Den gode samtale om boligmarkedene Sparebankenes medlemsmøte, Kristiansand Jan L. Andreassen, Sjeføkonom Terra Gruppen 1. november 2012
Den gode samtale om boligmarkedene 0) Hvorfor denne samtale? 1) Hva er boligmarkedene? 2) Analyse av boligprisene 3) Utsiktene for norsk økonomi 4) Eksempler fra utaskjærs 5) Hva kan myndighetene gjøre? 6) Litt andre perspektiv?
0)? The page "Norsk boligpolitikk" does not exist. You can ask for it to be created, but consider checking the search results below to see whether the topic is already covered. WIKIPEDIA 29 okt 20212 Fra en situasjon på begynnelsen av 1970-tallet hvor salg av boliger til markedspris gjerne ble forstått som en illegitim, profittmotivert boligspekulasjon, ble det gradvis vanligere å mene at det fantes legitime motiver bak ønsket om å selge sin bolig til høystbydende. Denne holdningsendringen avspeilte seg i Arbeiderpartiets offisielle politikk i boligomsetningsspørsmål. Noe forenklet kan en her snakke om en utvikling fra «totalreguleringsambisjoner til markedsstyring» i perioden fra 1970 til 1989. NOVA Rapport 1/08 Forfattere: Jardar Sørvoll
0) Det var en gang Det var en gang to beboere som bodde i hver sin bolig i Idyllveien. I nr. 1 bodde den heldige Fetter Anton i en vakker, storslått og svært påkostet bolig som han eide. Da prisene på boliger i Idyllveien årlig steg med langt mer enn de magiske fire prosent, ble Fetter Anton rik bare av å bo. Så rik at han ga opp alt arbeid. Han kunne leve av å bo. I nabohuset bodde Onkel Donald. Han fristet tilværelsen som leietager fordi han ikke fikk boliglån i banken. Donald betalte høye og stigende husleier, spinket og sparte. Likevel bidro de raskt stigende boligprisene til at målet om egen bolig ble fjernere og fjernere. Hva verre var; hans nevøer Ole, Dole og Doffen, bygde seg opp studiegjeld. De ville aldri få nok i farsarv til å komme seg inn i et stadig hetere boligmarked. For alle praktiske formål var Donald og hans arvinger dømt til en evig tilværelse som leilendinger i sin egen by.
0) å leve av å bo
0) Finansielle ringvirkninger Smitteeffekter
1) Hva er boligmarkedene? Mørtel & Stein Bygningsmassen I Norge er det per januar 2008 3,8 millioner bygninger, herav 1,44 millioner, eller 38 prosent, boligbygninger. Det er per januar 2008 nærmere 2,3 millioner boliger i Norge, herav 1,2 millioner eneboliger. I 2001 var det 2,3 bosatte per bolig. Nesten åtte av ti husholdninger eier sin bolig. Det er nesten 418 000 hytter og bygninger som benyttes til fritidsboliger i Norge. Nesten 1,2 millioner bygninger, eller 30 prosent av bygningene, er garasjer, uthus, anneks og lignende knyttet til boliger og fritidsboliger Av om lag 754 000 næringsbygninger er 68 prosent klassifisert som fiskeri- og landbruksbygninger. Prisnivåer?: De fem søstre NEF boligpriser (9.12) Alle boliger 1987 2011 Geometrisk vekst SNITT Østfold 6,5 19,3 4,6 Bærum 9,7 38,4 6,0 SNITT Akershus 8,4 29,7 5,5 SNITT Oslo 10,7 39,6 5,5 SNITT Oppland 7,2 19,9 4,5 SNITT Buskerud 7,3 21,8 4,5 SNITT Vestfold 6,6 21,3 5,5 SNITT Agderfylkene 6,6 24,9 5,6 SNITT Rogaland 7,2 31,3 6,5 SNITT Hordaland 7,2 28,3 6,0 SNITT Trøndelagsfylkene 8,3 25,8 5,0 SNITT Nord-Norge 6,9 22,1 5,0 SUM 7,9 27,7 5,3 3-mnd Nibor 14,7 2,5 Samlede lønnsinntekter (mrd) 266 999 5,7 Kilde: SSB, Terra
1) Hvordan måler vi (NEF) prisene? - prisendringer er ikke kvalitetsjustert -
1) Nye tider gir nye kvaliteter og nye priser - 6 000 boliger ekstra i Bærum med dobbelt så høye priser som snittboligen har, bidrar med 9% boligprisvekst når alle boliger blir like ofte omsatt -
2) Analyser av hva som bestemmer boligprisene (lang sikt) inntekter byggekost realrenter reguleringer demografi
2).. Ikke sentiment.!
2 a) Inntektene: Exam oecon Jens Stoltenbergs to-delte modell for hva som bestemmer bruktprisene på bolig Hva som bestemmer leiene: Og hva disse leiene er verdt: Inntekter blir neddiskontert Evigvarende og forutsigbar inflasjonsjustert inntektsstrøm? - kan da sammenlignes med en realrenteobligasjon (NB netto (ikke brutto) inntekter)
2 a) Nærmere om husleieveksten Husleiene vokser i takt med inntektene (median) så fremt: spareraten er konstant boligkonsumet som andel av samlet konsum holdes noenlunde konstant. Næringslivets ved og vel blir da avgjørende for boligverdier: hvis faktorinntektene fordeles jevnt, hvis inntektsfordelingen er konstant Men kun for boliger som leies ut - like lett som de eies!
2 a) Næringers vekst og fall.
2 a) Vår inntektsvekst bestemmes av privat sektor så lenge frontfag modellen gjelder, men offentlig sektor veier stadig tyngre Akkurat i år faller faktisk konsumprisene fordi strømprisene har regnet bort, opplyser sjeføkonom. - Jeg tror mange nordmenn vil oppleve at 2012 blir et uventet godt år, sier sjeføkonom i Terra Markets, Jan L. Andreassen, til HegnarKvinner. Han viser til at den typiske nordmann får sine hovedinntekter fra det offentlige. - Om lag halvparten av våre voksne jobber i det offentlige eller mottar trygd. Derfor ble optimistene skuffet i fjor og positivt overrasket i år. Offentlig sektor vokser ifølge Andreassen jevnt og trutt med stadig bedre kjøpekraft for de offentlig ansatte. Det er også solid vekst i trygdebetalingene. - Ingen fare for at det koker over med inflasjonspress på gebiss, rullatorer og dansegulv, men en ganske så hyggelig hverdag får vi, sier sjeføkonomen spøkefullt. - Akkurat i år faller faktisk konsumprisene fordi strømprisene har regnet bort. Det er litt merkelig å være den eneste som ser det, men så har jeg heller ikke noen paraply, fortsetter Andreassen. Videre peker han på at rentenivået nok blir litt lavere enn det er i dag, etterhvert som kronen befester sin stilling som en trygg havn for internasjonale investorer. - Boligprisene vil stige rett og slett fordi vi i en årrekke har forsømt boligbyggingen, avslutter Jan L. Andreassen til HegnarKvinner.
2 a) Regionale forskjeller - næring, demografi og tilgang -
2 b) Realrentene Som rente: Som pris:
2 b) Ser vi effektene av realrentene i boligprisene?
2 c) Kostnader: Er bruktprisene kanskje for lave? Et eksempel: Solgt?
2 d) Demografi Norges Banks bidrag til samtalen - Et mål på kapasitetsutnytting -
2 e) Reguleringene Utland USA: Strategic defaults, Det er lov å gå fra boligen din og dens gjeld. Irland: Lov til å nekte å betale på lån uten mulighet for å bli kastet ut. Danmark: Husleieloven. Spania: Ulovlig å bygge her og der, i ettertid. Norge Byggeforskrifter Lånereguleringer Skattesystem
2) Er prisene for høye eller lave? - 27,7 i fjor & 30,3 i år - Ulike mål: Noen parametre for Oslo (fra numbeo.com) Byggekost: Om lag 20 per kvm. I 14 fylker var snittprisen under 25 per kvm (sep2012) HAI. Se figur 10 Utleie -markedet (numbeo) Husholdningenes inntekter (numbeo)
2) Mange er redd for at vi ikke tåler det; en slags boble Boblemekanisme i pengehavet: Gode tider næringslivet tjener $ Rentene (kredittpremie) går ned Folk låner til boliginvesteringer Innvandring gir turbo effekt Dårlige tider Bankene taper DT & BT gir kollaps i boligmarkedene Utvandring gir turbo effekt Vår utfordring: NOK som verdipapir Høy rente ift utlandet God diversifiseringsmulighet for investorer fra oljefattige land God kreditt.
2) To typer ulikevekter for boligprisene -arbeidsinntektene for høye &/eller multiplene for høye - Hva påvirker inntjening? Næringers vekst og fall Produksjon Inntjening Valutakurs Teknologiske endringer, bygg Offentlige reguleringer, bygg. og multiplikator? Endring i finansieringsformer Endring i renta Endring i risikoappetitt Offentlige subsidier, B&A Demografi Endring i skatter /offentlige stimuli, offentlige regler
2) Boligpriser: Hva er prognosen? 4-5% for 2013
3) Utsiktene Bakgrunn: Hva tror IMF (okt12) om de neste fem år?
3) Hva kan gå galt? En eim av 1986
3) Norge satser veldig tungt på energi Enten olje: Eller annet:
3) Vår lottogevinst
3) Hva med rentenivåene? - global jakt på diversifisert avkastning - Fra Frankfurt...Til Norge
3) Hva med lange renter? - forventninger og gradvis integrering- Norge som en del av et globalt finansmarked: Historikk: Amerikanerne ble overrasket - 1984 - Sterk kapitalinngang - 1998 - Sterk kapitalinngang 2004-2005 - Sterk kapitalinngang fra Kina
3) Hva med kredittpremier? - OMF-markedet gir internasjonal prising av boliglån -
3) Norge oppsummert, fra en annen vinkel
4) Utaskjærs - Litt om det danske marked - Utsiktene: Boligmarkedene: København House Price to Income Ratio: 7,35 Mortgage as Percentange of Income: 53.47% Loan Affordability Index: 1,87 Price to Rent Ratio - City Centre: 18.39 Price to Rent Ratio - Outside of Centre: 18.13 Gross Rental Yield (City Centre): 5.44% Gross Rental Yield (Outside of Centre): 5.52% Kilde: NUMBEO
4) Utaskjærs - HK: 4300 USD per måned (minus kostnader) gir 2,5 mill USD i kjøpesum - med en realrente på 2% burde prisen vært 50 *50 - Leiemarkedene i HK Rents surpass 1997 levels as real estate sector turns to leasing Rents have surpassed 1997 levels as the real estate sector turns to leasing. by Kenneth Ko Jul 06, 2012 After a flurry of buying sprees in the first quarter of this year, backed by pent-up demand, sales have significantly slowed recently. But leasing transactions remain brisk as more people turn to the rental market. According to Midland Realty, average private residential rents across Hong Kong picked up about 5.3 per cent in the first five months, on increased demand, to a monthly average of HK$21.15 per square foot, surpassing the peak levels achieved in 1997. Gary Yeung, director for Hong Kong Island at Midland Realty, says residential rentals have increased steadily over the past few months and he expects to see further growth, though its pace may be slower in the coming months. There is strong demand for luxury homes in popular locations such as The Peak, Island South and the Mid-Levels. Larger units, such as four-bedroom apartments, are especially in demand, but supply is very tight, he says. In Kowloon, we see more residential supply available in the market, so the upward pressure on rentals is not so strong. Yeung says the luxury leasing market has been active, with properties in the rental bracket of HK$80,000 to HK$150,000 a month particularly sought after by tenants such as expatriate executives and senior corporate management. With uncertainty over housing policies under the new government headed by Chief Executive Leung Chun-ying, and the continued woes of the global economy and the euro-zone debt crisis, Hong Kong s residential market appears to be at a crossroads. Some home-seekers have decided to postpone their purchase plans and switched to the leasing market for fear of any unexpected downturn. Clara Chu, director of residential leasing at Colliers International Hong Kong, says global market uncertainties have made people more cautious about the future, dampening the home sales market, while business organisations tend to be more cost-sensitive. The leasing market is relatively stable, with a lot of lease transactions and movements. We continue to see leasing demand in Island South and other traditional districts, she says. On The Peak, the stock of leasing properties available is rather small and lease transaction volume is low. As a result, luxury rents are still stable there. She says there are mixed feelings in the market. Some landlords are being more flexible with their asking rents as they seek to entice tenants. But there are still some cash-rich landlords keeping their rents firm and they are willing to take the risk of leaving their properties vacant for some time before picking up the right tenants. According to property consultant Knight Frank, net effective monthly rents of luxury homes on The Peak were at HK$61.8 per square foot as of May, while those in Mid-Levels and Pok Fu Lam were at HK$43.1 and HK$30.8 respectively. Luxury rents in Jardine s Lookout and Happy Valley were estimated at HK$40.6 and those in Island South at HK$44.3. Eiemarkedene Hoover Mansion Location: Mid-Levels Western Price (Sale): HKD 18,800,000 Address: 10-16 Oaklands Path Hoover Mansion, Mid Level West, Hong Kong Island Size (sq.ft.): 1,500 s.f. Layout: 3-Bedroom Type: Apartment Rare listing in sought-after block on quiet Mid-levels cul-de-sac. Lush, green views from all rooms. Gutted and beautifully renovated for self-use, with bamboo floors throughout the living areas and bedrooms, new tile in kitchen and bathrooms with matching black granite tops. Fully-fitted kitchen with top of the line built-in Siemens & Miele appliances, including full-sized oven, 3- hob cooker with grille, range hood, built-in coffee maker, microwave and food warming drawers! Lots of intelligent built-in storage, double-glazed windows with tilt-turn functionality throughout apartment. HUGE picture window to West-End Park. Separate maid's quarters and bathroom make this the perfect family flat. ** Parking available in building; Apt is located very near the beginning of the lines for HK Private Light Bus and Large bus services leading to Sai Ying Pun, Central, Admiralty, Wanchai and North Point. Always get a seat! **
4) Boble? - i et land som importerer lave renter - Is Hong Kong's currency peg causing the property bubble? Officials reject Joseph Yam s claim that the currency peg is causing the property bubble by Jimmy Chow Jul 06, 2012 Factors that affect Hong Kong s property market are well-documented, and they only occasionally include the city s currency peg to the US dollar. But when a financial heavyweight, such as former Hong Kong Monetary Authority (HKMA) chief executive Joseph Yam Chi-kwong, mentions the peg as contributing to problems in the real estate sector, it is difficult to ignore. The government s stance has always been that for the past three decades, the US dollar peg has played a pivotal role in maintaining Hong Kong s economic stability by minimising foreign exchange volatility. The peg has also been credited with helping the city weather many global financial crises. But in his academic paper entitled The Future of the Monetary System of Hong Kong, published last month, Yam says Hong Kong is forced to import monetary policy from the United States, resulting in soaring inflation and property prices. There is a need to address the question as to whether the monetary system of Hong Kong, as currently structured, can continue to serve the public interest of Hong Kong. Yam s views were quickly rebuked by top government officials. Chief Executive Leung Chun-ying, speaking before he took office, insisted there was no need to change the currency peg. At present, HKMA chief Norman Chan Taklam says the peg has served Hong Kong s small and open economy very well, and should not be changed. He says the performance of the real estate market is influenced by the supply of land, and the demand and supply of flats, and it is something that will not change, even if the currency peg is altered. Centaline Property Agency co-founder Shih Wing-ching says the economies of Hong Kong and the US often run at different speeds and paths. Despite that, Hong Kong could still tolerate some ups and downs in property prices, while maintaining the currency board system. While the euro, a major currency, is being threatened by the euro-zone debt crisis, the dollar is safer, Shih says. Now is not the time to consider de-pegging. I believe the government has been thinking about whether it should stick with the peg, it just never admits it openly. Independent economist Andy Xie suggests that even a flexible rate would not ease inflation or prevent asset bubbles. He believes Hong Kong s government policies and its political economy, and not the peg, is to blame for its tendency to develop asset bubbles.
4) Hong Kong - hva er hovedrisikoene? - Styrt demokrati som også er en del av et totalitært Stor-Kina Kinas økonomi er fortsatt skjør Verdensøkonomien & finansnæringenes ved og vel Sentralbank kan oppheve seddelfondet Konkurranseevne?
4) Overgang fra vekst til (mulig) fall kan endre bildet også i Norge - Uten og med risikopremier? - Helt uten risikopremie: RR=2 PE = 50 Leilighet = 100 000 netto inntekter Verdi 5 mill, NOK Pris i dag 3,5 mill NOK Med 2 % risikopremie RR= 4 PE = 25 Leilighet = 100 000 netto leieinntekter Verdi 2,5 mill NOK Pris i dag 3,5 mill NOK
4) Utaskjærs - Urbobla og Tokyo? - En bolig til 25 millioner NOK Uehara 2-chome House Location :22-20, Uehara 2-Chome, Shibuya-kuPrice :330,000,000 yenfloor Area :B1F 70.86m 2 1F 143.14m 2 2F 144.14m 2 3F 63.11m 2 TOTAL 478.20m 2 Maintenance Fee :N/ADate of Completion :March 23rd, 1988Building Repair Fund :N/AAvailable :NowParking :AvailableTotal Units :2 Family HomeType of Land Right :OwnershipFloor :3 Stories 1 BasementTransaction Type :BrokerageAccess :7 min. walk to Yoyogi-Uehara station on Odakyu Odawara line and Tokyo Metro Chiyoda line.
5) Hva kan myndighetene gjøre. Hvordan man skal tilpasse seg til befolkningsveksten var også et sentralt tema for byråd Bård Folke Fredriksen. Jeg tror han traff spikeren på hodet da han kommenterte at i dag er boligpolitikken rommet hvor for mange samfunnsproblemer skal løses. JLA Prinsipp: Lag enkle regler som kan vare Utfordring: Alle tilpasser seg Ulike deler av offentlig sektor påvirker hverandre. 5a) Pengepolitikk 5b) Byggeforskrifter 5c) Finanstilsyn og bankenes praksis 5d) Skattepolitikken
5) Innledning Bærum (enklave) problematikk et bevis på at engler finnes! Hauge (AP): Vi kan ta Bærum som et eksempel. Med unntak av fire år på 1950-tallet har Høyre styrt Bærum siden vi fikk partipolitikk her i landet. Mye er bra i Bærum, men å bygge boliger for folk flest er ikke en prioritert oppgave. Nylig kalte leder av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Finn Tveter, Bærum en «versting». Han påpekte at det politiske flertallet i kommunen (dvs. Høyre som har rent flertall) «ikke ser det som sin oppgave» å legge til rette for nye boliger. Der hvor alle er engler, blir resultatene ulykkelige Den første engel vil hjelpe flyktninger En annen vil ha stabile bomiljøer En tredje vil bygge verdens beste regjeringskvartal En fjerde vil vise til utlandet hvor fantastisk Norge er En femte vil ta vare på vakker dyrkbar mark En sjette vil at ungdom helst bor hjemme En syvende vil bygge lufttette boliger En åttende ønsker rullestoldans i alle rom En niende ønsker å utrede og debattere samferdselstiltak slik at alle blir fornøyd En tiende vil gjerne ha det som det alltid har vært En ellevte vil gjerne se nabolagets boligpriser stige En tolvte vil gjerne sikre Høyre-styre
5 a) Norsk pengepolitikk i sum Inflasjonsmål? Eller valutakursstyring? Rente = Euro +/- tillegg
5 a) Beskjed fra Norges Bank til politikerne renten kan ikke løse alle problemer. Dere må ta ansvar. Øystein Olsen i Stortingets høring 29.mai Renten påvirker en rekke sentrale størrelser i norsk økonomi, herunder kronekursen, gjeldsutviklingen og boligprisene. Når vi setter renten, søker vi å ta hensyn til alle sentrale sammenhenger i økonomien, både de som påvirker realøkonomien og inflasjonen. Men det er begrenset hvor mange oppgaver som kan legges på renten. Pengepolitikken kan ikke alene hindre at finansielle ubalanser oppstår eller sikre norske bedrifters konkurranseevne. Pengepolitikken har lav og stabil inflasjon som mål, og vi har bare ett virkemiddel renten. Godt forankrede inflasjonsforventinger gjør at Norges Bank i dag kan legge vekt på å stabilisere den økonomiske utviklingen når vi setter renten. Men vi kan ikke overbelaste pengepolitikken. I avveiningen mellom ulike hensyn må vi i pengepolitikken holde fast ved vårt hovedmål lav og stabil inflasjon. Derfor må reguleringene av finansnæringen, skattesystemet og budsjettpolitikken bidra til å nå andre mål i den økonomiske politikken.
5 b) Byggeforskrifter Dropp/utsett krav til energi, boligene blir for tette med råte og åpne dører som resultat. Dropp eller hev krav til heis med mer. Endre krav for handikapptilpassede boliger, lag heller noen få luksusboliger for rullestolbrukere fremfor at alle må tilpasses. Tillat forskjellige standarder.
5 b) Garantier blir stadig viktigere..
5 c) Finanstilsynet, banker og den offentlige sektor - Husk CCC: Cash, Collateral and Character - Det finnes ikke boliglån bare personlån. Må vurdere effekter av reguleringer på byggeaktivitet og andre offentlige instanser Husbanken, kommunale lån med mer. Må sees opp mot bustadoppføringsloven med mer. Bør vurdere hvordan forskrifter endrer sannsynlighetene for mislighold hos entreprenører, spekulative investeringer. FTs regler påvirker misligholdsrater & investeringer. Påvirke reformiver hos politikere. Alternativt forslag: Gjør det mer farefylt for bankene å låne ut penger. Hvis ungdom får låne mer enn fornuftig er, stilles banken ikke i ungdommen til ansvar.
5 d) - Bør skattene opp? - Avhengig av om du synes aktiviteten i boligmarkedene er for høy eller for lav - Mange idéer: Dokumentavgift & moms på investeringer Nye skatter: Overnattingskatter: (boligskatter som andel av boligens verdi) På toppen av formue, pluss arv? Subsidier? For utleie, nyinvesteringer Hjelp til nye boliginvestorer Bør skattene justeres? Nedgangen i internasjonale renter vil øke investorers interesse for norske boliger. Fjerning av formues- og arveavgifter vil bringe midler tilbake til Norge Alternativt forslag: 4-doble dokumentavgiften
5 d) Nye boliginvestorer? Det svenske miljonprojektet Miljonprogrammet är den vardagliga benämningen på bostadsbyggandet i Sverige under perioden 1965 1975, som följde ett riksdagsbeslut 1965. Målet var att lösa tidens akuta bostadskris genom att under kort tid bygga en miljon bostäder och förbättra bostadsstandarden. En förutsättning för miljonprogrammet var pensionsreformen 1959. Därigenom hade betydande kapital byggts upp i AP-fonderna, som nu kunde användas för finansiering. [1] Majoriteten av bostäderna skulle vara lägenheter i flerbostadshus, men även många radhusområden räknas in i miljonprogrammet. Hur många lägenheter det producerades under miljonprogrammet råder det olika uppfattningar om. Enligt Statistiska centralbyrån uppfördes 1 006 000 nya lägenheter. [2] Enligt SABO-anslutna Sigtunahem byggdes det cirka 940 000 lägenheter, därav består ungefär en tredjedel av storskaliga höghusområden, en tredjedel av låga flerbostadsområden och en tredjedel av småhus. [3] Nettotillskottet blev dock inte så högt eftersom många äldre hus med omodern standard revs, exempelvis i Stockholm under Norrmalmsregleringen. Miljonprogrammets bebyggelse omfattar cirka 25 procent av den samlade bostadsbebyggelsen i Sverige idag. Miljonprogrammen utgör en återspegling av dåtidens ideal för ett välfärdssamhälle. [4] Ett renoveringsprogram för ungefär 650 000 lägenheter det närmaste decenniet innebär ett totalt investeringsbehov på mer än 650 miljarder kronor.
5 d) Nye byer? En ny hovedstad: Gjenopplive gamle storheter:
6) Litt andre perspektiv? Man måsta jamnføra og det rett Demografi Når byggeaktiviteten er en av de viktigste næringsveiene blir tilbakeslag i boligmarkedene selvforsterkende.
6 a) Sammenligner vi med rette land? Vår sparerate er høyere enn hos andre:
6 b) Bidrar høye boligpriser til nedgang i fødselsrater? Hong Kong has one of the world s lowest birth rates 0.9 per woman of child-bearing age, far below the replacement rate of 2.1. With just 1,032 babies born in 2009 to every 1000 fertile women, it is estimated that 26.8% of the population will be aged 65 or more in 2033, up from 12.1% in 2005. - Wikipedia, okt 2012
6 c) En liten øy i havet - Søvnige Menorca, våknet brått opp - Tilbakeslag og fraflytting Balearic Islands Lose Residents: It s been a case of more goings than comings as the Balearic Islands witnessed its population decline by over 2,300 residents during the first three months of 2012. While a total of 4,379 people arrived, 6,694 departed, representing the highest negative migration for an autonomous community in Spain. The IPFB (Balearic Institute for Family Politics) who produced the statistics put this situation down to effects of the financial crisis and deficient family protection. In Four Years 493 Companies Have Closed: In the last four years, Menorca has lost 493 companies (12% of its total number), mainly in the industrial, commercial and catering sectors, with the subsequent loss of 3,538 jobs. In addition, around 500 people are no longer self-employed. Ciutadella has been the hardest hit by the crisis with 234 firms in the area ceasing trading, although most of the other districts have also suffered. Only Ferreries and Es Migjor Gran has seen an increase in the number of companies and jobs between 2010 and 2011. Government Investment in Menorca Halved: The amount of money destined for projects in Menorca this year by the State Government has been cut by 42.85% to 10.4 million, double the mean reduction for the Balearic Islands with is 21.89%. The planned 10.24 million which was to have been spent on the airport has now been reduced to 6.8 million. The Port of Maó s budget has been cut from 3.8 million to 1.6 million, which will be spent on improving the Cos Nou quay. And, 1,99 million will be available for public Jewellery Company Ceases Trading After 89 Years: The long established Ciutadellacostume jewellery manufacturer, Juan Valera SA, has presented a petition to go into liquidation and so ending 89 years in business. Its workforce, once 60 strong, is now down to just four people who will also soon loose their jobs. The company has been in a progressive downhill spiral over the last few years and its sale to a Catalan investor in 2010 only served to save the company briefly. At its peak, Juan Valera was one of Menorca s main manufacturers of fashion jewellery. Electricity Cut Off To Seven Households A Day: In the first quarter of 2012, Menorca s electricity supplier Endesa has cut off the electricity supply to 672 customers, the equivalent of seven per day, for the nonpayment of bills. This is, in fact, slightly less than last year which saw a total of 9,720 consumers having their power supply cut. ASPANOB Lays Off Majority Of Workers: ASPANOB (the Balearic association for parents of children with cancer) has decided to keep open the flats that it maintains as accommodation for families whose children are being treated in Palma for the time being, but has had to lay off 11 of the 13 people who work there. The association is owed 200,000 in grants by the authorities and has been forced to take this action in order to keep the flats open but with fewer services. works, the majority being used for work on the Teatre des Born (Ciutadella), Ca n Oliver (Maó), the new courts in Maó and the Torre Princesa in La Mola.
Hva er konklusjonen på spørsmålet om boligprisenes bærekraft? - avhenger av hva du tror om befolkningsvekst og oljepris - A) Er du enig med krakkofantene? B) Eller med JLA