NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport 2011

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2011 Virksomheten NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25% av Raufoss Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden desember 2006 - desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod opprinnelig av 39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i Norge, Sverige og Danmark. Siden etableringen har selskapet til sammen avhendet 12 eiendommer i Norge (i det alt vesentlige gjennom salg av datterselskaper) for samlet brutto eiendomsverdi NOK 817,6 mill; to eiendommer i 2010, ti eiendommer i 2012, hvorav ni eiendommer inngikk i Bergen-porteføljen. Salgene innebærer at NLI Eiendomsinvest AS per idag eier 27 eiendommer. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandatavtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS også avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS. Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS med virkning fra 1. januar 2011. Oppdragsansvarlig i Pareto Business Management AS, Christian Stray, innehar rollen som selskapets daglige leder. Styret har tidligere meddelt at det i løpet av første halvår 2012 vil bli vurdert å ansette egen administrasjon (daglig ledelse). Forvaltningen av selskapets eiendommer på Forus er ivaretatt av eiendommenes tidligere eier/eiendomsforvalter. Forvalter av Forus-porteføljen garanterer at delporteføljen genererer en årlig minimumsleie frem til desember 2016. Raufoss Næringspark ANS forvaltes av FG Gruppen AS som er en av industriparkens eiere. Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne selv (barehouse-avtaler). Eiendommene Per dags dato har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse på omlag 384.000 kvm fordelt på 27 eiendommer med totalt ca 70 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25% andel i Raufoss Næringspark som totalt er på 230.000 kvm. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2011 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i overkant av 6 år. Selskapets 27 eiendommer er i all hovedsak utleid. 16.909 kvm (4,4%) av utleiearealet står ledig per 31. desember 2011, men ledigheten er redusert i 2012 og utgjør på bakgrunn av inngåtte avtaler pr 1. april 2012 13.499 kvm. Ledigheten pr 31. desember 2011 fordeler seg med 12.062 kvm i Norge og 4.847 kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke ledighet i Raufoss Næringspark da denne kun er 25% eiet. Ledigheten i Norge fordeler seg med 4.462 kvm i Forus-porteføljen og 7.600 kvm i Halden-porteføljen. Siden årsskiftet er mye av de ledige arealene i Forus-porteføljen utleid. Inngåelse av nye avtaler i Forus-porteføljen innebærer at delporteføljens brutto leieinntekter nå overstiger Otium leiegarantibeløp. Ledigheten i Halden-porteføljen er imidlertid uendret, og utgjør per dags dato 35% av Halden-porteføljens samlede areal. Selskapets eksterne forvaltere har i 2011 rapportert om normal drift i eiendommene, både når det gjelder tekniske forhold og i forhold til eiendommenes leietakere. Samtlige norske eiendommer er nå energimerket, og tekniske anlegg er energivurdert i samsvar med energimerkeforskriften. Energiøkonomiske tiltak vil bli løpende vurdert ut i fra et kost-nytte perspektiv. NLI Eiendomsinvest AS har i 2011 gjennomført større prosjekter og leietakertilpasninger i Raufoss Næringspark, eiendommen i Vesterås og i flere eiendommer i Bergen-porteføljen. I 2011 har det vært arbeidet aktivt med reforhandling av leieavtalene i Vesterås. Leieavtalene i eiendommen har blitt forlenget og leiebetalingen er omgjort til ikke lengre å inkludere driftskostnader som varme og elektrisitet. I tillegg har det blitt gjennomført til dels omfattende leietakertilpasninger. Styret er tilfreds med utviklingsprosjektene som er gjennomført i eiendommen i Vesterås. Prosjektene i Vesterås forventes å være avsluttet i løpet av sommeren 2012. Samlet forventes prosjektene i Vesterås og i Raufoss Næringspark å kreve investeringer i størrelsesorden NOK 14-15 mill i 2012. NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2011 7,6 mål av Revheim Eiendom AS tomt i Treskeveien på Madla i Stavanger for NOK 20,0 mill. Sammen med salget av resten av Revheim Eiendom AS omtalt nedenfor ga salgene samlet en pris som oversteg kostpris med NOK 8,5 mill. NLI Eiendomsinvest AS solgte i januar 2012 samtlige av selskapets aksjer i Frydenborg Eiendom Holding AS for NOK 85,0 mill. Selskapet er morselskap i Bergen-porteføljen som består av ni eiendommer, der NLI Eiendomsinvest AS eierandel var 70 %. Salgssummen tilsvarer en brutto eiendomsverdi på om lag NOK 650 mill (basert på 100 % andel). Bergen-porteføljen, som hadde en opprinnelig kostpris på NOK 685,0 mill, ble per 31. desember 2011 verdivurdert til NOK 625,5 mill. NOK 35 mill av aksjekjøpesummen er gitt som selgerkreditt og forfaller etter to år. I forbindelse med salget ble selskapets langsiktige gjeld i Fokus Bank AS videreført. Aksjonærmøtet i NLI Eiendomsinvest AS avviste i mars 2012 salg av Halden-porteføljen for brutto eiendomsverdi NOK 100,0 mill. Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i april 2012 Revheim Eiendom AS med basis i en brutto eiendomsverdi på om lag NOK NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 3

74,5 mill. Eiendommen ble per 31. desember 2011 verdivurdert til NOK 74,8 mill. Samlet brutto salgsverdi av Revheim Eiendom AS, hensyntatt ovennevnte tomtesalg i mars 2011, er således NOK 94,5 mill. Eiendommen hadde en opprinnelig kostpris på NOK 86,0 mill. Verdivurdering per 31.12.2011 Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2011 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen for 2011. Akershus Eiendom AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2011 ble også vurdert av Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer (inklusiv selskapets 25% andel av Raufoss Næringspark) de siste 12 måneder har falt med 1,6% i verdi, fordelt med en oppgang på 1,1% for de svenske eiendommene og en nedgang på 2,8% for de norske/danske eiendommene. Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember 2011. Siden regnskapsmessige nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2011 fra porteføljens samlede verdiendring i 2011. Netto nedskrivninger for 2011 beløper seg til NOK 8,9 mill som tilsvarer 0,3% av eiendomsporteføljens regnskapsførte verdi. Årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2011 er således selskapets fjerde fulle driftsår som fullinvestert selskap. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 275,6 mill (inklusiv gevinst ved salg av tomt i Forus-porteføljen med NOK 16,7 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 27,5 mill. Tilsvarende tall for 2010 var henholdsvis NOK 269,9 mill (inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,3 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 12,7 mill. Justert for Bergen-porteføljen var konsernets leieinntekter i 2011 NOK 209,3 mill. Til sammenligning budsjetterer konsernet med NOK 210,9 mill i leieinntekter for 2012. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2011 er henholdsvis NOK 18,4 mill og NOK 11,7 mill, hovedsakelig som følge av netto nedskrivninger for 2011 på NOK 8,9 mill grunnet verdinedgang for enkelte av selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2011 beløp seg til NOK 127,8 mill, hvorav NOK 8,9 mill skyldes netto nedskrivninger som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2011 bokført med NOK 65,9 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 51,6 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør 13,9% av årets leieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 5,6%. Det gir en samlet eierkostnad i 2011 på 19,5%. Til sammenligning var samlet eierkostnad i 2010 17,5%. Eierkostnader knyttet til selskap for 2011 ble NOK 7,1 mill høyere enn budsjettert, hovedsakelig som følge av ikke budsjetterte honorarer i forbindelse med salg og salgsprosesser. Konsernets finansnetto for 2011 er negativ med NOK 120,4 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 2,6 mill, finansinntekter på NOK 0,2 mill, urealisert agio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 0,3 mill, samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 122,9 mill. Til sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 120,6 mill i 2010. NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31. desember 2011 en egenkapital på NOK 596,7 mill (egenkapitalandel på 43,1%), mens konsernet hadde en egenkapital på NOK 673,2 mill (egenkapitalandel på 22,4%). Tilsvarende tall per 31. desember 2010 var henholdsvis NOK 585,0 mill / 41,6% og NOK 654,8 mill / 21,3%. Selskapet har per 31. desember 2011 en fri egenkapital på NOK 72,4 mill som kan deles ut som utbytte. Netto kontantstrøm for konsernet i 2011 var negativ med NOK 15,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2011 falt fra NOK 109,1 mill til NOK 93,4 mill. Lavere kontantstrøm enn i 2010 (NOK 8,7 mill) skyldes høyere investeringer samt at selskapet i desember 2011 nedbetalte ekstraordinært NOK 20,0 mill til Storebrand Bank i forbindelse med finansieringen av Halden-porteføljen. Selskapet budsjetterer i 2012 med en positiv kontantstrøm på ca NOK 17,6 mill, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene i 2012 vil imidlertid belaste selskapets likviditet, se nærmere omtale i avsnittet finansiering. Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS har en eierandel på 25%, utviklet seg i henhold til budsjett og på høyde med regnskapsåret 2010, med inntekter i 2011 på NOK 100,3 mill (2010: NOK 101,3 mill) og et driftsresultat i 2011 på NOK 81,1 mill (2010: NOK 84,4 mill). Styret i selskapet vurderer at selskapet er i en sunn økonomisk stilling med god likviditet. Det pågår for tiden flere investeringer i næringsparken, blant annet arbeides det med et nytt fjernvarmeanlegg. Investeringene finansieres ved at Raufoss Næringspark ANS reduserer de løpende resultatutbetalingene til selskapets deltakere. NLI Eiendomsinvest AS andel av budsjetterte investeringer i 2012 utgjør NOK 4,5 mill. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2011 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76% av eiendomsverdien. Omlag 69% av fremmedfinansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66%. Konsernets langsiktige gjeld per 31. desember 2011 var NOK 1,506 mrd. I tillegg er avdrag på lån i 2012 på NOK 750 mill klassifisert som kortsiktig gjeld i 2011. Dette er i det vesentlige knyttet til refinansiering av Sverige-porteføljene. Samlet gjeld knyttet til pantelån, inkludert avdrag på lån i 2012 som er klassifisert som kortsiktig gjeld, utgjør således NOK 2,256 mrd. Justert for 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

pantelån tilhørende Bergen-porteføljen (solgt i januar 2012) utgjør konsernets pantelångjeld per 31. desember 2011 NOK 1,778 mrd. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 72,6%, med en sikringsrente inklusiv 94 basispunkter margin på 5,76%. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2011 en negativ markedsverdi på omlag NOK 91 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,94%, mot 3,15% per utgangen av 2010. I løpet av 2011 har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 67,8 mill og ekstraordinære nedbetalinger i forbindelse med salg og refinansieringer på NOK 30,0 mill. Lånene som ble tatt opp i 2006 og 2007 ble i hovedsak inngått med 5 års marginbinding med en gjennomsnittlig margin på ca 77 basispunkter. I løpet av 2012 vil lånemarginer knyttet til størstedelen av selskapets låneportefølje således bli oppjustert til markedsnivå. Gjennomsnittlig margin på selskapets lån per 1. april 2012 utgjør 143 basispunkter. I forbindelse med refinansiering av Sverige-porteføljene forventer selskapet betydelige økninger i marginene for disse lånene som per dags dato ligger på 90-100 basispunkter. Finansieringen av Sverige-porteføljene på til sammen omlag SEK 815 mill, har forfall i 2012. I samsvar med ekstern verdivurdering utgjør denne finansieringen ca 73,8 % av eiendommenes verdi per 31. desember 2011. Sverige-I porteføljen er belånt med ca SEK 565 mill og forventes refinansiert med SEK 475 mill. Etter salg av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS forventer selskapet å ha tilstrekkelig likviditet til å refinansiere Sverige-I porteføljen på disse nivåer. Sverige-II porteføljen er finansiert med SEK 250 mill. og løper til november 2012. Långiver til porteføljen har ikke ønsket å gi tilbud på nytt lån tidligere da de ville avvente markedsutviklingen for sine innlån til nærmere forfall på lånet. Refinansieringen av Sverige-II porteføljen forventes avklart i tredje kvartal 2012. Dersom långiver krever betydelig reduksjon i låneutmålingen og dersom ikke NLI konsernet innen utgangen av tredje kvartal 2012 har solgt eiendom som frigjør tilstrekkelig likviditet til å refinansiere Sverige II-porteføljen, kan det bli aktuelt for selskapet å gjennomføre en emisjon i løpet av annet halvår 2012. Med bakgrunn i usikkerhet knyttet til likviditetssituasjonen i forbindelse med refinansieringen i Sverige vil styret ikke foreslå utbytte eller tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer i forbindelse med ordinær generalforsamling i mai 2012. Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 4,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 6,4 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 0,6 år for lån opptatt i svenske. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående refinansieringen av Sverige porteføljen. Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås nye låneavtaler med bankene før lånenes forfall i 2012. Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker og kredittbehandling vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og vil også kunne medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er det styrets oppfatning at selskapet, etter salget av Bergenporteføljen og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer også behovet for å gjennomføre en emisjon i annet halvår 2012. Fremtidsutsikter 2011 har vært et krevende år for selskapet, herunder for selskapets styre og administrasjon. Etter en lengre periode med utfordrende markeder så utviklingen noe mer positiv ut i første halvår 2011, men ble utfordrende igjen høsten 2011. Selskapet har gjennomført krevende prosesser knyttet til reforhandlinger og ombyggingsprosjekter av selskapets eiendom i Vesterås, knyttet til salgsprosess i Sverige som ble utfordrende blant annet på grunn av utviklingen i låne- og transaksjonsmarkedet utover høsten 2011, knyttet til utviklingen i Halden porteføljen og knyttet til den forestående refinansieringen i Sverige. Ved at man har lykkes med å få på plass nye og bedre leieavtaler i Vesterås og ved salget av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS er man imidlertid i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende refinansiering i Sverige, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før reforhandlingene i Vesterås og salgene. I løpet av det siste året har selskapet dog registrert en noe større interesse for enkelte av de norske delporteføljene og eiendommene i forhold til i 2010, noe som har ført til nevnte salg av Bergen-porteføljen i januar 2012 og Revheim Eiendom AS i april 2012, begge til priser som ligger på nivå med eller i overkant av verdivurderingene per 31. desember 2011. Det forventes også at NLI Eiendomsvinve AS vil ha et krevende år i 2012 med fokus på arbeid med refinansiering i Sverige, på å styrke markedets kunnskap om NLI som selskap og på industriell oppfølging av selskapets eiendommer, herunder følge opp mulige utviklingsmuligheter og søke å styrke oppfølgningen av selskapets leietakere og forvaltere. Selskapets strategi og fokus vil deretter fortsatt være å jobbe for å avhende enkelteiendommer og delporteføljer når markedet tillater det til betingelser som vurderes attraktive for selskapet. Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 3,2 år etter utløpet av 2011. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 5

Finansiell risiko Markedsrisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og ledighet i porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i overkant av 6 års gjenværende leietid, men det er årlig en vesentlig andel av leieavtalene som kommer til utløp. Når det gjelder Halden-porteføljen har selskapet mistet leieinntekter over tid og har per i dag ca 35% ledighet. For øvrige eiendommer er det ikke betydelig ledighet, uten at det gir noen sikkerhet for fremtiden. Selskapet vil imidlertid legge ned betydelig innsats i å beholde eksisterende leietakere og reutleie ledige arealer. Se for øvrig nærmere omtale vedrørende ledighet i avsnittet Eiendommene. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da man har en diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2011 tapsført leiefordringer påløpende NOK 2,2 mill mot NOK 0,1 mill i 2010. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK 93,4 mill fordelt på selskapets totalt 30 selskaper. Konsernet hadde per 31. desember 2011 en likviditetsgrad justert for NOK 750 mill i avdrag på lån i 2012 som i regnskapet klassifiseres som kortsiktig gjeld - på 1,64 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene i 2012 vil belaste selskapets likviditet. Se nærmere omtale under avsnittet Finansiering. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eierog selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer. Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 3,2 år etter utløpet av 2011. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i 2011. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført til annen egenkapital NOK 11.726.000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 1.552.000 Overkursfond NOK 506.453.000 Annen egenkapital NOK 88.721.000 Sum egenkapital NOK 596.727.000 Oslo, 26. april 2012 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2010 2011 Note 2011 2010 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 13 255 782 259 126 2 290 2 313 Andre driftsinntekter 19 836 10 772 2 290 2 313 Sum driftsinntekter 275 619 269 898 Resultat Driftskostnader 886 923 Lønnskostnader 10 1 434 1 368 0 0 Av- og nedskrivninger 2 74 758 89 366 6 840 10 676 Andre driftskostnader 10 51 574 47 386 7 726 11 599 Sum driftskostnader 127 766 138 120-5 436-9 286 Driftsresultat 147 853 131 778 15 956 23 895 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0 32 002 31 518 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0 628 1 112 Andre renteinntekter 2 573 1 747 20 265 0 Andre finansinntekter 456 13 792-37 031 9 199 Nedskr./rev. nedskr. av finansielle anleggsmidler 3 0 0-2 096-2 980 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0-41 076-40 660 Andre rentekostnader 14-122 842-120 576 0-90 Andre finanskostnader -539-6 988-11 351 21 995 Resultat av finansposter -120 353-112 025-16 788 12 709 Ordinært resultat før skattekostnad 27 500 19 753-2 784 983 Skattekostnad på ordinært resultat 9 9 070-3 106-14 003 11 726 Ordinært resultat 18 430 22 859-14 003 11 726 ÅRSRESULTAT 18 430 22 859 Hvorav: Majoritetens andel 12 348 24 312 Minoritetens andel 6 081-1 453 18 430 22 859 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 7

Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2010 2011 Note 2011 2010 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 20 550 16 348 Utsatt skattefordel 9 0 0 20 550 16 348 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 2 883 749 2 931 053 0 0 Driftsløsøre 2 15 145 13 291 0 0 Sum varige driftsmidler 2 898 894 2 944 344 Finansielle anleggsmidler 579 204 617 125 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0 782 710 710 579 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0 1 361 913 1 327 704 Sum finansielle anleggsmidler 0 0 1 382 464 1 344 052 Sum anleggsmidler 2 898 894 2 944 344 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 36 2 433 Kundefordringer 7 204 7 114 292 561 Andre kortsiktige fordringer 5 12 101 9 520 328 2 994 Sum fordringer 19 305 16 634 22 003 37 674 Bankinnskudd mv 11 93 433 109 140 22 330 40 669 Sum omløpsmidler 112 738 125 774 1 404 794 1 384 721 SUM EIENDELER 3 011 632 3 070 119 8 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2010 2011 Note 2011 2010 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 552 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 600 506 453 506 453 Overkursfond 7 506 453 506 453 508 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 508 005 Balanse Opptjent egenkapital 76 995 88 721 Annen egenkapital 7 127 476 115 126 76 995 88 721 Sum opptjent egenkapital 127 476 115 126 0 0 Minoritetsinteresser 7 37 763 31 681 585 000 596 727 Sum egenkapital 673 244 654 813 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 9 13 529 4 519 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 13 529 4 519 Langsiktig gjeld 811 325 777 145 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 1 505 855 2 354 401 811 325 777 145 Sum langsiktig gjeld 1 505 855 2 354 401 Kortsiktig gjeld 470 2 767 Leverandørgjeld 24 028 6 983 0 0 Betalbar skatt 9 68 292 59 209 Skyldige offentlige avgifter 1 082 1 973 0 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 750 204 0 7 940 7 873 Annen kortsiktig gjeld 5 43 623 47 138 8 469 10 849 Sum kortsiktig gjeld 819 004 56 386 819 794 787 994 Sum gjeld 2 338 388 2 415 306 1 404 794 1 384 721 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 011 632 3 070 119 Oslo, 26. april 2012 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 9

Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2010 2011 Note 2011 2010 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -16 788 12 709 Resultat før skattekostnad 27 500 19 753 0 0 Periodens betalte skatt 9-292 -2 027-7 646 0 Tap / gevinst ved salg av eiendeler -16 700-7 328 0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 74 758 89 366 37 031-9 199 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 0 33 458 320-2 397 Endring i kundefordringer -90 6 969 490 2 297 Endring i leverandørgjeld 17 044-1 260 739-186 Endring i andre tidsavgrensingsposter -3 146 3 078 0 0 Effekt av valutakursendringer 492-9 268 12 668 3 224 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 99 566 132 741 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 25 463 42 206-8 800-28 502 Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser 3 0 0 22 225 3 000 Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser 0 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -42 937-11 811 33 193 72 130 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) 0 0 46 618 46 628 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -17 474 30 395 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -42 180-34 180 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) 5, 12-97 800-130 419-24 000 0 Tilbakebetalinger av egenkapital 0-24 000-66 180-34 180 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -97 800-154 419-6 895 15 672 Netto kontantstrøm for perioden -15 708 8 717 28 898 22 003 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 109 140 100 423 22 003 37 674 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 11 93 432 109 140 Denne består av: 22 003 37 674 Bankinnskudd m.v. 11 93 432 109 140 10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Noter Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregningen av disse eiendelene. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 11

Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost 01.01. 3 178 676 354 300 25 849-6 087 3 552 736 Tilgang 38 631 600 3 706 0 42 937 Avgang -9 179-4 200 0 0-13 379 Omregningsdifferanse AK 01.01. -871-105 -8 0-984 Anskaffelseskost 31.12. 3 207 257 350 594 29 546-6 087 3 581 310 Akk. avskrivninger 01.01. -435 980 0-12 911 6 087-442 803 Akk. nedskrivninger 01.01. -152 484-16 943 0 0-169 427 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. 61 0 3 0 63 Akk. Avskrivninger avgang 3 916 347 354 0 4 616 Årets avskrivninger -64 025 0-1 842 0-65 866 Årets nedskrivninger -46 600-3 400 0 0-50 000 Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 36 998 4 111 0 0 41 109 Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger -105 2-5 0-108 Bokført verdi 31.12. 2 549 037 334 712 15 145 0 2 898 894 Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 3 862 1 529 14 791 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 3 986 1 148 27 537 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 380 1 094 21 927 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 326 602 11 673 Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 14 556 1 553 28 430 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 6 184 14 384 29 639 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 89 188-26 540 135 705 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 1 845-131 5 621 Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 39 657 5 745 50 506 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 587-112 683 Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 23 190 4 198 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % 15 743 1 853 33 876 Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % 573 2 080 0 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 8 766-1 163 13 347 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2 317-19 797 0 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 108 418 3 883 85 017 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 14 557-2 249 27 970 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 18 651 3 037 21 245 NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 79 782 21 751 67 755 Sum 617 125 *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning 01.01.11 Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi 31.12.11 Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791-9 000 0 0 14 791 Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537 Vinkelhuset V AS 2006 17 927 6 000 0-2 000 21 927 Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0 0 0 11 673 Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430 Revheim Eiendom AS 2006 29 639 0 0 0 29 639 Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 26 722-14 000-15 000 135 705 Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621 Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506 Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 000 0-1 000 683 Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279-33 876 0 0 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) 2010 0 33 876 0 0 33 876 Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0 Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200-12 000 2 000 13 347 NLI Halden AS 2007 43 001 12 800-38 000-17 801 0 Frydenborg Eiendom Holding AS 2007 105 017 0-23 000 3 000 85 017 NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551-36 000 20 000 27 970 NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892 0 0 21 245 NLI Raufoss AS 2007 230 95 525-48 000 20 000 67 755 Sum 570 235 208 690-171 000 9 200 617 125 *) Utfisjonert fra Industriplast Eiendom I ANS NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 13

Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Oslo 100,0 % 2007 Royal Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Oslo 70,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmö AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Västerås AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag Bokført EK på kjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi 31.12.11 Forus-porteføljen 01.12.06 100 % 154 219 19 509 134 710 112 154 Borg Logistikkbygg 15.12.06 100 % 283 417 173 116 110 301 72 374 Tangen Allè 08.01.07 100 % 56 127 15 975 40 152 35 538 Promens-porteføljen 15.01.07 100 % 75 862 13 328 62 534 29 591 Halden-porteføljen 01.02.07 100 % 216 997 70 162 146 835 67 361 Bergen-porteføljen ***) 02.05.07 70 % 714 767 322 870 391 897 353 971 Malmö 31.05.07 100 % 19 291 76 19 215 11 060 Vesterås 31.05.07 100 % 4 381 76 4 304 4 081 Lidköping **) 12.07.07 100 % 116 633 413 116 220 0 Skara/Tibro **) 19.11.07 100 % 77 102 85 77 018 0 Vetlanda **) 07.12.07 100 % 71 978 17 617 54 361 0 NLI Raufoss AS *) 01.12.07 100 % 257 100 157 146 Raufoss Næringspark *) 01.12.07 25 % 290 892 185 289 133 473 90 325 Sum 2 081 924 818 615 1 291 179 776 600 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. ***) NLI Eiendomsinvest AS sin eierandel på 70 % i Bergen-porteføljen er per 01.01.2012 solgt til Fleischer Eiendom AS. Note 5 Fordringer og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet 2010 2011 2011 2010 Andre kortsiktige fordringer 292 561 Andre kortsiktige fordringer 12 101 9 520 292 561 Sum 12 101 9 520 Annen kortsiktig gjeld 7 940 7 873 Annen kortsiktig gjeld 43 623 47 138 7 940 7 873 Sum 43 623 47 138 Langsiktig gjeld 710 425 676 245 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år 1 296 610 1 370 933 100 900 100 900 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år 209 245 983 469 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 811 325 777 145 Sum 1 505 855 2 354 401 Storebrand Bank ASA har stillet krav til minimum fri likviditet i NLI Eiendomsinvest AS på TNOK 20 000 og for konsern TNOK 50 000, hvorav TNOK 15 000 av konsernets likviditet til enhver tid skal være innestående på bankkonti i Storebrand Bank ASA. Selskapet har i løpet av 2011 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 15

Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) 2011 2010 Langsiktige fordringer 710 579 782 710 Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern 710 579 782 710 Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01.2011 1 552 506 453 76 995 585 000 Kapitalnedsettelse 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 11 726 11 726 Egenkapital 31.12.2011 1 552 506 453 88 721 596 727 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital 01.01.2011 1 552 506 453 115 126 31 681 654 812 Omregningsdifferanser 0 0 2 0 2 Årets resultat 0 0 12 348 6 081 18 430 Egenkapital 31.12.2011 1 552 506 453 127 476 37 763 673 244 Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående refinansieringen av Sverige porteføljen. Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås nye låneavtaler med bankene før lånenes forfall i 2012. Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker og kredittbehandling vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og vil også kunne medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er det styrets oppfatning at selskapet, etter salget av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer også behovet for å gjennomføre en emisjon i annet halvår 2012. Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2011 Antall aksjer Eierandel STIFTELSEN UNI 108 6,75 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % ULSMO EIENDOM AS 88 5,50 % Sum 296 18,50 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 88 aksjer) 1 304 81,50 % Totalt antall aksjer 1 600 100,00 % Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Ulsmo Eiendom AS. Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS. 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2010 2011 2011 2010 Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler -379 212-362 024 0 0 Fordringer 1 141 500 0 0 Avsetning for forpliktelser 1 967 1 566 0 0 Gevinst- og tapskonto -2 621-4 258 0 0 Forskjeller i KS/ANS -14 873-8 216 25 984 35 219 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 28 018 20 165 25 984 35 219 Netto midlertidige forskjeller -365 581-352 268 Midlertidig forskjell på merverdier -53 859-40 203 47 411 23 167 Skattemessig underskudd til fremføring 67 387 84 294 73 394 58 386 Grunnlag for skattefordel i balansen -352 053-308 177 20 550 16 348 28% utsatt skattefordel / utsatt skatt -98 575-86 290 0 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 85 045 81 771 20 550 16 348 Utsatt skattefordel 0 0 0 0 Utsatt skatt -13 529-4 519 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt 2011 2010 Resultat før skattekostnad 12 709-16 788 Permanente forskjeller 36 8 124 Grunnlag for årets skattekostnad 12 746-8 664 Avgitt skattepliktig konsernbidrag 11 498 0 Andre midlertidige resultatforskjeller 0 29 613 Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 24 243 20 950 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden 2011 2010 Resultat før skattekostnad 27 500 19 753 Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt 7 700 5 531 Effekt av avskrivning på merverdier 6 922 6 770 Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel -3 567-8 150 Andre permanente forskjeller -1 984-7 256 Skattekostnad 9 070-3 107 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011 17

Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet 2010 2011 2011 2010 0 0 Betalbar skatt 68 292 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 0 0 Sum betalbar skatt 68 292 0-3 219 Skatt konsernbidrag 0 0 0 0 Omregning valuta mm -9 481-2 784 4 202 Endring i utsatt skatt/skattefordel 9 009-3 880-2 784 983 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) 9 070-3 106 0 0 Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 68 292 0 0 Betalbar skatt i balansen 68 292 Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet 2010 2011 Lønnskostnader 2011 2010 0 0 Lønninger 359 362 810 803 Styrehonorar 803 810 76 120 Arbeidsgiveravgift 183 142 0 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 91 54 886 923 Sum lønnskostnader 1 434 1 368 Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i 2011. Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Lønns- og pensjonskostnader knytter seg til Raufoss Næringspark ANS (konsern). Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar 0 803 Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2010 2011 Andre driftskostnader 2011 2010 105 180 Revisjonshonorar 1 213 1 167 3 833 3 699 Forvaltnings- og regnskapshonorar 13 183 12 900 2 278 6 037 Honorarer andre 9 010 4 828 0 0 Eiendomsdrift 13 982 17 040 0 0 Eiendomsskatt 3 843 3 788 252 371 Forsikringer 1 502 1 368 372 389 Øvrige kostnader 8 841 6 295 6 840 10 676 Sum andre driftskostnader 51 574 47 386 18 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011