vegetasjon, forholdet til nabobygg, murar, trapper og gjerde. 2.1.2 Ved søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det leggast ved ei skriftleg utgeiing som viser korleis intensjonane i planen vert følgd. FJELL KOMMUNE REGULERINGSFØRESEGNER FOR: jf Plan og bygningslova(pbl) 12-7. ESPEDALEN,KOLLTVEIT GNR. 33 BNR. 42, 409 m.fl. Saksnr. 2017/3105 Nasjonal arealplan-id:1246-20130019 Vedteken: 20.06.2019, sak KS.31/19 Sist revidert:20.05.19 1 INTENSJONAR I PLANEN Intensjonen med planen er ved ny detaljregulering å auke arealutnyttinga for bustadbygging innan området. Det skal leggjast vekt på å tilpasse bustadformer som det ikkje er så mange av i tilgrensande områder til desse områda og til landskapet rundt. 2 FELLESFØRESEGNER (PBL 12-7) 2.1 Dokumentasjon ved søknad om tiltak 2.1.1 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det leggast ved utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, planting, vegar, gangvegar/stiar, murar, trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VA-anlegg og overvasshandtering, nettstasjon, miljøstasjon/avfallsstasjon, materialbruk og støyskjermingstiltak. Utomhusplanen skal visa korleis uteopphaldsareal følgjer krav til storleik, kvalitet, støyskjerming og prinsippa for universell utforming. Utomhusplanen skal visa utforming og opparbeiding av terreng, og korleis eksisterande terreng blir best mogleg ivareteke ved forskjellar i høgdenivå. Utomhusplanen skal også visa eksisterande og framtidig terreng, eksisterande og framtidig 2.1.3 Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggjast ved prosjekteringsunderlag, som i tillegg til køyrevegen si nøyaktige plassering, horisontal- og vertikalplan skal visa fyllings- og skjeringsområde. 2.1.4 Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggast ved illustrasjonar som viser fjernverknad og tilpassing til terreng og landskap. 2.2 Overvatn 2.2.1 Ved søknad om tiltak skal det gjerast greie for at tiltak for infiltrasjon, drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater er i samsvar med godkjend VArammeplan som del av reguleringsplan. 2.2.2 Val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonsomsyn. Komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Ved søknad om tiltak skal det vurderast bruk av ikkje-tette overflatedekke i staden for asfalt. Avrenning frå tette flater skal leiast til terreng, infiltrasjonsflater eller fordrøyingsmagasin. Naudflomveg må også vera i samsvar med godkjend VA-rammeplan. 2.2.3 Bygningar og anlegg må utformast slik at naturlege flomvegar vert ivaretekne og slik at utbyggingsområdet og tilgrensande områder ikkje flaumar over. 2.2.4 For å unngå at overvatn skaper problem for felles tilkomstveg i nord skal minst mogeleg overvatn leiast nordover og der må anordnast tilstrekkeleg grøft langs denne tilkomstvegen inn mot fjellskråning sør for denne. 2.3 VA-rammeplan Ved søknad om tiltak skal godkjend rammeplan for VA, utarbeidd som del av reguleringsplan følgjast. Evt. avvik frå denne skal grunngjevast og søkjast serskilt om. 2.4 Avfallshandtering og massedeponering Avfall og overskotsmassar skal transporterast bort til godkjend fyllplass. 2.5 Arkitektur, estetikk og kvalitet 2.5.1 Tiltak skal plasserast og utformast slik at området får ein god arkitektonisk og funksjonell heilskap i høve til eksisterande omgjevnader. Tiltak skal tilpassast eksisterande terreng og vegetasjon, og
følgje kommunen sine retningsliner for god byggjeskikk. 2.5.2 Ved utarbeiding av byggjetiltak skal det leggast vekt på bruk av miljøvenlege kvalitetar i val av materialar, vegetasjon og belysning. 2.5.3 Det er ikkje tillate med høge og skjemmande skjeringar og murar eller fyllingar som dominerer landskapet. 2.5.4 Murar knytt til byggkonstruksjonar kan ha ei høgde på maks 3 meter. 2.5.5 Det skal ikkje nyttast reflekterande takflater. Fargebruk skal tilpassast ein jordfargeskala som ikkje skil seg ut eller gjev dominerande fjernverknad av planområdet. 2.6 Landskap og terreng 2.6.1 Tiltak skal underordnast landskapet på ein slik måte at det ikkje bryt med horisontliner (åsprofilar og bakkekantar) eller kjem i konflikt/konkurranse med andre markerte landskapstrekk. 2.6.2 Inngrep i terreng skal minimaliserast, og det er ikkje tillate med flatsprengde tomter eller skjemmande terrassering av landskapet. 2.6.3 Bygg og anlegg skal tilpassast eksisterande terreng. Det er ikkje tillate å bygge opp eller sprenge flatt terreng for å unngå sokkeletasje på skrånande tomter eller tomter som naturleg krev sokkeletasje. 2.6.4 Maksimal høgde på skjeringar, fyllingar og murar skal vera 2 meter. Fyllingar skal såast til. Alle terrengmurar skal opparbeidast i naturstein og gjevast ei god estetisk utforming. 2.7 Universell utforming/tilgjenge 2.7.1 Prinsippa om universell utforming skal leggjast til grunn for alle inne- og utemiljø, leikeområde og inngangsparti. 2.7.2 Alle leikeområde skal ha universelt utforma tilkomst. 2.7.3 Minst 50% av totalt leikeareal skal vera universelt utforma. 2.7.4 Gangvegar skal i hovudsak vere universelt utforma. Omsyn til terreng og landskap skal alltid vurderast i høve til universell utforming. 2.7.5 Utrykkingskøyrety skal ha tilfredstillande tilkomst til alle bygg. 2.7.6 Minimum 5% av parkeringsplassane skal settast av til rørslehemma Desse plassane skal plasserast i nær tilknyting til utgang/inngang/gangveg/heis. 2.8 Tilrettelegging for bosshandtering Det skal etablerast tilstrekkeleg med miljøstasjonar for boss, papir m.m. Område for konsentrert utnytting BKS skal ha nedgrave løysing for renovasjon,utforma i samsvar med Renovasjonsteknisk norm for Fjell kommune. 2.9 Støy Alle nye bustadeiningar skal isolerast mot støy slik at innandørs støynivå held seg innanfor støygrensene i gjeldande støyforskrift. Uteopphaldsareal og leikeplassar skal ha støynivå under 55 db. Bustadeiningar som har støynivå over 55 db ved fasade skal vere gjennomgåande med støyfølsame rom lengst bort frå støykjelda. 2.10 Byggegrenser 2.11.1 Byggjegrenser er påført 2.11.2 Byggjegrense mot hovudveg utanfor planområdet er sett til 28,5 meter då hovudveg her har bredde ca.8 meter og kun er lokalveg for eit avgrensa område. 2.11.2 Mindre tiltak jf. PBL 29-4, bokstav b, støttemurar og parkeringsplassar kan plasserast utanfor byggegrensene. Dette gjeld ikkje for plassering av frittliggjande garasjar under pkt.b mot Fv 258. 2.11 Energibruk 2.11.1 I samband med byggjesøknad skal det vurderast alternative energikjelder. 2.12 Avkøyringar 2.12.1 Piler som viser plassering av avkøyringar på plankartet er rettleiande, men frå kva veg tomta skal ha tilkomst, er bindande. Ved justering av plasseringa, skal det dokumenterast at avkøyrsla ikkje kjem i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkøyrslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegstyresmakt, medrekna krav til sikt. 3 REKKEFØLGJEKRAV 3.0 Før det kan gjevast igangsettingløyve for nye bustader innan for planområdet må kryssområdet mot Fv 258 vera ferdigstilt med tilhøyrande endring og påkobling av køyreveger SV2 inkl. fortau, SV3 og nye gang- og sykkelvegar SGS3 og SGS4. Annan veggrunn-grøntareal vist rundt kryssområdet skal og vera ferdigstilt. Byggeplan for desse tiltaka i tilknyting til fylkesvegen skal vera godkjent av Statens vegvesen før det kan gjevast igangsettingsløyve til slike tiltak. Naudsynte Side 2 av 5
tilpassingar til eksisterande situasjon kan gjerast på byggeplannivå. 3.1 For lavblokk på felt BKS 3 skal der i samband med søknad om tiltak lagast støyrapport. Evt.naudsynte støytiltak som følgje av rapport skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for dette bygget. 3.2 Parkeringsplass SPP1 skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for BKS1, BKS2 og tomannsbustad på Parkeringsplass i underetasje skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for lavlokk i 3.3 Tiltak for infiltrasjon for drens- og overvatn på tak og tette flatar i samsvar med VA-rammeplan skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for nye bustader innan planområdet. Dette gjeld og løysing av avrenning i kryss mot Kolltveitvegen i samsvar med reg.plan 20090010 Kolltveit golfhotell. 3.4 Leikeområdet BLK1 skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for BKS1 og BKS2 og 3.5 Køyrbar gangveg SGS1 og gangsti SF2 skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve for BKS 2. Gangveg SGS2 skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve for 3.6 Køyreveg SKV1 skal vera ferdig opparbeidd før det kan 3.7 Fortau SF1 skal vera ferdig opparbeidd før det kan 3.8 Fortau langs tilkomstveg på nordsida utanfor planområdet skal vera ferdig opparbeidd frå hovudveg og fram til avkjøyrsle til planområdet i nord før det kan Opparbeidast i samsvar med reg.plan 20090010 Kolltveit golfhotell. 3.9 Annan veggrunn grøntareal SVG og områder rundt SKV1 skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for BKS1, BKS2 og tomannsbustad i 3.10 Kommunaltekniske anlegg BKA1 og BKA2 skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for BKS1, BKS2 og 3.11 Uteopphaldsareal rundt kvar bustad i BKS skal vera ferdig opparbeidd som grøntareal eller med tilsvarande kvalitetar som ikkje gjer høve til permanent parkering før det vert gitt bruksløyve for bustaden. 4 EIGARFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgjande areal skal vere offentlege: SV1 er offentleg køyreveg. SGS3 og SGS4 er offentleg gang og sykkelveg 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Eigartilhøve andre kommunaltekniske anlegg: BKT1 og BKT2 er offentlege fellesanlegg. 4.2.2 Eigartilhøve leikeplassar: Leikeområdet BLK1 er felles for BKS1, BKS2 og 4.2.3 Eigartilhøve uteopphaldsareal: Uteopphaldsareal BUT1 er felles for BKS1, BKS2 og 4.2.4 Eigartilhøve gangvegar. Kjøyrbar gangveg SGS1 og gangveg SGS2 er felles for BKS1, BKS2 og 4.2.5 Eigartilhøve vegar Køyreveg SKV1 er felles for BKS1, BKS2 og Køyreveg SKV2 er felles for Køyrevegar SV2 og SV3 er felles for dette planområdet og alle områder rundt som har desse som tilkomstveg 5 BYGG OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Bustader - frittliggjande 5.1.1 Innanfor BFS1 kan det oppførast einebustader/tomannsbustader med tilhøyrande tekniske anlegg, uthus, garasje/parkeringsanlegg, Maksimalt tre einingar. Alle bygg innafor teiggrense kan evt. gjenoppførast som dagens bygg i plassering, høgde og volum. 5.1.2 Maksimal mønehøgd er vist med cotehøgd MHk+ 5.1.3 Maksimal gesimshøgd for BFS1 er sett til 7 meter over gjennomsnittleg planert terreng. 5.1.4 Utnyttingsgraden innafor BFS1 er BYA=30%. 5.2 Bustader konsentrert 5.2.1 Innanfor BKS 1 kan det førast opp inntil 4 bustadeiningar i firemannsbustad, evt. med tillegg av eit hybelhusvære. Side 3 av 5
Innafor BKS2 kan det førast opp inntil fire bustadeiningar fordelt på to tomannsbustader. 5.2.2 Utnyttingsgraden innafor BKS1 er BYA=50% og innafor BKS2 BYA = 35%. 5.2.3 Maksimal mønehøgde er vist med cotehøgd MHk+ 5.2.4 Maks.gesimshøgd for BKS1 og BKS2 er sett til 6 meter over gjennomsnittleg planert terreng. 5.2.5 Innanfor BKS3 kan der førast opp inntil to bustadeiningar i tomannsbustad og inntil 14 bustadeiningar i lavblokk med garasjekjeller under. 5.2.6 Utnyttingsgrad innafor BKS 3 er BYA=51%. 5.2.7 Maksimal mønehøgde er vist med cotehøgd MHk+ 5.2.8 Max. gesimshøgd for tomannsbustaden på BKS3 er sett til 6 meter og for lavblokka 9 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Heis- og trappetårn kan førast opp i inntil 3 meter høgde for å stette tekniske krav til tryggleikssoner etc. 5.2.9 50% av alle nye bustader skal vera tilgjengelege bustadeiningar. 5.3 Kommunaltekniske anlegg. 5.3.1 BKT1 er areal avsett til søppelhandtering. Det er også tillate med oppføring av postkassestativ. Søppelhandtering skal i hovudsak skje med anlegg under bakkenivå og det skal takast omsyn til forureining, tryggleik og estetikk ved utforming av anlegget. Einskilde lukka skap for serskilt avfall kan plasserast innafor regulert areal over bakkenivå. 5.3.2 Innafor BKT2 kan der oppførast nettstasjon for straumtilførsel til planområdet. 5.4 Leikeplassar 5.4.1 Leikeareala skal liggja solvendt, vera skjerma for sterk vind, forureining, elektromagnetiske felt. Utandørs ekvivalent støynivå på leikeplassen skal vera under 55dBA. 5.4.2 Leikeplassar skal gjerdast inn mot veg og utstyrast med fleire godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. 5.5 Uteopphaldsareal 5.5.1 For bustadeiningar større enn 65m 2 skal det setjast av eit minste uteopphaldsareal (MUA) på 100m 2. For bustader mindre enn 65m 2 er MUA 50m 2. I tillegg til område BUT1 skal uteområde rundt bygningar i BKS 1,BKS2 og BKS3 som stettar krav nemnt i 5.5.2 nyttast som uteopphaldsareal og det er difor ikkje tillate med inngjerding av privat uteopphaldsareal rundt bygg på meir enn 15m 2 pr.bustadeining. 5.5.2 Uteopphaldsareala skal plasserast solvendt, ha ei funksjonell form og skjermast mot vêr, vind, forureining, elektromagnetiske felt, støy og (bil)trafikk/trafikkfare. Areal brattare enn 1:3 skal ikkje reknast med som uteopphaldsareal. 5.5.3 Uteopphaldsareal BUT1 skal opparbeidast og plantast til. Det er tillate å setja opp benker og liknande. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Køyreveg 6.1.1 SKV1 skal dimensjonerast me ei breidde på 4,5 meter. Noverande innkjøyrsler til bustader utanfor planområdet skal oppretthaldast. 6.1.2 SKV2 skal dimensjonerast med ei breidde på 5,0 meter. 6.1.3 SV1 er offentleg veg som opparbeidast i samsvar med eigen plan for Sotrasambandet. 6.2 Annan veggrunn - grøntanlegg 6.2.1 Vegskråninger SVG og andre skal sikrast og tilsåast med vegetasjon som ikkje hindrer fri sikt men tilfører grøn vegetasjon langs vegkantane. 6.3 Fortau 6.3.1 SF1 skal dimensjonerast med ei breidde på 2 meter og opparbeidast med lyssetjing som og vert kombinert med lyssetjing av P-plass SPP1. 6.3.2 SF2 skal dimensjonerast med ei bredde på 1,5 meter og er gangsti mellom planområdet og tilgrensande bustadområde/leikeplass i sør. 6.4 Gangvegar 6.4.1 SGS1 skal dimensjonerast som kjøyrbar gangveg i breidde 3 meter. Gangveg skal vera sperra for innkjøyring med bom i avkjøyrsle frå kjøyreveg SKV1. 6.4.2 SGS2 skal dimensjonerast med ei breidde på 2 meter. Side 4 av 5
6.4.3 SGS3 og SGS4 skal dimensjonerast som offentleg gang- og sykkelveg med bredde min 3 meter. Gangog sykkelveg skal opparbeidast i samsvar med SVV sine normer og eigen plan for Sotrasambandet. 6.5 Parkering 6.6.1 Innafor planområdet skal det for einebustader over 65m 2 BRA etablerast 2 parkeringsplassar for bil. Bustadbygg med to eller fleire bustadeiningar skal ha 1,5 plass for bil og 1,5 plass for sykkel pr.eining over 65m 2 BRA. For bustadeiningar under 65m 2 BRA etablerast 0,8 parkeringsplass for bil og 1 plass for sykkel. 6.6.2 Parkering for BSF1 skal løysast innafor kvar einskild tomt. Det er tillate med oppføring av garasje. 6.6.3 For BKS1 og BKS2 skal parkering løysast med felles parkering på SPP1.Sykkelparkering skal skje ved kvar bustadeining. 6.6.4 For BKS3 skal parkering skje med 2 plasser på SPP1,og resterande 15 plasser i parkeringskjellar. Av sistnemnte skal to plasser vera for rørslehemma. I parkeringskjeller skal og avsetjast ein P-plass for sykkel for kvar bustadeini 7 OMSYNSSONER (pbl 12-6) 11.1 Sikringssone (pbl 11-8 a) 11.1.1 Innanfor frisiktsoner H140 skal avkjørsler ha ei fri sikt på 0,5 meter over plan på tilgrensande veg. Side 5 av 5