Andelslaget Jardin Foya Blanca BA Org.nr. 981343905 Årsmelding 2006-2007 Andelslaget Jardin Foya Blanca BA har 66 andeler og like mange leiligheter. Anlegget ligger i Alfaz del Pi i Spania. De 66 leilighetene er fordelt på 4 typer - type A - 21, type B - 21, type C - 12 og type D - 12. Alle leilighetene var tatt i bruk like etter årsskiftet 2002/2003. Andelslaget er registrert i Enhetsregisteret, Brønnøysund. Andelslagets boliger er ifølge vedtektene definert som ferie- og fritidsboliger. Andelslaget har ingen ansatte. De 66 andelene er pr. 31.12.06 registrert på 49 eiere, herav 7 juridiske personer. Største eier er Pemasi Eiendom AS med 15 andeler. Generalforsamling Ordinær generalforsamling ble holdt på Jardin Foya Blanca, Alfaz del Pi, 7. april 2006. Foruten de ordinære sakene vedtok generalforsamlingen bl.a. justering av andelslagets vedtekter i forhold til gjeldende Lov om burettslag. Styret Styret har leder, fire medlemmer og to varamedlemmer. Styremedlemmer velges for to år, varamedlemmer for ett år. To styremedlemmer og to varamedlemmer sto på valg i 2006. Generalforsamlingen velger videre styreleder for ett år blant de valgte styremedlemmene. Styret har i perioden hatt disse medlemmer og varamedlemmer: Bjarne Ø. Graabræk valgt for perioden 2005-2007 Bjarne Laukholm gjenvalgt for perioden 2005-2007 Ragnar Hope gjenvalgt for perioden 2005-2007 (fra Pemasi Eiendom AS) Marie Magnusson valgt for perioden 2006 2008 Torstein Kjærran valgt for perioden 2006 2008 Turid Kubosch varamedlem, valgt for perioden 2006-2007 Olav Austbø varamedlem, valgt for perioden 2006-2007 Generalforsamlingen gjenvalgte Bjarne Ø. Graabræk som styreleder for perioden 2006-2007. Konstituerende styremøte valgte Torstein Kjærran som nestleder. Styremøter / styrets arbeid Styrets mandat fremgår av vedtektenes 8, siste ledd, med henvisning til Lov om burettslag 8 : Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. - 1 -
Styret må gjennomføre minst 3 møter i løpet av perioden mellom de ordinære generalforsamlingene og har i denne perioden avholdt 4 møter: Konstituerende styremøte 7. april 2006. Ordinært styremøte 8. april 2006 Ordinært styremøte 18. oktober 2006 Ordinært styremøte 21 mars 2007 Styremøtene er avholdt i Spania. Styret har ellers hatt omfattende kontakt pr. telefon og e-post og sendt ut 5 rundskriv til andelseierne i perioden. Styret har mellom generalforsamlingene vært godt representert på anlegget i tidsrommet september-mai. Særlig har Torstein Kjærran tilrettelagt og bistått driften sammen med Marie Magnusson, Turid Kubosch og Olav Austbø. Bjarne Laukholm har, som tidligere, ivaretatt andelslagets lokale driftsøkonomiske saker, inkl. avlesninger og avregningsgrunnlag for strøm, vann og telefon. Styret ser det som ønskelig å øke tilstedeværelsen i sommersesongen og har derfor besluttet å pålegge seg en ordning med tilstedeværelse i perioden juni-august, tilpasset styremedlemmenes planer og muligheter. I Bergen har styreleder i 2006 forhandlet frem sluttoppgjør med Spaniautvikling AS som omfatter restoppgjør garasjer, motregning for utførte og gjenstående reklamasjonsarbeider samt tilbakehold for uavklarte saker, bl.a. fullføring av FDV (Forvaltning/Drift/Vedlikehold) - dokumentasjonen. Gjenstående reklamasjoner vil bli utbedret av andelslaget og det er foretatt regnskapsmessige avsetninger for dette arbeidet. I forbindelse med sluttoppgjøret etablerte styreleder det vedtatte garasjelånet hos Sparebanken Vest, Bergen. Annuitetslånet er pålydende NOK 3.300.000 med 1 års avdragsfrihet og deretter 14 års nedbetaling. Renter og omkostninger for 2006 er belastet aktuelle andelseiere på avregningsfakturaen for 2006 og vil senere tilllegges den ordinære husleien. Videre har styreleder sammen med Ragnar Hope koordinert styrets arbeid med å se på omdanning av andelslaget til borettslag og refinansiering av andelslagets felleslån. Det ble i denne forbindelse gjennomført ekstraordinær generalforsamling på JFB 17. oktober 2006 som skulle ta stilling til 2 saker: Forslag til endring av deler av vedtektenes 2 Selskapsform mv. Forslag til refinansiering av andelslagets fellesgjeld På generalforsamlingen opplyste styreleder at egenkapitalføring av tilbakebetaling kunne skje uten å påvirke det vedtektsførte innskuddsbeløpet. Det ble derfor vedtatt å ikke endre vedtektenes 2. Styret arbeider med å få bekreftet regnskapsprinsippene på dette området, før det åpnes for delvis eller hel nedbetaling av andel fellesgjeld for de andelseiere som måtte ønske dette. - 2 -
Til saken om refinansiering gjorde den ekstraordinære generalforsamlingen følgende vedtak: Styret gis fullmakt til å inngå avtale om opptak av lån inntil NOK 32.850.000 eller tilsvarende i EUR, for refinansiering av fellesgjelden ut fra en totalvurdering bl.a. med vekt på: o Lang avdragsfri periode o Gunstig rentemargin o Lave refinansieringskostnader Basert på dette vedtaket forhandlet styreleder på styrets vegne i desember 2006 frem en endret låneavtale med Sparebanken Vest. Endringene består i 5 års avdragsfrihet fra 2007 og en lavere margin, samtidig som ordinært låneavdrag pr. 30.06.2006 ble tilbakeført andelslaget. Samtididig besluttet styret deretter å frafalle husleie fra andelseierne for perioden desember 2006 februar 2007 og overføre deler av inntektsgrunnlaget regnskapsmessig til 2007. Den nye lånemodellen betyr ellers at andelslaget nå har bedre tid på seg til å vurdere eventuelle endringer i organisasjonsform. Forretningsførsel Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB) har vært andelslagets regnskapsfører fra oppstarten i 2002. Arbeidet har omfattet administrasjon av andelseiernes andel av felleskostnader (leie) og à-konto innbetalinger og årsavregning for strøm, vann og telefon, betjening av fellesgjeld i Sparebanken Vest og andelslagets generelle regnskapsførsel. I tillegg oppbevarer BOB alle originaldokumenter og tar seg av dokumentbehandling f. eks. i forbindelse med eierskifte og pantheftelser. Som omtalt i forrige årsmelding, besluttet BOB å si opp forretningsføreravtalen med andelslaget, dette med bakgrunn i andelslagets skattemessige tilknytning til Spania. Etter at styret i løpet av høsten 2006 fikk fastslått av spansk regnskapsfører at andelslaget likevel ikke var å betrakte som spansk skattesubjekt, valgte BOB likevel å opprettholde sin oppsigelse, men med forlengelse av avtalen ut 2006. Andelslagets hovedkontakt Monica Paulsen sluttet forøvrig i BOB i desember 2006. Styret har tatt BOBs beslutning til etterretning og vil takke BOB, og spesielt Monica Paulsen for et mangeårig godt og nært samarbeid. Styret har gjennom 2006 arbeidet med å finne alternativ forretningsfører og besluttet i desember å inngå ny forretningsføreravtale med advokatfirma DLA Piper, Bergen, v/ adv. Jakob Christensen. Avtalen gjeldende fra 1. januar 2007 og foreløpig for 3 år og inneholder de samme tjenester som tidligere avtale med BOB. Andelslagets revisor, Tom Rasmussen, har som følge av BOBs beslutning, bedt om avløsning fra 2007. Den ordinære generalforsamlingen 2007 vil derfor få seg forelagt forslag til ny revisor for andelslaget. Styret vil også takke Tom Rasmussen for godt samarbeid. Til å forestå pålagt årlig innrapportering og refusjon av inngående IVA (spansk MVA) til spanske myndigheter, har styret inngått en regnskapsføreravtale med Duran, Albir. - 3 -
Servicebygget Tidligere avtale med Servicebygget ble ikke fornyet for 2006 og andelslaget har da heller ikke betalt leie for perioden. Servicebygget er formelt eiet av det spanske selskapet El Pueblo 50+ SL, som nå Buenavida AS har overtatt alle aksjene i. Andelslagets styre vil forhandle frem en avtale med de nye eierne som sikrer en hensiktsmessig tilgang, og som også inkluderer Servicebyggets bruk og driftsandel for garasjearealet mm. Garasjeanlegget I løpet av 2006 er underetasjens vegger og tak malt og garasjeplassene avmerket. Så snart lekkasjerisiko er ferdig utbedret, vil også gulvet bli malt. Nye låsbrikker er anskaffet og distribuert til andelseierne, bl. a. for å hindre uautorisert tilgang. Boder er under oppmontering og til lavere kostnad enn tidligere antatt, bl.a. som følge av annet marerialvalg. Ved eventuelle senere avtaler mellom andelslaget om kjøp/salg av bruksrett til fast garasjeplass vil garasjelånets restverdi pr. andelseier bli lagt til grunn. Hittil har 24 andelseiere benyttet seg av denne muligheten. Av hensyn til felles utnyttelse av garasjearealet har styret satt et foreløpig tak på 32 faste plasser. Styret vil i samarbeid med ny forretningsfører få utarbeidet andelsbevis for begge grupper av andelseiere. Andre saker Av øvrige saker av driftsmessig karakter i 2006 kan nevnes: Bygging av lagerrom for driften Tetting av dreneringskanalen mellom C-husene Beising av vindskier på husene Utskifting av hekkplanter med blomstrende stauder på flere steder langs gangveiene Utprøving av vannforbedringsutstyr i fellestilførselen Gjennomgang av reklamasjonsprotokollene vedr. leilighetene Etablering av midlertidig solplass foran A12-A17 er utsatt i påvente av plan for denne delen av fellesområdet. Igangsatt bygging av kontorbygg for styre og vaktmester. Styret har fortsatt arbeidet med å etablere egne abonnementer for vann, strøm og telefon. Det er nå enighet med Servicebyggets nye eiere om snarlig gjennomføring av dette. Andelslagets nestleder, som er styremedlem i Urb. Foya Blanca, har i dette forumet tatt opp saker stor viktighet for andelslaget, bl.a. omplassering av avfallscontainere, katteproblemet, hundestøy og ikke minst den dårlige veistandarden innen urbanisasjonens område. Nye forbedringer på disse områdene tar dessverre likevel alt for lang tid. Når det gjelder ny toalettløsning, vil styret informere om status på informasjonsmøtet etter generalforsamlingen. Her vil også mange andre saker på ventelisten bli redegjort for. - 4 -
Økonomi Årsregnskapet for 2006 er, som tidligere, utarbeidet i samarbeid med BOB og revisor og basert på forutsetningen om fortsatt drift. Andelslaget har for 2006 et økonomisk resultat på NOK 26.911 mot budsjettert NOK 3.800. Ved utgangen av 2006 var andelslagets arbeidskapital NOK 690.633 en reduksjon på ca. NOK 800.000 i forhold til året før. Bortsett fra gjenstående avdrag for 2005, er det i 2006, som anført over, ikke betalt avdrag på fellesgjelden. Forøvrig vises til utsendt regnskap med noter og spesifikasjoner. Revisors beretning vil foreligge til generalforsamlingen. Egen oversikt over renter og gjeld totalt og for den enkelte andelseier er utsendt tidligere. Styret anser andelslagets finansielle og likviditetsmessige status pr. 31.12.06 som tilfredsstillende. God likviditet er viktig, bl.a. som beredskap dersom andelslaget må gjøre utbedringer i forhold til skader eller offentlige pålegg. Budsjettet for 2007 er satt opp med økt driftsandel på NOK 1.600 pr. mnd sammenlignet med NOK 1.400 i 2004 og 2005. Bakgrunnen er hovedsakelig økt servicenivå og dyrere fellesutgifter til strøm og vann. Husleien for 2007 tar også høyde for andelslagets rentekostnader knyttet til fellesgjelden. Budsjettet for 2007 balanserer i forhold til avsatt inntekt fra 2006. Som konsekvens av at andelslaget likevel ikke er et spansk skattesubjekt, vil andelslagets selvangivelse for 2006, sammen med selvangivelsene for 2004 og 2005, bli oversendt Bergen Likningskontor. Øvrige formelle forhold Styret er opptatt av potensielle miljøforurensende kilder i andelslaget, som for eksempel spillvann, kloakk, søppel og støy, og har derfor etablert ordninger og rutiner for slike forhold. En anser derfor ikke at andelslaget forurenser det ytre miljø. Da andelslaget ikke har egne ansatte, bortfaller naturlig nok styrets behandling av emner knyttet til arbeidsmiljø, sykefravær og likestilling. Bergen / Alfaz del Pi, mars 2007 Bjarne Ø. Graabræk Torstein Kjærran Bjarne Laukholm styreleder styrenestleder styremedlem Ragnar Hope styremedlem Marie Magnusson styremedlem - 5 -