Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Kløvertunet 21 3268 LARVIK Gnr. 4063 Bnr. 221 0712 Larvik kommune Byggeår 1984 Benevnelse BRA Enebolig 164 m² Tomteareal 575 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr./Ref.nr. Befaringsdato Rapportdato 497276 27.05.2019 Rapportansvarlig Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av15
Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands- og eiendomsinformasjon fra rapporten. Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/497276 Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Kløvertunet 21 Postnr./sted 3268 LARVIK Kommune 0712 Larvik Gnr 4063 Bnr 221 Fnr Snr Hjemmelshaver Asta Birgitte Kobro Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 27.05.2019 Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshaver og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1984 Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Side3av15
Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side4av15
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Enebolig på to etasjer fra 1984. Boligen ligger i et rolig område på Veldre. Den ligger i et barnevennlig område med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, skole, skianlegg og fine naturområder. Det er ca. 2-3 km til dagligvare, strand/indre havn/kulturhus og Larvik sentrum m/butikker. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/plattinger. Det er god lagringsplass på loft, i boder og i garasje. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har tilkomst fra Kleiverveien og inn til Geiteramsveien, deretter inn til Kløvertunet. Det er gode parkeringsmuligheter i innkjøring og i garasje. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Bolig m/garasje Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Varmekabler i gulv - Luft-luft varmepumpe Bygget har følgende byggemetode: Det er grunnmur av lettklinker blokker. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er liggende og stående kledning på fasader. Takkonstruksjon m/kaldt loft, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2019 - Ny foldedør til kjøkken 2019 - Nytt dusjkabinett på bad i 1 etg. 2019 - Lagt nytt laminatgulv på kjøkken, gang og stue/spisestue i 1 etg. 2017 - Renovert bad i sokkel etg. 2017 - Nytt toalett på toalettrom 2017 - Ny vv-tank 2012 - Pusset opp bad i 1 etg. 2012 - Pusset opp kjøkken 2012 - Pusset opp det meste av innvendige overflater Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Vinduer og dører - For det meste eldre vinduer og dører Takkonstruksjon - Eldre fuktskjolder, åpning v/pipeløp Taktekking - Elde og slitasje Overlys/takluke - Elde og slitasje, utett mot himling Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Innvendige trapper - Lysåpninger, liggende bord på rekkverk og manglende håndløper på en side Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder TG:2 og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til TG:2. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): SOKKEL ETG: Soverom/kontor har noe lite areal ihht. ønsket areal for soverom/oppholdsrom Boligens plan og rominndeling: 1 ETG: Stue/spisestue, kjøkken, gang, bad, 2 x soverom SOKKEL ETG: Entre, 2 x gang, 2 x soverom, soverom/kontor, bad, toalettrom, garasje, bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Side5av15
Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 92 86 86 0 Stue/spisestue, kjøkken, gang, bad, 2 x soverom Sokkel etg. 89 78 50 28 Entre, 2 x gang, 2 x soverom, soverom/kontor, bad, toalettrom Sum 181 164 136 28 Sum alle bygninger 181 164 136 28 Garasje, bod Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 1 ETG: Stue/spisestue: 40,4 Kjøkken: 12,5 Gang: 3,2 Bad: 4,0 Soverom 1: 12,5 Soverom 2: 10,3 SOKKEL ETG: Entre: 4,0 Soverom 1: 6,3 Soverom 2: 9,1 Soverom/kontor: 5,3 (noe lite areal ihht. oppholdsrom/soverom) Gang 1: 12,0 Gang 2: 3,2 Bod: 3,9 Bad: 5,7 Toalettrom: 1,4 Garasje: 20,6 Utvendig bod er ikke med i arealberegninger. Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 575 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Enebolig på to etasjer fra 1984. Boligen ligger i et rolig område på Veldre. Den ligger i et barnevennlig område med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, skole, skianlegg og fine naturområder. Det er ca. 2-3 km til dagligvare, strand/indre havn/kulturhus og Larvik sentrum m/butikker. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/plattinger. Det er god lagringsplass på loft, i boder og i garasje. Side6av15
Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har tilkomst fra Kleiverveien og inn til Geiteramsveien, deretter inn til Kløvertunet. Det er gode parkeringsmuligheter i innkjøring og i garasje. Sted og dato Larvik, 27.05.2019 Petter Christiansen Side7av15
Bygg A: Enebolig Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har grunnmur av lettklinker (Leca). Den er slemmet og malt på fasader. Det ble ikke observert noen form for sprekker eller setningsskader. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er 20-40 år. Normal levetid for puss er 10-40 år. Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble observert fuktsikring på grunnmur, den så ut til å være riktig utført m/klemlist på toppen. Det ble observert noe sprekker i fuktsikring (sørvest). Drensrør er fra byggeår. Ut fra observasjoner i sokkel etasje så antas det at dette er i orden. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI 700.320, er levetid på drensledning fra 20-60 år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med liggende og stående kledning. Stedvis lite lufting bak kledning. Det ble ikke funnet noe tegn til råte, svertesopp eller fuktskader. Selger opplyser at det er malt utvendig over tid. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. Side8av15
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Toppsving vinduer * Fastkarm vinduer * Balkongdør (heve/skyvedør) i stue 1 etg. * Ytterdør til entre * Innerdører av typen heltre dører og foldedør Vinduer og dører TG 2 Det meste av vinduer og dører er fra byggeår. Det er montert ny foldedør til kjøkken i 2019. Det er montert glassbyggerstein i vindu i trapp 1 etg. Normal slitasje og elde. Ny foldedør i 2019: Resterende: TG:0 TG:2 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Tilkomst til loft via nedfellbar loftstrapp i gang. Takkonstruksjonen er et saltak fra byggeår. Det ble ikke observert synlig fukt, sopp eller råte på befaringsdagen. Noe eldre fuktskjolder ble observert i undertak, v/pipe og v/gjennomføringer. Det må sies at befaring ble noe begrenset pga. manglende tilkomst. Loftet benyttes delvis som lagringsrom og det er delvis gangbart gulv på loftet. Det ble ikke flyttet på lagrede gjenstander. Bra lufting i gesimser og i gavl vegger. Etasjeskiller er isolert med isolasjonsmatter. Det ble observert åpning v/pipeløp, dette bør kontrolleres jevnlig og mulig utbedres på sikt. Eldre fuktskjolder, åpning v/pipeløp: Resterende: TG:2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Taktekking TG 2 Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er fra byggeår. Det er benyttet tekking med dobbeltkrummet betong takstein på bolig, og det er shingel/papp som tekking på utvendig bod. Det er undertak av rupanel. Normal slitasje og elde. Alder på taktekking tilsier noe risiko for utskiftingsbehov ihht. maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. TG:2 Side9av15
Overlys, takluker m.m. TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Det er en nedfellbar loftsluke i gang i 1 etg. Den bar preg av elde, slitasje og noe utettheter mot himling. Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er fra byggeår/eldre dato. Det ble observert slitasje, elde og noe mekanisk skade. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det ligger en ca. 32 m2 + 14 m2 stor terrasse på vest og nord siden av boligen, de har adkomst fra stue/spisestue og til hage. De er oppført i trekonstruksjoner, og de er oppført på tresøyler. Det ble observert noe skjev plassering av søyler på støpt fundament (v/inngangsparti). Normal værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Deler av terrasse er overbygd. Det er laget 2 stk. plattinger i trekonstruksjoner på tomten. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke er plassert i garasje. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn i stue i 1 etg. og i gang i sokkel etg. Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Noe riss på pipeløp ble observert i gang i sokkel etg. Det ble observert at pipe var helbeslått over tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 3-8 mm i stue/spisestue i 1 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. TG:2 TG:2 Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side10av15
Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det er delvis utforede vegger og oppforede gulv i rom under terreng. Det må sies at dette i utgangspunktet kan være risikokonstruksjoner. Det ble målt med fuktmåler på tilfeldig utvalgte plasser og det ble ikke funnet nevneverdige tegn til råte eller fukt på disse stedene. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Det er i følge selger pusset opp i 2012. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis 30x60 cm Vegger: Baderomsplater Himling: Panel Rom under terreng TG 1 Bad - 1 etg. TG 1 Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett (nytt i 2019) og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under dusjkabinett, det ble observert fall på gulv mot dusjkabinett. Det er høy terskel v/dør. Sluk ble ikke besiktiget pga. manglende tilkomst. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er montert periodisk avtrekk. Det er varmekabler i gulvet, de er termostatstyrt. Det ble observert antydning til "bom" i gulvflis v/dusjkabinett. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Nytt dusjkabinett i 2019: Resterende: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side11av15
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Selger opplyser at det er renovert (fra vaskerom til bad) i 2017. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg m/oppkant Vegger: Malte flater Himling: Tak-ess plater Av installasjoner finnes badekar, opplegg for vaskemaskin og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger synlig, det ble observert fall på gulv mot sluk. Det er høy terskel v/dør (ca. 55-60 mm). Det ble utført besiktigelse av sluk og det så bra ut ihht. belegg. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er montert periodisk avtrekkm det er tilluft v/dør. Det er varmekabler i gulvet, de er termostatstyrt. Det er montert vv-tank i rommet. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Toalettrom i sokkel etg. har inngang fra gang. Toalettrommet består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg Vegger: Panel Himling: Panel Bad - Sokkel etg. TG 1 Toalettrom TG 1 Av installasjoner er det toalett (nytt i 2017) og en enkel vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er naturlig avtrekk, det er tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på sikt. Det er varmeovn på vegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Side12av15
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger med tilkomst fra stue/spisestue i 1 etg. Det opplyses at rommet er pusset opp i 2012. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat (nytt i 2019) Vegger: Panel, flis, malte flater Himling: Panel, bjelker Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner (IKEA) Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. Det ble observert merke på front til skuff v/vask. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over induksjonstopp. Det er montert innebygde enheter som mikro ovn, stekeovn og induksjonstopp. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Rommet har god planløsning og fremstår velfungerende. Det er vannlås i benkeskap. Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Selger opplyser at det meste er pusset opp i 2012 og at det er lagt nytt laminatgulv i stue/spisestue, gang og kjøkken i 1 etg. i 2019. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Parkett, laminat, flis, teppe, belegg, betong Vegger: Panel, MDF panel plater, malte flater, lettklinker blokker Himling: Panel, tak-ess plater Kjøkken - 1 etg. TG 1 Innvendige overflater TG 1 Nytt gulv i 2019: Resterende: TG:0 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Innvendige trapper TG 1 Malt heltre trapp i boligen. Trappen er fra byggeår og er utført slik byggeskikken var på den tiden. I henhold til dagens krav så innehar den ikke de krav som settes til lysåpninger og håndløper. Det ble ikke observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Lysåpninger, liggende bord på rekkverk og manglende håndløper på en side: Resterende: TG:2 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side13av15
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. VVS TG 1 Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett. Hovedkran ble observert i bad i sokkel etg. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast. Det er montert vannlås (til oppvaskmaskin) i benkeskap på kjøkken. Det er noe nyere røropplegg ihht. oppussing og renovering av bad/kjøkken. OSO VV-tank på 198 liter fra 2017. Den står plassert på bad i sokkel etg, det er sluk i rommet. Den har meget god restlevetid. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Entre Alder: Byggeår og noen nyere kurser Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Ja Løse ledninger: Ikke observert Selger opplyser at det er lagt opp til el-billader (kurs). Varmekabler: Entre, 2 x bad Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er montert en Toshiba luft-luft varmepumpe i boligen. Innerdel er plassert i stue/spisestue. Selger opplyser at den er montert i 2012. Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Boligen ligger på en tomt med skråning fra sørvest. Overflatevann bør føres bort fra grunnmur på utsatte steder. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. Side14av15
Garasje TG 1 Det er oppført en ca. 21 m2 stor garasje som er tilknyttet boligens sokkel etg. Den har støpt plate på mark. Den er utstyrt med vippeport i trevirke. Det er montert plater i himling. Normal slitasje. Side15av15