KOMMENTARER TIL LEIEKONTRAKTEN Nærmere om innholdet i kontrakt om leie av studentbolig Muntlige som skriftlige avtaler er bindende, dvs. du plikter å følge det som er avtalt. Ved å signere på kontrakt om leie av studentbolig, er det inngått bindende avtale mellom deg som leier og Samskipnaden som utleier om leie av studentbolig. De rettigheter du har i dette avtaleforholdet følger av kontrakt om leie av studentbolig samt husleieloven. Kontrakt om leie av studentbolig angir de sentrale rettigheter og plikter partene har. I tillegg utfylles kontrakt om leie av studentbolig av husleieloven. Alle endringer i avtaleforholdet må skje i samsvar med bestemmelsene i denne avtalen, og der hvor avtalen ikke sier noe spesifikt og forholdet, i samsvar med de utfyllende bestemmelsene i husleieloven. I dette dokumentet angis nærmere informasjon av de rettigheter og plikter du har i avtaleforholdet. 1 Leieobjektet og vilkår for å leie Kontrakt om leie av studentbolig gjelder leie av bolig til person som har et spesielt behov for midlertidig bolig mens du studerer, jf. Husleieloven 11-2. Leie av studentbolig gir leietaker færre rettigheter overfor utleier enn ved leie av annen bolig, og derfor er leieobjektet angitt som studentbolig. Dette medfører at det er enkelte særskilte bestemmelser i husleieloven som gjelder eller du kan avtale seg bort fra bestemmelser. Disse er særskilt angitt i avtaleteksten. Med naglefast utstyr menes inventar som er skrudd fast til veggen slik som f.eks. varmeovner, servanter, lamper, skap ol. Feil og mangler ved slikt utstyr må umiddelbart meldes til vaktmester på din side på boligtorget.no. Det er et vilkår for å leie studentbolig at du er student ved UiT - Norges arktiske universitet eller Unis. Rett til å leie bolig faller bort dersom du avbryter eller avslutter studiene. Som leietaker plikter du å melde fra om avbrudd eller opphør. Samskipnaden kan etter søknad gi dispensasjon i særlige tilfeller. Som eksempler på slike særlige tilfeller er svangerskap eller sykdom. Utleier vil med jevne mellomrom kunne gjennomføre beboerkontroll. Dere må da bekrefte at dere er rettmessige beboere i studentboligen. Dette gjøres for å sikre at bomiljøene er trygge, og at det er studenter med borett som bor i boligene. En hybel skal bebos av en person. Leilighetene er beregnet for en familie eller et samboerpar, evt. også venner som disponerer hvert sitt soverom. Ved overtakelse får Leier utdelt nøkler. Leier har ikke uten Utleiers forutgående samtykke anledning til å kopiere flere nøkler til Leieobjektet. 2 Leieforholdets varighet, fornyelse, endring og oppsigelse Leieforholdet starter med at du får et skriftlig tilbud om studentbolig. Tilbudet må aksepteres, fortrinnsvis gjennom elektronisk løsning som angitt av Utleier. Skriftlig per brev eller e-post er også mulig. Når slik aksept foreligger, har du inngått en bindende avtale om leie av studentbolig.
Etter at du har akseptert tilbudet, får du tilsendt to likelydende skriftlige leiekontrakter. Begge kontraktene må signeres av både utleier og leier. Leier har 5 fem dager fra leiekontrakten er utferdiget til å signere og returnere et signert eksemplar til utleier. Innen samme frist må depositum være innbetalt, se pkt. 5. Vennligst merk at når du har akseptert et tilbud om studentbolig, er dette bindende selv om depositum ikke er betalt. Leier kan bli pålagt å bytte til annen egnet bolig i forbindelse med større oppussings/rehabiliteringsprosjekt. Leier skal få skriftlig varsel med minst tre måneders frist før arbeidene blir igangsatt, se husleieloven 5-. Leier kan normalt ikke påregne å få tilbake sin opprinnelige bolig etter at arbeidet er utført. Leier kan søke til Utleier om å få bytte bolig. For at en søknad om flytting skal behandles, må det til enhver tid gjeldende flyttegebyret være betalt, Prisliste tilleggstjenester.docx. Alle økonomiske forhold knyttet til gjeldende leieforhold skal være gjort opp før boligbytte kan skje. Leieavtalen opphører automatisk på den datoen som er fastsatt i kontrakten uten at noen av partene behøver å foreta seg noe nærmere. Det er ikke nødvendig å sende oppsigelse i disse tilfellene. Utleier vil imidlertid av servicehensyn sende en påminnelse per e-post om kontrakts utløpet før leieforholdet opphører. Dersom du ønsker å fornye leiekontrakten, må du søke om dette innen 1. mai. Utenom de på forhånd fastsatte opphørstidspunkt, kan partene i leieperioden si opp leieforholdet med to måneders oppsigelsesfrist regnet fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen ble levert. Det vil si at dersom du har en leieavtale som løper fra 1.8.16 til 31.7.17 og du ønsker å flytte ut 16.6.17, må du sende skriftlig oppsigelse innen 1.5.17. Du må da betale husleie ut juni måned. Oppsigelsen skal være skriftlig og oppgi leiers nye adresse. Oppsigelsen leveres slik utleier til enhver tid anviser, for tiden din side på boligtorget.no. 3 Husleiens størrelse, forfall og betaling Husleien er betaling for å bo i studentboligen og går til å dekke boligens andel av lån og renter i forbindelse med utbygging eller rehabilitering, forsikringer av bygningsmassen, strøm, oppvarming, vann og avløp. Husleien inkluderer forskjellige tilbud i henhold til prisliste. Dette kan gjelde parkeringsplass, bod, tilgang til tv-kanaler, internettforbindelse, strømforbruk, vaskeritjenester. Se prisliste for dokumentasjon på hva husleien din dekker. NB! Det er viktig å være klar over at husleien ikke inkluderer innboforsikring, og dette må den enkelte ordne med selv. Husleien må betales senest på forfallsdato som er den 15. i hver måned. Dette gjelder også under ferie ol. Hvis forfallsdag faller på en lørdag, søndag eller annen helligdag, utsettes forfallsdag til den første påfølgende ordinære arbeidsdag. Ved forsinket betaling påløper den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra den 15. i måneden husleien skulle vært betalt fram til oppgjør skjer. Rett til å kreve forsinkelsesrenten følger av lov om forsinkelsesrente av 17. desember 1976 nr. 100. I tillegg kan det påløpe purregebyr. Se oversikt over de til enhver tid gjeldende gebyr her Prisliste tilleggstjenester.docx.
Innkreving skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, se nedenfor pkt. 11. Ved innkreving påløper kostnader som f.eks. gebyr, renter, honorar ol, og det er Leier som må betale disse. Ved unnlatt betaling av husleie kan du kastes ut av boligen, se pkt. 11. 4 Regulering av husleien Husleien fastsettes av Utleier og reguleres årlig med virkning fra den 01.08. 5 Depositum sikkerhetsstillelse for betaling av husleie Leier skal til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utflytting og for andre krav som kan reises etter leiekontrakten, innbetale et deponere et beløp tilsvarende kr. 5000 for hybel og kr. 7500 for leilighet. Unntatt er Svalbard. Adgangen til å kreve depositum og håndteringen av dette reguleres nærmere av husleieloven 3-6. Depositum må være betalt innen den fastsatte fristen. Dersom depositumet ikke er betalt innen denne, anses det som vesentlig mislighold av leiekontrakten fra Leiers side med mindre forsinkelsen skyldes forhold på Utleiers side. Leier kan ikke uten skriftlig samtykke fra Utleier ta boligen i bruk før depositumet er betalt. I henhold til Husleieloven 11-2, blir depositum innbetalt til Utleiers konto. Renteinntektene fra kontoen tilfaller Samskipnaden. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av Partene disponere over pengene på egenhånd. Leier kan ikke kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen. Rentene tilfaller Utleier slik husleieloven 11-2 sjette ledd gir adgang til, se bestemmelsen på lovdata.no. Etter leieforholdets opphør skal depositum utbetales Leietaker dersom det ikke kan dokumenteres forhold som gjør at Samskipnaden kan kreve å beholde hele eller deler av depositumet. Slike forhold kan eksempelvis være skyldig husleie, skader, dårlig renhold ved utflytting. Depositum utbetales senest en måned etter utflytting. Det gjelder ikke krav om depositum ved leie av studentboliger på Svalbard. 6 Overlevering av og studentboligens stand ved overlevering Utleier plikter å stille studentboligen til rådighet for leietaker til avtalt tid. Boligen skal være i rengjort og ordentlig stand. Dersom du ikke er fornøyd med boligen, plikter du å gi beskjed til Samskipnaden så raskt som mulig, og senest innen 14 dager. Se for øvrig pkt. 8 Klage. Dersom leietaker ved innflytting ikke finner boligen tilfredsstillende rengjort, må Samskipnaden få beskjed snarest. Vår renholdsleder skal da foreta en ny inspeksjon av boligen. Dersom klagen er berettiget, vasker Samskipnaden selv boligen. Det gis ikke reduksjon i husleien. Skulle leietaker likevel ønske å vaske selv vil han/hun ikke få betalt for arbeidet. Mangelfullt renhold bør dokumenteres med bilder. Boligen anses overtatt når leietaker har fått nøkler, se husleieloven 2-1 og 2-2. Dersom det skulle oppstå forhold som gjør at du ikke kan overta boligen på avtalt dag, må du straks ta kontakt med Utleier og informere om forholdet og finne ny dato for overtakelse.
Dersom Leier uten særskilt avtale med Utleier ikke har overtatt studentboligen 14 dager etter avtalt overtakelsestidspunkt etter Avtalen pkt. 2, har Utleier rett til å heve leiekontrakten og tildele studentboligen til en annen søker. Ved forsinket overlevering fra utleiers side eller dersom det er mangler ved studentboligen, gjelder bestemmelsens i husleieloven kap. 2: 2-9 om at leietaker har rett til å fastholde avtalen, dvs. kreve å få leie den og tilgang til den så snart som mulig. Videre gjelder husleieloven 2-10 om krav på retting av mangler, 2-11 om avslag i leien, 2-12 om heving av leieavtalen og 2-13 om erstatning. Bestemmelsene finner du her http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17 Ved forsinkelse eller mangler må det klages skriftlig. Med skriftlig klage menes at klagen må sendes enten per post eller e-post, og i klagen må det oppgis hva mangelen er og hva som kreves utbedret/rettet. Dersom du ikke klager, har du godtatt forholdet. Dersom du ikke har overtatt studentboligen 14 dager etter avtalt overtakelse, vil boligen bli tildelt annen student. Leier skal da erstatte Utleiers kostander med å erstatte Utleiers økonomiske tapet begrenset oppad inntil 1 måneds husleie. 7 Partenes plikter i leietiden 7.1. Leiers plikter og ansvar i leietiden Leier plikter å behandle studentboligen, inventar og naglefast tilbehør samt fellesareal med aktsomhet, dvs. være varsom med og ta omsorg for eiendommen slik at den ikke skades eller forringes ut over normal elde og slitasje. Leier har ikke adgang til å foreta vedlikehold, oppussing, ny innredning eller annen form for endring av studentboligen og fellesarealene slik som f.eks. male, tapetsere, flytte vegger eller skifte gulv. Leier må heller ikke skifte låser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr. Leier har ikke adgang til (uten skriftlig forhåndstillatelse fra Utleier) å fjerne hvitevarer eller annet inventar. Med hvitevarer menes komfyr, kjøleskap, mikrobølgeovn osv. Leier må heller ikke fjerne nagelfast utstyr som bl.a. speil, varmeovner osv. Med inventar menes det inventar boligen leie ut med. Det kan for eksempel være sofa, seng, skrivebord, stoler, kjøkkenbord. Leier plikter imidlertid å foreta nødvendig funksjonskontroll, dvs. følge med om utstyr som er i boligen fungerer slik det skal og rapportere feil og mangler til utleier. Leier plikter straks å varsle Utleier om enhver skade som trenger omgående utbedring fra Utleiers side, se husleieloven 5-5. Andre skader må meldes uten unødig forsinkelse. Leier skal heller ikke montere fast inventar, antenner, eller lage spikerhull mv. Slike fysiske inngrep i boligen vil Leier bli holdt erstatningsansvarlig for. Slike erstatningskrav kan trekkes fra depositum. Leier plikter å holde studentboligen med fellesareal ren, ryddig, tømme søppel på anviste steder regelmessig og holde rømningsveier åpne. 7.2. Utleiers plikter i leietiden
Utleier plikter å stille studentboligen til Leiers disposisjon i hele leieperioden. Det er kun Utleier som har ansvar for og skal foreta alt vedlikeholdet av studentboligen, nagelfast utstyr og fellesareal, herunder uteareal, slik at eiendommen er i den stand som følger av leiekontrakten og husleielovens bestemmelser. Dette omfatter blant annet skifte gulv, male eller tapetsere vegger, bytte vindu, skifte lås, skifte vannklosett, kraner, dørlåser, elektriske kontakter, brytere, varmtvannsberedere, holde ledninger og innretninger som tilhører avløp og vannforsyning, varme og elektrisk strøm i orden. Vedlikehold foretas så ofte det er nødvendig. Utleier forestår batteriskift på røyk-/brannvarslere. Videre har utleier ansvar for å sørge for at portrom, kjeller, trapper, ganger og loft er tilstrekkelig opplyst, og for at port- og gårdsrom og felles loftsrom og kjellerrom blir holdt rene. Ved mangler som oppstår i leietiden gjelder bestemmelsene i husleieloven 5-7. Leier må fremsette skriftlig klage til Utleier straks og senest innen 14 dager etter overtakelsen eller at mangelen ble oppdaget. Ved skjulte mangler gjelder klagefristen fra det tidspunktet den skjulte mangelen ble oppdaget. Dersom klagefristen ikke overholdes, anses det som at du har akseptert forsinkelsen eller mangelen. Med skriftlig klage menes at klagen må sendes enten per post eller e-post, og klagen må det oppgis hva mangelen er og hva som kreves utbedret/rettet. Ved mangler kan Leier kreve retting, prisavslag i husleien og/eller erstatning forutsatt vilkårene etter husleieloven er oppfylt. Det gis ikke erstatning for indirekte økonomisk tap. Dersom Utleier ikke etterkommer kravene i klagen, eller mangelen ikke kan avhjelpes eller utbedres, kan Leier heve leiekontrakten med mindre mangelen må anses som uvesentlig. For den tiden studentboligen lider av en vesentlig mangel og det er sendt klage/skademelding på denne, kan leier kreve et forholdsmessig prisavslag eller erstatning for økonomiske tap som følge av mangelen. Dersom leier ikke får medhold i sitt krav om prisavslag eller erstatning, kan leier klage på avslaget til direktøren og styrelederen. Klagen sendes til Studentboligene på det aktuelle campus, og skal være postlagt eller levert senest 6 seks dager etter at leier har mottatt avslaget. 8 Klage Mangler ved boligen kan forekomme, både ved innflytting og mens du bor i boligen. Det er viktig at du så raskt som mulig gir beskjed om det slik at Samskipnaden kan rette opp det som ikke fungerer. Slike mangler kan være for eksempel inventar som ikke fungerer som det skal, varmeovner som ikke fungerer, for dårlig renhold. Det er viktig å huske at det gjelder en 14 dagers frist for melding av mangel etter at du har flyttet inn. Ellers vil forholdet bli regnet som godtatt. 9 Trivselsregler
Leier plikter å følge trivselsregler og rimelige påbud som Utleier har fastsatt til sikring av godt bomiljø. De til enhver tid gjeldende ordensreglene finner du her TRIVSELSREGLER.docx. Særlig nevnes: Røyking er ikke tillatt i studentboligen, dens fellesareal eller ved inngangspartier. Røyking innendørs er saklig grunn til oppsigelse av leieforholdet. Det samme gjelder vold, trusler og skremmende adferd overfor andre. Lading av el-bil på ureglementerte steder, bruk og salg/oppbevaring av narkotika. Dyrehold er ikke tillatt på eiendommen. Leier kan sende skriftlig søknad til Utleier om tillatelse til dyrehold. Søknaden må oppgi hvilken type dyr den gjelder og være begrunnet. Dyrehold tillates ikke dersom dette fører til ulempe for utleier eller øvrige brukere. Dette innebærer at det ikke er aktuelt med husdyr for alle boliger med felles inngang/fellesarealer. Førerhund tillates. Leietaker kan ikke holde dyr før utleiers skriftlige tillatelse foreligges. Ved lufting av dyr må vises alminnelig respekt for omgivelsene. Dyrene må ikke luftes eller gjør fra seg i lekeområder. Avføring plukkes opp og kastes i egnede søppelbøtte. Tillatelsen kan når som helst trekkes tilbake dersom dyreholdet volder ulempe for utleier eller andre beboere. 9 Fremleie og opptak i husstand Leier har ikke adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre eller oppta personer i sin husstand uten forutgående skriftlig tillatelse fra Utleier, med mindre annet følger av ufravikelig lovbestemmelser, se husleiel. 7-2, 7-5 og 11-2 annet ledd. Forbudet er satt for at Utleier til enhver tid må ha oversikt over hvem som oppholder seg i boligen. Forbud mot framleie og forhåndsamtykke gjelder også korttidsleie i ferier ol. Dersom samtykke gis, kan samlet framleie ikke overstige 6 seks måneder i løpet av den totale botiden. Samtykke kan alltid nektes dersom husrommet klart blir overbefolket. Dersom fremleie godkjennes, blir fremleietager og fremleier solidarisk ansvarlige for oppfyllelse av leiekontrakten. Utleiers godkjennelse vil i tilfelle være betinget av at fremleietager skriftlig aksepterer dette ansvaret og tvangsfravikelsesklausulen i kontraktens pkt. 11 gjennom underskrift på kontrakten. 11 Leiers kontraktsbrudd og tvangsfravikelse Blir husleien ikke betalt ved forfall, og heller ikke innen 14 dager etter at Utleier deretter har sendt betalingsvarsel/påkrav, vedtar Leier med dette at Utleier kan kreve tvangsfravikelse (utkastelse) uten søksmål, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 og 13-2 tredje ledd pkt. a. Leier kan ikke fremsette motkrav med mindre motkravet er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. Hvis leiekontrakten er utløpt og Leier ikke flytter innen 14 dager etter at Utleier deretter har sendt fraflyttingsvarsel, vedtar Leier med dette at Utleier kan kreve tvangsfravikelse (utkastelse) uten søksmål, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 og 13-2, tredje ledd pkt. b og d. Ved vesentlig brudd på leiekontrakten, kan Utleier heve kontrakten. Leier plikter da straks å flytte ut av boligen. Som vesentlig kontraktsbrudd anses foruten unnlatt betaling av husleie ved forfall, vold, trusler, eller annen skremmende eller krenkende atferd mot øvrige leietakere eller personale, røyking innendørs samt bruk/oppbevaring/salg av narkotika, jf. husleiel. 9-9. Andre forhold kan også medføre heving av leiekontrakt.
Hvis Utleier hever kontrakten på grunn av vesentlig mislighold, plikter Leier å erstatte det leietap Utleier blir påført. Likeledes må han erstatte alle omkostninger som følge av misligholdet måtte påføre Utleier, herunder saksomkostninger og utgifter til ryddiggjøring og rengjøring. 12 Utflytting Ved fraflytting skal Leier tilbakelevere studentboligen med inventar og tilbehør i samme stand som ved overtakelsen med unntak av den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og de mangler som Utleier selv plikter å utbedre, med mindre annet er avtalt, jf. husleieloven 10-2. Leier skal for egen regning sørge for ordentlig rengjøring av studentboligen og fellesrom før fraflytting, både av gulv, vegger, tak, skap og vinduer skal vaskes. Det finnes veiledning for hvordan renholdet skal utføres. Dersom ordentlig rengjøring ikke er foretatt, kan Utleier kreve dekket alle nødvendige utgifter til utbedring, jf. husleiel 10-3 annet ledd. Etterlatte eiendeler tas hånd om av Utleier for Leiers regning. Søppel og skrot kan kastes umiddelbart for Leiers regning. Utleier kan selge Leiers eiendeler for Leiers regning. Alle nøkler skal tilbakeleveres. Dersom samtlige nøkler ikke tilbakeleveres gjøres Leier ansvarlig for kostnadene i forbindelse med utskifting av lås. Utleiers utgifter til å gjøre ordentlig renhold, lagre Leiers eiendeler, kaste søppel eller skifte lås, kan Utleier kreve dekket av depositumet. 13 Husleieloven Avtalen gjelder leie av bolig til personer med spesielt boligbehov av midlertidig karakter etter husleieloven 11-2. Dette gir Leier færre rettigheter ved leie av bolig som skal brukes midlertidig. Ved motstrid mellom bestemmelser i denne avtalen og fravikelige bestemmelser i husleieloven, går avtalen foran. *****