BEDRE BOLIGSALGSRAPPORTER S O TRYGGERE BOLIGSALG Veien til riktig utførte bygg en ledelsesutfordring Fagsjef Rolf Erling Eidsvold - NTF NORSKE TRADISJONER KJØP AV BRUKTBIL: NAF-Test Bruktbiltest - det må jo bilen ha. Tar gjerne med en fagmann vi har jo ikke peiling på bil.. Vi forventer et fyldig og godt Servicehefte det må være på plass ellers blir vi sterkt tvilende Vi prøvekjører bilen og helst låner vi den en helg for å kunne teste den.. => FOR MAN VIL JO IKKE BLI LURT..
NORSKE TRADISJONER KJØP AV BRUKT BOLIG: Et blendende d og flott prospekt med masse flotte bilder. Oftest kun en enkel Verdi- og lånetakst som sier svært lite om boligens tilstand. Vi løper igjennom en flott stylet t bolig id duften av nystekte boller og lyden av fyr på peisen. Aldeles nydelig Å ta med en fagmann det har vi jo ikke tid til. Vi etterspør sjelden (les; aldri) noen dokumentasjon for hva som er utført av vedlikehold og rehabilitering på boligen Servicehefte. Selgeren ser jo så ærlig og flink ut.. Vi stoler jo på folk; megler, takstmann og selger... Og så har vi jo hørt om Avhendingslov og Eierskifteforsikring dette går bra! NORSKE TRADISJONER BRUKTBIL: BOLIG: Investering: kr. 50.000 +++ Noe vi gjør kanskje 8-10 ganger i livet. Investering: kr. 2 Mill. +++ Noe vi gjør 1-2 ganger i livet. gj g g SYNES DETTE FORNUFTIG???? SKJERPER DETTE KRAVET OM RIKTIG UTFØRTE BYGG????
TAKSTLOVUTVALGET Fra mandatet; Takstlovutvalget skal utrede og legge fram forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger informasjon om relevante forhold ved boligen. Regelverket skal ha en overordnet målsetting om å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig, samt å begrense forbrukernes risiko og antallet tvister i forbindelse med bolighandel. TAKSTLOVUTVALGET Utvalget skal vurdere hvordan en tilstandsrapport kan bidra til at det ved markedsføring og salg av boliger blir fremlagt opplysninger om boligens tekniske tilstand mv. for potensielle kjøpere. Utvalget skal se nærmere på hvilke opplysninger en tilstandsrapport bør inneholde. Utvalget skal vurdere hvilke kvalifikasjonskrav som skal stilles til vedkommende som skal utarbeide tilstandsrapporter Utvalget skal levere sin innstilling innen 31.12. 2008.
TAKSTLOVUTVALGET Medlemmer: 11 medlemmer og en sekretær» 4 departementer» Forbrukerrådet» Finansnæringens hovedorganisasjon, FNH» Eiendomsmeglerne» Takstorganisasjonene» Ledes av Professor Kåre Lilleholt (UiO) TAKSTLOVUTVALGET Signaler: En grundig Tilstandsrapport / Boligsalgsrapport. Obligatorisk eller evt. frivillig tvang. Krav til rapportens innhold og kvalitet nedfelles i egen forskrift / veiledning. Krav til de utførende nedfelles i egen forskrift / veiledning. Sentral godkjenning av takstmenn for ordningen.
Utkast til Revidert Boligsalgsrapport En forespørsel til bransjen fra Takstlovutvalget. En videreføring av dagens Boligsalgsrapport. Flere forbedringer betydelig grundigere. Noen nye elementer. Et samarbeide mellom NTF og NITO- Takst. => Større trygghet for kjøper og selger. Problemstilling På den ene side - ønske om mest og best mulig informasjon om objektets tilstand. På den annen side ønske om en enkel, kortfattet og lett forståelig formidling av all nødvendig informasjon. En høyere kvalitet i alle ledd i rapporten. => og den skal helst ikke koste så mye.
Løsning EN 2-DELING:» En mer forbrukervennlig fremstilling særlig i oppsummerings og konklusjonsdelen.» En høyere teknisk kvalitet på gjennomføring, beskrivelser og vurderinger.» En mer forbrukervennlig fremstilling - særlig i oppsummerings- 2 DELT RAPPORT:» En forbrukervennlig oppsummering. (side 1 6)» En detaljert og fyldig hovedrapport. Nye elementer Byggefeil Egenskapsvurdering g Oppdragsgivers egenerklæring obligatorisk del av rapport. TG 0 angis i rapporten. Ensartet symbolbruk: Tilstandsgrad 3 (TG 3) Tilstandsgrad 2 (TG 2) Tilstandsgrad 1 (TG 1) Tilstandsgrad 0 (TG 0)
Nye begreper Økonomisk konsekvens» LØ = Lav økonomisk kkonsekvensk Vurdert kostnad inntil kr. 30.000» MØ = Middels økonomisk konsekvens Vurdert kostnad fra kr. 30.000 til kr. til kr. 100.000» HØ = Høy økonomisk konsekvens Vurdert kostnad til over kr. 100.000 Skal angis ved forhold hvor det registreres TG 2 og TG 3 Undersøkelsesnivå Utgangspunkt er NS3424 - Registreringsnivå Nivå 1 For spesifiserte punkter / konstruksjoner Nivå 2 / Nivå 3. Punktenes Ledetekst forteller hva som er sjekket og på hvilken måte dette er utført. Egen veiledning for takstmannen, som detaljbeskriver hva som skal gjøres under de ulike punkter. Eks. Våtrom Symptomlister og sjekklister utarbeides.
Undersøkelsesnivå Hulltaking: Hulltaking i spesielt e definerte e konstruksjoner sjo og rom; boring i utforede og oppforede trekonstruksjoner ved hjelp av hullsag. Utføres på utvalgte steder i konstruksjonen på bakgrunn av takstmannens vurdering ut i fra erfaring og skjønn. Stikktaking: Enkel kontroll. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Stikktakinger baseres på takstmannens skjønn, erfaring og kunnskap. Rapporten - Forsiden BASIS INFORMASJON» Matrikkel, adresse» Areal» Verdier» Foto» Samt info om takstmann
Del 1 Oppsummeringsdel Side 2 KONKLUSJON OG SAMMENDRAG» Takstmannens konklusjon» Samlet tilstandsprofil Fordeling av antall registrerte TG. Et helhetsbilde av boligen.» Samlet vurdert økonomisk konsekvens av de observerte tilstandssvekkelser. Del 1 Oppsummeringsdel - Side 3 OPPSUMMERING TILSTAND En opplisting alle TG 3 og TG 2 TG3 - Kraftige symptomer TG2- Middels kraftige symptomer Pkt. / Bygningsdel Symptom Konsekvens Økonomisk konsekvens Sidehenvisning for detaljer
Del 1 Oppsummeringsdel - Side 4 RISIKOKONSTRUKSJONER» Tilstandssvekkelser Tilstandssvekkelser for kun risikokonstruksjoner. Tilstandsprofil for Risikokonstruksjoner.» Byggefeil Profil viser fordeling av de kontrollerte konstruksjoner. Opplisting registerte Byggefeil med skaderisiko og Byggefeil ikke skaderisiko. Del 2 Detaljdelen - Hovedrapporten HOVEDRAPPORTEN INNHOLDSFORTEGNELSE
Del 2 Detaljdelen - TILSTANDSVURDERING TILSTANDSVURDERING Bygning 1 Tilstandskontroll og Tilstandsbeskrivelse;» Bygning Utendørs Bygningens ytre og bygningenes bærende konstruksjoner k» Bygning Innendørs Bygningens innvendige konstruksjoner, installasjoner og innredninger. Beskrivelse Tilstandsvurdering TG - Konsekvens Del 2 Detaljdelen - TILSTANDSVURDERING RISIKOKONSTRUKSJONER Tilstandskontroll og Tilstandsbeskrivelse for definerte Risikokonstruksjoner» Utvidet undersøkelsesnivå» Definert / beskrevet utførelse» Byggefeilskontroll skal foretas Byggefeil skaderisiko Byggefeil, ikke skaderisiko ik
Del 2 Detaljdelen - RISIKOKONSTRUKSJONER Konstruksjoner/rom som erfaringsvis har høy skadefrekvens - hvor det erfaringsvis er høy risiko for skade. Konstruksjoner/rom hvor det vurderes at en skade/følgeskade kan ha store konsekvenser i forhold til økonomi, sikkerhet og/eller helse og miljø. Del 2 Detaljdelen - EGENSKAPSVURDERING SIER NOE OM HVORDAN BOLIGEN KAN FORVENTES OPPLEVD I FORHOLD TIL EN BOLIG OPPFØRT ETTER DAGENS GJELDENDE KRAV MILJØ SIKKERHET UTENDØRS INNEMILJØ SIKKERHET INNENDØRS ENERGI BRANNSIKKERHET ØVRIGE EGENSKAPER
OPPSUMMERING Ja det blir mye informasjon og mange sider. Men Essensen / oppsummeringen utgjør kun 5 sider. Og en boligeiendom er et komplekst og sammensatt objekt => en GRUNDIG gjennomgang MÅ bli omfattende. noe dyrere vil den nødvendigvis bli.. Utkastet inneholder moduler som KAN trekkes ut som kan utgjøre tilleggsmoduler. MYTER JO MERE NEGATIVE OPPLYSNINGER SOM FREMKOMMER OM BOLIGEN JO LAVERE PRIS FÅR MAN FOR BOLIGEN.. hysj. DET GJELDER Å PAKKE INN DET NEGATIVE SLIK AT DET IKKE HØRES SÅ ILLE UT.. EN BOLIGSALGSRAPPORT SOM FORTELLER OM BOLIGENS TILSTAND OG RISIKO VIL GI LAVERE PRIS
Boligsalgsrapport og boligens salgssum Gjennomgang av historiske data fra Protector Forsikring ASA 2006-2008 viser: I snitt er pris for eneboliger og rekkehus med Boligsalgsrapport mer enn 400.000 NOK høyere enn der det kun foreligger en Verdi- og lånetakst. Oppsummering: Boligsalgsrapporten bidrar positivt i det norske boligmarkedet Det er klar forskjell i pris mellom eneboliger solgt med og uten boligsalgsrapport (BSR) Protector Forsikrings database viser at snittprisen for en enebolig med BSR i snitt har 400.000+ høyere salgspris enn eneboliger uten BSR Boligsalgsrapporten har en positiv effekt på konfliktnivået Vi finner at erstatningsutmålingene er 20 % lavere for eierskifter hvor BSR brukes 28
NYE AREALBEGREP Ny utgave av Norsk Standard areal- og volumberegning av bygninger: g NS 3940:2007. Etter 1.7.2008 skal denne følges. Veileder utgitt av Standard Norge; Bruk av arealbetegnelser l ved omsetning av boliger Takstbransjens Retningslinjer ved arealmåling av boliger. www.ntf.no her er finnes en hurtigguide til reglene. NYE AREALBEGREP BOA Boligareal Brukes ikke lenger. To nye begrep ved markedsføring av boliger:» P-rom - Primær rom (erstatter tilnærmet BOA)» S-Rom Sekundær rom Bruksareal (BRA ) og P-ROM skal alltid oppgis i salgsoppgaver og internettannonser. P-rommene skal spesifiseres.
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN