1/6 A-112146 VEIEN TIL RIKTIG UTFØRTE BYGG Vedlegg 5 DATO: 23.01.2007 NOTAT O-1 EIERSKIFTEFORSIKRING OG BOLIGKJØPERFORSIKRING Forlengelse av notat datert 16.06.2006 utarbeidet av Kristin Caroline Nilsen. Eierskifteforsikring Tilbydere av eierskifteforsikring er Protector, Anticimex og Amtrust Interhanover (Amtrust International Underwritghter Limited), samt Norsk Boligbyggelag (kun for borettslag tilknyttet NBBL). Selskapene som tilbyr eierskifteforsikring overtar risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen som selges. Eierskifteforsikringen baserer seg på et egenerklæringsskjema hvor selger opplyser om egen kjennskap til tilstanden til boligen, takst og boligsalgsrapport. Protector som er markedsledende baserer seg kun på egenerklæringsskjemaet, mens Anticimex krever boligsalgsrapport som er en mer omfattende kontroll av boligen av godkjente takstmenn. Prisen for forsikringen er lik uavhengig av tilstanden til boligen for samme type boliger. Forsikringsselskapene skiller hovedsakelig mellom eneboliger, sameier og borettslagsleiligheter. Prisen er størst for eneboliger og minst for borettslagsleiligheter, da eneboliger er forbundet med større risiko enn borettslagsleiligheter. Erfaringsgrunnlaget viser også at frekvensen for utbetalinger er over dobbelt så høy ved eneboliger som for leiligheter. Protector poengterer at plutselig skade på bolig, som lekkasje fra tak etter ekstremt vannfall dekkes av bolig (eller villa) forsikring og ikke av eierskifteforsikringen. Eierskifteforsikringen dekker kun forhold som ligget i boligen over tid og som på et tidspunkt blir oppdaget. På Protector sine nettsider kan man lese at Protector forbeholder seg retten til å søke regress overfor selger dersom opplysningsplikten ikke er tilstrekkelig overholdt. Skader Statistikk fra Amtrust Interhanover viser følgende fordeling av innrapporterte skader: Feil på bad (30 %) Lekkasje tak (10 %) Drenering (10 %) Sopp og råte (15 %) El. anlegg (5 %) Selgers feilopplysning (5 %) Arealsvikt (3 %) Forskriftfeil (2 %) Andre feil og mangler (20 %) Protector opplyser at de aller fleste utbetalinger er relatert til fukt. Det vil si fukt i forbindelse med bad, drenering i kjeller og lekkasjer fra tak.
2/6 Anticimex hadde mellom 500 og 700 innrapporterte skader i 2006. Eierskifteselskapene rapporterer om en stadig økende antall nytegninger. Dette begrunnes med at produktet er blitt bedre kjent i markedet og at forbrukerne ser at det er en rimelig premie for å forsikre seg mot risikoen om at det dukker opp skjulte feil og mangler som selger kan gjøres ansvarlig for i inntil 5 år etter at boligen er solgt. Boligkjøperforsikring Boligkjøperforsikring tilbys av HELP Forsikring (tidligere Forbrukerforsikring) via bla meglerkjedene Areal Eiendomsmegling, Eiendomsmegler 1, Terra Eiendomsmegling, Nylander, Remax med flere. HELP Forsikring gir 5 års hjelp ved kjøp av bolig til å håndtere en eventuell sak uten ekstra belastning av påløpte kostnader under hele prosessen (også til rettsapparatet) for en pris på 2,5 promille av salgssum (minimum kr. 3.500,-, maksimum kr. 20.000,-). HELP Forsikring bistår i praksis med fri rettshjelp dersom kjøper oppdager en mangel ved boligen. Slik hjelp dekkes også av en bolig eller villaforsikring (ikke innboforsikring). HELP Forsikring kan ikke gi noe form for utbetaling til kjøper dersom det blir negativt utfall av saken. Protector Protector har vurdert å gå inn i markedet og tilby kjøperboligforsikring til boligkjøpere av nybygg. Protector mener det er et behov for profesjonell behandling av saker hvor det er gjort feil fra utbyggers side og kjøper skal forsøke å nå frem mot denne. Protector har registrert at det er flere tilfeller hvor klage på nybygg angår fellesarealene, eksempelvis uteareal som ikke er ferdigstilt, parkeringsplasser som er for små med flere. Protector sier at klageterskelen også er høyere ved nybygg fordi forbruker har høyere forventninger til en ny bolig enn til brukt bolig. Anticimex Anticimex tilbyr eierskifteforsikringer via Notar Eiendom og DnB Eiendom i samarbeid med Amtrust International. De skiller mellom selgers eierskifteforsikring og kjøpers eierskifteforsikring hvor selger betaler 55 % av premien og kjøper betaler 45 % av premien. For premien får selger overlate sitt ansvar iht. avhendingsloven til eierskifteselskapet. Det vil si at dersom det oppdages en mangel ved boligen som er vesentlig (5-7 % av salgssum), og selger har opplyst om kjente mangler i selgers egenerklæring, vil forsikringsselskapet behandle reklamasjonssaken og eventuelt foreta en utbetaling dersom alle vilkår er oppfyllt. Kjøper får en forsikring mot at takstmann ikke har gjort en tilstrekkelig jobb og unnlatt å opplyse om forhold som kjøper burde få kjennskap til ved å lese boligsalgsdokumentasjonen. Det vil si kun dersom takstmann har fremstilt boligen på en bedre måte enn det som kan forventes eller at taksten inneholder feilinformasjon. Forsikringsselskapet opplyser at de også dekker mangler som følge av skjevforhold i forventningene til kjøper i forhold til hva denne kunne forvente seg å få. Et eksempel brukt av Anticimex: En bolig er annonsert med lekkert bad og badet er brukt
3/6 som salgsfremmende for boligen. Etter kort tid begynner badet å lekke. Dersom selger ikke har opplyst at det er mangler ved badet eller taksmann ikke har registrert mangelforhold ved badet, oppstår det et skjevforhold i hva kjøper kunne forvente seg og hva denne får. Salg av Flest reklamasjonssaker Utbetaling Opphør bolig Tid (år) 0 1 2 3 4 5 Megler selger Flest mangler blir oppdaget Behandlingstid Eierskifteforsikringen eierskifteforsikring de to første årene etter at er i snitt 1 mnd. opphører samtidig som selgers for forsikringsselskapene forsikringen er tegnet. Dersom alle vilkår forpliktelser iht. avhendingsloven når et nytt oppdrag tegnes. for utbetaling er oppfylt, opphører. Pris: 2-7 promille får kjøper dekket utbedring av salgssum. av mangelen. Total kostnad ved eierskifte Totalt kostnad for eierskifteforsikring beløper seg til minimum kr. 5.000,- og maksimum kr. 40.000,-. Forsikringspremien dekkes normalt av selger. for OPAK AS Janne Zachariassen Distribusjon: RUB v/multiconsult, Svein Bjørberg
4/6 A-112146 VEIEN TIL RIKTIG UTFØRTE BYGG DATO: 28.02.2007 NOTAT O- 2 NORSKE FORSIKRINGSORDNINGER SAMMENLIGNET MED SVENSKE OG DANSKE Svenske forsikringsordninger Allriskforsikring Entreprenøren har, dersom ikke annet er avtalt i kontrakt mellom entreprenør og bestiller, plikt til å inngå en allriskforsikring for bygget som oppføres. Forsikringsplikten innebærer at entreprenøren skal tegne en allriskforsikring for skader på bygget som skal gjelde under bygging og to år etter at bygget er ferdig og godkjent. Bestilleren/byggherren skal være medforsikret i allriskforsikringen. Dette innebærer at bestilleren/byggherren har en selvstendig rett hos entreprenørens forsikringsselskap til å kreve forsikringserstatning for skader på bygget. Ansvarsforsikring Ansvarsforsikringen omfatter krav som den forsikrede kan pådra seg i den forsikrede virksomheten. Personskader erstattes også. Det ansvaret som entreprenøren har i følge en kontrakt med bestiller/byggherre for skader og feil på bygget dekkes ikke via ansvarsforsikringen. Forsikringen gjelder dog for skade på tidligere leverte produkter om skaden inntreffer som følge av at den forsikrede utfører servicearbeider etter garantitidens utgang, eller om leveransen ikke tilsvarer det som er avtalt i kontrakten mellom entreprenøren og bestilleren. Byggefeilsforsikring Byggefeilsforsikring skal foreligge når en bygning som helt eller delvis skal anvendes som bolig oppføres, eller når det gjøres endringer som krever byggemelding på et eksisterende bygg. Byggeforsikring skal også foreligge ved oppføring av småhus. Forsikringen skal foreligge før bygging kan igangsettes og det er byggherren som er ansvarlig for at det foreligger et forsikringsbevis. Byggefeilsforsikring tilbys av de store forsikringsselskapene. Konsulentansvarsforsikring Entreprenøren er ansvarlig for å rette opp feil som er følge av feil prosjektering. I entreprenørformer der AB 1 følges er prosjekteringsfeilen bestillerens ansvar. En konsulentansvarsforsikring omfatter vanligvis krav for person-, sak, og skader som er følge av feil beregninger. 1 AB: Almänna bestämmelser för byggnads- anläggings-och installationsarbeten ATB: Almänna bestämmelser för totalentreprenader avsedda för byggnads- anläggings-och installationsarbeten)
5/6 Ferdigstillelsesbeskyttelse I 2005 ble det innført lovendring om krav til ferdigstillelsesbeskyttelse for småhus når en entreprenør utfører arbeidet på vegne av en konsument. Ferdigstillelsesbeskyttelse omfatter erstatning for ekstra kostnader for å sluttføre arbeidet, kostnader for å avhjelpe feil en tilsynsmann har anmerket, samt kostnader for å rette opp feil som følge av disse. Danske forsikringsordninger I 1986 ble den danske Byggskadefonden opprettet for å redusere antall feil og skader på bygg. I år 1990 ble det også opprettet et byggeskadefond for ombygginger. Fondene finansieres med en avgift på 1 % til 1,5 % av anskaffelsessummen for prosjekt med offentlig stønad. Fondets oppgave er å gjennomføre og betale kostnader for befaringer av prosjektet etter ett og fem år, betale for reparasjoner av byggefeil og bidra til erfaringsoverføring i byggeprosesser. I 2006 ble det lagt frem et forslag til lovendring av byggeloven, lov om allmenne boliger m.v. og lov om bygnings- og boligregistreringer. Lovendringen omfatter at en byggherre som oppfører ny bebyggelse, som hovedsakelig skal benyttes til boligformål, skal forsikre bebyggelsen mot byggeskader. Forsikringspremien skal betales av byggherren og dokumentasjon på at et forsikringsselskap har gitt tilbud på slik forsikring skal sendes som dokumentasjon til kommunalbestyrelsen før bygget tillates oppført. Eiendomsforsikring De fleste danske forsikringsselskap tilbyr eiendomsforsikring. Forsikringen dekker uforutsette skader på boligen som brann, vannlekkasje mfl. Eierskifteforsikring (Huseftersynsordningen) Selgere av en - eller tofamilieboliger kan tilby kjøper en eierskifteforsikring. Selger er avhengig av kjøpers aksept for å tegne forsikringen. Forsikringen dekker skjulte feil og mangler i 5 år. Dvs. at kjøper sier i fra seg retten til å kreve feil og mangler utbedret etter 5 år. Dersom eierskifteforsikring ikke tegnes, står selger ansvarlig for skjulte feil og mangler i 20 år. Huseftersynsordningen er en ordning som sikrer forbrukerbeskyttelse ved ervervelse av fast eiendom. Forsikringen tegnes på grunnlag av en tilstandsrapport for boligen. Norske garanti- og forsikringsordninger Frivillig byggefeilsforsikring Norske boligbyggelags landsforbund er eneste tilbyder av frivillig byggefeilsforsikring. Forsikringsordningen tilbys kun til borettslag og boligbyggelag. Andre aktører kan kun tegne denne forsikringen dersom de samarbeider med et boligbyggelag (eksempelvis om salg av leiligheter i et nybygg). Forsikringen må tegnes før byggestart. Forsikringen kan også tegnes ved prosjekter som rehabilitering av fasader eller bad, utskiftning av balkonger med flere. Forsikringen gjelder i ti år, mens entreprenørens garantiperiode varer i fem år. Dette vil i prinsippet si en forlenget garanti. Forsikringen omfatter entreprenørs insolvens og skader på bygget som av denne grunn ikke kan dekkes av utbygger. Dersom det oppstår skader eller feil
6/6 på et nybygg innen entreprenørens garantitid på 5 år, vil forsikringsselskapet bistå som mellomledd mellom bestiller og entreprenør. Kostnaden for forsikringen må dekkes av andelene i borettslag. Dersom utbygger kun samarbeider med et boligbyggelag må kostnaden dekkes av utbygger. For utbygger blir dette en kostnad som må gjenspeiles i utsalgsprisen. Garantikrav og omsorgsplikt iht. Bustadsoppføringslova Bustadsoppføringslova skiller seg fra annen kontraktslovgivning ved at det er krav til at entreprenør skal stille garanti for riktig oppfyllelse av avtalen. Garanti må i visse tilfeller også stilles dersom det skal foretas forskuddsbetaling. Garantien skal omfatte krav i tilknytning til heving, prisavslag, erstatning og dagmulkt. Meglerens omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven 3-1 tilsier at: Megler må sørge for at forbrukeren blir kjent med retten til å holde tilbake vederlaget dersom garantiene ikke er stilt. Villaforsikring Villaforsikring er en bygningsforsikring for enebolig, rekkehus, halvpart av vertikaldelt tomannsbolig eller hel tomannsbolig. En villaforsikring dekker normalt skader som oppstår som følge av brann, vann og annen væske som siver ut, innbrudd, annen plutselig og uforutsett skade og rettslig erstatningsansvar. I mange tilfeller dekker den også rettshjelp eller naturskade. Villaforsikring tilbys av de fleste store forsikringsselskap. Eierskifteforsikring Eierskifteforsikring er en forsikringsordning hvor selger kan overlate sitt ansvar for feil og mangler iht. avhendingsloven mot betaling til forsikringsselskapet. Forsikringen varer i 5 år og baserer seg på takst/boligsalgsrapport og selgers egenerklæring hvor selger opplyser om egen kjennskap til boligen. Tilbydere pr. i dag er Anticimex, Protector og Amtrust International. Kjøpers boligskifteforsikring Kjøpers boligskifteforsikring er en ordning hvor kjøper mot en engangsbetaling sikrer seg rettshjelp dersom det dukker opp skjulte feil og mangler ved boligen. Dvs. at forsikringsselskapet dekker alle utlegg ved å føre en sak mot selger, til rettsapparatet dersom nødvendig. Eneste tilbyder pr. i dag er HELP Forsikring. Oppsummering Forskjellen mellom de tre landene er hovedsakelig ordningen byggefeilsforsikring. Denne eksisterer i Sverige, er på vei inn i Danmark, mens i Norge tilbys den ikke til andre enn boligbyggelag. Alle landene tilbyr en type villaforsikring. I Sverige er det obligatorisk å tegne allriskforsikring ved oppføring av bygg og ferdigsstillelseforsikring ved oppføring av småhus. Eierskifteforsikring tilbys i Norge og i Danmark (Huseftersynsordningen). for OPAK AS Janne Zachariassen Distribusjon: RUB v/multiconsult, Svein Bjørberg