~. ~t Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Fjellveien vestre Gnr. 5 Bnr. 339 I~ommune:2003 VADSØ Befaringsdato: 30.09.2013 Rapportdato: 30.09.2013 RAPPORTANSVØLIG: Navaren Analyse as ingulf.niskavara@navaren.no D ~,., :,,,~ ~ o ~ ~: ~.: F Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no ~ i..fir ' ". "'*~' ~' ~~ '~~:. Side 1 av 49.
Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.; 339 OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger ingulf.niskavara@navaren.no _a t.~x~4 tryggere bolighandel ~~{ Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utfjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt,, -:. åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med ~~~ mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. `~`"'~{ Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstra orten PP w Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Om takstingeniøren g,; NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. F~ ~ ~ Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet "Boligsalgsrapporten". Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport. ~ Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene ` siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager iforbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende } tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. Rapportens struktur ~: Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (I~torsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: ~'~ ~~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 t _.. w w.,,....~_.~.~i.~ ~. Side 2 av 49 e S Y `~ X
Fjellveien vestre Gnr.. 5 Bnr.. 339 ingulf.niskavara C~ navaren.no Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. ekso riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funks'ons røvin av b nin sdeler, som isolas'on, i er, ventilas on, el. avle osv. 'n J P g Yg g J P~P J gg~ Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klarhjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere ag kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvso uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som fjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. o. 'Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakster en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner. Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikl~takninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. E Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "T`ilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO `Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 _xs,,..:.,,y..., :,,e:.;...-..,;.. _.. _.,.,..,..._, n.,iq~z~.,.~<>.: ars-.:wv.:.i~e, v.~e -~ + _, _.,~..,,,,,,~..~+,~,~ "~`~ Side 3 av 49
Egne premisser Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 ingulf.niskavara@navaren.no ~x~~ ~ ~ Boligsalgsrapporten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, men kan være supplert med enkle målinger som da vil fremgå av taksten. Dersom denne rapporten er eldre enn 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealer er basert på oppmålinger gjort med lasermåler. Fuktsøk er utført med digitalt fuktsøkerinstrument. Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand. Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler. I mange tilfeller kan levetiden være båder lengre og kortere en antatt i forhold til levetidstabell. Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering. Andre forhold kan også påvirke levetid i begge retninger. Normalt vil konstruksjonene vare bygget opp etter gjeldene byggeforskrifter og brannkrav for byggeåret. Dette kan i noen tilfeller avvike og det kan ikke utelukkes skjulte feil og skader inne i lukkede konstruksjoner. Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger selv om det ikke er synlige vesentlige skader eller svekkelser. Dette er forhold sore må sees i sammenheng med normalt forventet levetid. Bad blir vurdert ut i fra visuelle observasjoner og fuktsøk med indikator. Det er viktig å merke seg at selv om det er observasjoner og fuktmålinger som gir indikasjoner på fuktskader er det ikke i alle tilfeller det ligger fuktskader inne i lukkede konstruksjoner. Det er også viktig å merke seg at selger i de fleste tilfeller gir opplysninger til takstmann om årganger på bygningsdeler og annen informasjon om boligen. Forutsetning for rapporten er at disse opplysninger er riktige. I noen tilfeller hvor det ikke gis opplysninger til takstmann vil dette være antydning/vurdering fra takstmann og her kan det avvike fra faktiske forhold. a ~ z t Befaring Rekvirent: Statsbygg Nord Takstingeniør: NITO Takst Befaringsdato: 30.09.2013 Tilstede: Takstingeniøren alene. Eiendomsdata Hjemmelshaver{e) : Statsbygg Nord Tomteareal : 11720, 2m 2 Type tolet: Eiet Matrikkel: Gnr. 5 Bnr. 339 Adresse: Fjellveien vestre - 9802 VESTRE JAKOBSEL~i Dokumentkontroll Tilstandsvurdering 7/2-2005 Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått ~'~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 16 5:3 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 ',ti sl,,...... Side 4 av 49
~~ ~ ~~~.:: ~. Andre opplysninger Fjellveien vestre Gnr.: 5 Brir.: 339 ingulf.niskavara @ navaren.no Rapporten kjelder den vestre bygningen av tre bygg som tidligere har vært benyttet som ungdomshj em. I driftsperioden var det fire hybler samt oppholdsrom og kontor med tilhørende sanitærrom i bygget. Bygget ble nedlagt mht funksjon tidlig på 2000-tallet og har stått avstengt siden dette. Idet antas at bygget kan godkjennes bruksendret til bolig. Det kan i så tilfelle skje med krav om tilpassning til dagens byggeforskrifter. ~. t ay t s Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Bygningen har stått i flere år uten løpende vedlikehold og er relativt slitt. Symptomer på fukt i bjelkelag og i himlinger kan tyde på uønsket fuktopptak fra kryperorn og lekkasjer i tak. Åpne skjøter i gulvbelegg kan tyde på fuktskader. Bygningen har et relativt høyt energibehov for oppvarming. Bygningsmassen må påregnes totalrenovert. ~~. z~,;,,~ ~. ~; ~~ :3: ~. ~,~~ n$.. ~ yg nin g er på eiendommen Type bygg Byggeår Mindre næringsbygg Ca 1976 Underskrifter Vadsø, 30/9-2013 Takstingeniør Rehab.- ombygd år ~~~~~~~ ~e : ~ v ~ ~~g~ct~tserfn O cj) r. 1'~ SERTIFISERT TAKSTMANN FOR BOLIGSALC~.SØPØRT HEIVHt1~D T7L SETAs DAGLIGE FAMME`JERK l j ill ~'~..~-~ ~. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Side 5 av 49
Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 B :Mindre nærin sb Ygg g Ygg E-mail o ingulf.niskavara C~ navaren.no Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no _ ~ ~, De viktigste presiseringene er: Øeal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og kjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trapperas horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan vimre i strid med byggeforskriftene selv om de er rriåleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer iforbindelse rned tomters utnyttelse gg~elder egne måleregler. Bygg A: Kontorbygg - arealer Etasje ~ ~ Bruttoareal (BTA) m2 Bruksareal (BØ) m2 Totalt P-ROM S ROM 1. etasje 209 198 198 0 Sum bygning ~ 3~ 209 198 198 0 Bygg A: Kontorbygg - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom {S-ROM) 1. etasje Vindfang, korridor/entre, kjøkken, tre toalett, to vaktrom kontor, stue og fire soverom med tilknyttet dusjrom og forgang. Bygg B: Garasje - arealer Etasje ~ Bruttoareal (BTA) m2 ~~~ ~^ Bruksareal (BØ) m2 Totalt P-ROM S-ROM 83 79 0 79 Sum bygning 83 79 0 79 bygg!3: Garasje ~ rorriordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ItOM) Sum alle bygg Sum alle bygninger Garasje/lagero Bruttoareal (BTA) m2 Bruksareal (BRA) rri2 ~~ Totalt P-ROM S-ROM 292 277 198 79 '~:~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 16 NITO Takst - I~TTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 x... Y/Af65HY9dfrl~Si3U.tl~ib3wX4+`CDNUC~ K.,,. :se~r!...~.._~...........,_. r.. ii 4 Side 6 av 49
Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 Tollbugata 1 Postbols 354, ingulf.niskavara@navaren.no _ C,~. Kommentarer til arealberegningen Innvendig areal er målt med lasermåler. Utvendig areal(bta) er beregnet. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. GrunnundersØkelser ikke foretatt. Vurdering Byggegrunnen består i hovedsak av samfengte masser av sand og grus iblandet stein. Fundamentene består av armerte plasstøpte såler/banketter. Det ble ikke registrert avskallinger eller setningsskader i bankettene der de ligger åpent i dagen i kryperommet under bygningen. Kryperommet har j ordgulv som ikke er sikret mot j ordfukt/fukttransport(tg2). Grunnmur jundersøkelsen i omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vurdering Grunnmur består av ytre ringmur samt langsgående murer for bæring av bjelkelaget. Adkomst inn til krypkj eller via noe trang luke i sørøstre hjørnet av bygget medfører at kun søndre del av kjelleren er inspisert. Murene er oppført i plasstøpt armert betong. Det ble ikke registrert setningsskader eller symptomer på ujevne setninger i murene. Ventilrister var dels løsnet, dels begynt å korrodere.{tg2) ~~ ~ m ~~ Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Vurdering Det antas at stedlige masser er tenkt selvdrenerende og at det ikke er lagt drenering rundt bygget. Levetid Levetid for drenering er forøvrig fra 30 ti160 år. ~~,,, :, ~~~T \~ ""~i: ::T y:. t;.. s~ 2 ~\., ~;'')s, r,y~~. ~, ~>,s,,,,.;>,~s ~;t ai z.c,; ij;4??,.k.. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Initialer: Side 6 av 16 30.09.2013 Side 7 av 49
Fjellveien vestre. Gnr.. 5 Bnr.. 339 ingulf.niskavara@navaren.no Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Tryggere bolighandel Vurdering TG: 3 Stående tømmermannskledning antatt utlektet på 100 mm bindingsverk. Hulrom antas fyllt med mineralull. Maling på yttervegger har begynt å flasse av og det ble registrert enkelte sprekk- og ayskallingsskader på enden av bordkledningen mot grunnmur. Maling på yttervegger er sterkt værslitt. Levetid Normalt intervall for maling av trepanel og tømmer er mellom 6 og 12 år. I værharde strøk noe kortere intervall. Etter 5-6 gangers overmaling mister kledningen evnen til å puste og treverket vil kunne sprekke opp. '~ '~'~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 16 ~ N NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 <-........_. ".,, ~, k ~ ~'tr_ø~er.+'å~.ck:~^wc.~iw~~~... ~ cx~ :5h-.. s;.' >.._::::ce.:;i~~ ~ "`..++~ <n!.r.rc,. v, r:.~ ~ w ~~':~:r, ~"~''~"~e'.ø R.~~ R,.Y ~4qi ~~. ".. _ '.såw... l"ø...:..n.v... ku."`"`, '6'^ _.... Side 8 av 49
Vinduer og dører Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 Ingulf Ni~kavara ingulf.niskavara @ navaren.no Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vurdering TG: 3 Vinduene som har 2-lags isolerglass, er produsert på fabrikk i 1976 samt noen nyere vinduer fra midt på 1990-tallet. Det er ikke påvist sopp, råte, punkterte glass eller vindskjevheter i vinduene. Ventilspalter i de fleste vinduene. Ingen unormal slitasje påvist i lås/beslag/hengsler. Noe fuktmerker registreres i vinduskarmer og rammetre. Dette har sannsynligvis årsak i kondensering da bygningen var i bruk. Utvendig flasser malingen av vindusrammer og vindusbrett som er av metall. Enkelte glass er figurmalt. Innvendige dører er generelt lette furufinerte dører. Flere av dørene hadde demonterte låskasser og vridere. Balkongdør til veranda mangler FG godkjent lås og har kraftige kondensmerker ned mot gulvet. Eldre slitt ytterdør. Levetid Levetid for vinduer er normalt 25 år. Normalt intervall for utvendig maling av vinduer er mellom 2 og 6 år. I værharde strøk noe kortere. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Deter ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Vurdering TG: 2 Korridorvegger og dragere bærer taket som er utført med sperrer. Taket antas luftet med 50 mm luftespalte under undertak av sponplater og antas isolert med 150 mm mineralull. Det er opplyst at det danner seg istapper ved takfot vinterstid. Dette er et symptom på utilfredsstillende lufting og varmetap opp gjennom konstruksjonene. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013 ::,,. _.. ~::~ h ~~ I ~ ~ Side 9 av 49
Taktekking Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 Rapportansvariig: Tollbugata 1 Postbols 354, ingulf.niskavara@navaren.no Li~ TG: 3 UndersØkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurdering Taket er tekket med papp som er mosegrodd, spesielt mot nord Alder på tekkingen er ikke opplyst. Taket er kun inspisert fra terrengnivå. I sydvest er det etablert et takoverbygg med høydesprang fra hovedtaket. Takpappen buler og åpner seg ned mot takfot. I flere rom ble det registrert fuktmerker i himlingen. Søk med digitalt søkeinstrument viste forhøyde verdier i flere av disse punktene i forhold til øvrig del av platehimlingen. Dette tyder på at det er aktive lekkasjer i konstruksjonen. Generelt må det påregnes ny taktekking på hele bygget samt kontroll og evt utskifting av undertak. Levetid Levetid for papptekke er 20-30 år Renner, vedløp og beslag UndersØkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurdering TG: 3 Renner og vedløp av plast har varierende alder. Nedløp er dels falt ut av rennenes tappebrønner, dels løsnet og falt på bakken. Endebunner på rennene er fjernet eller ødelagt. Mot sør er hele konstruksjonen med renner og speilbord løsnet o~ falt ned. Vindskibord er begynt å råtne. Levetid Takrenner/vedløp i plast har en levetid på 20-30 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper UndersØkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Vurdering TG: 3 Den tidligere varandaen mot vest er fjernet. Balkongdøra er ikke sikret mot å åpnes og er i dette tilfellet lovstridig. Adkomsttrappa består av strekkmetall og ligger skjevt på en murvegg. Det er heller ikke montert rekkverk eller håndlist til trappa. ~~å Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Initialer: Side 9 av 16 30.09.2013 Side 10 av 49
Fjellveien vestre ~~~ ~~~ ~ ~ Gnr.: 5 Bnr.: 339 ~~ `~ ~',,,,~ ingulf.niskavara@navaren.no Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feåeluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. a t Vurdering Det er hverken installert pipe eller ildsted i bygget. Etas j eskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik. Vurdering TG: 3 Etasjeskiller mellom etasjene er utført som isolert bjelkelag, antatt av 48x198 bjelker. Gulv antas lagt med 22 mm sponplatedekke. Spor etter plateskjøtene er synlige og vinyloverflatene har sprekker i skj øtene. Noe skjevheter, kraftig knirk og svelling registreres. Stubbloftbæringen under bjelkelaget er utført med uimpregnert trevirke. Dersom luftingen i krypkjelleren reduseres kan det dannes fuktaysetninger på treverket som igjen vil føre til soppdannelse. Søk etter fukt ga utslag i risikoområdet på ulike steder i bygget. Målingen er imidlertid relativt j evne. Dette kan tyde på fuktopptak fra kryperommet under bygget og at bygget ikke er kontinuerlig oppvarmet slik at det oppstår en noe høyere fukttilstand enn ved normalt bruk. ~ Det må antas at undergulv må skiftes ut på hele eller deler av etasjen. ~~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Initialer: Side 10 av 16 30.09.2013 ~,: ;.' ~,:.,_ ~.ak:.:...,,, ~..w..._..._._., ~. Side 11 av 49
Bad, Generelt Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr. e 339 E-mail; ingulf.niskavarac navaren.no Det. er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger naed påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. TilstØtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tålgjengelåge sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke f Zyttet på innredninger og utstyr. tt~_ Vurdering De fire hyblene har eget dusjrom som ex innredet med servant og dusjgarnityr på vegg. Gulvene er vinylbelagt med oppbrett på vegg og har plastsluk. Det er også etablert forhøyet terskel som kompensasjon for noe svakt fall. Vannet er avstengt og søk etter fukt i veggkonstruksjonene ga ingen symptomer på fuktskader. Dette kan imidlertid ikke utelukkes da en evt fuktskade kan tørke ut over tid når det ikke tilføres vann. Rommene er naturlig ventilert. Rorrimene har generelt uttjent sin forventede levetid o~ rnå påregnes renovert. TG: 3 Levetid Levetid for baderom er inntil 25 år. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn, for vurderingene Tuktvurderinger m d påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. TilstØtende rom og gom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilh~rer samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger ~g utstyr vurdering TG: 3 I tilknytning til yttergangen er det etablert et lite vaskerom som er innredet med varmtvannsbereder og skyllekar i stål, Rommet er naturlig ventilert. Det ble ikke funnet symptomer på fuktskader men rommets alder tilsier at det må påregnes renovert. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst -NTT, Norges Takseringsforbund Initialer: Side 11 av 16 30.09.2013 Side 12 av 49
Toalettrom Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 ingulf.niskavarac~navaren.no _ ~ ~~ Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Vurdering TG: 2 Det er tre toaletter i bygget med adkomst fra korridoren. Rommene er innredet med wc og veggmontert servant og ett av rommene har også dusjgarnityr på vegg. Vannet var avstengt under befaring slik at ingen tappeanordninger er funksjonsprøvet. Det var heller ikke lys i rommene. Servanter og wc er noe løs i innfestingen. Det ble ikke registrert skader på innredningen forøvrig. Rommene er naturlig ventilert. ~ Kj økken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. F Vurdering TG: 3 Kjøkkenet er innredet med kjøkken- og skapinnredninger inormalt omfang. Innredningene er slitt og til dels skadet. Pga umodernitet og skader må innredningene påregnes skiftet. Søk etter fukt på vegger og gulv rundt kjøkkenvask viste ikle syptomer på vannskader fra utstyret. I gulv ble det registrert fuktverdier i risikoområdet. I himling er det spor etter vannlekkasjer som ved fuktsøk hadde høyere fuktverdi enn omliggende himlingsflater. R ~ Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vurdering TG: 3 Generelt vinylbelegg med filtunderlag på gulv. Laminatgulv lagt på belegg i stua i vest. Beleggene er slitt og det har oppstått en del skjøtsprekker. På vegger er det malte og tapetserte plater. Himling er kledd med malte himlingsplater. Generelt en del merker i vegger etter opphengte dekorasjoner/bilder. Maling og overflater fremstår som mer enn normalt slitt. ~~ '~~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: ><a NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Side 12 av 16 30.09.2013 ~~~-.. Side 13 av 49
vvs Fjellveien vestre,.: Gnr.: 5 Bnr.: 339 ingulf.niskavara @ navaren.no _ C.l. ~ <. ~.,. Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg utfra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. `~' Vurdering TG: 3 ~_ Fordelingsnettet for vann antas utført med kobberrør som forutsettes isolert i krypkjeller. Avløpsrør i plast er uisolert i krypkjeller. Vannberederens alder er ukjent. Levetid Kobberrør har en levetid på 25-35 år. Forventet levetid på beredere er 10-15 år.,elektrisk anlegg Vurdering Fordelingsnettet er lagt som åpent anlegg. Nettet er sikret med krussikringer i el-skap plassert i korridoren. Det er relativt få kurser i forhold til byggets størrelse. Brannvarsleranlegg med sentral i vaktrommet mot vest og sensorer i himling. Panelovner på vegg er generelt av eldre dato. ;Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Vurdering Terrenget faller noe fra parkeringsplassen finord inn mot bygget. Dette kan føre til oppdemming av smeltevann mot gunnmuren i vårløsningen(tg2). På kortsidene og syd for bygget synes terrenget å ha tilfredsstillende fall bort fra bygningskroppen. Kraftig gress og plantevekst inn til bygningskroppen gjør at fallforholdene ikke lot seg kontrollere. TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Side 14 av 49
Garas' e/la er J g Fjellveien vestre ~' ` ~~ Gnr.: 5 Bnr.: 339 Tollbu gata 1 Postbols 354,~Y_ ~,.,,,, ingulf.niskavara@navaren.no Vurdering TG: 2 Mot øst er det etablert et lagerrom som senere er tilbygget. Betonggulv er utført som grovstøp og er relativt ujevn i overflaten. Veggkonstruksjonen består av 48x98 mm uisolert bindingsverk som er kledd utvendig med stående tømmermannskledning. Konstruksjonen er ikke skråaystivet og kan med ugunstige vind- og snøforhold påføres skader og i verste fall sammenbrudd(tg3). Taket er bygget med sperrekonstruksjon på opprinnelig del mens den nyere delen har plassbygde takstoler. Takstolkonstruksjonen antas bygget uten beregninger og dokumentasjon for statisk påkjenning. Veggen mot hovedbygningen er kledd med et lag gips. Deler av veggen har skader etter M hærverk. Dør inn til bygget lurker ikke og vegg/døromramming er løs og henger i lufta nede ved gulvet. ~~'~ Det er installert to vippeporter hhv mot nord og øst. Porten mot nord var låst og ikke x; funks] onstestet..,, Port mot øst er noe vindskjev og går tregt. -~` ~'~~~~.~ ~ e ;r~ Side 15 av 49
Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 Verdi- o lånetakst g ingulf.niskavara@navaren.no.~ ~~ Spesielle forhold Utleieforhold Borett Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Særeie Har boligen livsløpsstandard Ja ONei~ Ja ~NeiQ Ja ~NeiO Ja ONeiO Ja ONeiO Ja QNeiQ Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til kontor/offentlig administrasjon. Det antas at det er mulig å få eiendommen godkjent bruksendret til bolig. Kommentarer til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Tomt /område /miljø Tomteareal (m2) Type tomt 5900 ~ ofestet OPunktfestet QEiet Beskrivelse Tomtearealet er anslått som en naturlig del av det tilliggende arealet. Hele eiendommen er på 11,7 mål og ikke fradelt for hver av bygningene. Eiendommen ligger i nord i grensen til friområdene og landbrukseiendommene nord for bygda. Adkomstveien ender ved bygningen og har følgelig ingen ~j ennomgangstrafikk. Området sør og øst for bygningen er boligfelt. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomst langs asfaltert vei med lyktestolper på sørsiden av veien. Biloppstillingsplass langs hele nordsiden av bygningen. Offentlig vann og avløp. ~~~~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 30.09.2013...~ r. ti\l ".. ~ -~F:...... _ 9 ~iii~m~~i~dylg~:..k'ø~`^,5 Z.'Y".Y_Sl we...~~row.~..~.-...off bl J Y ~~~ Side 16 av 49
Fjellveien vestre Gnr.: 5 Bnr.: 339 Teknisk verdiberegning ingulf.niskavara@navaren.no G~ Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 3 335 7U6 -Verdireduksjon -Hovedbygg 75 % kr 2501 780 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 833 926 Beregnede byggekostnader, Bygg B kr 474000 -Verdireduksjon -Bygg B 60 % kr 284 400 Beregnede byggekostnader etter fradrag ~. = kr 189 600 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 023 526 +Tomteverdi inkl. opparbeidelse + kr 471 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1495 000 d ',Markedsanalyse ~ Næringsbyggene ivestre-jakobselv ligger i hovedsak langs E75 gjennom bygda hvor det er etablert en forventning om å finne de bedriftene kunden søker. Dette betyr at eiendommen ligger relativt usentralt i forhold til den type næringsaktivitet som bygget naturlig kan huse. Det antas derfor at byggets nærmeste marked vil være kjøpere som har interesse av å bruksendre bygget til boligformål. Behovet for ombygging til bolig og medfølgende kostnadsbilde antas å ha negativ innvirkning på markedsverdien. Itillegg må det påregnes relativt store kostnader med endring av planløsning, utskifting av bygningsdeler og etablering av drenering rundt bygget. Antatt markedsverdi settes under forutsetning av at bruksendring og frideling av tomt godkjennes av kommunale myndigheter. j Verdikonklusj on Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 900 000 Anbefalt låneverdi: kr 765 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Initialer: Side 16 av 16 30.09.2013 Side 17 av 49
.~ Bygningsteknisk gkj ennomgang need - arealmåling - verdi- og lånetakst Fjellveien Midtre bygg Gnr. 5 Bnr. 339 Kommune: 2003 VADSQ~ B efarin g sd ato : 18.09.2013 Rapportdato: 26.09.2013 ØPPORTANS V ARLIG: Navaren Analyse as ingulf.niskavara@navaren.no Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Side 18 av 49
Fjellveien Midtre bygg ~ ~~ ~~~~ Gnr.: 5 Bnr.: 339 a Tel 0 4000 1540 E-mail :, ingulf.niskavara@navaren.no OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er ~~'' særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, ~ men utfjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. 'Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler, Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Låneverdien -. er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet "Boligsalgsrapporten". Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport. ~. Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager iforbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. '~ Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS ~ 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) ` ~~ ~~' ~~' zå `~, Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund Side 19 av 49
Fjellveien Midtre bygg ~~T ~~ ~~, ~~~`~~'~ g; ;; ~ Gnr.: 5 Bnr.: 339 l~ ~, ~~ ingulf.niskavara@navaren.no `: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollerte Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klarhjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som fjør seg,gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakster en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner. Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et ne g ativt avvik mellom observert tilstand o g referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. ~, Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklaeringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklaeringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. '~ Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26.09.2013 ~.~ ~~..,..,,,..,...~.......~.s:.:~::r.~ - a.>.,~.y';:~ _~~,~,...,... ~.. :y,::...ai.».:yti,søs.w...~;,.,,x_~: usx~ ',. _,. ~ØAtcssdsi~sac"v~>r~:[c~^Scr.~?t-~~ksS$, ss_..x3 A.~i_.....,...,:. ~.- a:.,. ~ ~>,. Side 20 av 49
YinA3:. :as.~i ~. };. \X 4' ~ 1.~~t ~~~: Egne premisser.;~ Fjellveien Midtre bygg Gnr.: 5 Bnr.: 339 ingulf.niskavara@navaren.no Boligsalgsrapporten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, men kan være supplert med enkle målinger som da vil fremgå av taksten. Dersom denne rapporten er eldre enn 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealer er basert på oppmålinger ~j ort med lasermåler. Fuktsøk er utført med digitalt fuktsøkerinstrument. Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand. Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler. I mange tilfeller kan levetiden være båder lengre og kortere en antatt i forhold til levetidstabell. Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering. Andre forhold kan også påvirke levetid i begge retninger. Normalt vil konstruksjonene være bygget opp etter ~ eldene byggeforskrifter og brannkrav for byggeåret. Dette kan i noen tilfeller avvike og det kan ikke utelukkes skjulte feil og skader inne i lukkede konstruksjoner. Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger selv om det ikke er synlige vesentlige skader eller svekkelser. Dette er forhold som må sees i sammenheng med normalt forventet levetid. Bad blir vurdert ut i fra visuelle observasjoner og fuktsøk med indikator. Det er viktig å merke seg at selv om det er observasjoner og fuktmålinger som gir indikasjoner på fuktskader er det ikke i alle tilfeller det ligger fuktskader inne i lukkede konstruksjoner. Det er også viktig å merke seg at selger i de fleste tilfeller gir opplysninger til takstmann om årganger på bygningsdeler og annen informasjon om boligen. Forutsetning for rapporten er at disse opplysninger er riktige. I noen tilfeller hvor det ikke gis opplysninger til takstmann vil dette være antydning/vurdering fra takstmann og her kan det avvike fra faktiske forhold. L Befaring Rekvirent: Statsbygg Nord Takstingeniør: NITO Takst B efaringsdato: 18.09.2013 Tilstede: Takstingeniøren alene. Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): STATSBYGG Tomteareal : 11720, 2m 2 Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr. 5 B nr. 3 3 9 Adresse: Fjellveien Midtre bygg - Dokumentkontroll Tilstandsvurdering 7/2-2005 Tegninger Eieres egenerklæringsskjeina er ikke gkjennomgått ner av: Initialer: Side 3 av 16 26.09.2013 Side 21 av 49
Fjellveien Midtre bygg.~y 9802 VESTRE JAKOBSEL~i << Gnr.: 5 Bnr.: 339 ingulf.niskavarac navaren.no Andre opplysninger Rapporten kjelder den midtre bygningen av tre bygg som tidligere har vært benyttet som ungdomshjem. Det antas at området er mindre interessant for næringsvirksomhet og mer interessant for boligutbygging. I et slikt scenario antas det at bygget kan godkjennes bruksendret til bolig/flermannsbolig. Det kan i så tilfelle skje med krav om tilpassning til dagens byggeforskrifter. Ved bafaring var det startet støvsuging i vestre fløy etter at brannslukkingsapparater har vert misbrukt. Det lå fotsatt mye finstøv igjen på flater og i lufta som gjorde at denne fløya kun er målt opp og visuelt inspisert uten noen ytterligere undersøkelser. ~~ ~~ _ ~!, tryggere bolighandel Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, sakt andre anbefalte undersøkelsere bygningen har stått noen år uten løpende vedlikehold og er relativt slitt i overflatene. Bygningsdeler som vinduer, VATS-anlegg, takrenner og utvendige trapper/terasser må påregnes renovert. Behovet for skadesanering etter pulverskade er usikkert og bør vurderes nærmereo Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab.- ombygd år Mindre naeringsbygg 1976 Underskrifter Vadsø, 24/9-2013 ~,~R~Ci~~SFq~~ Takstingeniør v. ~~. ~~ ~ d ~ `~~ d d Vi~i~iii~ SERTIFISERT TAKSTMANN FOR BOUGSALt35ØPPORT 1 HElUHOUJ TEL SETAs FAGLIGE RAMMEVERK ;,, :, ner av: Initialer: Side 4 av 16 26.09.2013 ;~... ~es;fdb/~~ ~~ ` ` &~i~3~.2: ~??: `å~?? Elf ssc~.~~k.~"v~:.::sc+~.s,~as... ~ ~f Side 22 av 49
.-hr Fjellveien Midtre bygg Gnr.: 5 Bnr.: 339 B Ygg :Mindre nærin g sbygg ingulf.niskavara@navareneno Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no Tryggere bolighandel De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og kjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA} er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. F'or beregning av bygningsarealer iforbindelse med tomters utnyttelse kjelder egne måleregler. Bygg A: Kontorbygg - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m2 Bruksareal (BØ) m2 Ø Totalt P-ROM ~ S-ROM Kjeller _~...,~a ~r 194~..~.~,~..~_ ~ r=~. ~a 183 _0 ~ ~_~, 183 1. etasj e ~ 0 ~ ~ 316 ~Ø.n_. ~ ~. 310 ~ 6 -...~~- Sum bygning 194 499 310 189 trygg ~: t~ontorbygg - romtorcte~ing ~~ _ ~ ~ ~~ Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller ~ 1. etasje Midtfløy: Vindfang, trapperom hall, toalett, Bøttekott og matbod korridor. Vestfløy: Vindfang, korridor, to bad, garderobe, to toalett, kjøkken, vaskerom, seks soverom. Østfløy: Entre, tre soverom, kjøkken og stue. Trapperom, fyrrom, korridor, vaskerom, tørkerom, toalett, bod med kjølerom, lager, tre verksted-/arbeidsrom. Sum alle b_y~~ Sum alle bygninger Bruttoareal (BTA) m2 Bruksareal (BØ) m2 Totalt P-ROM S-ROM 194 499 310 189 Side 23 av 49