Fjell kommune Reguleringsbestemmelser for S-d Straumsfjellet Panorama Gnr. 35, bnr. 388, 389, 391, 417. PlanID 20070065 Saksnr.: 07/3846 Vedtatt: xx.xx.xx Siste revisjon: 06.12.10 1 FELLES BESTEMMELSER 1 Formål 1.1 Målet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger i tråd med retningslinjene i overordnede planer. 2 Reguleringsformål i planen 2.1 Bebyggelse og anlegg 2.1.1 Boligbebyggelse - blokkutbygging (1113) 2.1.2 Renovasjonsanlegg (1550) 2.1.3 Uteoppholdsareal (1600) 2.2 Samferdsel og teknisk infrastruktur (2000) 2.2.1 Kjørevei (2010) 2.2.2 Fortau (2012) 2.2.3 Gatetun (2014) 2.2.4 Parkeringshus og anlegg (2083) 2.3 Grønnstruktur (3000) 2.3.1 Turveg (3031) 2.4 Hensynssoner (300) 2.4.1 Faresone 3 Utfyllende planer 3.1 Situasjonsplan: Sammen med søknad om byggeløyve skal det sendes inn en situasjonsplan inkludert en skriftlig utgreiing om hvordan bestemmelsene er tenkt oppfylt. 3.2 Illustrasjonsplan: Illustrasjonsplanen datert 8. mars 2010 skal være retningsgivende for utbygging av reguleringsområdet når det gjelder bygningsstruktur, tilgjengelige fellesareal og utnytting. 3.3 Utomhusplan: Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en utomhusplan for området. Planen skal følge de intensjoner som er lagt inn i Plan ID.: 20070065 Reguleringsbestemmelser S-d. Vedtatt xx.xx.xx 1
illustrasjonsplanen og vise arealdisponering, vegetasjon, møblering og materialbruk. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen. 3.4 Sikringsplan: Det er foretatt vurdering av skredfaren i planområdet 13. 09.10. Rapport av 30.09.10 skal legges til grunn for en sikringsplan som skal omfatte planområdet og inntil 10 meter utenfor grensen. Planen skal utarbeides av geolog og omfatte all aktivitet og nødvendige tiltak som må gjennomføres før, under og etter sprengningsarbeid i området. 4 Universell utforming 4.1 Bygg, anlegg og uteområder skal være utformet slik at alle skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt som råd er, uten spesielle tilpassinger eller hjelpemiddel. Dette skal dokumenteres i utomhusplan og i søknad om byggeløyve. Parkeringsplasser for handikappede skal legges nær heisanlegg (-ene). Minimum 5% av p-plasser skal være tilpasset personer med bevegelseshemming. 30% av boligene skal ha livsløpsstandard. 5 Rekkefølgebestemmelser 5.1 Krav til vilkår/tiltak tatt inn her, forutsetter full utbygging. For etappevis utbygging, se punkt 6 nedenfor. 5.2 Generelle tiltak 5.2.1 Området skal skredsikres i samarbeid med geolog i.h.h. til skredsikringsrapport av 30. 09.10, jf pkt. 3.4. Før det blir gitt tillatelse til igangsetting av byggearbeider utover dette, skal sikringstiltak være utført etter godkjent plan og kontrollert av firma med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal legges fram for kommunen. 5.3 Tiltak innenfor planområdet: 5.3.1 Før det blir gitt bruksløyve til byggetiltak, skal skrenter med høyde over 1,0 meter sikres med gjerde eller tilsvarende sikringstiltak. 5.3.2 Før det blir gitt bruksløyve til boliger innenfor planområdet skal følgende vilkår/tiltak være oppfylt/opparbeidet eller sikret fremtidig opparbeiding: - Fortau fra krysset Straumsfjellsvegen til plangrense i sør. - Opparbeiding og ferdigstilling av lekeareal punkt 15. - Parkeringsanlegg i samsvar med punkt 19. - Del av Straumsallmenningen innenfor planområdet 5.3.3 Før det blir gitt bruksløyve skal utomhusareal opparbeides og ferdigstilles i samsvar med illustrasjonsplan av 8. mars 2010. 5.4 Tiltak utenfor planområdet: 5.4.1 Før det blir gitt bruksløyve til byggetiltak, skal følgende vilkår/tiltak være opparbeidd eller sikret framtidig opparbeiding: - Parsell av Snarvegen som ligger utenfor planområdet. - Del av Straumsallmenningen utenfor planområdet 5.4.2 Det skal dokumenteres ved søknad om byggeløyve at kapasiteten på skoler og barnehager i området er tilfredsstillende. 5.4.3 Det skal være etablert sikker forbindelse fra området til overordnet, trygg gang- og sykkelveg til barne- og ungdomsskoler. Plan ID.: 20070065 Reguleringsbestemmelser S-d. Vedtatt xx.xx.xx 2
6 Eventuell trinnvis utbygging, utbyggingstakt 6.1 Rekkefølgebestemmelser, pkt. 5.2, gjelder i sin helhet også ved trinnvis utbygging 6.2 Dersom bygningsmassen blir bygget ut i flere etapper, skal hver fase sikres en god avslutning med de samme kvalitetskrav som er nedfelt i disse bestemmelser og de tatt inn i overordnete planer. Generelle krav til størrelse på uteoppholdsareal, lekeområder og parkering skal oppfylles. 6.3 Ikke utbygget restareal innenfor planområdet skal sikres og gis en akseptabel utforming dersom videre utbygging ikke vil skje innen rimelig tid. 6.4 Fortau 1 og Fortau 2 langs gren av Straumsfjellvegen skal opparbeides fullt ut til søndre plangrense uavhengig av trinnvis utbygging. 7 Utbyggingsavtaler 7.1 Tiltakshaver for planen skal bidra ved utbygging av fellesarealer utpekt av Fjell kommune innenfor området som omfattes av planprogrammet for Straume sentrum. Betingelser og krav om bidrag vil bli fastlagt i egen avtale vedtatt av Fjell kommunestyre. 8 Estetiske krav 8.1 Det skal legges stor vekt på å skape et godt miljø gjennom oppbygging av former, bruk av materialer og farger. Det legges vekt på å integrere tekniske installasjoner i byggevolumet. Støttemurer og andre tiltak i utemiljø skal ha god kvalitet og form. Det skal fortrinnsvis brukes naturstein i murer. 9 Terrengbehandling 9.1 Alle terrengområder skal gis en estetisk tiltalende utforming og opparbeidelse. Det skal utarbeides en helhetlig løsning for utforming og oppbygging av det indre tunet. I byggeperioden skal nærliggende naturområde skånes i størst mulig grad. 10 Energi 10.1 All ny bebyggelse skal tilrettelegges for fremtidig forsyning av vannbåren fjernvarme. 11 Utnyttingsgrad 11.1 Beregnet grad av utnytting er oppgitt i % BYA. Planområdet er ca. 14,600 m². Beregnet utbygd areal over terreng er 4.420 m². Utbygd areal under terreng, boliger i etasjene -1 og 0, er 655m2. Samlet utbygd areal er 5.075 m². Beregnet areal BYA er 34,8 %. Parkeringsanlegg under terreng inngår ikke i beregning av %-BYA. Plan ID.: 20070065 Reguleringsbestemmelser S-d. Vedtatt xx.xx.xx 3
12 Annet 12.1 Innenfor reguleringsområdets grenser er felter med hvit farge (ingen formålsangivelse) i et av plannivåene (Plannivå A og Plannivå B), tatt inn med formål (regulert) i det andre plannivået. 2 BYGG OG ANLEGG (Pbl 12-5, ledd nr. 1) (1000) 13 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) BB 1 Boligbebyggelse boligblokk 3.950 m² (Formål i kart) Plannivå A BB 2 Boligbebyggelse boligblokk 5.630 m² (Formål i kart) Plannivå B Boligformålet BB 1 i Plannivå A, ligger delvis under felles grøntområde mot vest. Byggegrenser angitt innenfor formål mot vest og nord. Boligformål BB 2 i Plannivå B, er byggeområde for bygg rundt og over felles grøntareal. Byggegrenser angitt innenfor formål mot øst og sør. Byggegrensen mot øst er fastsatt til 10 meter fra senterlinje i veg. Gesimshøyder for den enkelte etasje er angitt /m kotehøyder. Laveste gesimshøyde er kote + 74,0 (i nordvestre del av BB2), mens høyeste gesimshøyde er kote + 86,0 (for tak i sørøstre del av planområdet). Innenfor formålet er det tatt inn overbygde områder for innganger/adkomst til / fra fortau og uteoppholdsareal. 14 Renovasjonsanlegg (1550) For montering av nedsenkede renovasjonsanlegg. Beregnet for restavfall fra BB 1 og BB 2. Renovasjonsanlegg 1, 10 m² (Formål i kart) Plannivå A Renovasjonsanlegg 2, 10 m² (Formål i kart) Plannivå A 15 Uteoppholdsareal (1600) 15.1 I uteoppholdsarealene skal det opparbeides lekeplasser for barn og generelt uteopphold. Egnet areal for barn og unge skal ha solrik plassering og være skjermet mot sjenerende vind, forurensing, støy, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare. Arealene skal ha et utendørs støynivå på mindre enn 55 dba. Areal brattere enn 1:3 skal ikke medregnes som uteoppholdsareal. Uteopphold 1, 4.420 m² (Formål i kart) Plannivå A Arealer for uteopphold beregnet på beboere innenfor BB 01 og BB 02 Uteopphold 2, 490 m² (Formål i kart) Plannivå A Arealer for uteopphold beregnet på beboere innenfor BB 01 og BB 02. Minste felles uteoppholdsareal på terreng pr boenhet skal være 20 m² Minst private uteoppholdsareal pr boenhet skal være 6 m² 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Pbl 12-5, ledd nr. 2) (2000). Plan ID.: 20070065 Reguleringsbestemmelser S-d. Vedtatt xx.xx.xx 4
16 Kjøreveg (2011) 16.1 Kjøreveg1, 830 m² (Formål i kart) Plannivå A Eksisterende kommunal veg (sidegren av Straumsfjellvegen til Straumsfjellet og boligene syd for friområdene). Kjørebredde skal være 6 meter. 16.2 Kjøreveg 2, 120 m² (Formål i kart) Plannivå A Innkjørsel til parkeringsanlegg fra kjøreveg 1, offentlig veg KV 01. Vegen er en privat adkomstveg for boliganlegget. Kjørebredde skal være 6 meter. 17 Fortau (2012) 17.1 FT 01 Fortau, 220 m² (Formål i kart) Plannivå A Fortau i søndre del langs kjøreveg 1. Fortausbredde skal være 2,5 meter. Skal være gjennomgående som fartshump i kjøreveg 2. 17.2 FT 02 Fortau, 120 m² (Formål i kart) Plannivå A Fortau langs kjøreveg 1. Søndre del svinger inn langs innkjøring til parkeringsanlegg, kjøreveg 2. Fortausbredde skal være 2,5 meter. 18 Gatetun (2014) Del av Straumsallmenningen fra kote +50 til kryss Straumsfjellvegen. Bredde på gatetun skal være minimum 3 meter. 18.1 Gatetun1, 870 m² (Formål i kart) Plannivå A 19 Parkeringshus/-anlegg (2083) 19.1 Parkeringshus1 6.850 m² (Formål i kart) Plannivå A Parkeringshus i 2 etasjer beregnet for beboer- og gjesteparkering. Samlet areal: 9.370 m². Parkeringsfaktor inklusive gjesteparkering er satt til 1,3 pr bolig. 19.2 Det skal settes av plass for sykkelparkering på terreng med 0,25 plass pr bolig. 4 GRØNNSTRUKTUR (Pbl 12-5, ledd nr. 3) (3000). 20 Turveg (3031) Område for offentlig turveg mellom Grønaplassen over planområde S-c-I til Straumsfjellet. 20.1 Turveg1, 40 m² (Formål i kart) Plannivå A 5 HENSYNSSONER Pbl 12-6 (300). 21 Faresone (300) Faresoner er lagt inn for å sikre trygg byggeperiode og sikkert uteopphold. 21.1 FS 01 Faresone, 908 m² (Formål i kart) Plannivå A 21.2 FS 02 Faresone, 530 m² (Formål i kart) Plannivå B Plan ID.: 20070065 Reguleringsbestemmelser S-d. Vedtatt xx.xx.xx 5