Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Håvardsteinveien 1 3261 LARVIK Gnr. 1027 Bnr. 72 0712 Larvik kommune Byggeår 1980 Benevnelse BRA Enebolig 179 m² Uthus 6 m² Tomteareal 414 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 492 492 12.04.2019 Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av14
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Håvardsteinveien 1 Postnr./sted 3261 LARVIK Kommune 0712 Larvik Gnr 1027 Bnr 72 Fnr Snr Hjemmelshaver Annette Stensland Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 12.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshaver og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1980 Uthus Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av14
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Enebolig på to etasjer og kjeller fra 1980. Den ligger i et rolig og barnevennlig område på Valby, med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, skole og fine naturområder. Det er ca. 2-5 km til bl.a. Larvik sentrum, butikker, indre havn, idrettsanlegg og dagligvare. Det er lagringsplass i kott, i kjeller, i uthus og i garasje. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/balkong. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra Valbyveien og inn til bl.a. Runesteinveien, deretter til Håvardsteinveien. Det er muligheter for parkering på tomten, i garasje i felles anlegg og på felles parkeringsområde. Det er offentlig vann og avløp. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Bolig - Garasjeplass i felles anlegg Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Varmekabler i gulv Bygget har følgende byggemetode: Det er grunnmur av lettklinkerblokker. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er stående kledning på fasader. Takkonstruksjon er ukjent, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2017 - Lagt noen nye gulv og malt noen innvendige overflater 2018 - Montert nytt toalett på bad 2018 - Montert nytt toalett på toalettrom 2019 - Montert ny stekeovn og keramisk topp på kjøkken 2019 - Montert ny lufteventil på vaskerom 2019 - Utbedret ytterdør til uthus Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Grunnmur - Noe riss Drenering - Elde Veggkonstruksjoner/fasader - Slitasje Vinduer og dører - Elde og slitasje Taktekking - Elde og slitasje Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Terrasse, balkong og utv. trapp - Slitasje Rom under terreng - Fuktskjolder og fuktutslag (nedre del av vegger) Bad - Manglende fall på gulv, tilkomst til sluk fra rommet og sprekk i skjøt på gulvbelegg Vaskerom - Elde, naturlig avtrekk Toalettrom - Eldre vask Innvendige trapper - Mangler ihht. lysåpninger og håndløper VVS - Eldre røropplegg og vv-tank Uthus - Noe preg av slitasje og elde Tilstandsgrad 3 (Kraftige symptomer): Veggkonstruksjoner/fasader - Noe råte Vinduer og dører - Vinduer og dører med punktert og sprukket glass Terrasse, balkong og utv. trapp - Noe råte på rekkverk og trappetrinn Bad - Fuktskader i himling og ødelagt dører på dusjnisje Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): 2 ETG: Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. Soverommene som ligger mot nord har noe lite areal ihht. ønsket areal for oppholdsrom. KJELLER ETG: Det er lite lysinnslipp i stue ihht. de krav som settes for oppholdsrom. Boligens plan og rominndeling: 2 ETG: Side4av14
Gang, bad, 3 x soverom, kott 1 ETG: Entre, toalettrom, gang, soverom, kjøkken, stue/spisestue KJELLER ETG: Gang, stue, vaskerom, 4 x bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2 etg. 45 42 39 3 Gang, bad, 3 x soverom Kott 1 etg. 78 72 72 0 Entre, toalettrom, gang, soverom, kjøkken, stue/spisestue Kjeller etg. 76 65 41 24 Gang, stue, vaskerom 4 x bod Sum 199 179 152 27 Uthus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 6 6 0 6 Uthus Sum 6 6 0 6 Sum alle bygninger 205 185 152 33 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 2 ETG: Gang: 7,4 Bad: 4,4 Soverom 1: 6,2 Soverom 2: 5,5 Soverom 3: 13,0 Kott: 2,5 Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. Soverommene som ligger mot nord har noe lite areal ihht. ønsket areal for oppholdsrom. 1 ETG: Entre: 2,1 Side5av14
Toalettrom: 1,5 Gang: 9,9 Soverom: 7,1 Kjøkken: 9,9 Stue/spisestue: 37,0 KJELLER ETG: Gang: 9,0 Stue: 23,1 Vaskerom: 9,6 Bod 1: 3,2 Bod 2: 5,2 Bod 3: 8,9 Bod 4: 3,8 Det er lite lysinnslipp i stue ihht. de krav som settes for oppholdsrom. Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 414 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Enebolig på to etasjer og kjeller fra 1980. Den ligger i et rolig og barnevennlig område på Valby, med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, skole og fine naturområder. Det er ca. 2-5 km til bl.a. Larvik sentrum, butikker, indre havn, idrettsanlegg og dagligvare. Det er lagringsplass i kott, i kjeller, i uthus og i garasje. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/balkong. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra Valbyveien og inn til bl.a. Runesteinveien, deretter til Håvardsteinveien. Det er muligheter for parkering på tomten, i garasje i felles anlegg og på felles parkeringsområde. Det er offentlig vann og avløp. Sted og dato Larvik, 12.04.2019 Petter Christiansen Side6av14
Bygg A: Enebolig Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har grunnmur av lettklinker (Leca). Den er pusset på utvendige fasader. Det ble observert noen riss på vegger i boder og vaskerom. Riss: TG 1 settes ut fra totalvurdering. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er 20-40 år. Normal levetid for puss er 10-40 år. Drenering TG 2 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble delvis observert fuktsikring på grunnmur, den var riktig utført m/klemlist på toppen. Drensrør og fuktsikring er trolig fra byggeår. Noe tegn til fukt ble observert i kjeller. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI 700.320, er levetid på drensledning fra 20-60 år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med stående kledning. Ut fra byggeår er det trolig maks 10 cm isolasjon i yttervegger. Det ble observert tegn til råte v/vindu til soverom 1 etg. og på ytterhjørne v/terrasse. Det er lite lufting bak kledning. Noe slitasje ble observert. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Råte: Slitasje: TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side7av14
Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Toppsving vinduer * Topphengslede vinduer * Fastkarm vinduer * Tak vindu * Balkongdør i stue 1 etg. og på soverom i 2 etg. * Ytterdør til entre * Innerdører av typen heltre dører Vinduer og dører TG 2 Alle vinduer og dører er fra byggeår. Det ble observert punktert glass på balkongdør på soverom, noe punkterte glass i vinduer i kjeller og sprukket glass i kjeller. Det bør påregnes utskifting av vinduer og dører på sikt. Vinduer og dører med punktert og sprukket glass: TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Det er kott i knevegger. Det ble utført en noe begrenset kontroll. Det ble ikke observert noe fukt på befaringsdagen. Det settes ingen TG på dette. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er av eldre dato/byggeår. Det er benyttet tekking med dobbeltkrummet betong takstein. Vindskier og gesimser med noe værslitasje. Alder på taktekking tilsier noe risiko for utskiftingsbehov ihht. maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Side8av14
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er fra byggeår/eldre dato. Det ble observert slitasje, elde og noe mekanisk skade. Det bør påregnes utskifting av dette på sikt. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Renner, nedløp og beslag TG 2 Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det ligger en ca. 5 m2 stor overbygd balkong på sør siden av boligen, den har adkomst fra soverom i 2 etg. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner. Noe værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var tegn til råte på rekkverk, dette bør utbedres. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Det ligger en ca. 35 m2 stor terrasse på sørvest siden av boligen, den har adkomst fra stue 1 etg, og til hage. Den er oppført i trekonstruksjoner og er oppført på tresøyler. Det må sies at det ikke er utført noe kontroll av terrasse fra underside. Noe værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Det er et overbygd inngangsparti på ca. 3 m2. Det er oppført i trekonstruksjoner. Det ble observert noe slitasje og tegn til råte i trapp/plank. Råte: Slitasje: TG:3 Piper og ildsteder TG 2 settes ut fra totalvurdering. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke ble observert i kjellerstue. Det er montert ildsted av typen åpent ildsted i stue. Det ble observert noe løse steinplater v/ildsted. Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Skap på soverom 2 etg. ligger mot pipeløp, dette bør utbedres på sikt. Det ble observert at pipe var helbeslått over tak og at det er montert feietrinn på tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 4-10 mm på soverom (nordvest og nordøst) i 2 etg, 3-10 mm i stue/spisestue i 1 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side9av14
Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det er delvis utforede vegger og oppforede gulv i rom under terreng. Det må sies at dette i utgangspunktet kan være risikokonstruksjoner. Det ble målt med fuktmåler på tilfeldig utvalgte plasser og det ble ikke funnet nevneverdige tegn til råte eller fukt på disse stedene. Det ble observert noe fuktskjolder/saltutslag og utslag på fuktmåler i boder og vaskerom (nedre del). Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Fuktskjolder og fuktutslag (nedre del av vegger): TG 2 settes ut fra totalvurdering. Bad - 2 etg. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg Vegger: Baderomsplater Himling: Panel Av installasjoner finnes toalett (nytt i 2018), dusjnisje og innredning m/vask (nyere dato). Det ble observert slitasje/skader på dusjnisje (dører). Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger i dusjnisje, det ble observert begrenset fall i dusjnisje og noe motfall på resterende flater. Det er ca. 20-25 mm oppkant m/belegg v/dør. Det er ikke montert sluk i rommet (bortsett fra dusjnisje), overflatevann vil derfor ikke ha tilkomst til sluk v/vannlekkasje o.l. Hvis det monteres dusjkabinett eller lages slisje/hull i nisje så vil det være tilkomst til sluk. Det ble utført en besiktigelse av sluk og det så bra ut ihht. belegg. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er laget dusjnisje i rommet, noe som i utgangspunktet kan være en risikoløsning med tanke på fukt i konstruksjonen. Det anbefales alltid å bruke dusjkabinett. Det er montert periodisk avtrekk, det er tilluft v/dør. Det ble observert fuktskader i himling v/avtrekk (trolig kondens), dette bør utbedres. Det er varmekabler i gulvet, de er termostatstyrt. Det ble observert noe sprekker i skjøter på gulvbelegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Fuktskader i himling og ødelagt dører på dusjnisje: Fall på gulv, tilkomst til sluk fra rommet og sprekk i skjøt på gulvbelegg: Nytt toalett i 2018: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:3 TG:0 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side10av14
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom ligger i kjeller og har tilkomst fra gang. På vaskerommet er det følgende materialer på overflater: Gulv: Betong Vegger: Panel, malte flater Himling: Panel Det er montert opplegg for vaskemaskin, utslagsvask og VV-tank i rommet. Innredningen og installasjoner var noe preget av elde. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det ble observert utslag på fuktmåler på yttervegger (nedre del) og gulv. Det ble brukt krysslaser for sjekk av fall til sluk, det ble observert lokalt fall v/sluk. Sluk ble besiktiget, det er av eldre dato og det er ikke membran på gulv. Det er naturlig avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på sikt. Det ble observert noe riss på vegger. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Toalettrom i 1 etg. har inngang fra entre. Toalettrommet består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg Vegger: Tapet Himling: Panel Vaskerom - Kjeller etg. TG 2 Toalettrom TG 1 Av installasjoner er det toalett (nytt i 218) og en enkel vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er periodisk avtrekk, det er tilluft v/dør. Det er varmeovn på vegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Eldre vask: TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side11av14
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger med tilkomst fra gang og stue i 1 etg. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: Panel, malte flater, plater Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Kjøkken - 1 etg. TG 1 Innredningen har noe overflateslitasje på skuffefront, men fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over keramisk topp. Det er montert innebygde enheter som stekeovn (ny i 2019) og keramisk topp (ny i 2019). Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Rommet har god planløsning og fremstår velfungerende. Keramisk topp og stekeovn fra 2019: TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Selger opplyser at det er lagt noe nye gulv og malt noen overflater i 2017. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Betong, heltre plank, belegg, laminat Vegger: Panel, malte flater, tapet, pussede flater, lettklinker blokker Himling: Panel Innvendige trapper TG 2 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Malt heltre trapp i boligen. Trappen er fra byggeår og er utført slik byggeskikken var på den tiden. I henhold til dagens krav så innehar den ikke de krav som settes til lysåpninger og håndløper. Det ble observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Side12av14
VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett. Hovedkran ble observert på vaskerom. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. VV-tank på 190 liter av eldre dato. Den står plassert på vaskerom, det er sluk i rommet. Den har trolig liten restlevetid og bør påregnes skiftes på sikt. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Bod Alder: Ukjent (noen nye sikringer) Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Nei Hovedsikring: 50A Løse ledninger: Ikke observert Varmekabler: Bad 2 etg. Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er montert utvendig manuell markise på fasade. Den er noe preget av elde og slitasje. * Det er lagt fibernett til tomten. Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Boligen ligger for det meste på toppen av tomten, med skråning bort fra boligen. Stedvis noe flatt terreng. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. Bygg B: Uthus Tilstandsrapport Side13av14
Uthus TG 2 Det er oppført et ca. 6 m2 stort, frittliggende uthus på tomten. Det har støpt plate, er oppført i trekonstruksjoner og det er takstein som tekking. Det ble observert noe slitasje og elde. Side14av14