Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Sørligata 8 0577 OSLO Gnr. 229 Bnr. 147 Seksj.nr. 84 Eeiendom under seksjonering OSLO KOMMUNE Utført av: Hans Petter Biørnstad Murmester - Takstmann MNTF hpb@takstsenteret.no Befaringsdato: 07.03.2012
Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Sørligata 8 0577 OSLO Gnr. 229 Bnr. 147 Seksj.nr. 84 Eeiendom under seksjonering OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Lys og moderne eierseksjon med god beliggenhet i gamle Kiellands dropsfabrikks lokaler på Tøyen. seksjonen ligger i 3. etg og har in utsikt utover deler av byen. Adkomst til boligen via atrium med låsbar port ut mot gaten. Sore vinduer gir et lyst og trivelig bomiljø inne i seksjonen. Kort vei til alle typer butikker og offentlig kommunikasjon. Eiendommen er beliggende i typisk bymiljø. Gateparkering. Ingen registrerte gjenstående arbeider av betydning for taksten foruten det som eventuelt er beskrevet under kapittel om konstruksjoner. Bygget var opprinnelig en fabrikk som er bgget om til arealseffektive eierseksjoner for kort tid siden. Seksjonen og fellesarealene fremstår som "nye". EIendommen er såvidt ny at endelig seksjonering ikke foreligger. Ingen spesielle forhold er opplyst. Se forøvrig årsberetningen/vedtektene. Befaringen begrenser seg til leiligheten og lett tilgjengelige deler av fellesareal (trappegang). Godt bo-område med god adresse. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 955 000 Bekkestua, 09.03.2012..................................... Hans Petter Biørnstad Murmester - Takstmann MNTF hpb@takstsenteret.no Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 07.03.2012 2 av 6
Oppdrag og forutsetninger Oppdraget ble rekvirert av eier, og gikk ut på å avholde en verditakst over eiendommen. Taksten skal reflektere markedsverdien, i dagens prisnivå. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for eiendommen solgt på det åpne marked i dag. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Panteattest er ikke innhentet og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten, med mindre det uttrykkelig fremgår av takstdokumentet. Takstkonklusjonen er takstmannens vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp (forsiktig vurdert) som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn.besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på takseringsdagen. Eier/rekvirent plikter å gå igjennom dokumentet for å påvise feil eller mangler. Rekvirent Rekvirert av: Aksel Aannerud Besiktigelse, tilstede Dato: 07.03.2012 - Hans Petter Biørnstad Takstmann Tlf.: 91 11 32 88 - Aksel Aannerud Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Prospekt Salgsprospekt med takst og tegninger. EDR Utskrift fra "Eiendomsinformasjon". Elektronisk data-register med data fra GABregisteret (Grunn-Adresse-Bygning) som datakilde. Andre dok./kilder: Eier Muntlig informasjon fra eier. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 229 Bnr. 147 Seksj.nr. 84 Eeiendom under seksjonering Sameiets navn: Sameie Sørligata 8 Forretn.fører: Kaare Berg As Fellesutg. pr mnd.: Kr 1 983 Husleie = 1028 + fyring = 955,- Hjemmelshaver: Hjemmelshaver: Kaare Berg Eier: Aksel Aannerud Tomt: Eiet tomt. Areal 2 198,9 m² I henhold til utskrift fra " Eiendomsinformasjon" Arealene omfatter hele sameiet. Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig iflg. eier Avløp: Offentlig iflg. eier Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 07.03.2012 3 av 6
Andre opplysninger: Forsikringsforhold Kommentar: Bolig med god utnyttelse av arealene. Fellespolise for hele sameiet. Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Byggeår: 1930. I henhold til utskrift fra "Eiendomsinformasjon" Anvendelse: Hyggelig bolig med god utnyttelse av arealene. Ombygd: Ombygget til bolig i 2010 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet seksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje 52 47 47 Entré, bad/wc/vaskerom, soverom, stue - kjøkken. Arealene er oppmålt innvendig (P og S rom/bra), tillagt veggtykkelse i % for beregning av BTA. Avvik kan forekomme. Sum bygning 52 47 47 Eiet seksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Entré, bad/wc/vaskerom, soverom, stue - kjøkken. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 07.03.2012 4 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet seksjon Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Eiet seksjon 200 Bygning generelt Gammel fabrikk som er ombygget til moderne og arealseffektive eierseksjoner med hyggelig beliggenhet på Enerhaugen i Oslos eldre boområder. Påkostninger: Sameiet virker veldrevet og ryddig. Gården fremstår som pent vedlikeholdt. 230 Yttervegger Yttervegger i tegl murt til spekk. Antatt hulmursisolasjon. Innvendig utforet og plateslått. Grunnmur i betong fundamentert på fjell. 233 Vinduer og dører i yttervegg Isolerglass i vinduene. Inngangsdøren er tidsmessig isolert. 240 Innervegger Bærende vegger i tegl/betong. Lettvegger i stenderverk belagt med plater. Overflater: Malte plater og keramiske fliser. Påkostninger: Pene og hele flater. 254 Gulv og overflate Betongdekker. Overflater: Parkett og keramiske fliser. 255 Himling og overflate Malte plater. 260 Yttertak Flatt betongdekke med innvendig sluk. Ant. banetekking. Vedlikehold ol: Taket var ikke tilgjengelig på befaringsdagen. 271 Kjøkkeninnredning Pen innredning med hvite, folierte, flate fronter. Folierte skapstammer. Laminat benkeplater. Avtrekksvifte. Komfyr. 281 Trapper Felles trappeadkomst. Heis i bygget. 315 Sanitærutstyr Keramiske fliser på vegger og gulv. Dusj på gulv, servant og wc. Opplegg for vaskesøyle. 320 Varme Vannbårenvarme i gulvene. 400 Elkraft Anlegg fra byggeåret med automatsikringer. Vedlikehold ol: Det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstmannen da dette krever egen autorisasjon. 540 Alarm- og signalanlegg Dørtelefon med fjernåpner. Kabel TV. Bredbånd. 900 Annet Stor kjellerbod. Det er installert balansert ventilasjon i bygget/seksjonen. Gatparkering. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 07.03.2012 5 av 6
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 23 796 Sum kostnader Kr: 23 796 Kapitalisert verdi Kommentar: Leieberegning er ikke foretatt da det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet seksjon 1 300 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 200 000 Teknisk verdi bygninger: 1 100 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 1 200 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 955 000 Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 07.03.2012 6 av 6