bygging ytterligere 66 000 m 2, totalt 129 000 m 2. Tallene ovenfor inkluderer ikke byggingen av Fornebu Hotell. Det kommer i tillegg med 17 000 m 2, men regnes formelt ikke som kontor. Dog vil hotellets møte- og konferanseavdeling bli en viktig møteplass for næringsvirksomhetene. I tillegg til forskningsintituttet Simula, er et høyteknologisk næringsliv sterkt representert i kunnskapssenteret. Innen utgangen av 2012 vil omkring 100 kunnskapsintensive virksomheter være samlet på IT Fornebu. Styret anser at de primære oppgavene i 2012 vil være å igangsette, fullføre og leie ut nye næringslokaler og levere gode produkter til kunder og eiere. Hendelser etter regnskapsårets slutt Det er ikke inntrådt andre hendelser etter balansedagen som har påvirkning på regnskapet enn det som fremgår av note 19. 26
Selskapets plan tar utgangspunkt i Bærum kommunes Miljøoppfølgingsprogram for Fornebu, og angir tematiske delmål og operative tiltak for å oppfylle programmet. Bærum, 25. april 2012 Jan Fredrik Thronsen styreleder Espen Susegg Harald Andresen Per Bomann-Larsen Egil Svoren Per Tore Mortensen Espen Klitzing Bjørn Berg Erik Løfsnes adm. dir 27
28 konsernregnskap
KONSOLIDERT RESULTATREGNSKAP NOK i tusen 2011 2010 Leieinntekter 149 568 140 308 Andre driftsinntekter 24 - Sum driftsinntekter 149 592 140 308 Lønnskostnad 17 (26 604) (23 609) Avskrivninger og amortiseringer 3 (39 253) (36 999) Annen driftskostnad 16 (97 958) (58 444) Sum driftskostnader (163 815) (119 053) Driftsresultat (14 223) 21 255 Resultatandel fra felleskontrollert virksomhet 5 (137) 1 190 Finansinntekter 7 10 587 8 510 Finanskostnader 7 (64 903) (29 683) Netto finansposter (54 454) (19 983) Resultat før skattekostnad (68 677) 1 272 Skattekostnad 15 - - Årsresultat (68 677) 1 272 29
KONSOLIDERT BALANSE NOK i tusen 31-12-11 31-12-10 EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Investeringseiendom 3 3 158 087 2 336 802 Andre varige driftsmidler 3 3 915 3 245 Sum varige driftsmidler 3 162 002 2 340 047 Finansielle anleggsmidler Investeringer i felleskontrollert virksomhet 5 13 233 13 370 Investeringer i aksjer og andeler - 4 929 Andre langsiktige fordringer 8 57 064 62 403 Sum finansielle anleggsmidler 70 297 80 702 Sum anleggsmidler 3 232 299 2 420 750 Omløpsmidler Kundefordringer 1 945 2 155 Andre fordringer 9 76 054 65 710 Bankinnskudd, kontanter og lignende 10 147 256 253 664 Sum omløpsmidler 225 255 321 530 Sum eiendeler 3 457 553 2 742 279 30