Moss kommune Reguleringsplan for Varnaveien 10 og 10a. Reguleringsbestemmelser for Detaljregulering. Vedtatt dato:xx.xx.xx Dato for siste mindre endring:xx.xx.xx PlanID 413 Saksnummer 18/21875 1. Planens hensikt Planen skal tilrettelegge for konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. 2. Plankart og planavgrensning Reguleringsplanen omfatter følgende plankart Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a, datert 20.02.2019. Planområdets avgrensning er angitt i plankartet. 3. Arealformål Området innenfor planområdet er regulert til følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg 1112 Konsentrert småhusbebyggelse BKS 1610 Lekeplass f_ BLK Samferdselsanlegg. 2010 Veg f_sv 2018 Annen veggrunn f_svt Grønnstruktur 3001 Blågrønnstruktur G Hensynssone 140 Frisikt H140 4. Fellesbestemmelser 4.1 Byggegrenser -Byggegrenser er vist på plankart. 4.3 Utomhusplan. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan. Planen skal vise: - Veier, avkjørsel med sikttrekanter og vendhammer for lastebil - Parkeringsplasser og sykkelparkeringsplasser på terreng - Gangarealer inkl. trapper og ramper - Støyskjerming - Plassering og utforming av uteoppholdsarealer - Beplantning Side 1 av 5 Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a PlanID 413
- Belysning - Bebyggelsens kotehøyde på inngangsplanet - Plassering av areal for snølagring. - Plassering av nedgravet avfallsbeholdere og oppstillingsplass for renovasjonsbil 4.4 Uteoppholdsareal og lekeplasser - Det skal avsettes ett areal på minimum 30 m2 uteareal pr. boenhet for privat og felles opphold og lek, arealer smalere enn 5 meter medregnes ikke i dekning av arealkrav. - Innenfor planområdet skal det i tillegg etableres en nærlekeplass og en plass for ballek. - Felles areal skal opparbeides for opphold, rekreasjon, lek og spill for alle aldersgrupper. - Adkomst og arealer skal utformes etter prinsippene om universell utforming. - Arealene skal være skjermet mot trafikkfare, støy og forurensning. 4.5 Parkering og sykkelparkering Det skal etableres følgende antall p-plasser: Leilighetstype Parkeringsdekning maks. pr. boenhet 4-roms bolig 1,0 3-roms bolig 0,8 2-roms bolig 0,6 - Min. 5 % av p-plassene skal reserveres forflytningshemmede. - Min. 50 % av p-plassene skal tilrettelegges for mulighet for ladning av EL-bil. - I tillegg kan det etableres 4 gjesteplasser. Det etableres følgende antall sykkelparkeringsplasser: Leilighetstype Parkeringsdekning pr. boenhet Alle 2,0 pr. boenhet - min.50 % av sykkelparkeringsplassene skal være under tak. - Ved sykkelparkeringsområder under tak skal det leveres ladingsmulighet for EL-sykler. Dimensjonering av parkeringsarealer: - Bil 2,5x5,0 m - HC plass 4,5x6,0 m. - Sykkel 0,6x2,0 m. 4.6 Renovasjon - Det skal benyttes nedgravet renovasjonsløsning. - Plassering og utforming av renovasjonsløsning skal godkjennes av kommunen og renovatør. 4.7 Støy Støygrenseverdier i retningslinje T-1442, tabell 3 skal gjelde for planen, med følgende presiseringer: - Minimum 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side (nedre grenseverdi for gul støysone). Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side. - Alle bruksenheter har tilgang til tilstrekkelig uteoppholdsareal, der krav til utendørs støynivå ikke overskrides. Side 2 av 5 Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a PlanID 413
- Bygningsmessige tiltak kan brukes for å oppfylle lydkrav til fasade der det ikke kan løses med andre tiltak. - Støyrapporten som følger byggesaken må redegjøre for at støyskjermingstiltak ikke medfører høyere støybelasning for gjenboere i Varnaveien. 4.8 Støy i bygge- og anleggsfasen Støygrenser i retningslinje T-1442/2016, kap. 4 gjøres gjeldende. 4.9 Forurensning i grunn - Forurensede masser skal håndteres ihht. Miljøteknisk grunnundersøkelse med tiltaksplan utarbeidet av Norconsult, datert 21.08.18. 4.10 Overvannshåndtering - det skal redegjøres for behandling av alt overvann inkl. takvann. Overvann skal fordrøyes og håndteres lokalt innenfor planområdet. 4.11 Energisentral - Nettstasjon tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrensen. - Det skal være en generell byggegrense på 5 m rundt nettstasjonen. - Nettstasjoner inngår ikke i beregningen av BYA. 4.12 Estetisk utforming Ved søknad om rammetillatelse skal byggetiltakets forhold til omgivelser, faglig begrunnelse for estetisk utforming, materialvalg og fargesetting dokumenteres. Tiltak for å redusere støypåvirkningen på uteoppholdsareal på terreng, må gis en estetisk god utforming og være så lav som mulig. I en høyde over 1 m skal støyskjerming utformes i transparente materialer, for å sikre visuell kontakt mellom gate og uteområder på området. 4.13 Hensynet til automatisk fredede kulturminner. Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredede kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og /eller brent stein etc. skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles jf. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr. 50 (Kulturminneloven) 8. 5. Bebyggelse og anlegg felt BKS 5.1 Type bebyggelse. - Det skal etableres konsentrert småhusbebyggelse. - Det skal være en variert boligsammensetning av 2-, 3- og 4- roms boliger. - Boligenes inngangsparti kan enten ligge i 1. eller 2.etg - Alle boenheter skal ha privat uteplass på terreng, på balkong eller på takterrasser. 5.2 Plassering av bebyggelse - All ny boligbebyggelse plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. - Mindre konstruksjoner som balkonger, trapper, levegger, sportsboder/ overbygde sykkelplasser etc. kan legges utenfor byggegrenser med inntil 2 meter. Gjelder ikke Side 3 av 5 Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a PlanID 413
byggegrense mot offentlig vei. -Nedgravet avfallsløsning etableres langs formålsgrense felt f_sv. -Nettstasjoner og støyskjermer på terreng kan legges utenfor byggegrense inntil 1 meter fra eiendomsgrense mot offentlig vei så lenge dette ikke kommer i konflikt med frisiktkrav. Støyskjerm kan henge sammen med boligbebyggelsen. 5.5 Grad av utnytting - Maksimal utnyttelse tillatt er 56 %-BYA. 5.7 Byggehøyder - Maksimal gesims- /mønehøyde er angitt med kotehøyde på plankart. - Høydene trappes i mot tunet, slik at maksimalt gesimshøyde mot tunet er 7,5 meter. - Lette pergolatak på takterrasser kan etableres 2,4 meter over C+60,3 5.8 Boligkvalitet og tilgjengelighet - Alle boliger på bakkeplan skal etableres med trinnfri adkomst og skal utformes som tilgjengelig boenhet. - Alle boliger skal ha ett bad med universell utformet planløsning. 6.0 Lekeplass- BLK 6.1 felt f_blk1 - Lekeplass skal være felles for felt BKS. Lekeplass kan også benyttes av personer utenfor planområdet. - Området skal tilrettelegges for ballek for større barn og unge, og minst en sone med benker og bord. 6.1 felt f_blk2 - Lekeplass skal være felles for felt BKS. Lekeplass kan også benyttes av personer utenfor planområdet. - Området skal tilrettelegges for nærlek, med lekeapparater også tilpasset de minste barna. Minst en sone med benker og bord. 7.0 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur SV/ SVT 6.1 felt f_sv - Veggrunn er felles for bebyggelsen i felt BKS. - Veggrunn skal opparbeides for å tåle akseltrykk for brann- og renovasjonsbil. - Avkjørsel til offentlig veg er angitt med pil på plankartet 6.2 felt f_svt - Annen veggrunn- tekniske anlegg er felles for bebyggelsen felt BKS. På området kan det avsettes plass til nettstasjon og parkeringsplasser. Side 4 av 5 Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a PlanID 413
8.0 Grønnstruktur - G 8.1 Blågrønnstruktur - Blågrønnstruktur er felles for felt BKS. - Feltet skal benyttes til grønnskjerm/vegetasjon mot naboeiendommer, støyskjermingstiltak, snølagring og fordrøyning av overvann fra planområdet. - Feltet kan krysses av gangvei. 9.0 Hensynssoner 9.1 Sikringsone_ Frisiktssone -Ved avkjørsel til offentlig vei skal det sørges for fri sikt mellom avkjørselen og gangsykkelvei og kjøreveien. Innenfor frisiktsonen skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 m over terreng. 10. Rekkefølgebestemmelser 10.1 Før rammetillatelse - Nødvendig eiendomsdannelse skal være gjennomført (sammenføyning). 10.2 Før brukstillatelse. - Lekeplasser BLK1 og BLK2 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger innenfor felt BKS. - Uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan før det gis brukstillatelse for boliger innenfor felt BKS. Hvis anlegg tas i bruk sent på høsten eller om vinteren, kan utearealer opparbeides påfølgende vår, senest til 1.juli. - Samferdselsanlegg skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for felt BKS. Side 5 av 5 Detaljregulering Varnaveien 10 og 10a PlanID 413