VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 3: Bnr 2924 (snr: 30) Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Adresse: Røysveien 33, 1534 MOSS MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 3 450 000 LÅNEVERDI: KR. 2 900 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Røysveien 33: 67 m² 64 m² Utskriftsdato: 25.02.2019 Oppdrag nr: 5324 Dato befaring: 25.02.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Moss Eiendomstaksering AS Oakhill 35, 1570 DILLING Telefon: 90 84 48 18 Organisasjonsnr: 915 580 378 Sertifisert takstmann: Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 908 44 818 E-post: takst@mosseiendomstaksering.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 3 450 000 Anbefalt låneverdi Kr. 2 900 000 Markedsvurdering Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedrørende vedlikehold etc. registrert på befaringen. Eiendommens beliggenhet er avgjørende for verdisettingen og det er hensyntatt forhold som nevnt ovenfor når det gjelder beliggenhet og tilstand. Oppdr. nr: 5324 Befaringsdato: 25.02.2019 Side: 2 av 5
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Bergur Gunnarson Kristian Østmark Befaring/tilstede: Befaringsdato: 25.02.2019. - Ellen Iselin Mamen. - Kristian Østmark. Tlf. 90 84 48 18 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Beskrevet eiendom beliggende i attraktivt boligområde på Røysåsen i Moss kommune. Gangavstand til sentrumskjernen og Møllebyen med butikker, serveringssteder og kinosenter. Barnevennlige omgivelser med barnehage og skole i nærområdet. Nærhet til populære turområder som Molbæktjernet og turstier i Mosseskogen-området. Bebyggelsen: Lavblokkbebyggelse oppført i 2017/18 med seksjonerte leiligheter. Leilighet i 2. etasje med sjøusikt over Mossesundet mot vest. Seksjonen fremstår med en god standard hvor det er tilført tilvalg som oppgradert type kjøkkeninnredning og med integrerte hvitevarer, bad med oppgradert type fliser og innredning, samt innfelt belysning. For øvrig innehar seksjonen gulvvarme i alle rom, flislagt bad, lysregulering med dimming, og balansert ventilasjon. Biloppstillingsplass i felles garasjekjeller med enkel adkomst via heis. Om tomten: Sydvest-vendt skrånende fjelltomt, strukturert opparbeidet med terrasserte nivåer, beplantning, lekeplass og asfaltert adkomst. Andre forhold: Månedlig felleskostnad til boligsameiet kr. 3.256,- inkl. garasjeleie kr. 150,- Ingen andel fellesgjeld. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, og det forutsettes at dagens innredning og bruk er ihht. byggemelding. Heftelsesanmerkninger, offentlige pålegg er ikke vurdert med mindre det er angitt i taksten. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0104 MOSS Gnr: 3 Bnr: 2924 Seksjon: 30 Eiet/festet: Sameiets navn: Forretningsfører: Eiet Solrøysa Moss Boligsameie Vbbl Andel formue: 20 424 Andel fellesgjeld: 0 Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Ellen Iselin Mamen Bergur Gunnarson Røysveien 33, 1534 MOSS Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Forretningsfører Oppdr. nr: 5324 Befaringsdato: 25.02.2019 Side: 3 av 5
Bygninger på eiendommen Røysveien 33 Bygningsdata Byggeår: 2018 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Leiligheten 71 67 64 3 Sum bygning: 71 67 64 3 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Leiligheten Entré/gang, bad, stue/kjøkken, 2 soverom Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Røysveien 33 Bygning, generelt Lavblokkbebyggelse oppført i 2017/18 med seksjonerte leiligheter i 5 etasjer. Bærende konstruksjoner i betong og stål, fasader med pussystem, utfyllende vegger mellom bærende konstruksjoner utført med isolert bindingsverk med utvendig trekledning. Flatt tak med banebelegg. Vinduer - Leiligheten Vinduer og terrassedør med ramme og karm i tre med 3-lags isolerglass. Overflater på innvendige gulv - Leiligheten Gulv generelt med eikeparkett. Bad med flislagt gulv. Etablert gulvvarme i alle rom. Overflater på innvendige vegger - Leiligheten Vegger med slettmalte overflater. Enkelte vegger malt i kontrastfarge. Overflater på innvendig himling - Leiligheten Himlinger med slettmalte overflater. Innfelt belysning i gang og bad. Balkonger, terrasser ol. - Leiligheten Fra stuen er det utgang til overbygget veranda med flislagt gulv. Rekkverk i stål og glass. I tillegg direkte adkomst til stor felles takterrasse på etasjeplanet. Kjøkkeninnredning - Leiligheten Skapinnredning med slette fronter, overskap toppforet til himling. Laminat benkeplate, fliser på vegg over benk. Ventilator over kokesone. Integrerte hvitevarer med oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøl/frys. Montert automatisk vannstoppventil. Innredning og garnityr for våtrom - Leiligheten Bad med flislagt gulv og vegger. Veggmontert klosett med innbygget sisterne, servantskap, dusjnisje med nisjedører i glass. Røropplegg for vaskemaskin. Avtrekk tilknyttet balansert ventilasjon, tilluft etablert ved spalte under dørblad. Varme, generelt - Leiligheten Vannbåren gulvvarme i alle rom. Luftbehandling, generelt - Leiligheten Boligen har etablert balansert ventilasjon. Oppdr. nr: 5324 Befaringsdato: 25.02.2019 Side: 4 av 5
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr. 3 256) Kr. 39 072 Kommunale avgifter, stipulert (pr. mnd. Kr. 583) Kr. 7 000 Vedlikeholdskostnader, stipulert (pr. mnd. Kr. 167) Kr. 2 000 Sum årlige kostnader Kr. 48 072 Teknisk verdi bygninger Røysveien 33 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 200 000 Sum teknisk verdi Røysveien 33 Kr. 2 200 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 2 200 000 DILLING, 25.02.2019 Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 90 84 48 18 Oppdr. nr: 5324 Befaringsdato: 25.02.2019 Side: 5 av 5