VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 61: Bnr 229 (snr: 8) Kommune: 0122 TRØGSTAD KOMMUNE Betegnelse: Leilighet Adresse: Festningsåsen 3D, 1860 TRØGSTAD MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 350 000 LÅNEVERDI: KR 1 990 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet: 74 m² 65 m² Utskriftsdato: 02.05.2019 Oppdrag nr: 2362 Dato befaring: 26.04.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Moen Takst AS Fagerliveien 2, 1820 SPYDEBERG Telefon: 415 58 912 Organisasjonsnr: 920 243 304 Sertifisert takstmann: Are Johan Moen Telefon: 415 58 912 E-post: are@moentakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke bære ansvaret for slike forhold. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet slik det fremsto på befaringsdagen. Radonmålinger er ikke foretatt og bør i tilfelle måles over tid i vinterhalvåret. Vurdering av lovligheten og oppføring av bygg generelt er ikke vurdert med det mindre det er kommentert i taksten. Takstmannen er ikke autorisert for el-anlegg og røropplegg, eventuelle kommentarer vedrørende disse punkter i taksten er ut i fra generell kunnskap. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Varme og lydisolering er ikke etterkontrollert i konstruksjoner, men antas å være utført i henhold til byggeårets byggeskikk og krav. Det er ikke foretatt funksjonskontroll av varmekabler, ventilator eller andre installasjoner. Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 2 av 8
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 2 350 000 Anbefalt låneverdi kr 1 990 000 Markedsvurdering Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Leilighet med beliggenhet i 2. etasje, på totalt 74 m². Bygningen ble oppført i 2018. Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med luftet, liggende trekledning. Bærende takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med betongtakstein. Taktekking er i fra byggeåret. Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/ energiglass i fra byggeåret. Leiligheten varmes opp med varmekabler og elektrisk oppvarming med panelovner. Leiligheten ventileres med balansert ventilasjon m/varmegjenvinner. I nærområdet er andre ene- og flermannsboliger i nyere boligområde. Leiligheten fremstår med en bra standard på innredninger og utstyr. Kjøkken med åpen løsning mot stue, hvor det er plass til spisegruppe. Innredningen er fra byggeåret, og har slette, lyse fronter og laminerte benkeplater. Bad/vaskerom fra byggeåret, med flislagte overflater på vegger og gulv. Rommet er innredet med servantinnredning med slette, lyse fronter og overhengende speil med belysning, dusj i hjørne og vegghengt vannklosett. På innvendige gulvoverflater er det benyttet 3- stavs eikeparkett, belegg og fliser, og på veggoverflater er det benyttet malte huntonittplater plater og fliser. Leiligheten fremstår som normalt vedlikeholdt, lite slitasje. Felles, eiet tomt er på 1 769,7 m². Tomten er opparbeidet med plen og naturtomt, asfaltert biloppstillingsplass og gangveier fram til leilighetene. Veranda på 13 m², vendt mot vest, med tilgang i fra stue. Parkering på biloppstillingsplass. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Nina Haugland Are Johan Moen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 26.04.2019. - Are Johan Moen. Bygningstekniker/Takstmann MNTF. Tlf. 41 55 89 12 - Nina Haugland. Eier. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Leilighet Beliggenhet: Bebyggelsen: Om tomten: Konsesjonsplikt: Regulering: Kommuneplan: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Eiendommen ligger på Skjønhaug, som er kommunesentrum i Trøgstad kommune. Det er gangavstand til skoler, barnehager og sentrum med butikker. I nærområdet er det også sykehjem, bibliotek, svømmehall og kommunehus m. m. Like ved ungdomsskolen ligger Trøgstadhallen, samt Trøgstad stadion med kunstgressbane, gressbane og løpebane. I nærområdet er andre ene- og flermannsboliger i nyere boligområde. Felles, eiet tomt på 1 769,7 m². Nei. Kopi av reguleringsplan-/bestemmelser kontakt Servicetorget i Trøgstad kommune. For kommuneplan se kommunens hjemmesider: www.trogstad.kommune.no Ikke innhentet opplysninger vedrørende vann. Ikke innhentet opplysninger vedrørende kloakk. Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 3 av 8
Andre forhold: I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunalt bygningsarkiv. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt. Panteattest er ikke innhentet for eiendommen. Det er ikke rekvirert grunnbokutskrift, evt. oppdelingsbegjæring og eventuelle heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0122 TRØGSTAD Gnr: 61 Bnr: 229 Seksjon: 8 Eiet/festet: Areal: Eiet 1 769,7 m² Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbasen seeiendom.no Sameiets navn: Sameiet Festningsåsen 1-3 Forretningsfører: Andel formue: 825 Andel fellesgjeld: 0 Hjemmelshaver: Adresse: Kommentar: Kilder/vedlegg Brænds Økonomi A/S, Haugomgata 10, 1811 Askim Nina Haugland Festningsåsen 3D, 1860 Trøgstad Arealet beregnes på grunnlag av registrerte eiendomsgrenser og hjelpelinjer i matrikkelen. Det kan være mangler i grenseinformasjonen. Arealet kan være beregnet ut fra hjelpelinjer eller vannkanter. Dette vil fremgå av arealmerknadene. Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Takstmann 26.04.2019 Egne observasjoner og notater, foretatt under befaringen. Byggemeldte tegninger Dokumentasjon våtrom Ikke fremvist Ikke fremvist Eiendomsverdi.no 22.04.2019 Innhentet Eier 26.04.2019 Eier/hjemmelshaver påviste og ga generelle opplysninger om boligen/eiendommen. Andre forhold Forsikring: Ligningsverdi: Innhentes av megler ved salg. Innhentes av megler ved salg. Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 4 av 8
Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: Kommentar Standard: Vedlikehold: 2018 Kilde: Data fra www.eiendomsverdi.no Benyttes til boligformål. Fremstår med en bra standard på innredninger og utstyr. Lite bruksslitasje. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 2. etasje 80 74 65 9 Bad/vaskerom, gang, stue/kjøkken, teknisk rom, utvendig bod, 2 soverom. Utgang til veranda fra stue/kjøkken. Sum bygning: 80 74 65 9 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 2. etasje Bad/vaskerom, gang, stue/kjøkken, 2 soverom Teknisk rom, utvendig bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Bygning, generelt Leilighet med beliggenhet i 2. etasje, på totalt 74 m². Bygningen ble oppført i 2018. Vedlikehold o.l.: - Bygningen, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Grunn og fundamenter, generelt Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Ringmurselementer. Av naturlige årsaker så er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset, men er antatt utført etter byggeårets standard. Gulv på grunn Betong mot grunn. Merknader: - Ikke inspisert. Frittbærende dekker Trebjelkelag mellom etasjene. Etasjeskillet er oppført etter de forskriftskrav til lyd og brann, som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. Yttervegger Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med luftet, liggende trekledning. Antatt oppført og isolert etter de forskriftskrav som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. Levetidsbetraktninger. - Trekledning 30-60 år. - Normal tid for overflatebehandling av trekledning 5-10 år. Takkonstruksjoner Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 5 av 8
Bærende takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med lekter, sløyfer og betongtakstein, undertak er ukjent. Taktekking fra byggeåret. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Tilgang til loft via luke i himling utvendig. Levetidsbetraktning: - Forventet levetid betongtakstein 30-60 år. Vinduer Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass i fra byggeåret. Levetidsbetraktning: - Forventet levetid for isolerglass er 20-30 år. Ytterdører og porter Ytterdør med glassfelt, fra byggeåret. Terrassedør med isolerglass, fra byggeåret. Innvendige dører Slette, lyse dører. Overflater på innvendige gulv 2. etasje: 3-stavs eikeparkett på gang, soverom og stue/kjøkken. Belegg på bod. Fliser på bad. Overflater på innvendige vegger 2. etasje: Malte huntonittplater plater. Fliser på bad. Overflater på innvendig himling Takessplater. Balkonger, terrasser ol. Veranda på 13 m², vendt mot vest, med tilgang i fra stue. Av materialer så er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord og rekkverk. Deler av veranda er takoverbygget. Det er på vegg montert stikkontakt. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Klargjort for montering av stålpipe. Fast inventar, generelt Garderobeskap på soverom. Kjøkkeninnredning Kjøkken med åpen løsning mot stue, hvor det er plass til spisegruppe. Innredningen er fra byggeåret, og har slette, lyse fronter og laminerte benkeplater. Det er opplegg og plass til oppvaskmaskin i innredningen. Kjøkkenvask av rustfritt stål er nedsenket i benkeplaten, og inneholder vaske- og skyllekum. Det er mellom skap montert fliser og belysning. Kjøkken er i tillegg utstyrt med komfyrvakt og lekkasjetsopper. Innredning og garnityr for våtrom Bad/vaskerom fra byggeåret, med flislagte overflater på vegger og gulv. Rommet er innredet med servantinnredning med slette, lyse fronter og overhengende speil med belysning. Dusj er plassert i hjørne og har dører av glass, dusjarmatur er håndholdt. Videre så er det montert vegghengt vannklosett, og det er opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Rommet ventileres via ventil som er tilkoblet balansert ventilasjon. Det er i gulv lagt elektriske varmekabler. VVS-installasjoner, generelt Rørføringer er av moderne rør-i-rør. Avløpsledninger er av plast. Varmtvannsbereder er plassert teknisk rom og er på 200 liter, i fra byggeåret. Stoppekran og vannmåler er plassert på teknisk rom. Levetidsbetraktninger: - Forventet levetid på kobberrør er 15-50 år, vannrør av plast/pe/pex er 25-75 år, varmtvannsbereder 15-30 år og plast avløpsrør 25-75 år.. Varme, generelt Varmekabler på bad. Ellers elektrisk oppvarming med panelovner. Brannslokking, generelt Røykvarsler: Ja. Brannslukker: Ja. - Eier er forpliktet i henhold til forskrifter, at røykvarslere og brannslukningsutstyr skal være installert når boligen omsettes. Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 6 av 8
Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon m/varmegjenvinner. - Ny frisk, filtrert og oppvarmet luft føres inn i stue, soverom og oppholdsrom gjennom ventiler. Den brukte og forurensede inneluften trekkes ut fra alle rom i huset gjennom ventiler på kjøkkenet, bad og våtrom. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatiske sikringer. - Det elektriske anlegget er ikke vurdert av takstmannen, da han ikke besitter tilstrekkelig kompetanse. Elkraftfordeling til alminnelig forbruk Boligen er antatt isolert etter referansenivået sine krav, krav til isolering/kuldebroer og tetthet har økt med tiden, og er i dag vesentlig strengere enn tidligere. Dette har medført at energibehovet til en bolig har gått ned, slik at eldre boliger vil ha høyere energikostnader enn nyere boliger. Enova har gitt ut følgende normtall for energibruk i boliger: kwh per kvadratmeter årlig: Alder 1997 1987 Eldre Enebolig forbruk pr. m²: 119 175 211 Rekkehus forbruk pr. m²: 118 173 201 Leilighet forbruk pr. m²: 123 172 185 Boliger bygget før 1960, har trolig høyere energiforbruk pr. m². Boliger bygget på Teknisk forskrift 2010, har trolig lavere energiforbruk enn disse normtallene. Forbruket vil variere med størrelse, byggemåte osv., oppgitte data er kun ment som en veiledning. Utendørs, generelt Felles, eiet tomt er på 1 769,7 m². Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 7 av 8
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. kr 1 000) kr 12 000 Sum årlige kostnader kr 12 000 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 2 200 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr - 20 000 Sum teknisk verdi Leilighet kr 2 180 000 Sum teknisk verdi bygninger kr 2 180 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: kr 250 000 Sum tomteverdi: kr 250 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: kr 2 430 000 SPYDEBERG, 02.05.2019 Are Johan Moen Bygningstekniker/Takstmann MNTF Telefon: 415 58 912 Oppdr. nr: 2362 Befaringsdato: 26.04.2019 Side: 8 av 8