Dokumenttype: Revideres av: Versjon: Mal Grønli Ivar Andreas 1.0 Dokumentansvarlig: Godkjent dato: Auganes Anna 07.01.2019 Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT Planens navn: Rostadneset sør Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 1 av 14
Referatets innhold 1 Generelle opplysninger... 3 2 Hensikten med planarbeidet... 4 3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte... 4 4 Eksisterende arealbruk... 4 5 Overordnede føringer... 6 5.1 Planstatus... 6 5.2 Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner... 7 6 Rapporter og veiledere... 8 6.1 Lokale... 8 6.2 Sentrale... 8 7 Avklaring av konsekvensutredning (KU)... 8 8 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering... 9 9 Åpenhet og medvirkning... 11 10 Planavgrensning... 11 11 Kart... 12 12 Gjennomføring... 13 13 Oppstart av planarbeidet... 13 14 Komplett planforslag innhold og materiell... 13 15 Framdrift... 14 16 Gebyr... 14 17 Bekreftelser... 14 Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 2 av 14
Generelle opplysninger Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Plantype: Områdereguleringsplan Detaljreguleringsplan Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan: Eiendom (gnr./bnr.): 716/35, 716/45, 718/18, 718/34, m.fl. Plankonsulent: Multiconsult Norge AS Adresse: Postboks 1424, 1601 Fredrikstad Fakturaadresse: Perspektiv Eiendomsutvikling AS, Lunds vei 17, 1710 Sarpsborg e-post: elise.moen@multiconsult.no Tlf: 93430094 Forslagsstiller: Perspektiv Eiendomsutvikling AS Nasjonal planid: 0106 1183 Kommunens saksbehandler: Edvard Duvsete Tlf: 91396552 e-post: edvduv@fredrikstad.kommune.no Møtested: Rådhuset Møtedato: 12.06.2019 Deltakere: Fra plankonsulent: Forslagsstiller Ivar Pedersen Multiconsult Norge AS v/elise Enoksen Moen Multiconsult Norge AS v/valborg Leivestad Fra kommunen: Edvard Duvsete Diana Jervel Hansen Ivar Andreas Grønli Andre: Referent: Elise E. Moen Dato for godkjent referat: Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 3 av 14
Hensikten med planarbeidet Perspektiv Eiendomsutvikling AS (forslagsstiller) ønsker å legge til rette for utvikling av deler av Rostadneset sør med boligbebyggelse i henhold til overordnede føringer fra kommuneplanens arealdel. Innenfor planområdet ønskes det etablert ni tomannsboliger med tilhørende lekeplass. Sakens historikk Det er tidligere jobbet med detaljreguleringsplan for området; «Bråtenveien Rostadnesveien» med planid 01061057. Oppstart av denne planen ble varslet 19.08.2010, men planarbeidet stoppet den gangen opp. Årsaken til dette er i hovedsak endringer i markedet kombinert med en tidskrevende utredning av geotekniske forhold. Det foreligger nå godkjent datarapport om grunnforhold og ROS-analyse av områdestabilitet med 3. parts kontroll. Nytt planforslag legger opp til noe høyere utnyttelse av planområdet. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til boligformål. Det er fremmet innspill til kommuneplanens arealdel angående antall boenheter og forventet fremdrift i planområdet. Dette ble fremmet på mail 1.04.2019. Eierskapsforhold Tiltaket vil i hovedsak berøre eiendommene med gnr./bnr. 716/45 og 718/18. Hjemmelshaver for 716/45 er Oddvar Arne Rød. Perspektiv Eiendomsutvikling AS er rettighetshaver og pantehaver for eiendommen. Borghild Bråten er registrert som hjemmelshaver for 718/18. Eiendommen omfatter i eksisterende situasjon en garasje. Forslagsstiller har inngått en avtale med eier av denne garasjen som går ut på at den kan rives for å gjøre plass til adkomstveien til boligbebyggelsen. Forslagsstiller bygger en ny garasje som plasseres lenger sør på tomten. Tema som plankonsulent ønsker å drøfte I oppstartsmøtet er det ønskelig å drøfte og avklare følgende forhold: Planavgrensning Atkomstveg Antall boenheter Eksisterende arealbruk Planområdet ligger ved Rostadneset i nordre del av Rolvsøy i Fredrikstad kommune. Planområdet består i hovedsak av en inneklemt jordteig, bestående av tidligere dyrka mark som i dag fremstår som nedlagt og gjengrodd. Tilstøtende områder mot nord, vest og øst domineres av boligbebyggelse, mens tilstøtende område mot sør består av dyrka mark. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 4 av 14
Figur 1: Beliggenhet til planområde (hentet fra Fredrikstad kommunes karttjeneste) Figur 2: Ortofoto av planområdet (hentet fra Fredrikstad kommunes karttjeneste) Stedets karakter og landskap Planområdet fremstår som et nedlagt jordbruksareal med tilstøtende boligbebyggelse. Tilgrensende områder har blandet arealbruk med boligbebyggelse og noe landbruksareal. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 5 av 14
Boligbebyggelsen består hovedsakelig av eneboliger på en eller to etasjer. De fleste husene er utført i tre med saltak. Lenger øst ligger Visterflo, og mot vest ligger Fredrikstadmarka. Landskapet er typisk for vestsiden av Visterflo med nordøst/sørvestgående høyderygger og landbruksareal langs vassdraget. Terrenget i selve planområdet er relativt flatt med en svak helning mot øst. Det går en åpen grøft i planområdets sørlige del. Grøften er lagt i rør i begge ender av planområdet, og er tørrlagt deler av året. Sol- og lysforholdene i planområdet er gode med maksimal lystilgang fra øst og sør. Infrastruktur Planområdet er knyttet til overordnet vegnett gjennom den kommunale vegen Rostadnesveien som fører til fv. 112 (Soliveien). Fv. 112 (Soliveien) er tverrforbindelse mellom fv. 109 og E6. Bråtenveien og Østbakken er stengt for gjennomkjøring. Det er en gang- og sykkelveg langs vestsiden av fv. 112 (Soliveien), men ellers blandet trafikk på de mindre vegene opp til boligområdet. Grunnforhold Hele planområdet består av tykk havavsetning. Det er i forbindelse med tidligere planarbeid utført geotekniske grunnundersøkelser for planområdet. Datarapport om grunnforhold (10201186-RIG-RAP-001) konkluderer med at det i hele området er 2-3 meter tykt topplaget av middel fast tørrskorpeleire. I ravinen vest i utbyggingsområdet er det bløt og meget kompressibel leire, og i nordvest og nordøstover er det kvikkleire og sprøbruddsmateriale fra 4-6 meter dybde. ROS-analyse av området (10201186-RIG-RAP-002) konkluderer med at det er god sikkerhet i dagens situasjon, og et eventuelt initialras utenfor området vil ikke påvirke utbyggingsområde. ROS-analysen er kvalitetssikret av uavhengig foretak. Overordnede føringer Planstatus Fylkesplan for Østfold Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for kystsonen Kommunedelplan for Fredrikstad byområde Kommunedelplan for klima og energi Kommunedelplan for kultur Kommunedelplan for landbruk Merknader LNF-område Fremtidig utbyggingsområde for bolig Ligger utenfor byområdet Området består ikke lenger av dyrket mark. Omdisponert i kommuneplanen. Sykkelhovedplan for Fredrikstad Strekningen langs fv. 112 (Soliveien) er definert som en del av hovedsykkelveinettet Trafikksikkerhetsplan Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 6 av 14
Overvannsrammeplan Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner Tilliggende reguleringsplaner Andre planer/vedtak Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget Området er uregulert Figur 3: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 2018 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag Merknader IR IR Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 7 av 14
Rapporter og veiledere Lokale Merknader Gågatereglement Lokalsamfunnsrapporter Nylende lokalsamfunn Sentrale Sentrale veiledere se www.planlegging.no Avklaring av konsekvensutredning (KU) Tiltaket krever konsekvensutredning Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Merknader Planarbeidet er vurdert mot forskrift om konsekvensutredning. Planarbeidet omfattes ikke av 6 (Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding), 7 (Planer og tiltak etter andre lover som alltid skal konsekvensutredes, men ikke ha melding) eller 8 (Planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn). Dette skyldes i hovedsak at planarbeidet er i henhold til gjeldende overordnede planer og at tiltaket ikke forventes å medføre vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 8 av 14
Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl 1-1, 3-1 og 4-3 m fl. Følgende tema må belyses av plankonsulent. Barn og unges interesser. i planområdet (behov/bruk av areal til lek/aktiviteter) Teknisk infrastruktur og trafikkforhold Gang, og sykkelveier, kollektivtilgjengelighet, parkering, adkomst, kapasitet, sikkerhet og standard, VA, fjernvarme Sosial infrastruktur Miljøfaglige forhold Luftforurensning, støy, radon, geoteknikk, drikkevann Universell utforming Natur og ressursgrunnlag Landskap, (behov/bruk, sti/korridor, tur, strand) Estetikk/Typologi/Byggeskikk (form, struktur, funksjon, uttrykk) Verneinteresser biologisk mangfold, fauna, fornminner, verneverdige bygninger, miljø, anlegg, etc. Risiko og sårbarhet (ROS) Flom, rasfare Levekår og folkehelse Supplerende kommentarer: Ledningskart kan bestilles av Fredrikstad kommune Det er utført grunnundersøkelser i forbindelse med tidligere planarbeid i området. Luftforurensning, støy, radon og drikkevann anses ikke som sentrale problemstillinger, men nevnes kort i planbeskrivelsen. Anses ikke som sentrale problemstillinger, men nevnes kort i planbeskrivelsen. Intern høringsgruppe i Fredrikstad kommune ble avholdt 21.05.2019 og følgende er referert: Byantikvar Enhetens kommentar: Kulturminneverdiene må utredes både når det gjelder enkeltobjekt og miljø og landskap. Dette ligger i et kulturlandskap. Forslagsstillers kommentar: Kulturminneverdier vil vurderes i planarbeidet. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 9 av 14
Renovasjon Enhetens kommentar: Det bør tilrettelegges fellesløsninger for renovasjon som er nær vei. Det er ikke behov for nedgravde containere. Forslagsstillers kommentar: Tilgjengelighet for renovasjon vil vurderes i planarbeidet. Bærekraftig samfunnsutvikling Enhetens kommentar: På Nylende medfører utbygging økt bilbruk, men skolekapasiteten er god. En kan forvente at småbarnsfamilier ønsker å etablere seg her. Plassering og utforming av fellesarealer til lek og opphold bør derfor gis oppmerksomhet. Fellesarealer bør få en sentral plassering i området for å sikre god tilgjengelighet, oversikt, og stimulere til bruk som sosial møteplass. Foreslått plassering i ytterkant av feltet bør endres. Forslagsstillers kommentar: Lokalisering og utforming av fellesareal vil vurderes i planarbeidet. Foreslått plassering i ytterkant er grunnet i støy fra fellesareal, men plassering er kun foreløpig og kan endres i videre planarbeid. Barnetalsperson Enhetens kommentar: Sikre gode lekeområder for barn og unge. Etablere trygge gang- og sykkelveier i forbindelse med skolevei og fritid. Forslagsstillers kommentar: Det er foreslått lekeareal for barn og unge gjennom å avsette et fellesareal tilknyttet boligområdet. Trygge gang- og sykkelforbindelser vil bli vurdert i planarbeidet. Skoleetaten Enhetens kommentar: Det er ledig skolekapasitet på Nylende skole, og ønske om økt elevantall her. Haugeåsen ungdomsskole har en oppfyllingsgrad på over 90%. Likevel regner man med at barn i dette feltet ikke er ved lik ungdomsskolealder, og anser at det er skolekapasitet for utbygging. Forslagsstillers kommentar: Utbygging av boligområde medfører økt skolekapasitet i området, men dette er begrenset til utbygging av 18 boenheter. Ut fra enhetens kommentar er skolekapasiteten for foreslått utbygging akseptabel. Miljø og landbruk Enhetens kommentar: Det forutsettes at Miljødepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T 1442/2016) og retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520/2012) følges og gjøres gjeldende for planen. Forslagsstillers kommentar: Nevnte retningslinjer for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging vil legges til grunn i planarbeidet. Vei Enhetens kommentar: Det er store utfordringer med omkringliggende veier med tanke på drift og vedlikehold som blant annet brøyting. Det er smalt og bratt. Dersom veiene skal reguleres til offentlige skal det planlegges og bygges iht. vei og belysnings norm. Viktig at det reguleres nok areal til veiformål. Dersom det skal være blindveier må det planlegges og bygges vendehammer(e) som står beskrevet i veinormen. Forslagsstillers kommentar: Veier vil bygges i henhold til kommunal veinorm. Utforming av disse vil vurderes i planarbeidet. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 10 av 14
VA Enhetens kommentar: Det er utfordrende geotekniske forhold. Geotekniske løsninger må avklares i planprosessen. Plan for overvannet må utarbeides og det bør vurderes å føre overvannet til bekkedraget på sydsiden av området. Eksisterende rørsystem bør sjekkes nærmere da det ser ut som om det er en feilregistrering på kartet. Det vil bli satt krav om utbyggingsavtale. Forslagsstillers kommentar: Geotekniske forhold er utredet i forbindelse med tidligere planarbeid. Håndtering av overvann vil være en viktig vurdering i planarbeidet. Idrett Enhetens kommentar: Bra det er lagt opp til en større leke/aktivitetsplass. Ønsker at det utarbeides detaljplan for leke/aktivitetsplass og uterom. Det bør utarbeides lek og aktivitetsplass som er tilpasset alle aldere og som er tilgjengelig for alle i lokalsamfunnet. Forslagsstillers kommentar: Lokalisering og utforming av fellesareal vil vurderes i planarbeidet. Planprosessen skal i nødvendig grad vurdere områdets egnethet (analyse) og alternativvurderinger skal dokumenteres. Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Åpenhet og medvirkning Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen): Hvem: Hvordan: Når: Varsling av oppstart Brev/annonse Juni 2019 Offentlig høring av planforslag Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen. Møter avholdes etter behov. Planavgrensning Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning: Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 11 av 14
Som et resultat av planutarbeidelsen kan endelig planforslag få en endret avgrensning. Det er ikke behov for å måle opp usikre grenser i forbindelse med planarbeidet. Eiendommen med gnr./bnr. 718/18 består av usikre grenser, men omfatter en garasje som etter avtale mellom forslagstiller og grunneier skal rives og bygges ny lenger sør. Grense mot sør mellom gnr./bnr. 716/45 og 716/1 vises også som usikker i Fredrikstad kommunes karttjenester. Denne følger imidlertid midtpunktet til bekken som går gjennom her, og det er tidligere satt stolper for å måle opp denne. Kart Grunnkart og matrikkelopplysninger Digitalt grunnkart. Det er behov for tilleggsoppmålinger. Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere Merknader Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard Henvendelse til Geomatikkavdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 12 av 14
Gjennomføring Aktuelle rekkefølgekrav: Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur Merknader Omlegging av høyspentlinje Det vil mest sannsynlig bli satt krav om utbyggingsavtale. Dette vil bli avklart i den videre planprosessen. Oppstart av planarbeidet Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven 12-3. Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse. Konsulent oversender senest 1 uke før varsling: Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format Planavgrensning i jpg- eller pdf-format Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format Komplett planforslag innhold og materiell Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format. Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Wordformat. Nødvendige illustrasjoner og modeller Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato Kopi av varslingsbrev Varslingsliste Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av planforslaget Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis geodata følger i egne SOSI-filer. Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TXT.FYS.L1.L2.L3).pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 13 av 14
Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en.dwg fil levert som et supplement til SOSI. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett Framdrift Plankonsulents planlagte dato for varsling: 06.2019 Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett 11.2019 planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen: Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger. Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Bekreftelser Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift uten at det er avtalt revisjon av fremdriften, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige. Tittel: Nr. 02. Mal for oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: 31.07.2019 Side 14 av 14