FJELL KOMMUNE. DETALJREGULERING REGULERINGSFØRESEGNER FOR jf plan- og bygningslova (pbl) HEIMTUN, GNR. 35 BNR. 534, 637 M. FL.

Transkript

1 FJELL KOMMUNE DETALJREGULERING REGULERINGSFØRESEGNER FOR jf plan- og bygningslova (pbl) HEIMTUN, GNR. 35 BNR. 534, 637 M. FL. - STRAUME Saksnr.: 2017/301 Nasjonal arealplan-id: Vedteken dd.mm.åå Sist revidert: INTENSJONAR I PLANEN Intensjonen med planframlegget er å leggje til rette for maksimalt 73 konsentrerte bustader i blokk. 2 FELLESFØRESEGNER (pbl 12-7) 2.1 Dokumentasjon ved søknad om tiltak Ved søknad om tiltak skal det leggast ved utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, planting, vegar, gangvegar/stiar, murar, trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VA-anlegg og overvasshandtering, nettstasjon, miljøstasjon/avfallsstasjon, materialbruk og støyskjermingstiltak. Utomhusplanen skal vise korleis uteopphaldsareal følgjer krav til storleik, kvalitet, støyskjerming og prinsippa for universell utforming. Utomhusplanen skal visa utforming og opparbeiding av terreng, og korleis eksisterande terreng blir best mogleg ivareteke ved forskjellar i høgdenivå. Utomhusplanen skal også visa eksisterande og framtidig terreng, eksisterande og framtidig vegetasjon, forholdet til nabobygg, murar, trapper og gjerde Ved søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det leggast ved ei skriftleg utgreiing som viser korleis intensjonane i planen vert følgd Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggjast ved prosjekteringsunderlag, som i tillegg til køyrevegen si nøyaktige plassering, horisontal- og vertikalplan skal visa fyllings- og skjeringsområde Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggast ved illustrasjonar som viser fjernverknad og tilpassing til terreng og landskap. 2.2 Overvatn Ved søknad om tiltak skal det gjerast greie for tiltak for infiltrasjon, drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater Val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonsomsyn. Komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Ved søknad om tiltak skal det vurderast bruk av ikkje-tette overflatedekke i staden for asfalt. Avrenning frå tette flater skal leiast til terreng, infiltrasjonsflater eller fordrøyingsmagasin. Naudflomveg må også vurderast/synleggjerast i søknad. 2.3 VA-rammeplan Godkjent VA_rammeplan, datert skal leggjast til grunn for vidare detaljprosjektering og byggjesakshandsaming. 2.4 Avfallshandtering og massedeponering Avfall og overskotsmassar skal transporterast bort til godkjend fyllplass. 2.5 Arkitektur, estetikk og kvalitet Tiltak skal plasserast og utformast slik at området får ein god arkitektonisk og funksjonell heilskap i høve til eksisterande omgjevnader. Tiltak skal tilpassast kringliggjande terreng, vegetasjon og bygg, og følgje kommunen sine estetiske retningsliner. Minst 20 % av fasade, berekna utan vindauge, skal vere av tremateriale. Takform skal avgrensast til flatt tak eller pulttak Ved utarbeiding av byggjetiltak skal det leggast vekt på bruk av miljøvenlege kvalitetar i val av materialar, vegetasjon og belysning Det er ikkje tillate med høge og skjemmande skjeringar og murar over 1,5 m, eller fyllingar som dominerer landskapet Det skal ikkje nyttast reflekterande takflater. Fargebruk skal tilpassast ein jordfargeskala som ikkje skil seg ut eller gjev dominerande fjernverknad av planområdet.

2 2.5.5 Vegar, fortau, belysning m.v. skal ha høg kvalitet, tilsvarande andre områdar innanfor sentrale delar av Straume. 2.6 Landskap og terreng Alle terrenginngrep skal skje mest mogleg skånsamt. Tiltak skal underordnast det naturlege landskapet og dei bygde strukturane på ein god måte. 2.7 Uteopphaldsareal Minste areal for privat uteopphaldsareal for BBB1 er 10 m 2 per bustadeining Minste areal for felles uteopphaldsareal for BBB1- BBB3 er 50 m 2 per bustadeining Ved opparbeiding av felles uteopphaldsareal og leikeareal innanfor dei einskilde bustadføremåla skal ein søkje å oppnå gode koplingar mellom areal satt til leik, areala rundt bygga og interne gangveger og gatetun. Det skal òg søkjast å lage gode koplingar mot uteopphaldsareal I tillegg til regulerte gangvegar skal det sikrast kopling mellom tuna i planområdet i form av gangvegar. Gangevgane skal også vera kopla mot omkringliggande vegnett/gangvegar Planting av uteopphaldsareal innanfor BBB1 BBB3 og f_blk1-blk3 skal gjevast ein utforming i tråd med estetikken i Straume kystby. Viktig eksisterande vegetasjon skal takast i vare dersom det er mogleg. 2.8 Universell utforming/tilgjenge Minst 50 % av leikeplasser innanfor planområdet skal ha universell tilgjenge og minst 30 % av sjølve leikearealet skal vere universelt utforma f_sgt, f_sgg1 skal ha universell utforming og utrykkingskøyrety skal ha tilfredstillande tilkomst til alle bygg. 2.9 Støy Alle nye bustadeiningar skal isolerast mot støy slik at innandørs støynivå held seg innanfor støygrensene i gjeldande støyforskrift Uteopphaldsareal og leikeplassar skal ha støynivå under 55 db. Bustadeiningar som har støynivå over 55 db ved fasade skal vere gjennomgåande, og minst eit støyfølsamt rom skal plasserast lengst bort frå støykjelda i desse bustadeiningane I samband med byggjesakshandsaminga av tiltak innanfor BBB3 skal det utførast støyvurdering slik at ein sikrar at uteopphaldsareal innanfor BBB3 har tilfredsstillande støynivå Byggegrenser Nye tiltak skal plasserast innanfor byggegrensene. Mindre tiltak, tøttemurar og skjeringar kan plasserast utanfor byggegrensene, jf. pbl 29-4 b Parkeringsgarasje under grunnen kan plasserast utanfor byggjegrensene Energibruk I samband med byggesøknad skal det vurderast alternative energikjelder. 3 REKKEFØLGJEKRAV 3.1 Før det kan søkast om bruksløyve til bustader innanfor planområdet skal følgjande vere ferdigstilt i tråd med gjeldande plankart: - Kryss mellom Bildøyvegen og Høgestølen samt eventuelle endringar i tilstøytande tilkomstvegar/avkøyrsler. - f_sgt - f_bkt - f_sgg1 og Leikeplass f_blk1 og felles uteopphaldsareal innanfor BBB1 skal vere ferdigstilt og opparbeida med eigna vegetasjon, fleire leikeapparat og møblar for opphald, før det kan søkast om bruksløyve for bustader innanfor BBB Leikeplass f_blk2 og felles uteopphaldsareal innanfor BBB2, skal vere ferdigstilt og opparbeida med eigna vegetasjon, fleire leikeapparat og møblar for opphald samt kopling mot f_sgt, før det kan søkast om bruksløyve for bustader innanfor BBB Leikeplass f_blk3 og felles uteopphaldsareal innanfor BBB3 skal vere ferdigstilt og opparbeida med eigna vegetasjon, fleire godkjende leikeapparat og møblar for opphald samt kopling mot garasjedekke på vestleg del av BBB3, jf. Illustrasjonsplan datert , før det kan søkast om bruksløyve for bustader innanfor BBB Tiltak for infiltrasjon for drens- og overvatn på tak og tette flatar skal vere ferdigstilt før det kan søkast om bruksløyve innanfor dei einskilde utbyggingsføremåla. Side 2 av 5

3 4.1 Felles arealformål 4 EIGARFORM Eigartilhøve kommunaltekniske anlegg: Kommunaltekniske anlegg f_bkt er felles for alle bustader innanfor planområdet Eigartilhøve vegar: Køyreveg f_skv2 er felles for eigedomar som er kopla til vegen Høgestølen Køyreveg f_skv3 er felles for BBB1-BBB Eigartilhøve gangveg/gangareal: Gangveg/gangareal, f_sgg1, er felles for BBB1-BBB3 Gatetun, f_sgt, er felles for BBB1-BBB3 5.1 Bustader - blokker 5 BYGG OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) Innanfor BBB1-BBB3 er det tillate med oppføring av bustadblokker, parkeringsgarasje, postkassestativ, felles og privat uteopphaldsareal med sittegrupper og andre sosiale tiltak, samt leikeapparat Innanfor BBB1 skal det førast opp minimum 20 og maksimum 25 bustadeiningar. gesimshøgder (k+) for BBB1 er satt i gjeldande plankart. Tillate gesimshøgder innanfor BBB1 er regulert etter følgjande fordeling: 80 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+55 og 20 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+52 og Bygg innanfor BBB1 skal trappast ned mot vest og illustrasjonsplan datert xx er BBB1. I vestlegaste del av BBB1 kan det ikkje byggjast meir enn ein etasje i høgda og maksimal gesimshøgde er satt til kote +49 og maksimalt 7 meter over planert terreng. BBB1 skal plasserast på ein måte som gjer at bygg skjermar for støy frå fylkesveg i nord. Innanfor BBB1 kan to av bustadeiningane løyse krava til uteopphaldsareal innanfor private takterrassar Innanfor BBB2 skal det oppførast minimum 10 og maksimum 12 bustadeiningar. gesimshøgder (k+) for BBB2 er satt i gjeldande plankart. Tillate gesimshøgder innanfor BBB2 er regulert etter følgjande fordeling: 50 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+55 og 50 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+52 og Bygg innanfor BBB2 skal trappast ned mot nord og illustrasjonsplan datert er BBB2. I nordlegaste del av BBB1 kan det ikkje byggjast meir enn ein etasje i høgda og maksimal gesimshøgde er satt til kote +49 og maksimalt 7 meter over planert terreng Innanfor BBB3 skal det oppførast minimum 30 og maksimum 36 bustadeiningar. gesimshøgder (k+) for BBB3 er satt i gjeldande plankart. BBB3 er delt inn i tre område med ulike tillate gesimshøgder (nordleg, søraustleg og sørvestleg del). Tillate gesimshøgd innanfor nordleg del av BBB3 er 16 meter over planert terreng. Tillate gesimshøgd innanfor austleg del av BBB3 er 10 meter over planert terreng. Tillate gesimshøgder innanfor vestleg del av BBB3 er regulert etter følgjande fordeling: 50 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+54 og 50 % kan byggjast med gesimshøgde inntil k+51 og Illustrasjonsplan datert er BBB3. Bygg i nordleg del av BBB3 skal plasserast på ein måte som gjer at det skjermar mot støy frå fylkesveg i nord. For å sikre lys luft og uterom skal bygningar innanfor BB3 delast opp i fleire bygningskroppar. Bygningane skal plasserast i ein tunstruktur, til eksempel slik det er vist i illustrasjonsplan datert Det skal etablerast ein mindre nærleikeplass innanfor nordleg del av BBB3 på minimum 50 m 2. Leikeplassen skal tilfredsstille krav i 5.3. Side 3 av 5

4 5.1.5 Det skal opparbeidast 1,5 parkeringsplassar per bustadeining innanfor BBB1-BBB Det skal opparbeidast sykkelparkeringsplass for minimun 1,5 sykkel per bustadeining over 65 m 2 og minimum 1 sykkel per bustadeining under 65 m 2 innanfor BBB1-BBB3. 75 % av naudsynte sykkelparkeringsplassar skal plasserast lett tilgjengeleg i parkeringsgarasje under grunnen.25 % av naudsynte sykkelparkeringsplassar skal plasserast i overbygd/skjerma parkering ved inngangsparti innanfor BBB1-BBB Kommunaltekniske anlegg Innanfor f_bkt skal det etablerast nedgravd avfallshandteringssystem og areal til oppstillinga av anna avfall. f_bkt skal skjermast/overbyggjast ut i frå omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. 5.3 Leikeplass Leikeareala skal ha solrik plassering og vere skjerma mot sjenerande vind, ureining, støy, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare Leikeareala skal ha eit utandørs ekvivalent støynivå under 55 dba Leikeareala, f_blk1 og f_blk3 skal ha universell tilgjenge. Tilkomst til f_blk2 skal ikkje vere brattare enn 1:12. Minst 30 % av arealet innanfor leikeareala skal vere universelt utforma, areala skal ikkje vere brattare enn 1:3 og skal søkjast utført på ein måte som gjev eit variert leikeområde f_blk1 skal i tillegg til leikeaparat innehalde kopling mot f_sgt, f_sgg og mot innkøyrsle til garasjeanlegg under BBB1 og f_blk Leikeareala skal utstyrast med fleire godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie Det skal oppførast gjerde langs med leikeareala dersom det er naudsynt ut frå trafikktryggleikstilhøve eller høgdeforskjell. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Køyreveg breidde på 5 meter, med 0,5 meter anna veggrunn på kvar side f_skv3 er privat tilkomstveg til BBB1-BBB3. f_skv3 er dimensjonert med ei breidde på 3,5 meter Avkøyrslepilar er rettleiande. 6.2 Fortau Fortau f_sf2 f_sf4 er fortau langs med vegen Høgestølen 6.3 Gatetun Gatetun f_sgt er felles tilkomstveg for bustader innanfor planområdet. Gatetunet skal opparbeidast med fartsreduserande tiltak som til eksempel toppdekke av dekkstein og/eller andre tiltak. 6.4 Gangveg/gangareal Gangveg f_sgg1 og f_sgg2 skal opparbeidast med fast toppdekke og skal ha god kopling mot felles uteopphaldsareal innanfor planområdet. 6.5 Anna veggrunn tekniske anlegg Det er regulert inn anna veggrunn tekniske anlegg på kvar side av o_skv1 og f_skv2. o_svt1 og f_svt2 - f_svt4 skal nyttast til veggrøfter og/eller som element i overvasshandtering. Arealet skal plantast til med vegetasjon som er i tråd med utforminga av tilsvarande areal i Sotra kystby. 6.6 Anna veggrunn grøntareal Det er ikkje tillate å gjere inngrep i o_svg som skadar eller endrar det offentlege vegarealet. Inngrep som vegskjeringar og fyllingar skal formast som ein del av veganlegget. Areala skal opparbeidast som grøntanlegg eller handsamast på annan tiltalande måte. 7 OMSYNSSONER (pbl 12-6) 7.1 Sikrings-, støy og faresoner (pbl 11-8 a) Innanfor frisiktsone ved veg skal avkjørslar ha ei fri sikt på 0,5 meter over plan på tilgrensande veg o_skv1 er fylkesveg f_skv2 er privat veg Høgestølen og tilkomstveg til planområdet og andre bustader vest og sør for planområdet. f_skv2 er dimensjonert med ei Side 4 av 5

5 8 BESTEMMELSESOMRÅDER (pbl 12-7) 8.1 Føresegnområde Innanfor føresegnsområdet #1 kan det etablerast fellesareal og/eller garasjeanlegg for bil og sykkel under grunnen. Garasjeanlegget skal ikkje reknast med i % BYA. Side 5 av 5