Takst Team AS 30 års erfaring innen taksering Kontor i Stavanger, Jørpeland og Karmøy Bred erfaring fra taksering av fast eiendom, bl.a.: boligsalgsrapporter, verdivurderinger av hus, hytter og leiligheter og tilstandsrapporter på næringseiendommer, landbrukstakst, skadetakst, innbo/løsøre Ta kontakt for tilbud: post@takst-team.no - Boligsalgsrapport, verditakst, tilstand og arealmåling Bjørn Åge Svein Tore Asbjørn Arnt Hansi Mindor Eskild Lars Erik Leiv Åge Endre - Skadetakst, forhåndstakst, innbo mm. - Administrasjon Svein Leiv Lars Erik Jens Sverre Tord! Bjørn Åge Sissel Reidun Tonje
Hovedkontor - Stavanger Avdelingskontorer - Karmøy - Jørpeland Satelittkontorer - Gilja - Knapphus - Suldal
Hva er det som gjør en bolighandel så Skummel!! Påstand fra Takstmannens side:!! Bakgrunnen for diskusjon/tvist! etter en eiendomshandel er i! hovedsak forskjell! mellom forventning og faktiske! forhold.!! Hva må gjøres for å endre forståelsen?!! Man må sette seg inn i de opplysningene som gis i! Boligsalgsrapporten og faktisk forstå konsekvensen av det! som er opplyst.!
Teknisk tilstandsvurdering av Boliger.! I Rogaland har vi benyttet Tilstandsrapporter og Boligsalgsrapporter fra midten av 90 tallet, og Boligsalgsrapport fra ca 2002. Boligsalgsrapporten er et fellesprodukt mellom Nito Takst og Norges Takseringsforbund. Fordelene med en felles rapportform er leseligheten for forbrukerne. Begge rapportene er basert på NS 3424 Felles for disse rapportene er en visuell kontroll av boligene for å avdekke/ registrerte avvik i forhold til påregnelig tilstand, forskriftsmangler i forhold til tekniske forskriftskrav ved oppføringstidspunktet/referansenivå. Befaringen er basert på undersøkelse nivå 1, som betyr visuell kontroll med enkle målinger på tilgjengelige plasser. Nytt vedlegg til NS 3424 i 2013, resulterte i revidert Boligsalgsrapport i 2015 basert på NS 3600.
Forutsetningene for de ulike rapportene! Tilstandsrapport: En tilstandsrapport er en grundig og detaljert beskrivelse av bygningene status med hensyn til teknisk tilstand og vedlikehold. Den beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde. Rapporten kan omfatte hele bygningen eller bare deler av den. Ble erstattet med Boligsalgsrapport i ca 2002, og benyttes nå i hovedsak ved due diligens/tilstand på næring. (mellom profesjonelle aktører i eiendomsbransjen) Tilstandrapport våtrom: Vi benytter også denne malen til å lage enkle tilstandsvurderinger på våtrom. Da leiligheter tilknyttet sameier/borettslag i leiligheter. Det er ikke ønskelig å benytte disse rapportene på bygninger med færre en 5 enheter. Forutsetningene for vurderingen er de samme som for Tilstandsrapporten for øvrig for kontrollerte konstruksjoner. Tilstandsrapport Bolig: Dette er den gamle Boligsalgsrapporten basert på NS 3424, som endret navn nå i 2016 fra Boligsalgsrapport til Tilstandsrapport. Inneholder de samme forutsetningene/beskrivelsene under kontrollpunktene slik at man får oversikt over hva som er kontrollert og hvordan. Forutsetningene for vurderingen er de samme som for Tilstandsrapporten for øvrig. Boligsalgsrapporten er ny og lansert i 2014, relansert i 2015. Referansenivået for Boligsalgsrapporten er i sin helhet NS3600.
De ulike rapportene.!
Hvorfor endring av Boligsalgsrapporten.! Behov for ny type rapport grunnet økt konfliktnivå. Opp mot 1 av 4 boligsalg ender opp i en større eller mindre tvist. Ca. 40 % av privatrettslige saker i domstolene gjelder boligtvister. Bedre tilstandsrapport er ett av flere virkemiddel mot dette. Takstlovutvalget kom ingen vei, og etter at det ble utarbeidet en, NOU (Noregs offentlige utgreiingar) i 2009 ble saken lagt død i 2012. Standardarbeid ble så satt i gang. o Konsensusarbeid mellom bransje og forbrukere (meglerbransje, forsikring, takstbransje, forbrukere, myndigheter og byggebransjen). Vedtatt av meglerbransjen høsten 2012 å bruke obligatorisk rapport ved alle boligomsetninger f.o.m. 1.1.2015. Ny norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig ble ferdigstilt mai 2013 (NS 3600). Avtale mellom takst- og meglerbransje våren 2013. o Uavhengighet mellom bransjene. o Obligatorisk bruk av rapport basert på NS 3600. o o Krav om DNV-sertifiserte takstmenn fra meglersiden. Felles portal for søk på takstmenn (tilstandsrapport.no).
Fordelene med NS 3600! I NS 3600 får takstmannen klare kontrollpunkter. Dette vil gi samme kontrollnivå uavhengig av bransjetilknytting/basiskunskap. Det er også utarbeidet en symptomliste som er integrert i standarden. Som oversikten viser er de klare kontrollpunkter som skal kontrolleres og som gir faste tilstandgrader. Variasjonene vil bli mindre og deler av usikkerheten vil bli eliminert.!
Risikokonstruksjoner! Dette er en typisk risiko konstruksjon. Kjellere er under konstant fukpåkjenning året rundt. Før hadde man grovkjellere der fuktvandringer i konstruksjonene ble håndtert med lufting. I ettertid er disse kjellerne innredet til kjellerstuer/rom for beboelse. Dette er i tillegg ofte også utført som egeninnsats. NS3600 sier at det skal borres et hull i vegg der hvor takstmannen mener det er størst fare for skulte skader, samt ett i gulv. Hensikten med hullet er visuell kontroll av konstruksjon, lukt og selvfølgelig fuktmåling i stender/trevirke. (kan velges bort)! Skisser er hentet fra Byggforsk.!
Fig. 16 a c! Årsaker til fukt på innsiden av kjellervegger! a. Kondens på veggens øvre halvdel (over terrengnivå) i vinterhalvåret! b. Kondens på golvet og eventuelt nederst på vegg i sommerhalvåret! c. Lokale, avgrensede fuktflekker kan tyde på lekkasjer utenfra heller enn kondens.! Skisser er hentet fra Byggforsk!
Skisser er hentet fra Byggforsk!
Baderom! Hva er kravet til Baderom iht. TEK 10. 13-20. Våtrom og rom med vanninstallasjoner Våtrom skal prosjekteres og utføres slik at det ikke oppstår skade på konstruksjoner og materialer på grunn av vannsøl, lekkasjevann og kondens. Følgende skal minst være oppfylt: a. Våtrom skal ha sluk og gulv med tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann i brukssituasjonen. Rom med sluk skal være utformet slik at eventuelt lekkasjevann ledes til sluk. b. I våtrom skal bakenforliggende konstruksjoner som kan påvirkes negativt av fukt være beskyttet av et egnet vanntett sjikt. Gjennomføringer skal ikke svekke tettheten. Materialer velges slik at faren for mugg- og soppdannelse er minimal. c. I rom som ikke har sluk og vanntett gulv, skal vanninstallasjoner ha overløp eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Gulv og vegger som kan komme til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige materialer. d. Rom uten sluk skal utformes slik at eventuelle lekkasjer synliggjøres. e. Vegger med innebygde sisterner eller lignende skal sikres mot fuktinntrengning fra lekkasjer fra installasjonen. Eventuelle lekkasjer skal synliggjøres og i andre rom enn våtrom skal lekkasjen føre til automatisk avstengning av vannet
Her slurves det med fallforhold. Membran. Hva ser vi etter? Klemring selges løst! Skisser er hentet fra Byggforsk!
Tak konstruksjoner! Skisser er hentet fra Byggforsk!
!!! En siste oppfordring! Hva gjør man før visning?! Gjennomgå tilgjengelig dokumentasjon. (Boligsalgsrapport, egenerklæring fra selger, regulering m.m.)!! Hva gjør man påvisning?! Man tar seg god tid og gjennomgår boligen opp mot prospekt/dokumentasjon.! Kontrollerer de kritiske områdene i/på boligen.!! Hva gjør man etter visning?! Man vurderer registeret forhold opp mot opplysninger fra eier og salgsdokumentasjonen.!! Hvis det derimot er avdekket spørsmål, må man ringe Takstmann/megler e.l. for å få avklart disse forholdene før kjøp.! Lykke til på visning!
Kjøp og salg av eiendom 26. april 2016 Advokat Erik Årstad/ Advokat Leiv Bjørnsen
Hva bør selger gjøre Gi alle opplysninger Cl megler og takstmann Sjekke nøye at alt er med i Tilstandsrapport Hvis eierskifeforsikring; alle opplysninger i egenerklæring må være korrekte
Hva bør kjøper gjøre ved mistanke om mangler Ta kontakt med selger/megler skriflig Kontakt fagmann/takstmann Hvis det er avdekket en mangel reklamere skriflig Kontakt advokat Brev Cl selger/selgers forsikringsselskap
Prosessen videre Sentrale bestemmelser i avhendingsloven 3-1 Innleiande føresegn (1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav ;l kvalitet, utrus;ng og anna som følgjer av avtala. 3-2 ;l 3-6gjeld i den grad det ikkje i samsvar med 1-2 er avtalt noko særskilt. (2) Ved vurderinga av om eigedomen har mangel, skal ein leggje ;l grunn ;dspunktet då vågnaden efer 2-4 andre ledd eller efer avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare. (3) Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka ;l mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garan; eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram ;l eit seinare ;dspunkt. 3-7 Manglande opplysning om eigedomen Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fåf opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måfe kjenne ;l, og som kjøparen hadde grunn ;l å rekne med å få. DeFe gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gif.
3-8 Urik;ge opplysninger om eigedomen (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer ;l opplysning som seljaren har gif kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer ;l opplysning som er gif i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. (2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i ;de er refa på ein tydeleg måte. 3-9 Eigedom selt "som han er" e.l. Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment aferhald, har eigedomen likevel mangel der defe følgjer av 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn ;l å rekne med ut frå kjøpesummen og ;lhøva elles.
Eventuelt krav: Heving, prisavslag,erstatning Risikovurdering Forliksklage/søksmål ReSsmekling Hovedforhandling Dom