Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Colbjørnsens gate 7 3263 LARVIK Gnr. 3020 Bnr. 197 0712 Larvik kommune Byggeår ca. 1876 Benevnelse BRA Enebolig 112 m² Tomteareal 159 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 492 494 11.04.2019 Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av13
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Colbjørnsens gate 7 Postnr./sted 3263 LARVIK Kommune 0712 Larvik Gnr 3020 Bnr 197 Fnr Snr Hjemmelshaver Heidi Kongsteien Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 11.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshaver og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig ca. 1876 1980-tallet Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av13
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Selveiet enebolig i to etasjer fra ca. 1876, med tilbygg fra 1980-tallet. Den ligger i et rolig og barnevennlig område på Torstrand. Det er bl.a. kort avstand til offentlig transport, barnehage, skole, idrettsanlegg, strender og dagligvare. Det er ca. 1-3 km til indre havn, Larvik sentrum og fine naturområder i Bøkeskogen. Det er gode solforhold på uteområder/terrasse. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra Tjøllingveien/Dronningens gate og inn til Colbjørnsens gate. Det er gode parkeringsmuligheter i nærliggende gater. Det er offentlig vann og det er septiktank på eiendommen. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Bolig - Uthus/bod Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Varmekabler i gulv Bygget har følgende byggemetode: Det er grunnmur av støpt betong, rullestein og steinblokker. Veggkonstruksjoner av standard mur- og trekonstruksjoner/reisverk/laftet tømmer, det er stående kledning på fasader. Takkonstruksjon m/kaldt loft, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2018 - Ny induksjonstopp på kjøkken 2017 - Nytt ildsted i stue 2017 - Ny innredning m/vask på bad 2017 - Pusset opp noen innvendige overflater ca. 2015 - Ny stekeovn på kjøkken 2011 - Nye sikringer i el-skap 2007 - Noen nye vinduer og dører Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Grunnmur - Noe sprekker og løse fuger Drenering - Elde Veggkonstruksjoner/fasader - Noe elde, slitasje, mangler og lite lufting Vinduer og dører - En del eldre vinduer og dører, noe preg av elde og slitasje Takkonstruksjon - Elde Taktekking - Elde og slitasje Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Terrasse, balkong og utv. trapp - Noe elde og slitasje Etasjeskillere - Noe skjevheter og knirk Rom under terreng - Noe fuktutslag, elde Bad - Manglende fall på gulv og åpent rør på loft Vaskerom - Elde Innvendige overflater - Gjenstående arbeider/mangler Innvendige trapper - Elde, slitasje, mangler, skjevheter VVS - Eldre røropplegg og vv-tank Tilstandsgrad 3 (Kraftige symptomer): Veggkonstruksjoner/fasader - Stedvis råte Vinduer og dører - Noe tegn til råte Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): 2 ETG: Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. Boligens plan og rominndeling: 2 ETG: Trapperom, stue, soverom 1 ETG: Entre/gang, vaskerom, soverom, bad, trapperom, kjøkken, stue/spisestue Side4av13
Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2 etg. 36 33 33 0 Trapperom, stue, soverom 1 etg. 88 79 79 0 Entre/gang, vaskerom, soverom, bad, trapperom, kjøkken, stue/spisestue Sum 124 112 112 0 Sum alle bygninger 124 112 112 0 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 2 ETG: Trapperom: 1,2 Stue: 15,8 Soverom: 14,1 Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. 1 ETG: Entre/gang: 10,2 Vaskerom: 3,4 Soverom: 8,9 Bad: 4,3 Kjøkken: 10,1 Trapperom: 3,7 Stue/spisestue: 33,9 Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 159 m2 Type tomt Eiet Side5av13
Beskrivelse Selveiet enebolig i to etasjer fra ca. 1876, med tilbygg fra 1980-tallet. Den ligger i et rolig og barnevennlig område på Torstrand. Det er bl.a. kort avstand til offentlig transport, barnehage, skole, idrettsanlegg, strender og dagligvare. Det er ca. 1-3 km til indre havn, Larvik sentrum og fine naturområder i Bøkeskogen. Det er gode solforhold på uteområder/terrasse. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra Tjøllingveien/Dronningens gate og inn til Colbjørnsens gate. Det er gode parkeringsmuligheter i nærliggende gater. Det er offentlig vann og det er septiktank på eiendommen. Sted og dato Larvik, 12.04.2019 Petter Christiansen Side6av13
Bygg A: Enebolig Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Sannsynligvis fundamentert på sand. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har grunnmur av gamle steinblokker (gråsteinsmur), rullestein og støpt betong. Det ble observert noe sprekker og løse fuger på grunnmur i kjeller og på utvendige fasader. Adkomst til kjeller fra trappegang. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er 20-40 år. Normal levetid for puss er 10-40 år. Drenering TG 2 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble ikke observert noen form for utvendig fuktsikring eller drenering på befaringsdagen. Drensrør er trolig av eldre dato. Det er naturlig drenerende masser i grunnen (sand). Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid. Samt overnevnte forhold. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI 700.320, er levetid på drensledning fra 20-60 år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle mur og trekonstruksjoner (laftet tømmer og bindingsverk) med stående barokk kledning. Trolig er tilbygg oppført på 1980-tallet, det må sies at dette er noe usikkert. Det ble observert tegn til råte på nord, vest og øst fasader. Manglende utførelse på vinduslist til stue 1 etg. Overgang mot takkonstruksjon på tilbygg (mur) bør kontrolleres og mulig utbedres. Det ble stedvis observert lite lufting. Noe slitasje på fasader ble observert. Det bør påregnes noe utbedringer på sikt. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Råte: Slitasje og manglende utførelser: Kledning som er i god stand: Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side7av13
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Sidehengslede vinduer * Fastkarm vinduer * Ytterdør til entre * Innerdører av typen lettdører og heltre dører Vinduer og dører TG 2 Det er montert noen nye vinduer og dører i 2007, resterende er av eldre dato. Det ble observert tegn til råte på litet vindu på vest fasade, noe slitasje/skade/merker på innerdører. Det bør påregnes noe utskifting og utbedringer på sikt. Vinduer og dører fra 2007: Vindu med råte: Resterende: TG:3 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Tilkomst til loft over tilbygg fra kottdør i stue 2 etg. Takkonstruksjonenene er plassbygde tak fra byggeårene. Takkonstruksjonenene antas å være bygd etter byggetidens forskrifter med lavere krav til isolasjon og snø belastning enn dagens krav. Konstruksjonen vil trolig være noe svakere i henhold til dette. Det ble ikke observert synlig fukt, sopp eller råte. Det er gangbart gulv på loft. Lufting via mindre åpninger i gesimser. Det ble observert åpent rør fra underliggende rom på loft, dette bør utbedres. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er av eldre dato, alder er ukjent. Det er benyttet tekking med enkelt- og dobbeltkrummet betong takstein. Taktekking bar preg av elde og slitasje. Det er ikke montert snøfangere på tak, det bør monteres v/gangsoner. Det bør påregnes utbedringer på sikt. Alder på taktekking tilsier noe risiko for utskiftingsbehov ihht. maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Side8av13
Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato. Det ble observert slitasje, elde og noe mekanisk skade. Det bør påregnes utskifting av dette på sikt. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det ligger en ca. 12 m2 stor terrasse v/inngangsparti. Den er oppført i trekonstruksjoner. Noe preg av elde og slitasje. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Det ligger en ca. 15 m2 stor, overbygd terrasse på sør siden av boligen. Den er oppført i trekonstruksjoner og det er plater som taktekking. Normal slitasje ble observert. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Stedvis noe enkle utførelser. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke ble observert på kjøkken, det er ikke ildfast plate på gulv. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn (ny i 2017) i stue i 1 etg. Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Det ble observert at pipe var helbeslått over tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 5-28 mm på soverom i 2 etg, 3-11 mm i stue/spisestue og 3-16 mm i entre/gang. Noe knirk ble observert. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: Skjevheter/avvik mellom 11-22 mm: Skjevheter/avvik større enn 22 mm: TG:0 TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side9av13
Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det ble målt med fuktmåler på tilfeldig utvalgte plasser i kjeller og det ble funnet forhøyede verdier på yttervegger og gulv. Det må sies at gråsteinsmurer og rullestein som er benyttet har "naturlig fukt". Fundamenter og kjellergulv har også en evne til å oppta fuktoppsug da det trolig ikke er benyttet membran i grunnen. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra entre/gang. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis 20x20 cm Vegger: 7x25 + 20x25 cm Himling: Tak-ess plater Rom under terreng TG 2 Bad - 1 etg. TG 1 Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett og innredning m/vask (ny i 2017). Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under dusjkabinett, det ble observert tilnærmet flatt gulv og begrenset fall mot dusjkabinett. Sluk ble ikke besiktiget pga. manglende tilkomst. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er montert periodisk avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt (trinnregulert). Det ble observert en "hul" lyd på gulv v/dusjkabinett (mot trappegang). Det ble observert åpent rør på loft, trolig kommer dette fra bad. Det bør utbedres. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Fall på gulv og åpent rør på loft: Resterende: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side10av13
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom ligger i 1 etg. og har tilkomst fra entre/gang. På vaskerommet er det følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg Vegger: Malte flater Himling: Malte flater Det er montert opplegg for vaskemaskin, utslagsvask og VV-tank i rommet. Innredningen og installasjoner bar noe preg av elde. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det ble ikke funnet tegn til råte eller utslag på fuktmåler på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for sjekk av fall til sluk, det ble observert fall på gulv mot sluk. Synlig sluk i rommet ble besiktiget og det så bra ut ihht. belegg. Det er periodisk avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det er el-skap på vegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger med tilkomst fra entre/gang. Det opplyses at rommet er pusset opp i ca. 2010. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: Flis, MDF panel plater, laftet tømmer Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner (IKEA) Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Vaskerom - 1 etg. TG 2 Kjøkken - 1 etg. TG 1 Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over induksjonstopp. Det er montert innebygde enheter som stekeovn (ny i ca. 2015) og induksjonstopp (ny i 2018). Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Rommet har god planløsning og fremstår velfungerende. Det er vannlås i benkeskap. Ny induksjonstopp fra 2018: Resterende: TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side11av13
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Det ble observert noe gjenstående arbeider ihht. lister i stue 2 etg, noe mangler v/dørterskel og lister til soverom 1 etg. og noe manglende lister i stue/spisestue. Selger opplyser at noen overflater er pusset opp i 2017. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Heltre, teppe, laminat Vegger: Panel, MDF panel plater, malte flater, tapet, teglstein, laftet tømmer Himling: Panel, tak-ess plater Innvendige overflater TG 1 Gjenstående arbeider/mangler: Resterende: Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Innvendige trapper TG 2 Heltre trapp i boligen. Trappen er fra byggeår og er utført slik byggeskikken var på den tiden. I henhold til dagens krav så innehar den ikke de krav som settes til rekkverk og håndløper. Det ble observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Trappen er bratt og det ble observert noe skjevheter i trappen. Den bar noe preg av elde. Det bør påregnes utbedringer ihht. rekkverk. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og det er septiktank til eiendommen. Hovedkran ble observert på vaskerom. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast/støpejern. Røropplegg er av nyere og eldre dato. Det er montert vannlås (til oppvaskmaskin) i benkeskap på kjøkken. Røropplegg av nyere dato: Røropplegg av eldre dato: VV-tank står plassert på vaskerom, det er sluk i rommet. Den er trolig av eldre dato, alder er ukjent. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Side12av13
Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Vaskerom Alder: Nye sikringer i 2011 i følge selger Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Nei Hovedsikring: 50A Løse ledninger: Ikke observert Varmekabler: Bad Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tilnærmet flat tomt. Det settes ingen TG på dette. Uthus/bod Det er oppført et uthus og overbygd terrasse på tomten. Det er oppført i trekonstruksjoner og det er plater som taktekking. Stedvis observert enkle løsninger. Det er ikke med i arealberegninger pga. ikke gangbart dekke. Det settes ingen TG på dette. Side13av13