Kjær Anders Takst & Bygg-Service Verdivurdering 3175 Ramnes Tlf: 33 39 60 10 Mobil: 911 77 296 kjaer-a@online.no Kopstadlinna 62 Eiendommens betegnelse Gårdsnummer 30 Bruksnummer 27 Seksjonsnummer Festenummer Hjemmelshaver Bolig / næring / Skogsteig Thorshaug AS Vedlegg ETTERTRYKK FORBUDT
Verdivurdering Kjær Anders Takst & Bygg-Service 3175 Ramnes Tlf: 33 39 60 10 Mobil: 911 77 296 kjaer-a@online.no Faktaopplysninger Eiendommens betegnelse: Gnr.: 30 Fnr.: Bolig / næring / Skogsteig Bnr.: 27 Snr.: Adresse: Kopstadlinna 62 Særeie: Nei Ja Postnr./sted: Hjemmelshaver(e): Thorshaug AS Kommune: Hof Kommunenr.: 0714 Besiktigelse - kildeopplysninger Befaringsdato: 22/6-2011 Oppdragsgiver: Adv. Olav Hana Tilstede ved besiktigelsen: Takstmann Anders Kjær Opplysningskilder: Muntlige opplysninger fra teknisk etat v/ Hof kommune. Dokumenter: Kommuneplan. Reguleringsplan. Tilstandsrapporter for bygninger anno Juni 2011. Oppdragstype Taksten er bestilt med formål å vurdere markedsverdi for eiendom tilhørende Thorshaug AS. Eiendommen består av 4 parseller med bruksnummer 1, 3, 27 og 30. Vurdering Gnr. 30 Bnr 1 Eiendommen består av 10076,7 kvm tilnærmet flat dels skrånende tomt, bebygget med lagerhall på 260 kvm. Areal hentet fra kommunens Gab register, og det tas forbehold om avvik. Det henvises til boligsalgsrapport ang. bygningens tekniske tilstand. Eiendommen er avsatt i kommuneplan til næring, dels spredt boligbebyggelse. Det meste av arealet ligger innenfor 100 metersbelte for Bergsvannet, og kan ikke bebygges ytterligere. Arealet ansees som lagringsplass, og har en begrenset verdi. Vurdering Gnr. 30 Bnr 3 Eiendommen består av 21961 kvm tilnærmet flat tomt. Areal hentet fra kommunens Gab register, og det tas forbehold om avvik. Eiendommen er avsatt i kommuneplan til næring, dels LNF område (Ca 50/50). Arealet ligger innenfor 100 metersbelte for Bergsvannet, og kan ikke bebygges. Næringsarealet ansees som lagringsplass, og eiendommen har en begrenset verdi. 30 / 27 Kopstadlinna 62 301183.0.83136 Side 1 av 2 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT
Vurdering Gnr. 30 Bnr 27 Eiendommen består av 9536,7 kvm tilnærmet flat dels skrånende tomt. Areal hentet fra kommunens Gab register, og det tas forbehold om avvik. Eiendommen er avsatt i kommuneplan til spredt boligbebyggelse. Eiendommen består av flere bygninger med bl. a. 2 bolighus og 3 separate uthus/ garsjebygninger. Det henvises til boligsalgsrapport ang. bygningens tekniske tilstand. Vurdering Gnr. 30 Bnr 30 Eiendommen består av 7571,5 kvm småkupert/ skrånende skogsteig. Areal hentet fra kommunens Gab register, og det tas forbehold om avvik. Eiendommen er avsatt i kommuneplan til spredt boligbebyggelse. Deler av arealet (ca. 4/5) ligger innenfor 100 metersbelte for Bergsvannet, og kan ikke bebygges uten godkjent dispensasjon fra kommunen. Dette gir en begrenset verdi for eiendommen. Verdivurdering Hele eiendommen samlet for bruksnummer 1, 3, 27 og 30 er beregnet til kr 2 350 000,- Signatur Ramnes, den 23/6-2011 Kjær Anders Takst & Bygg-Service Organisasjonsnummer: 970 336 265 Polisenummer: 0446259 30 / 27 Kopstadlinna 62 301183.0.83136 Side 2 av 2 Initialer: ETTERTRYKK FORBUDT
OLIGSALGSRAPPORT Med areal Hemsveien 35 Gnr: 30 Bnr: 27/1 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Takst & Bygg-Service Kommunenr 0714 Kommune: Hof 3175 Ramnes Sted/dato Ramnes/21.06.2011 Tel: 33 39 60 10 Rapportansvarlig Kjær Anders Fax: 33396010
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Adv. Olav Hana Befaringsdato: 15/6-2011 Selger: Thorshaug AS Takstkonsulent: Anders Kjær Til stede: Takstmann Anders Kjær. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 30 Bruksnummer: 27/1 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Hemsveien 35 Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: ca. 1935 Tilbygget.: Forsikringsselskap: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Andre opplysninger: Boligsalgsrapport over eiendom med adresse Hemsveien 35, med bygninger bestående av bolig, samt uthusbygning. I tillegg forenklet vurdering av lagerbygg på bruksnummer 1. Fullstendig rapport på bolig er utført i henhold til nivå 1. Eiendommens bygninger er ikke registrert i kommunen, og avvik kan være påregnelig i forhold til byggeår for de ulike bygningene. Boligen er antatt oppført ca. 1935 i henhold til byggeårets krav og byggeskikker, og kan kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjon, samt krav til avløp for kloakk. Vanntilførsel var avstengt ved befaring, og det tas forbehold om tilstand for røropplegg. Strømtilførsel var koblet av/ plombert ved befaring. Boligen har vært ubebodd senere år. Det gjøres oppmerksom på at beskrivelse av lagerbygg og uthusbygning er basert på forenklet vurdering. Rapporten bygger kun på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Kommunale opplysninger/tinglyste dokumenter for eiendommen innhentes av megler/ advokat. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 10
Konklusjon/sammendrag Rapportansvarlig: Kjær Anders Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Bolig antatt oppført ca. 1935. Bygningen virker solid oppført, med stabil fundamentering. Alle bærende konstruksjoner, kledninger, taktekke og innredninger fra byggeår. Vinduer er antatt skiftet ca. 1955. Ut fra alder og tilstand på på samtlige innvendige og utvendige overflater, samt vinduer, dører og innredninger, må bygningen ansees som et renoveringsobjekt. Uthusbygning med diverse boder og utedoer. Oppgradering/ renovering av bygningen må påregnes. Lagerbygg på bruksnummer 1, med selvbærende konstruksjoner. Det er registrert setningskader/skjevheter i fundamentering og gulver, samt skejvheter i bærende konstruksjoner. Reparasjoner og oppgradering av bygningen må påregnes. Det henvises forøvrig til rapportens beskrivelse av bygningsdeler, samt tilstandsgraderinger og levetidsbetraktninger. Signatur Ramnes, den 21/6-2011 Stempel og underskrift Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 AREALER Tilleggsmodul HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg Kjelle r BTA Brutto BRA Bruks 91 77 Areal P-rom 0 Areal S-rom Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/ dusj 1. etg 102 94 94 0 3 1 1 2. etg 102 94 94 0 2 1 1 Dusj WC/ dusj WC Vaskerom 77 4 3. etg 58 55 55 0 2 1 2 Bod Garasje SUM 353 320 243 77 4 5 2 1 0 0 0 0 6 0 Øvrige rom/kommentarer: P-Rom er rom som: Stue, kjøkken, soverom, bad, samt gangarealer som fører til nevnte rom. S-Rom er rom som boder og kjellerrom. Arealer er målt i hht. NS 3940, utgave 2007. I tillegg er takstbransjens måleregler fra 2008 lagt til grunn. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Bolig Byggeår: 1935 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering HALL / LAGERBYGG ( G.nr 30/ B.nr 1) Lagerbygg antatt oppført ca. 1960, med bruksareal på 260 kvm. Bygningen er fundamentert på ringmur av betong. Gulver av betong. Tildels kraftige setninger og skjevheter i gulv og ringmur. Vegger og tak med plassbygde selvbærende konstruksjoner av trevirke. Skjevhet i deler av konstruksjonen. Vegger kledd med stående kledning. Tak tekket med bølgeblikkplater og malt overflate. Elektrisk kran i løpekatt i møne er ikke vurdert eller funksjonstestet. Det må påregnes tiltak i forhold til setninger og skjevheter i fundamentering og bærende konstruksjoner. UTHUS Uthusbygning med boder og utedoer. Bruksareal på ca. 65 kvm. Bygningen er fundamentert med punktfundamenter av betong, dels sviller av trevirke på mark. Råteskader i gulv/sviller på mark kan ikke utelukkes. Vegger med bindingsverk, og stående kledning fra byggeår. Kledning er stedvis avsluttet ned mot terreng. Værslitt kledning, og stedvis tilløp til råte. Takkonstruksjon med sperrer tekket med profilerte plater av stål. Tekkingen er lagt ny senere år. Ut fra alder og tilstand på de ulike bygningsdeler må det påregnes oppgraderinger og vedlikehold av bygningen. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Boligen er fundamentert på antatt faste jord/ leiremasser. Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover vurdering av fundamenteringens stabilitet, samt vurdering av utvendig terreng ved befaring. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur av betong med sparestein. Utvendig pusslag over terreng med avskallet malingsoverflate. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Det er ellers ikke registrert setninger eller andre skader på grunnmur ved befaring. Normalt vedlikehold må påregnes. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Om drenssystem finnes er dette antatt fra byggeår. Ut fra påvist fukt i kjeller fungerer ikke drenssytemet tilfredstillende. Ny drenering og fuktsikring av grunnmur må påregens. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledninger er mellom 20 og 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjon fra byggeår, antatt utført med reisverkplank. Utvendig stående kledning fra byggeår, senere påmontert rafter ca. 1955. Kledning fremstår med vær og aldringslitasje. Skraping og maling, eventuelt ny kledning må påregnes. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år Normalt intervall for maling av trepanel eller tømmer, malt er mellom 6 og 12 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Sidehengslede vinduer med karmer av trevirke, og enkelt glass + varevindu. Vinduene er antatt skiftet ca. 1955. Enkelte vinduer med sprekk i glass. Ellers normal slitasje i forhold til alder. Vedlikehold, eventuelt utskifting av vinduer må påregnes. Innadslående hoveddører med glassfelt og malt overflate. Vedlikehold, eventuelt utskifting av hoveddører må påregnes. Innvendig ramtredører fra byggeår med malt overflate. Normal slitasje i forhold til alder. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for lakkering av tredør, klarlakket er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjon med halvvalm og ark. Konstruksjonen er fra byggeår. Mindre råteskade i gulv på loft fra tidligere lekkasje i grad. Det er ellers ikke registrert synlige lekkasjer eller skader på konstruksjonen ved befaring. Det anbefales å isolere konstruksjonen. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Undertak med rupanel tekket med takstein av tegl fra byggeår. Ut fra alder og tilstand må det påregnes totalrenovering av tak. Stedvis tilløp til råteskader i gesims/ takutstikk, vindskier og israfter. Utskifting må påregnes. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for omlegging av teglstein er mellom 20 og 40 år Normalt intervall for full utskifting av teglstein er mellom 40 og 60 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp av sink med malt overflate. Renner og nedløp må skiftes. Gradrenner og skottrenner fra byggeår av sink. Utskifting må påregnes. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkong/terrasse med fullt sammenbrudd. Ny terrasse må påregnes. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Murte piper og brannmur av tegl, med puss og malt overflate. Sotluke i kjeller. Pipe mot nord må fuges/ mures ny over tak. Helbeslag av piper over tak bør påregnes. Tapeter på brannmur og pipe må fjernes. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Jøtul kombinert peis/ parafinovn i stuer i 1. og 2. etasje. Parafinovn er tilkoblet dagtank med manuell påfylling. Trolla vedkamin i 2, etasje. Bakerovn i kjeller er ikke vurdert. Om det ikke foreligger godkjent rapport for pipe og ildsteder, anbefales det på generelt grunnlag en kontroll utført av stedlig feievesen. Tilstandsgrad er satt ut fra visuell kontroll av pipe og ildsteder. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Bjelkelag av trevirke med antatt stubbloftfyll av leire/ sagflis. Stedvis noe skjevheter i gulver ansees som normalt i forhold til alder og byggemåte. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. KJELLER Kjeller med disponible rom / boder. Gulver og vegger av betong. Der registrert fukt med høye verdier i gulver og nedre del av vegger. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad i 1. etasje med servant i plassbygget skap, samt dusj på vegg. Ut fra tilstand og alder må det påregnes totalrenovering av rommet. Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken i 1. etasje og 2. etasje med plassbygget innredning fra byggeår, og malt overflate. Kjøkken i 1. etasje med ettermontert kjøkkenbenk med rustfrie kummer. Det er ikke målt unormale fuktverdier i forbindelse med vann og avløp på kjøkkenbenk. Dette må sees i sammenheng med at vann er avstengt, og boligen ikke vært i bruk senere år. Ut fra alder og tilstand må det påregnes renovering av kjøkken. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 10
Hemsveien 35 G.nr: 30 Bnr: 27/1 301178.0.83026 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 21.06.2011 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Det er kun overflater med skader, eller behov for renovering/ oppgradering som beskrives i rapporten. Alle overflater fremstår med skader og slitasje, og behov for oppgraderinger og modernisering. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eiendommens vann og kloakksystem er ikke registrert i kommunen. Vann antatt fra privat brønn /borehull. Vanntilførsel avstengt ved befaring. Avløp for kloakk er ikke etablert. (Utedo) Gråvann fra bygningen er antatt ledet til terreng/ bekk. Utvendig røropplegg for vann og avløp er ikke vurdert utover dette. Innvendige vannrør av kobber. Avløpsrør av soil (støpejern). Bereder med ukjent alder, og kapasitet på ca. 150 liter. Berederen er plassert i kjeller. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Elektrisk anlegg fra byggeår, med åpent ledningsnett. Sikringskap med skrusikringer til alle kurser. Anlegget var plombert ved befaring. Anlegget er ikke kontrollert utover dette, og det anbefales på generelt grunnlag en kontroll utført av godkjent el. fagmann. Tilstandsgrad er ikke gitt. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 21.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 10
OLIGSALGSRAPPORT Med areal Kopstadlina 62 Gnr: 30 Bnr: 27 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Takst & Bygg-Service Kommunenr 0714 Kommune: Hof 3175 Ramnes Sted/dato Ramnes/20.06.2011 Tel: 33 39 60 10 Rapportansvarlig Kjær Anders Fax: 33396010
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for mulig retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Adv. Olav Hana Befaringsdato: 15/6-2011 Selger: Thorshaug AS Takstkonsulent: Anders Kjær Til stede: Takstmann Anders Kjær. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 30 Bruksnummer: 27 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Kopstadlina 62 Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: ca. 1945 Tilbygget.: ca. 1955 Forsikringsselskap: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Andre opplysninger: Boligsalgsrapport over eiendom med bygninger bestående av bolig, samt garasje/ uthusbygninger. Fullstendig rapport på bolig er utført i henhold til nivå 1. Eiendommens bygninger er ikke registrert i kommunen, og avvik kan være påregnelig i forhold til byggeår for de ulike bygningene. Boligen er antatt oppført ca. 1945 i henhold til byggeårets krav og byggeskikker, og kan kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjon, samt krav til innemjljø. Det gjøres oppmerksom på at beskrivelse av garasje / uthusbygninger kun er basert på forenklet vurdering. Rapporten bygger kun på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Kommunale opplysninger/tinglyste dokumenter for eiendommen innhentes av megler/ advokat. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 12
Konklusjon/sammendrag Rapportansvarlig: Kjær Anders Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Bolig antatt oppført ca. 1945, senere tilbygget mot syd ca. 1955. Bygningen fremstår med alle bærende konstruksjoner fra respektive byggeår. Vinduer, terrassedør samt deler av utvendig kledning er skiftet år 2005. Taktekking er skiftet ca. 1980. Bad er totalrenovert ca. år 2005. Ved befaring er det registrert høye fuktverdier i kjeller, grunnet deffekt drenssystem og dårlig fuktsikring av grunnmur. Dette kombinert med dårlig ventilering/ utlufting av kjeller har resultert i råteskader i store deler av etasjeskille. Med untak av senere års oppgradering av bad, samt utskifting av vinduer, må boligen ansees som et renoveringsobjekt med behov for innvendig og utvendig renovering, samt tiltak i forhold til ny drenering og fuktsikring av grunnmur. Det henvises forøvrig til rapportens beskrivelse av bygningsdeler, samt tilstandsgraderinger og levetidsbetraktninger. Signatur Ramnes, den 20/6-2011 Stempel og underskrift Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 AREALER Tilleggsmodul HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg Kjelle r BTA Brutto BRA Bruks 68 54 Areal P-rom 0 Areal S-rom Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaskerom 54 3 1. etg 107 100 100 0 1 1 1 1 1 2. etg 39 37 35 2 2 1 Bod Garasje SUM 214 191 135 56 3 1 1 1 0 0 1 1 3 0 Øvrige rom/kommentarer: P-Rom er rom som: Stue, kjøkken, soverom, bad, servantrom, toalettrom samt gangarealer som fører til nevnte rom. (Servantrom er betegnet som vaskerom i romfordeling). S-Rom er rom som: Boder og kjellerrom. Arealer er målt i hht. NS 3940, utgave 2007. I tillegg er takstbransjens måleregler fra 2008 lagt til grunn. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Bolig Byggeår: 1935/ 1955 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering GARASJE Uthusbygning ombygget/ tilbygget til garasje, med bruksareal på ca. 67 kvm + gulvet loft. Bygningen er fundamentert med sviller på mark, dels ringmur av naturstein. Tilbygget del med punktfundamentering på gruset grunn. Tregulver, dels gulver av betong. Skjevheter, og mulig skjulte skader i gulver av trevirke. Gruset gulv i tilbygget del. Vegger med bindingsverk, og stående raftekledning fra byggeår. Kledning er stedvis avsluttet ned mot terreng. Stedvis råteskader i kledning. Veggkonstruksjon buler ut grunnet svikt i takkonstruksjon. Takkonstruksjon med sperrer tekket med flat takstein av betong. Skjevheter og "heng" i konstruksjonen. Åstak tekket med papp på tilbygget garasjedel. Ut fra alder og tilstand på de ulike bygningsdeler må det påregnes oppgraderinger og vedlikehold av bygningen. TG: 3 er gitt for alder på materialer i forhold til forventet levetid, samt enkelte bygningstekniske avvik. UTHUS/ GARASJE Uthusbygning ombygget/ tilbygget til garasje, med bruksareal på ca. 33 kvm + gulvet loft. Bygningen er fundamentert med punktfundamenter av betong. Vegger med bindingsverk, og liggende kledning fra byggeår. Kledning er stedvis avsluttet ned mot terreng. Råteskade i svill/ hjørnestolpe mot syd/ øst. Bærende drager over dør er fjernet/ kappet av. Takkonstruksjon med sperrer tekket med flat takstein av betong. Ut fra alder og tilstand på de ulike bygningsdeler må det påregnes oppgraderinger og vedlikehold av bygningen. TG: 3 er gitt for alder på materialer i forhold til forventet levetid, samt enkelte bygningstekniske avvik. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Boligen er fundamentert på antatt faste jord/ leiremasser. Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover vurdering av fundamenteringens stabilitet, samt vurdering av utvendig terreng ved befaring. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur av betong med sparestein. Det er ikke registrert setninger eller andre skader på grunnmur ved befaring. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Om drenssystem finnes er dette antatt fra byggeår. Ut fra påvist fukt i kjeller fungerer ikke drenssytemet tilfredstillende. Ny drenering og fuktsikring av grunnmur må påregens. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledninger er mellom 20 og 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjon fra respektive byggeår. Utvendig stående kledning frta byggeår. Deler av kledning mot nord og syd, samt kledning rundt vinduer er antatt skiftet år 2005. Ingen isolasjon i konstruksjonen utover det som måtte være fra byggeår. Det er ikke registrert råte eller skade utover normal slitasje på utvendig kledning ved befaring. Innvendige vegger med plater av trefiber/ huntonit. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år Normalt intervall for maling av stålplater, forsinket (for eksempel bølgeblikk) er mellom 6 og 15 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vurderinger: TG: 1 Glidehengslade vinduer fra 2005, med karmer av trevirke, og to lag energiglass. Stedvis skade på innvendig overflate grunnet søl av montasjeskum. Ellers ingen skader. Glidehengslede vinduer i 2. etasje fra 1997/ 1989. Karmer av trevirke og to lag isolerglass. Vinduene fremstår med normal slitasje. TG: 2 Kjellervinduer fra byggeår. Vinduene fremstår med råteskader og behov for utskifting. TG: 3 Terrassedør fra år 2005, med to lag energiglass. Utvendig bunnbeslag på dør må monteres. Ellers ingen skader. Isolert hoveddør fra ca. 1975, med finert overflate. Deffekte tetningslister, og behov for vedlikehold. TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Innvendig ramtredører fra byggeår med malt overflate. Normal slitasje i forhold til alder. TG: 2 Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for lakkering av tredør, klarlakket er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. KONSTRUKSJON PÅ BYGG FRA 1945 Vurderinger: Takkonstruksjon fra byggeår. Det er ikke registrert synlige lekkasjer eller skader på konstruksjonen ved befaring. Konstruksjonen er lukket, og er ikke vurdert utover dette. Tilstandsgrad er ikke gitt grunnet manglende kontroll for vurdering. KONSTRUKSJON PÅ TILBYGGET DEL. Vurderinger: Konstruksjon med sperrer. Minimalt fall mot syd. Konstruksjonen er lukket, og er ikke vurdert utover dette. Tilstandsgrad er ikke gitt grunnet manglende kontroll for vurdering. TG: TG: Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tak tekket med dobbeltkrum takstein av betong. Tekkingen er antatt lagt ny ca. 1980, og fremstår med noe slitt overflate. TG: 2 gis grunnet alder i forhold til forventet levetid for takstein av betong. Tak på tilbygget del tekket med sveiset banemembran. Tekkingen er lagt ny senere år, men eksakt alder er ukjent. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for omlegging av betongstein er mellom 25 og 45 år Normalt intervall for full utskiftning av betongstein er mellom 30 og 60 år Normalt intervall for utskifting av takfolie, mekanisk festet er mellom 15 og 35 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp av sink med malt overflate. Renner av palstbelagt stål på tilbygget del. Renner og nedløp av sink bør skiftes. TG: 3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Terrasse med bjelker og gulvbord av trykkimpregnert materiale. Terrassen er fundamentert på pilarer av telefonstolper ned i grunn, dels fundamentert på betongdekke. Vedlikehold av terrasse må påregnes. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Murt pipe og brannmur av tegl, med puss og malt overflate. Sotluke i kjeller. Pipen er helbeslått over tak med plater av plastbelagt stål materiale. Stedvis sprekk i pusslag. Reparasjon og overflatebehandling må påregnes. Jøtul rentbrennende peisovn montert senere år. Overflatebehandling av ovnen må påregnes. Om det ikke foreligger godkjent rapport for pipe og ildsteder, anbefales det på generelt grunnlag en kontroll utført av stedlig feievesen. Tilstandsgrad er satt ut fra visuell kontroll av pipe og ildsteder. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. ETASJESKILLE MOT KJELLER/ KRYPKJELLER Bjelkelag av trevirke med antatt stubbloftfyll av leire. Tildels meget høye fuktverdier målt i gulver, samt i deler av bjelkelag mot kjeller. Råteskader i bjelker, mest mot nord. Skjulte skader i etasjeskille mot kjeller kan ikke utelukkes. Høye fuktverdier målt i gulv i gang. Skjulte skader i etasjeskille mot krypkjeller kan ikke utelukkes. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. KJELLER Kjeller med disponible rom / boder. Ett rom med opplegg for vaskemaskin, og sluk i gulv. Gulver av betong. Vegger med murpuss, og malt overflate. Synlig fuktinnsig og meget høy luftfuktighet i kjeller. Tiltak i forhold til drenering, fuktsikring og ventilering av kjeller må påregnes. TG: 3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 KRYPKJELLER Vurderinger: Ingen tilgang for kontroll av krypkjeller. Tilstandsgrad er ikke satt. TG: Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vurderinger: TG: 1 Bad bygget nytt år 2005, og inneholder: Dusj på vegg, samt heldekkende servant med servantskap. Gulver av trevirke med sveiset vinylbelegg. Tilfredstillende oppkant på belegg til vegg, samt klemring ned i sluk. Sluk av plast. Vegger med laminatplater. Platene er godkjent som membran i våtrom. Tilfredstillende ventilering av rommet med mekanisk avtrekk ut i vegg, og tilluft via spalte under dørblad. Det er ikke målt unormalt høye fuktverdier på erfaringsmessig utsatte steder på bad ved befaring. Dette må sees i sammenheng med at rommet ikke har vært i bruk siste 2 år, og at vann er avstengt. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. SERVANTROM Servantrom antatt fra ca. 1955, med servant. Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Toalettrom antatt fra ca. 1955, med toalett. Rommet ventileres via ventil ut i vegg. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken renovert med ny innredning ca. 1970. Høye fuktverdier og råtskade i sokkel. Renovering av kjøkken må påregnes. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Det er kun overflater med skader, eller behov for renovering/ oppgradering som beskrives i rapporten. Alle overflater (foruten bad) fremstår med skader og slitasje. Behov for oppgraderinger og modernisering. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eiendommens vann og kloakksystem er ikke registrert i kommunen. Vann fra privat brønn /borehull. Vanntilførsel avstengt ved befaring. Kloakk antatt til septik. Utvendig vann og avløp er ikke kontrollert utover dette. Innvendig røropplegg med vannrør av kobber. Avløpsrør av soil (støpejern). Røropplegg er noe oppgradert i forbindelse med renovering av bad. Oso bereder fra 1975 med kapasitet på 200 liter. Berederen er plassert i kjeller. Blandebatterier og utstyr i porselen på bad fra ca. år 2005. Utstyret er av normal standard. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Elektrisk anlegg fra byggeår, med åpent ledningsnett. Sikringskap med skrusikringer til alle kurser. Anlegget er ikke kontrollert utover dette, og det anbefales på generelt grunnlag en kontroll utført av godkjent el. fagmann. Tilstandsgrad er ikke gitt. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 12
Kopstadlina 62 G.nr: 30 Bnr: 27 301177.1.82992 F.nr/S.nr: Leilighetsnr: 20.06.2011 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: 20.06.2011 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 12