NEDRE EIKER KOMMUNE Løpenr.: Arkiv: Saksnr.: Bestemmelser til reguleringsplan for: PLANNAVN Plan ID: ååååxxxx Sonekode: AB Dato: dd.mm.åå Reguleringsplan vedtatt: dd.mm.åå I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, har Nedre Eiker kommunestyre i møte dd.mm.åååå i sak xx/åå vedtatt disse planbestemmelser datert dd.mm.åååå med tilhørende plankart datert dd.mm.åååå ---------------------------------- Ordfører Nedenfor følger eksempel på reguleringsbestemmelser.tiltakshaver må vurdere disse bestemmelsenes relevans og evt. behov for andre. Alle planbestemmeklser må hjemles etter 12-7, pkt 1-14. SE VEILEDNING I ENDEN AV DETTE DOKUMENTET. 1 PLANENS HENSIKT Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for. Her gis en kort men nøyaktig beskrivelse av om hva som er mål for hva reguleringsplanen skal oppnå Merk! Denne hensiktsparagrafen er styrende for planarbeidet og kan bli avgjørende for evt. innsigelses- eller klagegrunnlag i planbehandlingen. 2 PLANENS AVGRENSNING Planens avgrensning er vist på plankart med PlanID åååå1234 og datert dd.mm.åå 3 AREALFORMÅL I PLANEN I planområdet angis følgende arealformål (jfr. PBL 12-5): Oppgis i samme rekkefølge som anvist i plan- og bygningslovens 12-5 Arealformål: Innhold: (underformål) Forkortelse: Kode: Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Landbruks, natur- og friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone Legg til underformål som benyttes i planen under Innhold. Bruk ALLTID navn fra kartforskriften. Evt forklarende tekst legges i parantes. Hvis forkortelse er benyttet på plankartet føres dette opp under Forkortelse. Legg alltid til sosi-kode Fjern hovedformål som evt. ikke er med. Alle betegnelser MÅ være identiske med dem benyttet i plankart og dets innholdsfortegnelse. Planmal 4.6 Planbestemmelser side 1 av 11
4 HENSYNSSONER I PLANEN I planområdet angis følgende hensynssoner (PBL 12-6): Oppgis i samme rekkefølge som anvist i plan- og bygningslovens 11-8 a-f. Sone: Innhold: Forkortelse: Kode: Sikringssone e.g. <Frisikt> 140 Støysone e.g. <Støysoner> Faresone e.g. <Flomfare> 320 Infrastruktursone e.g. <type krav> Sone med særlige e.g. <Grønnstruktur> 500 angitte hensyn Båndleggingssone e.g. <båndlegging> Gjennomføringssone e.g. <type krav> Videreføring av e.g. <område hvor gjeldende reguleringsplan reg.plan skal fortsatt gjelde> Angi hensynssonen under Innhold. Bruk ALLTID navn fra kartforskriften. Evt forklarende tekst legges i parantes. Legg alltid til sosi-kode. Fjern soner som evt. ikke er med. Alle betegnelser MÅ være identiske med dem benyttet i plankart og dets innholdsfortegnelse De hensynssoner som er fastsatt i kommuneplanens arealdel og sentrumsplan skal legges til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan. 5 FELLESBESTEMMELSER (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-7) 5.1 Rekkefølgebestemmelser Her angis rekkefølge- og samtidighetskrav for gjennomføring av tiltakene i planen, samt at utbygging ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport- og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder mv. er tilstrekkelig opparbeidet. Nedenfor gis noen eksempel. Tema i referat fra oppstartsmøte bør inngå. 5.1.1 Krav til opparbeidelse: Før det kan gis brukstillatelse for <boliger/forretning/m.fl.> skal følgende være ferdig opparbeidet: eksempel - tilhørende felles uteoppholdsareal - felles lekeareal (forkortelse, eg. FeL). - parkeringsplasser (forkortelse) - veg og fortau (forkortelse) 5.1.2 Krav til dokumentasjon: Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge dokumentasjon om ivaretakelse av plankrav i disse planbestemmelser; herunder gjengitt i : - rams opp 5.1.3 Krav til utomhusplan: Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det være utarbeidet utomhusplan for hele planområdet. Utomhusplanen skal i nødvendig detaljeringsgrad redegjøre for krav til utforming av uterommene i disse planbestemmelser. Evt.- avhengig av planen: Utomhusplanen skal også omfatte: Eksempel - uteoppholds- og lekeareal, - tilstøtende fortau, - materialbruk/belegging, - beplantning og møblering (benker, gatelys, med mer), Planmal 4.6 Planbestemmelser side 2 av 11
- adkomst, varelevering og parkering (sykkel-, beboer- og kundeparkering, og nedkjøring til evt. p-kjeller m.m.) - areal til snøopplag, - renovasjonsløsning og lager for avfall - tverrsnitt o.l. for å vise universell utforming 5.2 Allmenne plankrav (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-7) 5.2.1 Universell utforming: Universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle bygg, fellesarealer, uteareal og anlegg som er rettet mot allmennheten. Universell utforming skal dokumenteres i utomhusplan. 5.2.2 Støysone : Støynivå i ny arealbruk (inkl. vifter/ ventilasjonsanlegg og lignende) skal tilfredsstille grenseverdier gitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (MD T-1442). Ny arealbruk og nye tiltak i planområdet skal ikke påføre eksisterende bebyggelse og utearealer støy utover grensene i MD T-1442. Støynivå skal ikke overskride Lden 55 db på leke- og uteoppholdsareal, samt utenfor rom med støyfølsom bruk. Ivaretakelse av krav må dokumenteres ved søknad om tiltak / rammetillatelse. 5.2.3 Flomsikring (faresone 320): All ny bygningsmasse, samt tekniske anlegg (sikringsskap o.l.) som sikrer drift av installasjoner, skal sikres mot flom opp til sikkerhetskote for 200-års flom på kote <tall>m. (sentrum Laveste gulvnivå skal ligge over sikkerhetskote for 50-års flom på kote <tall>m Unntak gjelder for parkeringsanlegg mot at disse bygges med vannbestandige materialer.) Ivaretakelse av krav må dokumenteres ved søknad om tiltak / rammetillatelse. 5.2.4 Fasader og materialbruk: I sentrum: Bygg skal kles med naturlige materialer som tegl, pussflater, metall og treverk, med innslag av stein og glass. Bygningsmiljø som det er naturlig å se i sammenheng skal ha en enhetlig utførelse når det gjelder hovedform, farge- og materialbruk (evt. og takform). Ivaretakelse av krav må dokumenteres ved søknad om tiltak/rammetillatelse. 5.2.5 Overvannshåndtering i utbyggingsområdet: Kommunen kan innenfor planområdet kreve opprettet anlegg for oppsamling, fordrøyning, rensing og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre areal. Ivaretakelse av krav må dokumenteres ved søknad om tiltak / rammetillatelse (evt. i egen VA-plan for vannforsyning, spillvann og overvann). 5.2.6 Tekniske anlegg: a) Alle kabler føres inn i planområdet skal føres fram som jordkabler. b) Åpne tekniske anlegg på tak tillates ikke. De skal være del av bygningskroppen, og ikke overskride tillatt byggehøyde. c) etter behov: Traforom skal innlemmes i ny eller i dagens bebyggelse Planmal 4.6 Planbestemmelser side 3 av 11
5.2.7 Den ubebygde del av tomta a) Parkeringsarealer skal utformes slik at parkering ikke skjer ut over annet formål. b) For parkeringsareal med over 50 biloppstillingsplasser skal det opparbeides egne atskilte gangareal. c) Grøntareal mot offentlig veg- eller gateareal skal gis en parkmessig opparbeidelse, iht. godkjent utomhusplan. c) Mellom byggeområdet og trafikkområdene skal det etableres grøntrabatter i en bredde på minimum 2 m. Grøntrabattene skal beplantes med trerekke. d) Utelagring tillates ikke ut mot tilgrensede gater og boligområder. 5.2.8 Avkjørsler vurder behov ift 6.x.5 Plassering av avkjørsler er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel er 5m. 5.2.9 ved behov Elektromagnetiske felt: For å minske stråling fra elektroinstallasjoner skal boliger utformes slik at soverom og oppholdsrom ikke blir plassert nær nettstasjon/traforom. Ved nyanlegg av trafoer, nettstasjoner og høgspente ledninger/kabler, samt ved arealbruk inntil slike anlegg, skal hverken boliger eller lekeplasser utsettes for elektromagnetiske felt over anbefalte grenseverdier. 5.2.11 Renovasjon: Innen området skal det avsettes tilstrekkelig plass til renovasjonsbeholdere og manøvreringsareal til renovasjonsbil. Dette skal vises i utomhusplan. 5.2.12 Forurenset grunn: Dersom det under anleggsarbeidet avdekkes forurenset grunn skal ansvarlig myndighet varsles,- jfr. Forurensningslovens 7. 5.2.13 Kulturminner: Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og ansvarlig myndighet varsles,- jfr. Kulturminneloven 8.2. 6 BEBYGGELSE OG ANLEGG (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, pkt. 1) Ifølge plan- og bygningslovens 12-5 kan følgende områder angis (i denne rekkefølge): 6.x Boligbebyggelse 6.x Fritidsbebyggelse 6.x Sentrumsformål 6.x Kjøpesenter 6.x Forretninger 6.x Bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting 6.x Fritids- og turistformål 6.x Råstoffutvinning 6.x Næringsbebyggelse 6.x Idrettsanlegg 6.x Andre typer anlegg (må defineres) 6.x Uteoppholdsarealer 6.x Grav- og urnelunder Planmal 4.6 Planbestemmelser side 4 av 11
Nedenfor følger eksempel på reguleringsbestemmelser for de mest brukte arealformålene. 6.x Boligbebyggelse Bebygget areal: a) Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er <tall>% for eneboligbebyggelse og <tall>% for tomannsboliger. b) Minste tomtestørrelse innenfor området skal være <tall>m 2 for eneboliger og <tall>m 2 for tomannsboliger c) Største boligstørrelse innenfor området <felt> er BRA = <tall>m 2 og minste boligstørrelse innenfor området <felt> er BRA = <tall>m 2. d) For enebolig tillates det en hybel/utleieenhet med maksimalt bruksareal på <tall>m 2. e) Mindre, frittliggende garasjer og boder kan plasseres <tall>m fra tomtegrense (regulert veikareal/gjerdelinje) mot veg (boligveg) og <tall>m fra eiendomsgrense. Når innkjørselen til garasje skjer i vinkelrett innkjørsel fra veien må garasje plasseres <tall>m fra tomtegrense mot veien. Garasjen vurderes å være mindre når den er under <tall>m 2 og med mønehøyde ikke over <tall>m og gesimshøyde ikke over <tall>m. Ingen fasade skal rage høyere enn <tall>m fra planert terreng til møne. Stigning fra atkomstgate til garasje skal ikke være over 1:12,5 6.x.2 Byggegrense: Der ikke annet er angitt er byggegrense lik formålsgrense. Eller Minste avstand fra vegens senterlinje til ny bebyggelse skal være <x> m. 6.x.3 Byggehøyder: I byggegrense tillates en bebyggelse med gesimshøyde på maksimalt <tall>m og mønehøyde på <tall>m over planert terreng. følg krav i kommuneplanens arealdel 6.x.4 Utforming: a) Bygningen skal ha <saltak / pulttak / valmet tak> med takvinkel mellom <tall> og <tall> grader. b) I skrånende terreng brattere enn 1:5 skal det bygges kjeller/underetasje. 6.x.5 Atkomst: Adkomst til tomtene skal være via <felt, evt gatenavn> og det skal kun være en adkomst til hver eiendom. 6.x.6 Parkering: følg krav i kommuneplanens arealdel 6.x.7 Uteoppholdsareal: følg krav i kommuneplanens arealdel Minstekrav til egnet og sammenhengende utoppholdsareal (MUA) er <tall> m 2 pr. bolig og <tall> m 2 for hybler. For tomannsboliger og annen småhusbebyggelse kreves <tall> m 2 pr. boenhet. 6.x.8 Lekeplass: Planmal 4.6 Planbestemmelser side 5 av 11
a) Det skal det avsettes areal til lekeplass (småbarns-/sandlekeplass) for boligene på minst <tall>m 2 (følg krav i kommuneplanens arealdel). Dette skal anlegges på grunnplan og være i tillegg til felles uteoppholdsareal. Det skal tilstrebes at lekeplass utformes slik at forholdet mellom bredde og lengde ikke overstiger 1:2. b) Lekeplass (forkortelse) skal være felles for oppgi for hvilke gbnr. c) Lekeplass skal ha tilfredsstillende støy- og solforhold og skal ha skjerming/gjerde mot eventuelt tilstøtende trafikkareal. Atkomst til lekeplassen skal være trafikksikker. 6.x Sentrumsformål 6.x.1 Bebygget areal: I sentrum: Minimum tillatt prosent bebygget areal (%BYA) er xx%. følg krav i kommuneplanens arealdel 6.x.2 Byggeformålsanvisning:: Området kan bebygges med blandede formål <for eks. bolig/ forretning/kontor>. I bebyggelsens 1. etasje tillates forretning, bevertning, kontor. Bebyggelsens øvrige etasjer kan benyttes til bolig og kontor. 6.x.2 Byggegrense: Der ikke annet er angitt er byggegrense lik formålsgrense. Eller Minste avstand fra vegens senterlinje til ny bebyggelse skal være <x> m. Det kan tillates en maksimal utkraging utover viste byggegrense på 0,6 m for bygningsvolum og 0,8 m for balkonger. Utkraginger skal ha en minimum høyde over fortau på 4,0 m. I gatekryss skal bygninger i første etasje ha avskårne hjørner med skråside på minimum 3 m. 6.x.3 Byggehøyder: I byggegrense tillates en bebyggelse med gesimshøyde på maksimalt <tall>m og mønehøyde på <tall>m over planert terreng. følg krav i kommuneplanens arealdel Over dette tillates gesimshøyde på <tall>m og mønehøyde på <tall>m, såfremt gesims er trukket 3 m inn fra byggegrense mot gate. 6.x.6 Parkering: følg krav i kommuneplanens arealdel 6.x.7 Uteoppholdsareal: følg krav i kommuneplanens arealdel Minstekrav til utoppholdsareal (MUA) er <tall> m 2 pr. boenhet. Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på minst 10 m 2. Krav til privat uteoppholdsareal kan løses i form av balkong. 6.x.8 Lekeplass: a) Det skal det avsettes areal til lekeplass (småbarns-/sandlekeplass) for boligene på minst <tall>m 2 (følg krav i kommuneplanens arealdel). Dette skal anlegges på grunnplan og være i tillegg til felles uteoppholdsareal. Det skal tilstrebes at lekeplass utformes slik at forholdet mellom bredde og lengde ikke overstiger 1:2. b) Lekeplass (forkortelse) skal være felles for oppgi for hvilke gbnr. c) Lekeplass skal ha tilfredsstillende støy- og solforhold og skal ha skjerming/gjerde mot eventuelt tilstøtende trafikkareal. Atkomst til lekeplassen skal være trafikksikker. Planmal 4.6 Planbestemmelser side 6 av 11
6.x Forretning 6.x.1 Forretning / kontor a) Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er <tall>%. b) Gesimshøyde må ikke overskride <tall>m over ferdig planert terreng. c) I første etasje skal det være 60 % aktive vindusflater (tildekking av vindusflater tillates ikke her). d) etter behov: Det er kun tillatt med forretninger som selger plasskrevende varer, dvs. biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre, og arealkrevende varer, dvs. møbler, brunevarer og hvitevarer. Detaljhandel er ikke tillatt. Byggegrense: Der ikke annet er angitt er byggegrense lik formålsgrense. Eller Minste avstand fra vegens senterlinje til ny bebyggelse skal være <x> m. 6.x Næringsbebyggelse 6.x.1 Industri / lager a) Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er <tall>%. b) Gesimshøyde må ikke overskride <tall> m over ferdig planert terreng. Det tillates kun flatt tak. c) estetikk d) etter behov: Det er kun tillatt med forretninger som selger plasskrevende varer, dvs. biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre, og arealkrevende varer, dvs. møbler, brunevarer og hvitevarer. Detaljhandel er ikke tillatt. f) For interne veier med ÅDT over 300 skal det etableres fortau. g) Det ubebygde delen av tomta tillates ikke nyttet til lagring. h) Midlertidige skur, plasthaller m.v. tillates ikke. i) Forurensnings-, brann- og eksplosjonsfarlig industri tillates ikke etablert i området. j) Mot boligbebyggelse skal det opparbeides et skjermingsbelte i en bredde på minimum 20 m. Skjermingsbelte skal bestå av naturpreget stedegen vegetasjon eller parkmessig opparbeidelse. k) Hvor industritomt støter mot skjermingsbelte, settes gjerde i grensen mellom industritomta og beplantningsbelte. Skjermingsbelte mot gate (veg) kan bare inngjerdes med parkgjerder (maksimalt 1,20m høye). Byggegrense: Der ikke annet er angitt er byggegrense lik formålsgrense. Eller Minste avstand fra vegens senterlinje til ny bebyggelse skal være <x> m. Planmal 4.6 Planbestemmelser side 7 av 11
7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, pkt. 2) Ifølge plan- og bygningslovens 12-5 kan følgende områder angis (i denne rekkefølge): 7.x Veg 7.x Veg 7.x Bane 7.x Lufthavn 7.x Hovednett for sykkel 7.x Kollektivnett 7.x Kollektivknutepunkt 7.x Parkeringsplasser 7.x Trase for nærmere angitt teknisk infrastruktur (må defineres) Nedenfor følger eksempel på reguleringsbestemmelser for de mest brukte arealformålene: 7.x.1 Offentlig gate: Navn på gate/veg (forkortelse) reguleres med gatebredde på 3,0 m, fra vegkant til senterlinje/ plangrense. Det skal tas nødvendig hensyn tilfremkommelighet for kollektivtrafikk. Gatehjørner anlegges med radie = 5. 7.x.2 Fortau: Kantstein langs fortau skal anlegges med en visning på 16 cm. I nedsenk (ved gangfelt, innkjørsler o.l.) skal kantstein ha visning på 2-3cm. I sentrum: Fortau skal ha en bredde minimum 3,0 m. Fortau skal utformes sammenhengende og gjennomgående over hele kvartal. Ved gatehjørner skal kantstein være nedsenket i hele hjørneavrundingen. Fortau skal være gjennomgående også forbi innkjørsler. Forbi innkjørsler anlegges nedsenk i kantstein. Parkering (helt eller delvis) på fortau tillates ikke. I sentrum: Utforming på belegg skal følge sentrumsstandard med hensyn til type kantstein, fortausbelegg m.m. 7.x.3 Felles avkjørsel: Felles avkjørsel <felt/forkortelse> skal være felles for oppgi for hvilke gbnr. 7.x Hovednett for sykkel 7.x.1 Sykkelanlegg skal utformes i tråd med Statens vegvesens håndbok 233 Sykkelhåndboka. For plassering av nye sykkelanlegg legges kommunedelplan for gående og syklende i Nedre Eiker til grunn. 7.x Parkeringsplass følg krav i kommuneplanens arealdel 7.x.1 Gateparkering : I sentrum: Det skal avsettes offentlige biloppstillingsplasser langs navn på gate/ arealformål. De skal opparbeides i en bredde av 2,5m og skal skilles fra kjørebane med enten oppmerking eller steinsatt rennebunn e.l. 7.y.1 Utforming av trafikkareal skal dokumenteres i utomhusplan. Planmal 4.6 Planbestemmelser side 8 av 11
8 GRØNNSTRUKTUR (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, pkt. 3) Ifølge plan- og bygningslovens 12-5 kan følgende områder angis (i denne rekkefølge): 8.x Naturområder 8.x Turdrag 8.x Friområder 8.x Parker 9 FORSVARET (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, pkt. 4) 9.x Ulike typer militære formål 10 LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, pkt. 5) Ifølge plan- og bygningslovens 12-5 kan følgende områder angis (i denne rekkefølge): 10.x Jordbruk 10.x Skogbruk 10.x Reindrift 10.x Naturvern 10.x Jordvern 10.x Særlige landskapshensyn 10.x Vern av kulturmiljø eller kulturminne 10.x Friluftsområder 10.x Seterområder 10.x Landbruks-, natur- og friluftsområder der kommuneplanens arealdel tillater spredt bolig-, fritidsbolig- og næringsvirksomhet 11 HENSYNSSONER (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-6) Ifølge vedlegg II til kartforskriften lkan følgende soner angis (i denne rekkefølge): 11.x Sikringssone 11.x Støysone 11.x Faresone 11.x Infrastruktursone 11.x Sone med særlige angitte hensyn 11.x Båndleggingssone 11.x Gjennomføringssone 11.x.1 Sikringssone, frisikt: I frisiktsonen skal det være fri sikt over 0,5 meter høyde over kjørebane. I frisiktsonen kan det stå nødvendige skiltstolper samt høytstammede trær med maksimal stamme på 25 cm diameter. Oppgis for øvrig som anvist i plan- og bygningslovens 11-8 a-f. 11.x.1 Støysone (angi) Området må / skal ikke (angi restriksjoner). Planmal 4.6 Planbestemmelser side 9 av 11
11.x.1 Fareområde (angi) Området må / skal ikke nyttes til (angi restriksjoner). 11.x.1 Sone med særlige hensyn til bevaring av: kulturmiljø (SK): a) Verneverdige bygningene skal bevares og istandsettes på en slik måte at bygningenes fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet opprettholdes. b) Mindre bygningsmessige endringer er tillatt så lenge verneverdien ikke forringes. Dette innebærer bl.a. antikvarisk forsvarlig behandling av fasade og at utforming av tilstøtende bygninger og tilbygg tilpasser seg bygningen mht. byggehøyder, målestokk og formspråk. c) Ved utbedring av verneverdig bebyggelse kan bygninger tilbakeføres til godt dokumenterte faser i bygningens historie. d) Eldre bygningsdeler bør bevares og gjenbrukes i sin opprinnelige sammenheng. e) Byggesaker der verneverdige kulturminner berøres, skal sendes til regional kulturminneforvaltning for uttalelse. 11.x.1 Øvrige hensynssoner: Oppgis som anvist i plan- og bygningslovens 11-8 a-f De hensynssoner som er fastsatt i kommuneplanens arealdel skal legges til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan. VEILEDNING Det skal være hjemmel for bestemmelsene i plan- og bygningsloven (med henvisning til i PBL). Reguleringsbestemmelser skal brukes til fastlegging av forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. Bestemmelsene skal legge til rette for en forsvarlig og presis styring med utforming av areal og bygninger og skal sikre formålet med reguleringen. Bestemmelsene må derfor være presise, entydige og enkle å håndheve og forstå. Formuleringer av motiverende og begrunnende karakter hører ikke hjemme i bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene skal: Være juridisk holdbare og ha hjemmel i plan- og bygningsloven. Utformes på en slik måte at de gir en klar hjemmel til å godkjenne evt. ikke godkjenne valg av løsninger (unngå bør -formuleringer). I størst mulig grad utformes slik at de gir rom for alternative utbyggingsformer og samtidig sikre kvaliteten. Inneholde betegnelser som gir en entydig forståelse. (I den grad det er nødvendig skal man henvise til norsk standard, byggforskrifter, detaljblad eller liknende slik at man unngår uklarhet om forståelsen av bestemmelsen). Være konkrete. (Formuleringer som for eksempel legges vekt på gode arkitektoniske løsninger med utgangspunkt i stedets byggeskikk er vanskelig å forvalte. Man bør heller utforme bestemmelsene slik at de innebærer at disse intensjonene blir oppfylt). Planmal 4.6 Planbestemmelser side 10 av 11
Være i samsvar med formålsbetegnelser og bokstaver/tall på plankartet. Inneholde rekkefølgebestemmelser som sikrer at nødvendige tiltak innenfor og eventuelt utenfor planområdet gjennomføres i forbindelse med utbyggingen. Inneholde krav om at før det gis byggetillatelse skal det fremlegges og eventuelt godkjennes tilleggsdokumentasjon som situasjonsplan, utomhusplan, fasadeoppriss, profiler med eksisterende og nytt terreng med mer - i den grad dette er nødvendig får å sikre kvaliteten i gjennomføringen. For fellesområder angi hvilke eiendommer/felt områdene er felles for. Bestemmelsene gitt i denne malen er ment som eksempler på forhold som kan tas med innenfor de enkelte overskrifter, mens tekst skrevet i kursiv og parentes er ment som forklarende tekst. Planmal 4.6 Planbestemmelser side 11 av 11