Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebehandling og anvendelse av likhetsprinsippet

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 1 av 8 * Ivfio O-. huds mannen Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebehandling og anvendelse av likhetsprinsippet Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebehandling og anvendelse av likhetsprinsippet 12. april 2006 ( Sak 2005 / 1227 og 2005/1163) Ved Trondheim kommunes alminnelige omtaksering per 1. januar 2004 skulle seksjonerte eiendommer anses som ett skatteobjekt og takseres som helhet. For enkelte seksjonerte eiendommer valgte skattetakstutvalget likevel å taksere de enkelte seksjonene hver for seg på selvstendig grunnlag. Ved klagebehandlingen kom overskattetakstutvalget til at skattetakstutvalget ikke hadde hatt adgang til å gjøre unntak fra prinsippet om at seksjonerte eiendommer skulle takseres som helhet. Ombudsmannen hadde kritiske merknader til kommunens inkonsekvente takseringsprinsipp ved takseringen av seksjonerte eiendommer. Eiendomsskattekontoret hadde heller ikke oppfylt sine plikter som forberedende organ ved klagebehandlingen på en tilfredsstillende måte. Ombudsmannen var også kritisk til overskattetakstutvalgets lovforståelse og anvendelse av likhetsprinsippet. Han ba overskattetakstutvalget vurdere den fastsatte skattetaksten for eierseksjonene i X og Y på nytt. Ombudsmannen fant også grunn til å be Finansdepartementet vurdere behovet for sentrale retningslinjer for taksering av seksjonerte eiendommer. I en artikkel l Adresseavisens nettutgave fremgikk det at under klagebehandlingen i overskattetakstutvalget ble taksten for en leilighet i den seksjonerte eiendommen X i Trondheim oppjustert med «rundt en halv million kroner». Etter det som sto i artikkelen, «innrømmet» lederen i overskattetakstutvalget i Trondheim at denne saken brøt med likhetsprinsippet «hvis man ser på denne eiendommen isolert», men mente likevel at likebehandling måtte vurderes ut fra Trondheim by som helhet. Ombudsmannen besluttet på generelt grunnlag å undersøke det rettslige grunnlaget for overskattetakstutvalgets klagebehandling og takstavgjørelse for denne leiligheten (ombudsmannssak 2005/1163). Ombudsmannen mottok også en klage fra ekteparet A over overskattetakstutvalgets takstavgjørelse for deres leilighet i den seksjonerte eiendommen Y i Trondheim (ombudsmannssak 2005/1227). Etter skattetakstutvalgets taksering per 1. januar 2004 av eierseksjonene i Y påklaget A takseringen av deres eierseksjon under henvisning til at skattetakstutvalget hadde fastsatt en langt lavere eiendomsskattetakst for en annen, nærmest identisk leilighet i samme bygg. I overskattetakstutvalgets brev til A med underretning om vedtaket i klagesaken, het det blant annet: «Overskattetakstutvalget har ved klagebehandlingen taksert Y på nytt. Overskattetakstutvalget har kommet til at det ikke foreligger saklig grunn for å fravike prinsippet om å taksere den seksjonerte eiendommen som helhet. Konkret medfører denne taksten for Deres eiendom: Seksjonseiere som har klaget: 1 seksjon får redusert takst, mens de øvrige 3 får økt takst. Seksjonseiere som ikke har klaget: 1 seksjon får redusert takst mens de øvrige 55, som skulle hatt økt takst, beholder skattetakstutvalgets takst til neste omtaksering. Hele eiendommen er taksert til kr 82.802.000. Ved å benytte tinglyst eterbrøk som fordelingsnøkkel, vil andelen for gjeldende seksjon være 73/3755, altså kr 1.609.000. Overskattetakstutvalget endrer taksten til denne summen. http://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 2 av 8 Overskattetakstutvalgets vedtak er endelig...» Elendomsskattegrunnlaget for klagernes seksjon økte således fra kr 1 245 000 til kr 1 609 000 I klagen hit stilte A spørsmål om det takseringsprinsipp overskattetakstutvalget hadde benyttet. Videre mente de at de burde vært varslet om at et annet takseringsprinsipp ville bli lagt til grunn for klagebehandlingen og at de burde hatt klagerett på forhøyelsen av taksten. De anførte også at vedtaket innebar usaklig og urimelig forskjellsbehandling. De to sakene reiste i hovedsak samme rettslige problemstillinger. Ombudsmannen fant det derfor hensiktsmessig å behandle disse to sakene samlet i en uttalelse. Undersøkelsene herfra For den alminnelige eiendomsskattetakseringen per 1. januar 2004 bestemte Trondheim kommune at seksjonerte eiendommer i utgangspunktet skulle anses som ett skatteobjekt og takseres som helhet. Selv etter undersøkelsene herfra var det vanskelig å få full klarhet i om den etterfølgende fordeling av skatteverdien/eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen som helhet skjedde forholdsmessig til eierne eller til eierseksjonene. Skjedde fordelingen til eierne er det nærliggende å oppfatte dette som en fordeling av brutto eiendomsskattegrunnlag for eiendommen som helhet før fradrag for den enkelte eierseksjons bunnfradrag. Var det taksten av eiendommen som helhet som ble fordelt ut på eierseksjonene, synes fordelingen å ha vært ment som fastsetting av individuell takst for enkeltseksjonene. For enkelte seksjonerte eiendommer, blant annet X og Y, valgte kommunens skattetakstutvalg likevel å taksere eierseksjonene enkeltvis uten først å fastsette den seksjonerte eiendommens skatteverdi som helhet. Etter det som kom frem i forbindelsen med undersøkelsene herfra, var årsaken til at hver seksjon i disse tilfellene ble taksert på selvstendig grunnlag at kommunen «hadde omsetningstall for enkelte seksjoner [i disse eiendommene] som klart oversteg det som ville bli taksten hvis man takserte eiendommen som helhet». Det var visstnok «også et moment for skattetakstutvalget at det var store verdivariasjoner for enkelte seksjoner grunnet ulik beliggenhet i forhold til solforhold, utsikt og etasje». I sak 2005/1163 ble det herfra særskilt bedt om en kort redegjørelse for på hvilket rettslig grunnlag overskattetakstutvalget anvendte likhetsprinsippet i forhold til «Trondheim by som helhet», og ikke i forhold til skattetakstgrunnlaget og takstavgjørelsene for de øvrige leilighetene i samme bygård. Både i denne saken og i sak 2005/1227 ble Trondheim kommune i tillegg bedt om å redegjøre nærmere for det rettslige grunnlaget som overskattetakstutvalgets klagebehandling og takseringsavgjørelse var basert på. Det ble spesielt bedt om en kort redegjørelse for hvilket rettslig grunnlag overskattetakstutvalget har for å ta andre forhold enn de klagegrunner som er anført i klagen opp til vurdering, og hva slags andre forhold det vil kunne være. Fra kommunens redegjørelse l svarbrevet i sak 2005/1163 siteres: «Den konkrete saken [leiligheten i X] gjelder taksering av en seksjonert eiendom med i alt 45 seksjoner. Ved taksering av seksjonerte eiendommer har man to mulige måter å vurdere skatteobjektet på. Enten kan man taksere seksjon for seksjon, eller så kan man taksere eiendommen som helhet. Skattetakstutvalget hadde i noen tilfeller fraveket prinsippet om å taksere eiendommen som helhet. Overskattetakstutvalget kom til at man Ikke hadde saklig grunn for å forskjellsbehandle disse eiendommene. For de eiendommer som av skattetakstutvalget hadde blitt taksert seksjon for seksjon, ble det derfor store endringer etter behandling i overskattetakstutvalget. Det er en slik eiendom som er utgangspunktet for avisoppslaget i Adresseavisens nett-utgave 23. juni 2005. Endringen medførte at noen fikk satt taksten opp, og noen fikk satt den ned. Overskattetakstutvalget kom til at man ikke kunne sette opp taksten for de seksjoner som ikke hadde klaget. Spørsmålet ble da om man skulle sette opp for de som hadde klaget, eller om man skulle også for disse seksjonene la den opprinnelige taksten bestå. Overskattetakstutvalget behandlet i alt ca 3000 klager. Klagebehandlingen pågikk i ca ett år, etter hvert så klarte utvalget å behandle ca 60 saker pr møte. Utvalget er et kollegialt organ som består av 6 politikere. Utvalget tilstrebet til enhver tid likebehandling av alle like tilfeller. Utvalget hadde imidlertid ikke oversikt over de klager man enda ikke hadde behandlet, og når utvalget tok stilling til problemstillingen om seksjonerte eiendommer, måtte man både se på hva utvalget hadde gjort så langt, men også forsøke å forutsi hvilke problemstillinger som ville komme. Overskattetakstutvalget har i flere andre saker satt opp taksten når man mente at taksten var satt for lavt i Skattetakstutvalget. For overskattetakstutvalget har det vært viktig at man hadde en fast regel som man kunne anvende ovenfor alle typetilfeller. Hvis man for seksjonerte eiendommer valgte å ikke øke taksten selv om overskattetakstutvalget mente taksten var satt for lavt, ville man måtte gjøre det samme i forhold til alle klager? Det er eksempelvis lett å tenke seg en sak hvor taksten settes opp for en eiendom med enebolig grunnet forhold som også berører naboeiendommen. Hvis man ikke hadde satt opp taksten for de seksjonerte eiendommene som klaget, ville man etter overskattetakstutvalgets mening heller ikke kunne satt opp taksten for eneboliger i de tilfeller det var grunnlag for det. Like tilfeller skal behandles likt, og enhver forskjellsbehandling må ha saklig grunn. I forhold til den http://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 3 av 8 konkrete saken kan man se det på to måter. For det første kan man si at det er ikke like tilfeller, forskjellen er at noen av seksjonene klaget, mens andre klaget ikke. Alle som sendte inn klage er behandlet likt. For det andre kan man si at kommunen hadde saklig grunn til å behandle de seksjoner som klaget annerledes enn de som ikke klaget. Hvis man ikke hadde satt opp taksten for de som klaget, ville kommunen vært forpliktet til å behandle alle andre som klaget på samme måte. Utgangspunktet for klagebehandlingen er byskatteloven av 1911 4 annet ledd tredje punktum som har følgende ordlyd: «Klager over ansettelsene avgjøres av en sakkyndig ankenemnd etter forutgående besiktigelse.» Overskattetakstutvalget forstår loven slik at det ved klage skal settes en ny takst. Forvaltningsloven kommer ikke direkte til anvendelse. Ved behandlingen av klagene, har overskattetakstutvalget alltid vurdert de anførsler klager har kommet med. Men i tillegg mener utvalget at det skal settes en ny takst, det er ikke tilstrekkelig å avvise eller samtykke l de anførsler som fremsettes. Den konkrete saken illustrerer godt behovet for å foreta en ny takst. Skattetakstutvalget hadde, som nevnt ovenfor, for noen seksjonerte eiendommer valgt å taksere seksjon for seksjon. Overskattetakstutvalget kom til at disse seksjonerte eiendommene var taksert etter en annen metodikk uten at det forelå saklig grunn. Når dette ble avdekket i forbindelse med klagebehandlingen, ville det ikke vært mulig for overskattetakstutvalget i den konkrete saken å sette en takst uten å gå utover de anførsler som var fremført i klagen.» I foreleggelsen herfra vedrørende sak 2005/ 1227 ble kommunen særskilt bedt om å redegjøre nærmere for hvordan overskattetakstutvalgets taksering av seksjonene i Y med utgangspunkt i eiendommens verdi som helhet samsvarer med takseringsnormen i byskatteloven 5. I kommunens svarbrev het det: «Vi er av den oppfatning at byskatteloven 5 ikke er til hinder for at «eiendommen» forstås som den seksjonerte eiendommen som helhet. I hvilken grad forhold på en enkelt seksjon påvirker taksten på eiendommen som helhet, vil særlig avhenge av antallet seksjoner. I den konkrete saken [Y] er det 60 seksjoner, og standard på den enkelte seksjon vil således bety lite for den endelige taksten. Overskattetakstutvalget har imidlertid ved takseringen tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og ytre standard. Indre standard er det tatt hensyn til i de tilfeller standarden på flere seksjoner klart avviker fra normal standard.» Ved avslutningen av saken uttalte ombudsmannen: «Trondheim kommunes generelle forståelse av byskatteloven fra 1911 4 og 5 Bestemmelsene om fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget i lov 6. juni 1975 nr. 29 om eiendomsskatt 8 er ikke trådt i kraft, jf. lovens 33 annet ledd. Derfor gjelder fortsatt takseringsbestemmelsene i byskatteloven fra 18. august 1911 4 og 5 slik de lød 31. desember 1975. Byskatteloven 4 første ledd første punktum lyder: «Enhver eiendoms skatteverdi fastsettes ved taksering». Byskatteloven 4 første ledd tredje og sjette punktum angir hovedreglene for hvem som kan fastsette taksten i førsteinstans og klageinstansen. I tredje punktum heter det: «Verdsettelsene skjer på kommunens bekostning ved dertil av bystyret særskilt oppnevnte takstmenn.» Sjette punktum lyder: «Overtakst ved det dobbelte antall på samme måte oppnevnte menn finner sted, når det forlanges av formannskapet eller vedkommende skattyter.» Den skatteverdi takseringen skal finne frem til er angitt i byskatteloven 5 første ledd som lyder: «Ved takseringen ansættes eiendommens takstverdi til det beløp, som eiendommen etter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg.» Kommunen har i svarbrevet hit 5. oktober 2005 anført at bestemmelsen i 5 første ledd ikke er «til hinder for at «eiendommen» forstås som den seksjonerte eiendommen som helhet». Videre heter det i samme brev: «I hvilken grad forhold på en enkelt seksjon påvirker taksten på eiendommen som helhet, vil særlig avhenge av antallet seksjoner. I den konkrete saken [Y] er det 60 seksjoner, og standard på den enkelte http://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha,.. Side 4 av 8 seksjon vil således bety lite for den endelige taksten. Overskattetakstutvalget har imidlertid ved takseringen tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og ytre standard. Indre standard er det tatt hensyn til i de tilfeller standarden på flere seksjoner klart avviker fra normal standard.» Det synes naturlig å forstå denne redegjørelsen slik at selv om en eiendom er seksjonert, og hver eierseksjon har forskjellige eiere med eksklusiv bruksrett til sin del av eiendommen, mener kommunen at eiendommen som helhet kan anses som ett eiendomsskatteobjekt etter byskatteloven 4 og følgelig takseres som helhet etter reglene i byskatteloven 5. I utgangspunktet har jeg ikke grunnlag for avgjørende rettslige innvendinger til en slik forståelse av byskatteloven 5 første ledd på dette punkt. Det andre alternativet ville være å anse de enkelte eierseksjonene som selvstendige skatteobjekter som skal takseres etter reglene i 5 hver for seg. Kommunens takseringspraksis for seksjonerte eiendommer ved den alminnelige takseringen per 1. januar 2004 Slik kommunens takseringspraksis og overskattetakstutvalgets praksis ved klagebehandlingen er opplyst i forbindelse med undersøkelsene herfra, synes det likevel uklart om kommunen i praksis har ansett den enkelte seksjonerte eiendommen som helhet som skatteobjekt, eller om de enkelte eierseksjonene hver for seg er blitt ansett som selvstendige skatteobjekter. I det siste tilfellet burde eventuelt verdivurderingen av eiendommen som helhet ikke vært ansett som «skatteverditaksering» av eiendommen som helhet, men som en hjelpeberegning i arbeidet med takseringen av de enkelte eierseksjonene hver for seg. Gjeldende vedtekter for «skattetakster over faste eiendommer i Trondheim kommune» som ble fastsatt av bystyret i november 2003, inneholder ingen bestemmelser spesielt for seksjonerte eiendommer. Hvis kommunens takseringspraksis tok sikte på å fastsette skatteverdien for hver enkelt eierseksjon i de seksjonerte eiendommene, innebærer det at hver eierseksjon må anses som en egen «eiendom» etter byskatteloven 4. Da er utgangspunktet etter byskatteloven 5 at det er den enkelte eierseksjons «beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet» som skal hensyntas ved takseringen, ikke hvordan disse forholdene arter seg for bygget som helhet. Jeg har i utgangspunktet ikke rettslig grunnlag for kritiske bemerkninger til at kommunene benytter seg av sjabloner som hjelpemidler for å finne frem til skatteverdien etter byskatteloven 5. Skatteverdien for den seksjonerte eiendommen som helhet vil kunne være et godt hjelpemiddel ved fastsettelsen av takstverdien for den enkelte eierseksjon. Hvis forskjellene mellom de ulike eierseksjonene i en seksjonert eiendom er vesentlige når det gjelder standard, lys- og/ eller støyforhold, utsikt osv. antar jeg likevel at en takst utelukkende basert på en forholdsmessig fordeling etter eierbrøk av eiendommens skatteverdi som helhet både kan være i strid med likhetsprinsippet og i strid med de uttrykte vurderingsnormene l byskatteloven 5, som forutsetter vurdering ved befaring av det enkelte takseringsobjekt (skatteobjekt). Uten befaring av de aktuelle eiendommene (eierseksjonene) i denne saken har jeg ikke grunnlag for å gå konkret inn på om den sjablongmessige takseringen som ligger til grunn for overskattetakstutvalget vedtak i de aktuelle klagesakene oppfyller de krav som byskatteloven 5 etter rettspraksis oppstiller i dag. Slik saken er opplyst, synes det likevel som om det nettopp var forskjellig standard, lys- og/ eller, støyforhold, utsikt osv. som var medvirkende til at de aktuelle seksjonerte eiendommene ikke ble taksert som helhet av skattetakstutvalget, men hver eierseksjon for seg. Av kommunens svarbrev hit i sak 2005/ 1163 synes det for øvrig som om kommunen nå deler mitt syn på dette punkt. Her heter det nemlig blant annet: «I ettertid ser man at kommunen trolig ikke burde foretatt fordeling av taksten til de ulike seksjonene. Taksten burde i sin helhet vært pålagt den seksjonerte eiendommen, og så ville styret i sameiet fått ansvar [for] å fordele taksten.» Kommunens uttalelse på dette punkt gir således inntrykk av en innrømmelse av at kommunens taksering av de enkelte eierseksjonene ved fordeling av eiendommens skatteverdi som helhet utelukkende på grunnlag av eierbrøk, i noen tilfeller kan ha vært i strid med takseringsnormen i byskatteloven 5, slik den skal forstås etter gjeldende rett. Jeg vil derfor på denne bakgrunn be overskattetakstutvalget vurdere den fastsatte skattetaksten for de to eierseksjonene som er de sentrale i denne uttalelsen på nytt. For ordens skyld finner jeg for øvrig grunn til alt nå å påpeke at byskattelovens takseringsbestemmelser ikke gir kommunen mulighet til å delegere noe av sin takseringsmyndighet til styrene i de respektive eierseksjonssameier. Se nærmere om dette nedenfor. Av det materialet jeg har fått oversendt fra Trondheim kommune, fremgår at kommunen fant takseringen av seksjonerte eiendommer vanskelig. Kommunens håndbok for forvaltning av eiendomsskatteloven «Driftsprosedyrer og rammer for skattetakstutvalgets og overskattetakstutvalgets arbeid» er datert 10. mars 2005. Det synes derfor som denne håndboken først forelå etter at den alminnelige takseringen var gjennomført, og etter at overskattetakstutvalget hadde fattet vedtak i de to klagesakene som er bakgrunnen for denne uttalelsen. Håndbokens 4.2.4 omhandler seksjonerte eiendommer. Her heter det: «Taksering og saksbehandling knyttet til seksjonerte eiendommer med utgangspunkt i at en skal sikre likebehandling og antatt omsetningsverdi ved fritt salg er vanskelig. Kommunen har besluttet en metode for håndtering her som er gjeldene inntil ny beslutning foreligger.» http://www.sivilornbudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 5 av 8 Denne metoden er angitt i kommunens retningslinjer for «Taksering av seksjonerte eiendommer». Det synes som om også disse først forelå nærmere ett år etter at den alminnelige takseringen per 1, januar 2004 var gjennomført, og antagelig også etter at klagebehandlingen hadde pågått en god stund. Jeg viser til disse retningslinjenes referanse til «underliggende dokument» Her heter det: «Underliggende dokument: «Taksering og klagebehandling av seksjonerte eiendommer - hovedkonklusjoner fra telefonmøte 4. november 2004» med deltakere fra OSTU, administrasjonen og advokat...» Ellers går det frem av disse retningslinjene at de er godkjent av formannen i overskattetakstutvalget 7. januar 2005, og av overskattetakstutvalget 19. januar 2005. Ombudsmannen kan forstå at gode og anvendelige retningslinjer for taksering i noen grad bør avvente og bør bygge på erfaringer med taksering. Det ville imidlertid ha vært mer I samsvar med god forvaltningsskikk om skriftlige retningslinjer hadde vært utarbeidet og vedtatt i forkant av den alminnelige takseringen per 1. januar 2004 og behandlingen av klagene som fulgte umiddelbart etter denne takseringen. I retningslinjene fra januar 2005 for taksering av seksjonerte eiendommer heter det i første avsnitt, de tre første punktum: «OSTU skal behandle og vedta nye takster på eiendommer som har klaget. I klagebehandlingen skal prinsippet om at hele eiendommen anses som ett skatteobjekt legges til grunn. For seksjonerte eiendommer der en eller flere seksjoner har klaget, vil OSTU vedta ny takst for hele eiendommen.» Så heter det videre: «Videre skal prinsippet om fordeling av takst etter eierbrøk legges til grunn for alle seksjonerte eiendommer. Den enkelte seksjons takst vedtas dermed ikke av OSTU men følger automatisk av fordeling i hht eierbrøk». Fra et rettslig perspektiv har jeg vanskelig for å finne en klar sammenheng i disse retningslinjene. Skal den seksjonerte eiendommen som helhet anses som ett skatteobjekt, synes det naturlig at konsekvensen må være at det bare er eiendommen som helhet det skal fastsettes skatteverdi for etter takseringsreglene i byskatteloven 5, ikke (også) de enkelte eierseksjonene i eiendommen. Under forutsetning av at det var de enkelte eierseksjoner som var skatteobjekt og følgelig gjenstand for taksering, vil jeg for øvrig bemerke at selv hvis den enkelte seksjons takstverdi etter byskatteloven 5 skulle kunne følge «automatisk av fordeling i hht eierbrøk» vil takstfastsettelsen like fullt være enkeltvedtak eller individuelle vedtak i forvaltningsrettslig betydning. Taksten kan derfor bare fastsettes av de organer som har myndighet til det etter byskatteloven 4 første ledd, jf. nedenfor. I kommunens svarbrev hit i sak 2005/1163 har Trondheim kommune redegjort noe nærmere for bakgrunnen for kommunens takseringspraksis for seksjonerte eiendommer. Her heter det blant annet: «Trondheim kommune valgte å taksere de seksjonerte eiendommene som en helhet, for deretter å fordele taksten på de ulike seksjonene etter seksjonsbrøk. En slik fordeling samsvarer med de juridiske rettighetene en seksjonseier har. Ved en omtaksering er det svært mange eiendommer som skal takseres, og man vurderte en slik fremgangsmåte både som den enkleste og den mest rettferdige. I ettertid ser man at kommunen trolig ikke burde foretatt fordeling av taksten til de ulike seksjonene. Taksten burde i sin helhet vært pålagt den seksjonerte eiendommen, og så ville styret i samelet fått ansvar å fordele taksten. Når kommunen først hadde valgt å fordele taksten etter seksjonsbrøk, hadde kommunen også gitt hver enkelt seksjonseier klagerett. Problemet som oppsto ble da at hvis en seksjonseier klaget, så måtte man likevel sette ny takst på hele eiendommen. Dette skapte problemer i de tilfellene klagen medførte en høyere takst.» Som jeg har gitt uttrykk for ovenfor, innebærer en slik «taksering» ved fordeling av taksten av «hovedeiendommen» til de enkelte eierseksjonene rettslig sett at det fattes enkeltvedtak eller individuelle vedtak med takst for hver av disse seksjonene. Myndigheten til å fatte slike vedtak er regulert i byskatteloven 4. Byskatteloven gir ikke kommunen mulighet til å delegere noe av sin takseringsmyndighet til styrene i de respektive eierseksjonssameier. Overskattetakstutvalgets klagebehandling 1. Av kommunens svarbrev hit i sak 2005/ 1163 fremgår at kommunen er av den oppfatning at utgangpunktet for klagebehandlingen er byskatteloven av 1911 4 annet ledd tredje punktum. Denne bestemmelsen lyder: «Klager over ansettelsene avgjøres av en sakkyndig ankenemnd etter forutgående besiktigelse.» http://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 6 av 8 I samme svarbrev opplyser kommunen at klagebehandlingen i disse sakene er foretatt av «et kollegialt organ som består av 6 politikere». Dette stemmer også med kommunens vedtekter fra november 2003 «for skattetakster over faste eiendommer i Trondheim kommune» 1 og 2. Hjemmelen for overskattetakstutvalgets klagebehandling l disse sakene er således ikke byskatteloven 4 annet ledd tredje punktum, men 4 første ledd siste punktum. Denne bestemmelsen lyder: «Overtakst ved det dobbelte antall på samme måte oppnevnte menn finner sted, når det forlanges av formannskapet eller vedkommende skattyder.» 2. Det er naturlig å forstå begrepet «[ o]vertakst» i 4 første tedd siste punktum slik at overskattetakstutvalget har full prøvelsesrett ved klagebehandlingen. Jeg er også kjent med at bestemmelsen konsekvent har blitt praktisert slik over lang tid. De fortsatt gjeldende klagereglene i byskatteloven 4 sier imidlertid ingenting om hvilke nærmere krav som stilles til overskattetakstutvalgets klagebehandling. Etter gjeldende rett gjelder verken forvaltningsloven eller ligningsloven for elendomsskattemyndighetenes behandling av klager på eiendomsskattetaksten, jf. eiendomsskatteloven 31 og 33. Fastsettelse av eiendomsskattetakst er samtidig også fastsettelse av (brutto)grunnlaget for eterens skatteplikt for eiendommen. I utgangspunktet er det derfor de alminnelige ulovfestede normene for god forvaltningsskikk, spesielt god Iigningsforvaltningsskikk, og forsvarlig saksbehandling som angir rammene for overskattetakstutvalgets kompetanse ved klagebehandlingen og de nærmere kravene til overskattetakstutvalgets saksbehandling. 3. I forbindelse med undersøkelsene herfra har kommunen opplyst at for «Trondheim by som helhet» gikk takseringspraksis, med noen få unntak, ut på at seksjonerte eiendommer ble taksert som helhet med etterfølgende fordeling av taksten til eierseksjonene etter eierbrøk. Ved overprøvingen av taksten for de aktuelle eierseksjonene, som skattetakstutvalget hadde taksert hver for seg, valgte derfor overskattetakstutvalget av hensyn til likhetsprinsippet også å taksere disse eiendommene som helhet. Overskattetakstutvalget har, som påpekt ovenfor, i brevet til A 9. februar 2005 anført at Y ble taksert «på nytt». 4. As eierseksjon l Y ble ved den alminnelige takseringen per 1. januar 2004 ikke taksert på den sjablonmessige måten som er angitt i punkt 3 ovenfor, men ble taksert Individuelt, uten at det først var fastsatt takst for Y som helhet. Jeg er derfor t tvil om denne «nye» takseringen av Y ligger innenfor rammene av overskattetakstutvalgets overprøvingskompetans etter byskatteloven 4 første ledd siste punktum. Både bestemmelsens ordlyd og dens formål taler for at overtaksten må gjelde samme eiendom som i klagen/ samme takseringsobjekt som klagen gjelder. Normene for god forvaltningsskikk tilsier også at klageinstansens prøvingskompetanse er begrenset til samme sak som ble avgjort av underinstansen ( her skattetakstutvalgets taksering av klagernes eierseksjoner som selvstendige «eiendommer» og takseringsobjekter). Ved anvendelsen av byskatteloven 4 og 5 må de seksjonerte eiendommene som helhet anses som andre «eiendommer» enn eierseksjonene i de samme eiendommene i den utstrekning eierseksjonene var ansett som selvstendige «eiendommer» og taksert hver for seg. På denne bakgrunn synes overskattetaksutvalget ved klagebehandlingen i disse sakene å ha fattet vedtak som lå utenfor klagesaken. Det kan da være nærliggende å se det slik at utvalget enten har gått utover sin kompetanse som klageinstans eller har brukt sin myndighet på en materielt uriktig måte. Vedtakene må i så tilfelle anses ugyldige. 5. As klage hit er i første rekke begrunnet med det «takseringsprinsippet» overskattetakstutvalget hadde benyttet ved overprøvingen av den påklagete taksten, Den er ikke begrunnet med at utvalgets takstavgjørelse i klagesaken gjaldt en annen eiendom enn eiendomsskattetaksten de mottok i brev fra Trondheim kommune 6. januar 2004. På bakgrunn av overskattetakstutvalgets vedtak gjengitt l brevet til A 9. februar 2005 er dette forståelig. Her het det nemlig blant annet: «Hele eiendommen er taksert til kr 82.802.000. Ved å benytte tinglyst eierbrøk som fordelingsnøkkel, vil andelen for gjeldende seksjon være 73/3755, altså kr 1.609.000. Overskattetakstutvalget endrer taksten til denne summen.» Slik denne delen av vedtaket er formulert, er jeg enig med A i at det kan være naturlig å forstå vedtaket 19, januar 2005 slik at overskattetakstutvalget faktisk fastsatte en ny etendomskattetakst for deres leilighet. Taksten ble satt til en forholdsmessig del av taksten for eiendommen som helhet, lik As tinglyste eterbrøk, 73/ 3755, i Y. En slik forståelse av vedtaket synes også å være i overensstemmelse med overskattetakstutvalgets redegjørelse i brevene hit. En slik forståelse er også i samsvar med kommunens retningslinjer for taksering av seksjonerte eiendommer. Hvis en derimot leser hele vedtaket 19. januar 2005 i sammenheng, er det ikke uten videre gitt at vedtaket skal forstås på denne måten. Det er heller ikke gitt hvilket takseringsprinsipp eller «fremgangsmåte» Finansdepartementet har gitt sin tilslutning til. I annet avsnitt i vedtaket heter det: «Ved takseringen av seksjonerte eiendommer i Trondheim er eiendommen taksert som helhet, og ikke seksjon for seksjon. Verdien av eiendommen som helhet fordeles på de ulike eierne av eiendommen tilsvarende tinglyst eierbrøk, dvs, i samsvar med hver enkelt seksjonseiers eierandel av hovedeiendommen. Den valgte fremgangsmåten er akseptert av departementet.» http://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 7 av 8 Fordeling av skatteverdien, dvs. eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen som helhet til de enkelte seksjonseierne, er et vesentlig forskjellig fordelingsprinsipp fra det som er beskrevet i kommunens retningslinjer for taksering av seksjonerte bygg. Her gir kommunen anvisning på at taksten på eiendommen som helhet skal fordeles til de enkelte eierseksjonene. Som jeg har bemerket ovenfor, er disse retningslinjene datert 19. januar 2005, samme dag som vedtaket i klagesaken til A. Det synes således ikke som det forelå skriftlige retningslinjer for takseringen av seksjonerte eiendommer før etter at den alminnelige takseringen var gjennomført i 2003/2004. Derfor finner jeg det vanskelig å være sikker på om skattetakstutvalgets praksis gikk ut på å taksere de enkelte eierseksjonene ved en fordeling av eiendommens takst som helhet på de enkelte eierseksjonene etter eierbrøk, eller om praksis var å taksere de seksjonerte eiendommene som helhet, med etterfølgende fordeling av eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen som helhet (før fradrag for den enkelte eierseksjons bunnfradrag) på eierne etter deres eierbrøk. I det første tilfelle skal fordelingen fremstå som en taksering av eierseksjonene, i det andre er det grunnlaget for eiendomskatten som påhviler eiendommen som helhet som er fordelt på de enkelte sameierne av denne eiendommen. Slik saken er opplyst etterlater den tvil om hvilken av disse fremgangsmåtene Finansdepartementet har akseptert. Overskattetakstutvalgets forståelse og anvendelse av likhetsprinsippet Jeg er enig med kommunen i at likhetsprinsippet står sentralt ved kommunenes anvendelse av takseringsbestemmelsene i byskatteloven 4 og 5, Var det slik at kommunen for den alminnelige takseringen per 1. januar 2004 hadde fastsatt som verdsettelsesprinsipp at verdsettelsen (taksten) for alle eierseksjonene til sammen i den enkelte seksjonerte eiendom skulle være lik «taksten» for eiendommen som helhet tilsier likhetsprinsippet at dette verdsettelsesprinsippet skulle anvendes konsekvent. Derfor har jeg i utgangspunktet ikke rettslig grunnlag for kritiske bemerkninger til at overskattetakstutvalget mente at overprøvingen av de aktuelle påklagede takstene måtte skje med utgangspunkt i kommunens generelle verdsettelsesprinsipp for slike eiendommer - skatteverdien for eiendommen som helhet fordelt på eierseksjonene. Jeg har heller ikke innvendinger til overskattetakstutvalgets generelle siktemål om å sikre likebehandling i klagebehandlingen. Et verdsettelsesprinsipp som anvendes konsekvent, men som ikke gir rom for å ta hensyn til vesentlige forskjeller når det gjelder eterseksjonenes standard, lys- og/ eller støyforhold, utsikt osv. kan på den annen side lett føre til takseringsresultater i strid med likhetsprinsippet. Som det fremgår ovenfor, gir saksdokumentene inntrykk av at overskattetakstutvalgets takseringsavgjørelser for de to eierseksjonene som er de sentrale i denne uttalelsen kan være i strid med likhetsprinsippet nettopp på slikt grunnlag. Overskattetakstutvalget har også anført at «kommunen hadde saklig grunn til å behandle de seksjoner som klaget annerledes enn de som ikke klaget». For ordens skyld finner jeg derfor grunn til å presisere at eiendomsskattekontorets og overskattetakstutvalgets kompetanse som henholdsvis forberedende og avgjørende organ ved klagebehandlingen er begrenset i lov til kun å omfatte de saker som er fremmet for overskattetakstutvalget som klagesak enten av formannskapet eller av vedkommende skattyter, jf. byskatteloven 4 første ledd sjette punktum. Det blir derfor galt, i beste fall misvisende, hvis overskattetakstutvalget mener at utvalgets annerledes behandling av «seksjoner som klaget» «enn [av] de som ikke klaget» bør vurderes ut fra et «saklighets grunnlag» og ikke ut fra rekkevidden av utvalgets lovhjemlete kompetanse som klageorgan. Retting av feil begått av skattetakstutvalget På bakgrunn av at kommunens retningslinjer for taksering av seksjonerte eiendommer først er datert etter at den alminnelige taksering var gjennomført, er jeg, som det fremgår ovenfor, noe i tvil om de fordelingsretningslinjene som gjaldt for takstutvalgets alminnelige taksering i 2003/ 2004 gikk ut på å fordele eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen som helhet til seksjonseierne etter deres eierbrøk, eller å taksere de enkelte eierseksjonene i eiendommen ved å fordele skatteverdien av eiendommen som helhet til de enkelte seksjonene etter de respektive eiernes eierbrøk. Slik saken er opplyst, finner jeg det likevel ikke tvilsomt at om retningslinjene gjaldt taksering av de enkelte eierseksjonene så skulle takseringen i henhold til retningslinjene skje på grunnlag av verdien av eiendommen som helhet. Med denne forutsetning var skattetakstutvalgets verdsettelsesprinsipp for taksering av de aktuelle eierseksjonene - selvstendig verdsettelse av hver enkelt eierseksjon uavhengig av eiendommens verdi som helhet - i strid med fastsatte retningslinjer. Denne feilen kunne ikke på noen måte lastes skattyter. Det var nærliggende at utfallet av en eventuell feilretting kunne gå i skattyters disfavør, og føre til et økt skattegrunnlag. I slike tilfeller tilsier normene for god forvaltningsskikk, og god ligningsforvaltningskikk, at eiendomsskattekontoret burde gjort skattetakstutvalget oppmerksom på at utvalgets valg av verdsettelsesprinsipp var i strid med retningslinjene og anmodet utvalget om å behandle disse sakene på nytt, i stedet for å fremme de aktuelle klagene direkte for overskattetakstutvalget. En slik fremgangsmåte ville gitt skattyter mulighet til eventuelt å påklage skattetakstutvalgets nye vedtak til overskattetakstutvalget. Det synes i strid med normene for god (lignings) forvaltningsskikk, og er således kritikkverdig, at etendomsskattekontoret ikke tok et slikt initiativ overfor skattetakstutvalget ved mottagelsen av de aktuelle klagene. For øvrig har jeg merket meg at en slik fremgangsmåte for retting av fetl begått av skattetakstutvalget nå er tatt inn i kommunens håndbok for forvaltning av eiendomsskatteloven punkt 4.5.3. ]eg ber om at eiendomskattekontoret og overskattetakstutvalget følger opp mine merknader i denne uttalelsen. I tillegg til merknadene til overskattetakstutvalgets klagebehandling gjelder det særlig mine merknader til kommunens skrevne retningslinjer for taksering av seksjonerte eiendommer. Det bes da spesielt om at kommunen sørger for å skille klart mellom angivelsen av skatteobjekter og verdsettelsesprinsipper. Videre bes det om at kommunen sikrer at verdsettelsesprinsippene verken er i strid med takseringsnormene som følger av http://www.sivilambudsmannen.no /print.php?33/1175/2057 15.05.2006

Print: Taksering av seksjonerte boligeiendommer i Trondheim kommune - klagebeha... Side 8 av 8 gjeldende forståelse av byskatteloven 5, jf. 4, eller i strid med likhetsprinsippet slik det etter gjeldende rett skal forstås og anvendes på eiendomsskattens område. Jeg ber om å bli orientert om de konkrete resultatene av eiendomsskattekontorets og overskattetakstutvalgets oppfølging av disse merknadene. Avslutningsvis minner jeg om min anmodning til overskattetakstutvalget... om å vurdere på nytt de fastsatte skattetakster for de to eierseksjonene som har vært de sentrale i denne uttalelsen. Jeg ber også om å bli orientert om utfallet av overskattetakstutvalgets nye behandling. I ombudsmannsloven 22. juni 1962 nr. 8 11 er det bestemt at «[ b]lir Ombudsmannen oppmerksom på mangler ved lover, administrative forskrifter eller administrativ praksis, kan han gi vedkommende departement underretning om det». Denne saken har avdekket flere uklarheter og mangler ved Trondheim kommunes praksis ved fastsettelse av eiendomsskattetakst for seksjonerte eiendommer. Det er nærliggende å anta at disse praktiske rettslige spørsmålene kan være aktuelle også for andre kommuner som skriver ut eiendomsskatt. I eget brev i dag har jeg derfor bedt Finansdepartementet vurdere om det kan være behov for bl.a. sentrale retningslinjer for fastsettelse av eiendomskattetakst for seksjonerte eiendommer, herunder også for behandlingen av klager på eiendomsskattetaksten for seksjonerte eiendommer.» h ://www.sivilombudsmannen.no/print.php?33/1175/2057 15.05.2006