Frank Feldt Wielsgaardsvei 7 1654 Sellebakk Tlf. 41471150 Org.nr: 974213281 Verdi- og lånetakst over Eiet Seksjon Oredalsåsen 3 F 1613 FREDRIKSTAD Gnr. 210 Bnr. 1038 Seksj.nr. 2 Festenr. 1188 Har også andel i fellesareale 1/16 del. av Gnr. 210 Bnr. 1038 og Fnr. 1158 Eierbrøk: 1/2 FREDRIKSTAD KOMMUNE Utført av: Taksmann Frank Feldt Oppdrag 820047776 Befaringsdato: 31.10.2018
Verdi- og lånetakst over Eiet Seksjon Oredalsåsen 3 F 1613 FREDRIKSTAD Gnr. 210 Bnr. 1038 Seksj.nr. 2 Festenr. 1188 Har også andel i fellesareale 1/16 del. av Gnr. 210 Bnr. 1038 og Fnr. 1158 Eierbrøk: 1/2 FREDRIKSTAD KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirent ønsker en verdi- og lånetakst på Oredalen 3 F i Fredrikstad kommune. Hensikten med oppdraget er å foreta en verdivurdering i forbindelse med salg av leiligheten. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Det er ikke foretatt kontroll av eventuelle offentlig påbud heftelser. Kommunens bygningsarkiv samt plan og reguleringsforhold er ikke gjennomgått, det vites derfor ikke om det forefinnes opplysninger som kan være av betydning for taksten. Sammenfattet beskrivelse Leiligheten ligger i et etablert boligområde. Barnevennlig strøk med forholdsvis liten trafikk. Forholdsvis kort vei til skole, barnehage og Fredrikstad sentrum. Boligområdet går for å være et populært boligområde. Felles opparbeidet tom. Naturtomt. Asfaltert adkomst. Sameie som består av 16 boenheter. Leiligheten har normal god planløsning. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun fuktmåling med fuktindikator av typen Protymeter MS. Det må alltid beregnes noe oppgradering og overflatebehandlinger i leiligheter ved et eventuelt salg. Leiligheten er ikke kontrollert for skjulte feil eller mangler. Rekvirent bes lese gjennom takstdokumentet for å avdekke event. feiltolkninger eller feilaktige opplysninger. Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 2 av 9
Hjemmelsforhold til garasje er ikke sjekket av takstmann nærmere kontroll via megler anbefales. Takstmannen er ikke gjort kjent med andre forhold enn det som er nevnt i taksten som kan begrense verdien ved salg eller omsetning av eiendommen. En verdi- og lånetakst gir kun en orienterende beskrivelse av konstruksjoner og bygningstekniske forhold. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlig forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Markeds- og låneverdi Beregningen av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand. Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedr. vedlikehold etc. registrert på befaringen. Markedsverdien er beregnet på grunnlag av statistikk og sammenlignbare priser i markedet. Den angitte markedsverdi er å anse som veiledende ved omsetning av eiendommen. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 550 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. 07.11.2018..................................... Taksmann Frank Feldt Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 3 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 31.10.2018 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Trine Sundstad Trine Sundstad Rekvirent Infobank Teknisk etat Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 210 Bnr. 1038 Seksj.nr. 2 Festenr. 1188 Har også andel i fellesareale 1/16 del. av Gnr. 210 Bnr. 1038 og Fnr. 1158 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Offentl. avg. pr. år: Festeforhold Kr 1 000 Utvendig forsikring, media produkter og drift. Trine Sundstad Festet tomt. Areal 134 m² Beregnet areal iflg. Fredrikstad kommune. Halvpart av tomt. Nei Privat adkomst fra offentlig vei. Offentlig Offentlig Årlig festeavgift: Kr 513 Inngått år: År 1974 Festetid utløper: År 2073 Kommentar: Kr 8 500 Offentlige avgifter er antatt og kan variere fra år til år. Feste avtalen er ikke lest av takstmannen. Festeavgift er oppgitt av eier. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Kommentar: Ikke oppgitt. Utvendig forsikring inngår i felles utgifter. Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: 1972. Eiers opplysning. Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 4 av 9
Garasje i rekke Byggeår: 1973. Antatt Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 2. etasje 63 58 56 2 Entré, innredet rom/soverom, soverom, bod, bad, stue med direkte utgang til balkong., kjøkken åpen løsning Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Sum bygning 63 58 56 2 Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 2. etasje Vf, soverom, innredet rom brukt i dag som soverom., bad, stue med direkte utgang til balkong., kjøkken åpen løsning Bod Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 5 av 9
Garasje i rekke - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 15 14 14 Garasjerom Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Sum bygning 15 14 14 Garasje i rekke - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasjerom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet bolig Lokalisering Eiet bolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Eiendom som er oppført i 1973. Den etterfølgende beskrivelse er basert på egen visuell befaring. Opplysninger vedrørende byggemåte og utførelse, er dels basert på antatt byggemåte for perioden, visuell kontroll og opplysninger gitt ved befaringen. Ved salg av eiendommen er det viktig å gi kjøper informasjon om at eldre boliger er bygget etter andre krav og regler enn de som gjelder i dag. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betong grunnmur antatt fundamentert på betongsåle i antatt fast grunn. Det synes som grunnen er stabilt for huset. Referansetiden er siden byggeåret. 225 Yttervegger Støpte delevegger og bindingsverk med utvendig panel/plater. 227 Takkonstruksjoner Tak i tre tekket med antatt sanafil belegg. Ukjent utlufting av tak. Lukket konstruksjon. 235 Ytterdører og porter Trevinduer med isolerglass. Det gjøres oppmerksom på at ikke alle vinduer/dører er funksjonstestet. Det ble ikke oppdaget punkterte glass, men dette kan ikke garanteres. noen ganger er dette bare synlig i spesielt lys eller temperatur. Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 6 av 9
240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendig vegger er oppført i bindingsverk. Malt tapet/strie og fliser på bad. 245 Himlinger inklusive taklister Trekonstruksjon med takplater/panel. 254 Gulv og overflate Antatt trebjelkelag. laminat og fliser. 261 Trapper og ramper Utvendig adkomst via støpt trapp og svalgang. 262 Balkonger, terrasser ol. Det er direkte utgang fra stue til balkong på ca 15m2. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ikke ildsted. 272 Kjøkkeninnredning Eldre kjøkken som er noe fornyet med nyere benkeplate. Kjøkkenvifte med direkte avkast. 273 Innredning og garnityr for våtrom Bad er utstyrt med badekar med dusj, toalett og servant med underskap. Opplegg for vaskemaskin. Det er fliser på gulv og vegg. Rommet har varmekabler og det er el-vifte. Påkostninger: Bad fra 2005 og arbeidene skal være utført av firma ifølge eier. 300 VVS-installasjoner, generelt Offentlig vann og avløp. Utvendig rør er ikke kontrollert av takstmannen. Bereder i kjøkkenbenk på 120 liter. Ved bruk av flere tilfeldige valgte tappekraner oppleves vanntrykket som ok. 320 Varme, generelt Elektrisk, panelovner og varmekabler på bad. 360 Luftbehandling, generelt Det er noen lufteluker / ventiler og vifter på kjøkken/bad. 400 Elkraft, generelt Antatt 35 amp. hovedsikring og 9 kurser. Skrusikringer. El. anlegget er kun besiktiget, uten faggrunnlag, visuelt. Ikke kontrollert mot feil. Garasje i rekke Lokalisering Garasje i rekke Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Enkel garasje i rekke. Tak som er tekket med papp. Treverk ligger nærme bakken og er utsatt for fukt og råteskader. Det er lekkasje på tak. Lekker mellom overgang fra ny og eldre del. Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 7 av 9
VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr m² Årsleie Anmerkning Eiet bolig 2. etasje 63 63 1 450 91 350 Sum 63 63 91 350 Garasje i rekke 1. etasje 15 15 100 1 500 Sum 15 15 1 500 Totalt 78 78 92 850 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 7 738 pr mnd. Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 8 500 Andel felleskostnader: 12 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 4 000 Sum kostnader Kr: 24 500 Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: 68 350 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 6,5 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 1 050 000 Kommentar: Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for boliger. Forskjellen mellom kapitalisert verdi og eiendommens markedsverdi forklares med at en boligeier vanligvis er villig til å betale mer for eiendomsretten til boligen enn det investeringen gir i økonomisk avkastning. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig 1 670 000 Garasje i rekke 90 000 Sum normale byggekostnader: 1 760 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 320 000 Teknisk verdi bygninger: 1 440 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 360 000 Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 8 av 9
Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 550 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Org.nr. 974213281 820047776 31.10.2018 9 av 9